安化“锦苑鑫城”商业策划方案.pptx
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安化“锦苑鑫城”商业策划方案.pptx
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安化“锦苑鑫城锦苑鑫城”业态定位业态定位及执行方案及执行方案长沙先驰投资顾问有限公司长沙先驰投资顾问有限公司20112011年年77月月目目录录第一部分第一部分第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分第五部分第五部分项目商业定位项目商业定位项目简介项目简介商业业态规划商业业态规划招商策略及建议招商策略及建议招商计划招商计划第六部分第六部分预期租金收益预期租金收益项目简介项目简介锦苑鑫城位处安化老城区,锦苑鑫城位处安化老城区,整体项目西至望江路,南依整体项目西至望江路,南依建设路,北靠迎春路;裙楼建设路,北靠迎春路;裙楼西至望江路,南依建设路。
西至望江路,南依建设路。
发展商发展商安化鑫锦苑房地产开发有限公司占地面积占地面积5109.2平米总建筑面积总建筑面积58145平米物业类型物业类型高层、商务楼商业层数商业层数三层商业面积商业面积15000平米项目商业定位项目商业定位2.12.1项目定位项目定位项目定位项目定位2.22.2项目商业类型项目商业类型项目商业类型项目商业类型2.32.3消费群体定位消费群体定位消费群体定位消费群体定位2.42.4档次定位档次定位档次定位档次定位2.52.5租金定位租金定位租金定位租金定位2.12.1项目定位项目定位定位依据定位依据安化商业概况安化商业概况区域商业分析区域商业分析项目项目SWOT分析分析市场调查与问卷市场调查与问卷主力商家访谈主力商家访谈2.12.1项目定位项目定位整个安化商业无纯高档购物、消费中心例A云天桥u无细致的业态划分,品牌服装与散货服装做在一起,整体档次无法体现;u外包装无特色、无档次;u无专业运营商进行整体规划、管理。
例B嘉和u整体建筑结构有缺陷,柱网距离较小,不方便进行装饰装修布置;u周边经营档次与形象较差,对项目的档次打造有较大影响;u附近人流量较小,前期推广与造势耗费大,培育周期较长。
2.12.1项目定位项目定位近两年安化整体商业档次正在逐步升级近两年内,各种国内、国际品牌正逐步走进安化市场,如金利来、与狼共舞、红袖女装kappa、adidas等;大型商家,如步步高超市也已签入安化。
金利来阿迪达斯与狼共舞红袖女装卡帕2.12.1项目定位项目定位安化县城消费群体具有足够的消费能力年年份份GDP(亿元)(亿元)存款余额存款余额(亿元)(亿元)城城2镇可支配收入镇可支配收入(元(元/年)年)农村人均纯收入农村人均纯收入(人(人/元元/年)年)2007年年44.0748.8619218502008年年53.5658721422102009年年63.3271.6794324302.12.1项目定位项目定位商业+商务是县级市场发展的必然趋势近几年市级市场已经把商业+商务作为一种主流推出,如长沙的万科金色家园、东一国际等,这也将成为县级市场的发展趋势与最新亮点。
万科金色家园东一国际2.12.1项目定位项目定位安化商业无纯高档购安化商业无纯高档购物、消费中心物、消费中心近两年安化整体商业近两年安化整体商业档次正在逐步升级档次正在逐步升级安化县城消费群体具安化县城消费群体具有足够的消费能力有足够的消费能力商业商业+商务是县级市场商务是县级市场发展的必然趋势发展的必然趋势打造县城级区域打造县城级区域打造县城级区域打造县城级区域商圈中心,引领商圈中心,引领商圈中心,引领商圈中心,引领全城新型商业发全城新型商业发全城新型商业发全城新型商业发展路线展路线展路线展路线宏、微观因素宏、微观因素市场发展趋势市场发展趋势2.22.2项目商业类型项目商业类型项目的市场区位在安项目的市场区位在安化属于较高档定位化属于较高档定位项目外观高档、结构项目外观高档、结构合理、建筑类型属小合理、建筑