龙凤佳园可行性研究.docx
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龙凤佳园可行性研究
《可行性研究报告》课程设计
“龙凤佳园”开发项目
班级:
程管134班
**************
小组成员:
安妮王靖雯张雨马鸣仪
邵新月李志文陈振扬钟文宽
申志远孟哲均杨相国
设计时间:
2016年12月21日
教师评语:
姓名
学号
负责内容
王靖雯
201312655
第一章项目建设概况
马鸣仪
201313320
第二章项目市场与需求分析
陈振扬
杨相国
201312740
第三章项目建设规划方案优选
邵新月
201312737
第四章项目建设进度安排
张雨
201312982
第五章项目总投资和开发成本估算
申志远
201312728
第六章项目资金筹集
钟文宽
040112432
第七章项目财务评价
孟哲均
201312738
第八章项目风险分析
李志文
201312730
第九章项目国民经济评价
安妮
201313065
第十章结论
小组成员
综合评定__________________________
第一章项目概况
1.1项目名称
龙凤佳园
1.2项目建设地点
项目选址于长春市宽城区,东至吉林省阳光橡塑有限公司西墙,南至规划路,西至养正高中及规划路,北至丙二十二路。
1.3项目建设规模
项目土地总面积56000㎡(宗地编号:
220103011001GB00046),建筑面积为91785m2,容积率1.6,绿化率达到42%左右。
项目自有资金约1.2亿。
项目土地费约1.8亿,三通一平已完成,地上没有待拆迁的建筑物;建设用地呈长方形,占地面积约为1万m2。
1.4项目周边的配套设施
一、商业配套:
宽城区万达广场、住邦城市广场、中东新生活广场。
二、金融配套:
项目附近有吉林九台农村商业银行、中国工商银行、中国农业银行等。
三、医疗配套:
吉林省人民医院凯旋院区、长新医院、吉林省胜利医院。
四、教育配套:
长春市养正中学、长春市第四十七中学、长春市第一二三中学
1.5项目建设内容
项目名称为“龙凤佳园”,小区大部分住宅为小高层,少部分为多层,沿街楼群底层为商铺。
规划总建筑面积为91785m2,其中规划住宅建筑面积88140m2,底层商铺建筑面积3645m2。
1.6项目建设的自然、经济、水文地质条件
一、自然条件:
宽城区是长春市最早发展起来的城区之一,有着悠久的历史。
位于北半球中纬地带,欧亚大陆东岸的中国东北大平原腹地,居北纬43°05'′~45°15′;东经124°18′~127°02′。
宽城区位于长春市区北部,是较早发展起来的老城区。
属天山兴安地槽褶皱区吉黑褶皱系松辽拗陷的东部边缘,城区下部分布着深厚的白垩系泉头组,为一套红色较粗粒碎屑岩,均为不透水层或含水性极微层,地层深厚,岩层致密,倾角很小。
气候介于东部山地湿润与西部平原半干旱区之间的过渡带,属温带大陆性半湿润季风气侯类型。
区内居住着汉、朝、回、满、蒙、藏、壮等18个民族,人口45万。
二、经济条件:
综合实力进一步增强。
农业、工业和建筑业稳步发展。
2010年全年完成固定资产投资184.9亿元,比上年增长25.4%。
在国内贸易方面,全年实现社会消费品零售总额146.6亿元,比上年增长12.8%。
2010年招商引资工作成效显著。
引进外资项目25个,实际利用外资4450万美元,比上年增长21.5%;引进内资项目348个,引进内资总额35.1亿元。
三、水文地质条件:
地势平坦,海拔大概在210米左右,土地内没有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等。
地下水普遍偏优。
1.7项目建设单位的基本情况
建设单位:
吉林省鼎盛房地产开发有限公司
项目法人代表:
刘洪洋
吉林省鼎盛房地产开发有限公司创建于1995年,注册资金6000万元人民币,是一家以房地产开发为主的民营企业。
公司现有职工500余名,各种专业技术人员310多人,其中国家认定的一级项目经理14人,二级项目经理24人,三级项目经理6人;公司中高级职称的工程技术和工程管理人员共210余人,初级技术管理人员100余人。
公司注重技术的改进和设备的更新换代,近年来淘汰了一批旧有的生产机械,引进先进的生产设备,实现了生产的现代化。
发展实业、振兴企业是企业的发展目标,不骄不躁、严谨踏实是公司的一贯工作作风,几年来,公司在已有成绩的基础上,不懈努力、开拓进取,在省内外建筑市场占有了一席之地,赢得了广大客户及质检部门的好评,被评为“质量信的过单位。
公司自成立以来,取得了多项荣誉称号,积累了丰富的施工经验,掌握了各种新型施工技术。
多年来,吉林鼎盛房地产开发有限公司恪守“质量第一、客户至上”的服务宗旨,遵循“优质、高效、团结、奉献的工作态度,为社会创造了一大批优质精品工程。
