盘锦市现代广场工程项目建设可行性研究报告.docx

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盘锦市现代广场工程项目建设可行性研究报告

盘锦市现代广场

可

行

性

研

究

报

告

第一章概论

第二章项目市场分析

第三章项目市场定位及销售预测

第四章项目的工程技术方案

第五章项目管理与建设进度计划

第六章项目招商方案

第七章节能方案

第八章投资估算和资金筹措

第九章效益分析

第十章项目风险及防范措施

第十一章结论及建议

附件一项目目标市场定位

附件二定价模型

第一章概论

一、项目名称：

盘锦市现代广场项目

二、项目地点：

位于盘锦市双台子区建设广场西南角

三、区域特点：

1、自然条件：

地表具有丰富的自然景观条件，树木郁郁葱葱，是该区域难得的一块绿地。

2、商业价值：

地块三面临街，地处该区之交通要塞——建设广场，南来北往的各地商贾云集，商业价值较高。

3、交通条件：

项目用地规划主入口临红旗大街，周边有多个公交车站，长途汽车站也近在咫尺，纵横交错，南北东西交通条件均极为发达。

四、建设规模：

项目总占地面积41302.20m2（61.95亩），总建筑面积94765.79㎡，该项目建设分三期进行：

1、一期工程：

包括现代商业广场，首层建筑面积11783.98m2，总建筑面积50625.48m2，共5层高，一、二层层高为5m，三层高4.8m，四五层为4.5m。

2、二期工程：

包括锦绣花园和青少年活动中心二部分

①、锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为20385.48m2，分为两栋。

一栋26层，一栋12层，首层为架空层，设作停车位。

②、青少年活动中心为6层，局部5层，一二层层高3.9m，三四层层高为3.5m，建筑面积为6675.89m2。

3、三期工程：

为青少年科普综合大楼，建筑面积为12000.00m2。

现代广场建设规模

用途

层数

建筑面积（㎡）

备注

第一期工程

55704.42㎡

1

现代商业广场

商场

主体5层

局部7层

51042.67㎡

2

地下车库

车库

1层

4661.75㎡

车位105个

第二期工程

27061.37

1

青少年活动中心

科教

6层

6675.89㎡

2

锦绣花园

住宅

高层26层

小高层12层

20385.48㎡

第三期工程

科教

12000.00㎡

总计

94765.79

五、可行性研究范围：

本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。

第三期工程未列入本可研范围。

六、项目估算总投资额：

人民币20718.24万元，其中土地费用2604万元，工程费用14716.78万元，电梯设备费750万元，相关报建费用

万元，其他费用775.06万元，不可预见费用735.84万元。

主要技术经济指标

序号

指标名称

单位

指标值

备注

1

总用地面积

㎡

41302.20

2

总建筑面积

㎡

94765.79

3

建筑密度

%

28．53％

4

容积率

2.28

5

总投资额

万元

20718.24

6

销售收入

万元

7

销售税金及附加

万元

1644.28

8

所得税

万元

2140

9

净利润

万元

4344.84

10

投资利润率

%

20.97%

11

投资利税率

%

39.24%

12

建设期

年

2

第二章项目市场分析

一、盘锦市市经济发展趋势分析

1、国民经济社会发展计划、和总体规划

《盘锦市城市总体规划（2006--2020）》于2008年9月5日通过辽宁省级评审。

该规划将盘锦市市城市功能定位于重要的商贸和现代物流中心。

在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。

到2009年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构。

2020年，形成完整的市域城镇体系。

2008年城市化水平达到42%，2010年达到50%，2020年达到60%。

2、项目所在地城市化进程规划情况

本项目选址所在地的双台子区，将形成两翼枝状发展结构；支路网建设；按城市次中心规模形成组团中心，增强综合服务，该地区为中高等强度开发。

二、盘锦市房地产发展概况

1、房地产市场需求情况

从2003年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况，结合2004年上半年的房地产行业的变化情况，我们从几组数据分析房地产市场需求情况的变化情况。

（1）商品住宅开发情况分析

2012年首季，商品住宅施工面积为2093100平方米，相较2011年同期增长9.7％；

2012年首季，商品住宅竣工面积为407900平方米，相较2011年同期减少9.4％。

（2）商品住宅销售情况分析

2012年首季，商品住宅销售额16572万元，相较2011年同期上涨9.9％；

2012年首季，商品住宅销售面积171800平方米，相较2011年同期下降0.2％。

2、未来几年发展趋势

近6年，盘锦市房地产一直保持了较快的发展速度。

但从去年央行121号文件下发，土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对房地产项目贷款，开发企业自有资金率提高等多项政策调控措施的出台，形成对房地产行业的整体压力。