类型属小高层商务楼高层商务楼区域竞争项目的业态区域竞争项目的业态规划无纯高档定位规划无纯高档定位消费者生活及消费理消费者生活及消费理念正在逐步升级,亦要念正在逐步升级,亦要求中高档专业消费场所求中高档专业消费场所的出现的出现本项目应以中高档品牌服本项目应以中高档品牌服本项目应以中高档品牌服本项目应以中高档品牌服装、银行、快餐、生活装、银行、快餐、生活装、银行、快餐、生活装、银行、快餐、生活超市、电器超市、中西超市、电器超市、中西超市、电器超市、中西超市、电器超市、中西餐厅、娱乐休(餐厅、娱乐休(餐厅、娱乐休(餐厅、娱乐休(KTVKTVKTVKTV、电玩城、足浴等)等经电玩城、足浴等)等经电玩城、足浴等)等经电玩城、足浴等)等经营场所结合临街小铺经营场所结合临街小铺经营场所结合临街小铺经营场所结合临街小铺经营较为合理营较为合理营较为合理营较为合理2.32.3消费群体定位消费群体定位受区域限制,商业辐受区域限制,商业辐射面较窄;射面较窄;本社区人口数不足以本社区人口数不足以支撑本项目商业的正常支撑本项目商业的正常经营经营近几年内,区域内将近几年内,区域内将推出规模不等的住宅小推出规模不等的住宅小区,人口规模在区,人口规模在20102010年年城镇人口有望达到城镇人口有望达到15.515.5万人万人本项目的消费群体主要为:
本项目的消费群体主要为:
本项目的消费群体主要为:
本项目的消费群体主要为:
企业主、中产以上个体企业主、中产以上个体企业主、中产以上个体企业主、中产以上个体经营户、公务员、白领经营户、公务员、白领经营户、公务员、白领经营户、公务员、白领商务人员及普通消费者。
商务人员及普通消费者。
商务人员及普通消费者。
商务人员及普通消费者。
即超市针对的是所有消即超市针对的是所有消即超市针对的是所有消即超市针对的是所有消费者,而其他行业是针费者,而其他行业是针费者,而其他行业是针费者,而其他行业是针对有一定的消费能力的对有一定的消费能力的对有一定的消费能力的对有一定的消费能力的中高端消费群体中高端消费群体中高端消费群体中高端消费群体内因内因外因外因2.32.3消费群体定位消费群体定位安化经济的持续稳定发展及城安化经济的持续稳定发展及城乡居民收入的逐年提高;乡居民收入的逐年提高;目前安化商业主要以中低档消目前安化商业主要以中低档消费为主,未来发展趋势以中高档费为主,未来发展趋势以中高档为主;为主;片区为县城主要住宅生活区,片区为县城主要住宅生活区,人口密度大,交通方位优势,为人口密度大,交通方位优势,为本项目商业提供强大的消费群;本项目商业提供强大的消费群;2.42.4档次定位档次定位实现项目开发租赁收入的利润最实现项目开发租赁收入的利润最大化大化本项目整体档次本项目整体档次本项目整体档次本项目整体档次应以高档为主,应以高档为主,应以高档为主,应以高档为主,中档予以辅助中档予以辅助中档予以辅助中档予以辅助2.52.5租金定位租金定位从我司对安化区域进行市场调查所体现的数据来看,本从我司对安化区域进行市场调查所体现的数据来看,本从我司对安化区域进行市场调查所体现的数据来看,本从我司对安化区域进行市场调查所体现的数据来看,本项目前期所拟定的租金一楼(项目前期所拟定的租金一楼(项目前期所拟定的租金一楼(项目前期所拟定的租金一楼(32-4032-4032-4032-40元元元元/平米平米平米平米/月)、二楼月)、二楼月)、二楼月)、二楼(18-2118-2118-2118-21元元元元/平米平米平米平米/月)、三楼(月)、三楼(月)、三楼(月)、三楼(14-1514-1514-1514-15元元元元/平米平米平米平米/月),均属于月),均属于月),均属于月),均属于合理情况。
根据开发商的既定政策及市场招商工作的实际需合理情况。
根据开发商的既定政策及市场招商工作的实际需合理情况。
根据开发商的既定政策及市场招商工作的实际需合理情况。