公司由一支强有力的领导班子带领公司员工组成一个团结的战斗团体,下设工程安检部、工程管理部、经营开发部、工程业务部、多种经营部、监察审计部、劳动人事部、新技术开发部、物资部、财务部、设计部、宣传部以及办公室等十三个部门,负责公司的总体规划及运营。
公司狠抓质量关,求信誉,谋发展,提高企业知名度,通过了ISO9001——2000族国际质量体系认证,并通过对公司员工的技术教育和知识考核,强化公司上至领导下到员工的质量生存认识;公司重管理、讲效率,为严格公司纪律、明确责任、提高工作效率,引进了当前先进的管理体制,完善了各项规章制度,把责任明确到公司的每一位员工身上,出现问题能够迅速解决,把事故消灭于萌芽;企业要发展,人才是关键,公司为谋求长远发展,建立并完善了人才资源库,努力做到让所有员工人尽其才,才尽其用,让其在本岗位上发挥特长,尽忠职守。
1.8主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标一览表单位(m2)
序号
项目
单位
指标
备注
1
总用地面积
m2
56000
2
总建筑面积
m2
91785
3
居住建筑面积
m2
88080
4
商铺面积
m2
3705
5
绿化总面积
m2
23720
6
平均每户建筑面积
m2
85
7
住宅栋数
栋
20
8
平均层数
层
9
9
容积率
1.6
10
绿地率
%
42
11
停车位
个
362
第二章项目市场与需求分析
2.1全国房地产市场分析
2.1.1房地产投资分析(第一财经新闻)
图2-1全国房地产开发投资增速表(单位:
%)
12月14日,统计局公布的数据显示,2017年1-11月份,全国房地产开发投资100387亿元,增速比1-10月份回落0.3个百分点。
其中,住宅投资68670亿元,增长9.7%,增速回落0.2个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。
全国商品房销售面积146568万平方米,同比增长7.9%,其中住宅销售面积增长5.4%。
全国商品房销售额115481亿元,同比增长12.7%,其中住宅销售额增长9.9%。
房地产开发企业土地购置面积22158万平方米,同比增长16.3%。
11月末,全国商品房待售面积59606万平方米,比10月末减少653万平方米。
1-11月份,房地产开发企业到位资金139489亿元,同比增长7.7%。
统计局数据显示,1-11月份,房地产开发企业土地购置面积22158万平方米,同比增长16.3%,增速比1-10月份提高3.4个百分点;土地成交价款11436亿元,增长47.0%,增速提高3.7个百分点。
2.1.2中国房地产库存状况
1-11月份,商品房销售面积146568万平方米,同比增长7.9%,增速比1-10月份回落0.3个百分点。
其中,住宅销售面积增长5.4%,办公楼销售面积增长26.7%,商业营业用房销售面积增长19.3%。
商品房销售额115481亿元,增长12.7%,增速提高0.1个百分点。
其中,住宅销售额增长9.9%,办公楼销售额增长19.4%,商业营业用房销售额增长26.2%。
“10月末全国商品房待售面积下降10%以上。
”刘爱华昨天表示,目前房地产去库存确实取得了比较大的成果,房地产投资保持平稳增长,房地产销售态势平稳回落。
最近很多热点城市坚持“房子是用来住的不是用来炒的”,实现多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,加大了对共有产权住房、租赁住房的新试点。
比如北京、上海的保障性住房建设占比有非常大的提升。
房地产市场供给的改善和投机性需求的抑制,将带来供需的继续改善,房地产市场下一步能够保持持续健康发展。
2.1.4房价
2017年一线城市房价涨幅趋缓,广州、深圳同比小幅下跌。
一线城市限价政策执行层面异常严苛,8月一线城市房价较6月涨多跌少,但涨幅全部回落至5%以内,广州更是下跌5%。
同比来看,北京房价同比大涨43%,上海房价接近4.9万/平方米,创历史新高,但前期房价高增长之势难以再现,同比涨幅降至15%。
广州、深圳市场明显降温,房价高位盘整,同比双双步入下降通道。
二线城市房价明显分化,福州、西安加速上涨。
到8月份,二线城市房价涨跌互现,包括南京、武汉、济南在内的多个城市房价涨幅较6月均控制在5%以内。
唯独西安、福州房价上涨动力强劲,涨幅接近30%。
重庆、天津等热点城市房价小幅回落,宁波暂以13%跌幅居首。
同比来看,西安同比涨幅高达82%,遥遥领先。
其次分别为海口、重庆,也是2017年新晋“黑马”城市,同比涨幅超40%。
不过,海口、重庆房价上升势头减退,8月房价较6月小幅回落,预计4季度同比涨幅将进一步收窄。
值得关注的是,合肥、苏州是仅有的房价同比下降的二线城市,市场风险不可不察。