在国家宏观调控加强的大环境下，盘锦房地产市场未来几年的发展情况，我们从两方面加以分析。

（1）、从基本情况看

①、投资继续了高位运行态势。

今年1-5月，盘锦市房地产开发完成9.85亿元，同比增长59.6%，增速有减缓，同比下降22.4个百分点。

仍高于全省平均水平11个百分点。

开发投资中住宅完成3.7亿元，下降1.3%；写字楼完成0.15亿元，下降42.3%；商业营业用房完成2.9亿元，增长2.14倍；其他用房完成3亿元，增长1.5倍。

②、非国有投资依然强劲。

今年非国有资本在开发领域投资表现异常活跃，有力支撑了房地产快速向前发展。

从1-5月的情况看，私营开发企业完成投资4个亿，占总量的41%，位居前列，其次是其他有限责任公司及外商投资分别完成3.5亿和1.1亿，占总量的36%和11%。

国有企业完成0.36亿元，比重由上年10.6%下降到3.7%，减少7个百分点。

③、新开工项目规模提高。

前5月，累计26家开发企业有新项目上马，计划投资规模达15.3亿元，大大超过去年同期23家开发企业，计划投资5.3亿元的规模。

截止5月底，新开工项目进展顺利，完成投资4.9亿元，占完成总量的一半，比上年同期多出3.3亿元。

④、开发资金到位情况较好。

截止5月底，累计资金到位17.8亿元，同比增长52%。

在当年到位的15.5亿元中，国家预算内资金及外商直接投资实现零的突破，分别为400万元和2500万元；国内贷款3.7亿元，增长24%；自筹资金5.19亿元，增长21.5%；其他资金来源6.3亿元，增长42.9%，其中定金及预收款增长75.7%。

自筹资金和其他资金占房地产开发资金来源的74%，说明了盘锦市房地产开发进入了依靠企业自身力量和市场力量进行发展的阶段。

⑤、商业地产开发进入高潮。

今年以来，开发市场的亮点不再集中在住宅,而将包括写字楼、和大型商铺等物业，有实力的开发商也将向更稳定、更长期的投资发展。

而优质写字楼、和大型商铺的长远投资价值往往更高,故持续走强。

特别是一些地段较佳烂尾楼也得到重新启动。

1-5月,商业营业用房施工面积达64.1万平方米。

增长1.7倍,比重由上年10.9%提高到22.4%；写字楼施工面积6.3万平方米，增长60.9%，比重由上年1.8%提高到2.2%。

“汽贸城”“电器广场”等上亿元大型商业项目有10个正在建设中，掀起了盘锦市商业开发的高潮。

⑥、上亿元规模项目企业增多。

由于加大招商引资力度，发达省市外来资本增多，形成了盘锦有始以来上亿元开发项目企业最多的一年，从上年9家增加到21家。

计划总投资达42.14亿元，同比增长98.5%。

由盘锦实业有限公司投资3亿元兴建的“中国城商业广场”完成进度八成，预订成绩颇佳；盘锦集团投资2.3亿元打造时代广场已动工；而上海”盘锦花园”带来的是大都市居住文化理念，让海派风格溶入了盘锦新城。

⑦、房地产市场活跃依然。

在建材价格上涨、土地价格上升、城市拆迁三重因素的影响下，盘锦市房地产市场价格总体呈上升趋势。

数据显示，首季盘锦房屋销售价格指数为107.6，房地产租赁价格指数为101.2。

其一是商品房销售价格上涨5.7%，其中普通住宅上涨10.2%，豪华住宅上涨1.1%；其二是私有住房交易上涨10.8%；其三是房屋租赁价格上涨1.2%。

非住宅类写字楼及其他用房保持了去年同期水平；商业营业用房价格上涨1.2%。

⑧、多数商家看好开发形势。

从一季度的调查样本显示，盘锦市房地产景气指数处在高位景气区间，在工业、建筑业、交通运输等八大行业中处在第一位。

其中企业家信心指数160点，预计二季度将保持这个水平；房地产企业景气指数150点，预计二季度提高到160点。

从中看出，大部分被调查的企业对房地产行业上半年运行形势持乐观态度。

那些拥有土地储备与良好融资渠道的一线企业更是信心十足。

（2）、从政策影响看

   房地产投资在盘锦市固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占城镇以上固定资产投资比重31.2%。

，但对于投资的拉动意义重大。

他关系到人民生活水平的提高，支撑经济的快速增长，无疑是一个需要大力发展的产业。

目前国家“管紧土地，看好信贷”的新政是加强土地和资金的供给约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞一刀切限制，不会影响正常的经济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到盘锦市地产市场。