根据开发商的既定政策及市场招商工作的实际需要要要要,从商业正式面市开始三年内保持原租金不变从商业正式面市开始三年内保持原租金不变从商业正式面市开始三年内保持原租金不变从商业正式面市开始三年内保持原租金不变,后续每年递后续每年递后续每年递后续每年递增增增增2%2%2%2%左右左右左右左右.因本项目整体形象及档次要高出周边区域的商业,建议因本项目整体形象及档次要高出周边区域的商业,建议因本项目整体形象及档次要高出周边区域的商业,建议因本项目整体形象及档次要高出周边区域的商业,建议租金对外报价可在原拟定租金上,上浮租金对外报价可在原拟定租金上,上浮租金对外报价可在原拟定租金上,上浮租金对外报价可在原拟定租金上,上浮20%20%20%20%左右。
左右。
左右。
左右。
商业业态规划商业业态规划根据市场调查和分析、业态相互促进、异业互补的原根据市场调查和分析、业态相互促进、异业互补的原则,特做出以下业态规划:
则,特做出以下业态规划:
一楼临街商铺(银行、快餐、品牌服装、一楼临街商铺(银行、快餐、品牌服装、一楼临街商铺(银行、快餐、品牌服装、一楼临街商铺(银行、快餐、品牌服装、电器超市电器超市电器超市电器超市、主主主主题商城题商城题商城题商城)+二楼中型品牌连锁超市二楼中型品牌连锁超市二楼中型品牌连锁超市二楼中型品牌连锁超市+三楼中西三楼中西三楼中西三楼中西餐厅餐厅餐厅餐厅/娱乐娱乐娱乐娱乐休闲休闲休闲休闲(中西餐厅、中西餐厅、中西餐厅、中西餐厅、KTVKTV、足浴、电玩城、儿童娱乐城)、足浴、电玩城、儿童娱乐城)、足浴、电玩城、儿童娱乐城)、足浴、电玩城、儿童娱乐城)商业业态规划详解商业业态规划详解一楼商铺一楼商铺:
划为若干小铺面,经营品牌服装、银行、快餐等档次较高的业态;临街部分(约450平方)需做超市大厅及垂直楼梯入口,其它部分面积可经营电器超市、主题商城等;二楼商铺:
二楼商铺:
整体经营品牌生活超市;三楼商铺三楼商铺:
整体业态以餐饮、休闲娱乐为主,可划分为8001500平米若干区域分别经营中西餐厅、KTVKTV、足浴、电玩城、儿童、足浴、电玩城、儿童娱乐城娱乐城业态,分割成的各业态区域需相互可联通,满足消防、上下垂直交通(即上下电梯、楼梯)。
商业业态规划图解商业业态规划图解一一层层方案图示方案图示方案图示方案图示品牌快餐区公共通道服装或银行主题市场电器超市3.13.1业态功能建议业态功能建议二二层层生生活活超超市市3.13.1业态功能建议业态功能建议三三层层儿童娱乐城(电玩城)KTV足浴中西餐厅4.14.1、招商策略、招商策略招商目标要能够在功能形式上同业差异,异业互补同业差异就是市场有一定承受力,不能盲目招同一品牌的店进入;如零业态的核心主力店,就不能同时招来两家基本都是经营食品和日用品的超市,异业互补的目的就是要满足消费者选择权,提高消费者购物的兴趣.明确项目重点目标商家,以各种优惠政策吸引进驻,以带动整体招商进度,储备大量商家资源,制定招商后备方案,及时跟进补充不足招商采用“放水养鱼”、“高品位、较低门槛“的原则目标明确,后备跟进商业裙楼都存在一定时间内的培育期,招商只是引进了商家,还存在经过养商、留商、经商过程;因此需采用合理的租金+优质商业服务,将项目先做热,而后根据运营状态,适当稳步提高租金水平特殊商家招商优惠原则特殊商家是指具有较高文化,艺术、科技含量同时有一定品牌号召力的商家,对它们给予优惠政策,邀请其入场经营,起到增强文化氛围,活跃经营气氛之作用,但经营需与项目整体定位吻合对于裙楼商业(可交付),对于裙楼商业(可交付),需到现场接待洽谈需到现场接待洽谈对于裙楼商业,大部分商家(除主力店外)来源于本地,因此必须组织有一定招商经验的招商团队到项目现场进行商家接待、洽谈,面对面沟通。
因项目已封底,商业裙楼基本可交付商家使用,对于此类商业项目,建议组织招商团队进驻现场,以便更好更快的完成招商工作。
1、组织有一定招商经验的招商团队(2人或以上)到现场招商(现场设招商部),便于接待商家、面对面招商沟通,在项目外围制作横幅、喷绘等招商广告。
2、确定一楼业态组合(按商家自愿+规划相结合原则),预留二、三楼
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