三四线城市房价同比近乎全线上涨,盐城、泰州、徐州、镇江、九江、石嘴山等城市房价较6月房价涨幅皆超20%。
与此同时,无锡、中山、惠州等热点三四线城市房价涨幅逐级回落,佛山、东莞更是步入下行通道。
值得关注的是,随着北京外溢投资、投机性需求被迅速“冻结”,北三县房价剧烈调整,8月份大厂房价较6月份下跌25%,同比下跌19%,也是唯一房价下降的三四线城市。
同比来看,常州、盐城、中山等市同比涨幅超50%,房价上涨动力着实强劲。
佛山、东莞、珠海等城市同比涨幅持续回落,基本维持在10%左右。
2017房价走势最新消息:
2018年将是住房制度长效机制建设年。
今年以来,我国多个城市积极抑制房价过快增长,增加住房多元化供给,并发展租房市场,有效防控房地产市场风险,国内城市住房长效机制初具雏形。
社科院财经院近日发布的住房发展报告通过对近一年来市场情况的调研,分析了我国住房体系的新变化,并预测我国住房制度长效机制能在2018年迈出实质性步伐。
“2017年,不断收紧的楼市调控和严格的限制性措施,有效遏制了热点城市房价过快上涨。
具体来看,2016年10月至2017年9月,全国房价总体稳中有升,一二线城市增幅分化下调,三四线城市增幅分化上升。
在没有重大政策冲击的情况下,2018年中国楼市将迎来平稳调整。
2.1.5中央的政策
购房限购政策
1、取消商业银行的差别化信贷,并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限,支持中间阶层置业。
现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能,必须靠银监会三令五申才可实施,而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。
2、取消限价房,逐步取消经济适用房。
中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅;住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”,将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。
3、原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。
国有土地出让继续坚持市场化改革方向,尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。
4、6月新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的,上半年新建住房成交量同比增幅较高的,位于已限购城市周边,外地购房比例较高的,存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题,社会反映强烈的。
增加土地供应
国土资源部部长姜大明在两会期间表示,将采取分类调控的原则,增加一线城市的土地供应面积。
最近一线城市房价上升快,引起关注,为防止异常交易推高房价,全力支持一线城市地方政府调控措施。
记者了解到,由于此前房地产市场的不景气,包括北上深等一线城市去年均大幅减少了土地出让的宗数和面积,与此同时,由于下半年以来土地市场的火爆,北上深等一线城市屡屡拍出高价地。
姜大明关于将增加一线城市土地供应的消息一经传出,即在地产界引发了热议。
整治“首付贷”
去年下半年以来,北上深等一线城市房价大幅上涨,以“首付贷”为代表的杠杆资金被认为是推动此轮房价上涨的一个重要因素。
在上海“链家事件”发生以后,记者曾在《地产中介链家的“金融风暴”》中提到“首付贷”给房地产市场带来的风险。
在今年两会上,“首付贷”将何去何从成为委员代表和媒体记者关注的一个焦点。
两会期间“金融改革与发展”媒体发布会上,在回答“如何看待首付贷”时,央行副行长潘功胜表示,央行会同有关部门一起,结合即将开始的互联网金融的专项整治活动,对房地产中介机构、房地产开发企业及其与p2p平台合作开展的金融业务,开始进行清理和整顿,打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。
房地产税立法
两会期间,全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文透露,调整后的人大常委会立法规划已将房地产税法列入第一类立法项目,全国人大常委会今年的立法工作计划将房地产税法列为预备项目。
刘修文用12个字概括此前在上海、重庆试点的房产税改革:
“细致扎实、运行平稳、成效明显。
”他表示,两地改革试点是探索对个人住房在保有环节征税的宝贵经验,是符合房地产税制改革总体方向的。
这是否意味着房地产税将在全国全面铺开呢?