①.征地拆迁影响：

中央强调不允许占用一亩基本农田。

上收县级以下土地审批权限。

堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地一律实行招标挂牌拍卖。

土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。

今年省级也把新征土地补偿等三项列入“八件实事考核”当中，盘锦市贯彻落实毫不含糊。

一是征土地补偿费用3个月内支付率100%；二是征地补偿清欠无拖欠情况；三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率63.6%。

②.立项规划影响：

坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场、高尔夫球场、行政办公楼、培训中心、会展中心、大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。

目前盘锦市开发项目中暂时末有明显违规现象。

因此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。

③.资金来源影响：

银根紧缩给供需两方带来影响。

开发项目资本金比率由20%提高35%才允许开工，房屋结构封顶后才许预售；购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的50%，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。

在无法获得廉价、充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张，一些在售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新一轮开发。

   从盘锦市房地产开发资金到位情况看，盘锦市房地产开发对银行贷款的依赖程度不小。

5月底到位资金中，国内贷款虽只占24％，但考虑到施工企业垫资中的银行贷款、预售商品房中的个人住房按揭、自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。

面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。

 （3）、从销售情况看：

目前销售和空置面积一降一升，就颇受人们关注。

一是销售下降。

截止5月底，盘锦市商品房销售面积18.8万平方米，下降29%，喜的是预售面积成倍增长，累计预售面积56.5万平方米，同比增长1.9倍；二是空置上升。

全市商品房空置面积9.3万平方米，增长1倍。

从空置时间上看，一年内占73%；在一年至三年内的占26%；三年以上仅占1.3%。

空置类型以住宅居多，占67%。

空置的面积大多是去年末竣工，今年开始现房销售的房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数体现的空置率上升。

如银苑和明珠房地产的小区空置超过1万多平方米就属这类情况。

乐观的是今年盘锦市以住宅开发为主的投资速度已经减慢，同比下降1.3%，缓冲下半年空置压力。

（4）、趋势判断

随着国土资源的日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规的颁布，对于房地产市场情况的变化趋势，可总结出以下几点：

①、城镇居民住房需求十分强劲。

当前城镇居民的住房需求正在从满足生存需要向舒适型的转变。

盘锦省统计局最新统计资料表明，城镇有66.2%的居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境、卫生、物业管理差；住房消费占城镇居民消费支出的第二位，30.2%的居民有购房意向。

盘锦省城镇居民人均使用购房贷款597元，与全国城镇人均使用购房贷款2010元相比，还有一定距离。

只要转变消费观念，改善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求，进一步扩大住房消费完全可以实现。

②、加快城镇化进程将创造新的住房需求。

加快城镇化进程是建设全面小康社会的重要措施。

根据规划，到2020年盘锦省城镇化水平达到55%，城镇人口将从2002年的2214万发展到3960万，新增城镇人口1746万。

这意味着每年将新增城镇人口97万。

大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新的住房需求。

③、产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。

住宅与房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。

2002年盘锦省房地产开发完成投资150.9亿元，占固定资产投资的比重11.2%，占GDP的比重3.4%，分别低于全国平均水平6.7个百分点和4.2个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是盘锦省经济发展的客观需要。

④、启动汽车消费将促进住房消费。

截止6月底，全省汽车消费贷款余款比年初增长140%，成为金融机构新的信贷增长点。

随着汽车走进老百姓家庭，人们的居住观念发生了深刻变化，原有的居住空间显得日益狭窄、拥挤，更加向往宽敞、优美、现代的居住空间，住房更新换代加快。

全省个人购房消费贷款余额比年初增长29%，高于去年同期增长速度6.3个百分点。

三、区域市场分析

1、双台子区处于盘锦市区的东北地带，地价较中心地区低。

相应的商业和其他配套环境基础一般，该区的房地产开发以住宅开发为主且价格差异不是很大。

另外布局比较分散，不具备规模化。

在以西湖花园为代表的中高档楼盘面世后，周边的小规模楼盘纷纷异军突起，一般分布在长江路两厢临街。

可以预计在未来的两年内盘锦区的商品住宅竞争将成为整个城市板块竞争的又一沸点。

2、盘锦区目前基本上商业发展方向以物流业为主，区内现有的零售商场面积约3.56万平米，占零售商场总体量约28.62%；现有专业市场面积4500平米，占现有专业市场总体量的1.52%，在租在售零售专业市场面积44.8万平米，占全市在租在售专业市场总体量52.83%。

四、项目利弊分析

1、优势：

（1）.区位优势：

项目位于盘锦市中心建设广场西侧，在有序的旧城改造建设中，该区域经济将更长足发展。

项目一定时期的垄断性和地块特质稀缺性是销售率的有利保障。

（2）.交通优势：

本项目具备良好的区域交通条件，铁路，公路以及航空均十分便捷。

（3）.景观优势：

从空中鸟瞰本项目，高达45%的绿地率和户外12000m2的生态绿洲的勃勃生机；本项目沿袭了青少年科普乐园的“文化”气质，使本项目保持着浓厚的“书香”氛围，加之发展商创新的理念和别具心裁的建筑风格，使项目成为内外俱秀的市区标志性建筑物，引领人们一种新的生活体验。

（4）.配套优势：

本项目位于成熟社区，周边各项配套相应俱全。

本项目范围内亦设有超市，停车场，青少年培训基地，科普展馆，青少年生态植物园，儿童乐园，市民活动休闲广场，喷水广场，健身俱乐部，餐饮等功能，使本项目具备良好的综合质素和竞争优势。

（5）.政策优势：

本项目经盘锦政府办公会议初步定位为本区重点项目（已经开始申报市重点项目），并由区政府组织成立项目协调小组，协助相关手续的办理和理顺有关部门关系，为项目顺利建设护航。

（6）.产品优势：

项目规划及建设规模在荷塘区属领先。

2、劣势：

（1）.保险公司和中国银行位于项目南北两端，造成一定程度的视觉障碍，有损项目整体形象。

3、机会：

（1）.本项目居住规模人口数约2000人，加上周边学校，汽车站流动人群以及附近小区居住人群，给经商环境带来充足人气。

（2）.本项目所在区域目前仅有量贩购物城，居民购物已不局限于此一家，大多经常移步至其他区，本项目的启动在吸引新星客户分流的同时也将吸引其他区域居民前往；本项目的青少年素质培训基地功能，给广大青少年提供了一个多元的舞台，同时也给商家带来勃勃商机。

（3）.发展商别具匠心的建筑风格，造就一个宜商宜居，集休闲，娱乐，观赏等多功能为一体的商住胜地，将大大吸引市民前来购物。

（4）.进入WTO的大背景下，随着城市化进程的加速，盘锦区的物流配送领袖地位将促进经济、产业发展，各种基础设施配套和周边环境将持续改善，城市品味将得到极大的提升。

（5）.周边楼盘开发的成功带动了整个区域市场的盘活，区域高尚人文居住板块正形成。

4、威胁：

（1）.周边出现的其他新兴商品住宅以及机关单位配套住宅项目将以竞争者姿态出现，并分流部分潜在客户。

双台子区的居住环境与超前的市政规划对盘锦区的地产开发分流影响。

（2）.目前盘锦区部分楼盘由于长时间的知名度，会在项目住宅部分发售前期吸纳部分潜在客源。

（3）.由于紧靠项目，项目的启动对本项目而言形成了直接的威胁。

（4）.企业经营的外部环境主要有经营环境，硬件环境，政策法律环境等，处在不断变化的经营环境的中心内容是市场。

正确的经营决策，抓住有利的投资机会，就能使企业不断盈利，在竞争中立于不败之地。

本项目存在的威胁主要来自竞争对手。

第三章项目定位及销售预测

一、项目定位：

1．项目市场定位

定位一：

地标—盘锦区乃至全市特色的商住项目

定位二：

城市的形象窗口－盘锦商业形象的典型代表

2．目标市场定位

（1）目标区域

由于本项目地处盘锦区，目前盘锦区人口仅100万人。

根据市场调研和分析得知，盘锦区消费群因为购买力不够的缘故仍无法支撑5万平方米的大型商业设施（含本项目）。

因此本项目定位必须为市级商业设施，吸引盘锦全市区范围甚至周边县镇的消费群体才足以保证项目的可行性。

因此，区域市场是我们的主导客户吸纳方向。

同时考虑到城区较为成熟的配套环境以及人们的地域情结，该区域在盘锦市民心目中有一定的亲和力和吸引力。

因此，区域外客户同样构成了本项目的目标区域。

（2）目标客户：

详见附件

3.功能定位：

（1）.商业部分功能定位

现代广场由于地处建设广场，交通便利，周边厂矿及社区林立，我们初步考虑功能定位以社区型商场为主，主要是为本案及周边居民服务。

可引进：

大型超市（已在洽谈中），电器商城、大型美容院、健身娱乐城、乒乓球馆、餐饮、茶餐吧等。

（2）.住宅部分:

本案锦绣花园产品形态为电梯房，目标客户群及户型配比定位如下。

户型

面积（平米）

目标消费者

户型配比

四室两厅

155平米

私营业主/企业技术管理人员

30%

三室两厅

120－130平米

企业技术管理人员/私营业主

50%

两室两厅

80－100平米

偏向城市生活的服务性行业人员

10%

顶层复式五室两厅

200－220平米

私营业主/政府从业人员

10%

（3）.青少年活动中心：

在当今多元时代构想的发展战略，必须有一个高度综合的“一以贯之”的教育理念，作为整合“多元”的纲领，所以我们建议设置：

青少年艺术团，合唱团，舞蹈团，电子琴乐团，美术学校，天文俱乐部，艺术体操队，文学，外语等空间场所。

同时为了解决小区居民小孩入学，建议设置一个幼儿园。

可采取买断或者联营运作方式进行。

二、销售情况预测

项目预计十月份动工，2015年4月份左右即可拿到预售许可证开始对外销售。

住宅因总量不大，加之项目所处地段较好，只要其他相关条件到位，估计销售难度不大，保守估计在今年年底预定率将达到20％，2005年上半年销售率将达到60％，余下40％在现房出来，交付使用之时将陆续销售完毕。

商业部分的销售关键看招商这块的执行力度，执行到位的前提下，临街商铺估计在年底即可销售一空，内圈商铺在2005年上半年（五月份）力争完成60％的销售率，剩下部分预计在现房出来，商业氛围逐步显现之时得到良好销售。

三、销售价格预测

1、商业部分

现代广场商场部分的销售价格，以芙蓉苑、山水花园和荷塘家园作为比较实例，依据个别因素、区域因素、市场背景等因素进行分析，通过交易情况、交易日期、房地产状况（包括区域状况、实体状况）修正得出一层商铺的平均售价，再依据其他楼层商铺与一层商铺的商业关系，评估出其他楼层商铺的平均售价，最后假定各楼层建筑面积相同，得出东方商业广场的平均售价。

详细计算过程见附件。

可比实例芙蓉苑一层商铺售价：

9300元/㎡

可比实例山水花园一层商铺售价：

6300元/㎡

可比实例荷塘家园一层商铺售价：

9300元/㎡

现代广场商铺销售价格

层数

垂直递减比例

平均售价计算值（元/㎡）

平均售价取定值（元/㎡）

一层

1

9512

9500

二层

0.6

5707

5500

三层

0.7

3995

4000

四层

0.8

3196

3000

五层

0.8

2557

2500

整体平均售价取定值（元/㎡）

4900

2.住宅部分

根据本项目楼盘在位置、周边环境、市政配套、建筑质量、交通、楼盘规模、朝向、外观、社区素质、发展商实力及信誉、户型设计、环保等方面的因素进行对比分析，结合其他项目的销售价格和产品之间的差异比较，以及市场能够承受的价格制定本项目的均价。

据表中给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。

故将所要建立的回归方程设置为：

Y＝a+bX

1728＝a＋17.4b①

1900＝a＋18.8b②

1800＝a＋17.1b③

1700＝a＋17.6b④

计算得到：

Y＝2464.5-38.5X

本项目的楼盘得分为19.8分，代入公式得

Y＝2464.5-38.5×19.8＝1702.2元/平方米

得出本案的楼价平均为1702.2元/平方米。

由于此价格估算有5％左右的误差，故锦绣花园住宅销售均价初步确定为1750元/平方米

第四章项目的工程技术方案

一、总平面及建筑方案：

本项目现代广场商业部分5层，锦绣花园高层部分为26层，小高层部分为12层，青少年活动中心为6层，总建筑面积82765.8㎡。

商场部分主入口正对广场，在大厦主入口处、内街及中间广场布置绿化、水池等室外景观设施，在长江路路侧设置次入口；锦绣花园出入口设在西面，与商场部分人流分开，现代广场四周设置环形通道，地下车库出入口分别设在东面和西面。

本项目是一个集商场、餐饮、娱乐、住宅、科教等功能为一体的配套齐全的标志性建筑，平面布置合理，功能分区明确清晰，建筑整体外观设计简洁明快、富有现代感。

二、结构：

1、商场部分：

采用柱网为8.4m×8.4m的钢筋混凝土框架结构。

2、锦绣花园结构：

26层部分采用钢筋混凝土剪力墙结构，12层高层采用钢筋混凝土框架结构。

三、供配电工程：

本项目总建筑面积为82765.8㎡，按70VA/㎡的电力容量计算，本项目需设置6000KVA的变压器及与之配套的低压配电系统。

四、给排水工程

1、给水：

本项目设1路水源，进水管径为DN200铸铁给水管。

供水方式采用分区给水方式，低层部分由市