对楼市会有什么样的影响?
对此,记者咨询多名地产界人士,他们认为,房地产税制度的出台只是时间问题,这是一个趋势。
但房地产税作为“降房价的利器”,在当前以“去库存”为主的楼市调控基调下,显得难合时宜。
房贷利息抵税
所谓“房贷利息抵税”,是指允许那些拥有自己房子的纳税人通过他们的主要住宅(或第二住宅)担保的贷款所付的利息来减少他们的应税收入。
关于这一政策能帮助购房者省多少钱的案例计算非常多,但总体而言还是越有钱的人获得的好处越大。
此前,房贷利息能否抵个税引发多次讨论。
多名地产界人士表示,房贷利息能否抵个税是去库存的“王炸”,对房地产是极大的利好。
但有财政部相关人士表示,该政策今年实施可能性不大。
特别是目前一线城市快速上涨的背景下,更不可能出台这样的方案。
朝阳区财政局一名财税人士认为,个税改革综合计征有助于减轻低收入者税负,维护社会公平,使个税发挥调节收入差距的功用。
落实营改增
近日,记者走访多个商圈了解到,商业地产目前依然处于低谷期。
一些高端商业地产存在着大量的库存。
对于新政是否能改善商业地产的状况,多位业内人士认为,这条新政将会对商业地产市场去库存起到一定的积极作用,推动一部分企业新购写字楼,但实际影响可能有限。
实际上,“营改增”跟财税体制改革密切相关,而并不是专门针对楼市中商业地产高库存而出台的政策利好。
“对于商业地产肯定是利好,但具体的影响程度如何,还是要等实施细则出来才清楚。
”北京的一名房地产开发商表示。
2017年房产契税新政策
财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门近日联合发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》,通知明确规定了最新房产契税政策,自2016年2月22日起执行。
(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。
(二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。
(三)纳税人申请享受税收优惠的,根据纳税人的申请或授权,由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。
暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的,纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证,诚信保证不实的,属于虚假纳税申报,按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理,并将不诚信记录纳入个人征信系统。
按照便民、高效原则,房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。
(四)具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
除北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实行契税新政策第一条第二项之外,其余地区均适用本政策。
2.2长春市市场分析
一、商品房上市量,累计可售量情况。
商品房上市面积499.2万平方米,同比增长60.4%,其中:
住宅上市面积406.5万平方米,同比增长61.2%。
截至7月末,商品房累计可售面积1531万平方米,同比增长0.8%,其中:
住宅累计可售面积861万平方米,同比下降2.1%。
二、商品房销售。
商品房销售55911套,销售面积587.6万平方米,同比增长2.8%,其中:
住宅销售46028套,销售面积473.2万平方米,同比下降0.9%。
2017年3月,长春商品住宅(不包含保障性住宅)朝阳价格最高,为10439/平方米,双阳价格增长最高,环比增长12.89%.宽城为主力成交区域,成交12.02万平方米.
2017年3月,长春商品住宅(不包含保障性住宅)宽城批准上市面积最大,为15.99万平方米,占全市商品住宅批准上市面积的38.85%.
从户型面积来看,80(含)-90平方米面积段销售套数占比最高,达27.6%,较上月下降2%,其次为90(含)-100平方米面积段,占比为15.7%。
2.3宽城区市场分析
2.3.1地理位置
宽城区位于吉林省长春市区的北部,东以102国道为界,与经济技术开发区、二道区相临;西至长沈铁路、铁西街、西环城路,与绿园区、农安县相临;南起小铁道街、光复大路、上海路、新发路,与南关区、朝阳区相临;北与德惠市毗邻。
区域面积237.99km2,辖兰家镇、九个街道办事处和长江路经济开发区。
宽城区系中共吉林省委、省政府所在地,地理位置优越。
辖区内交通、通讯、电力、供水、供热等基础设施完善。
长春火车站、长春公路客运中心站、多条铁路专用线和全国电气化水平最高的四个编组站之一的小南铁路编组站以及长春电信枢纽中心、长春邮政大楼、长江路电脑科技商品经营开发区和伪满州国末代皇帝溥仪的宫殿——伪皇宫均座落在区域内,是长春市的北大门和重要的物资流通集散地。
京哈铁路横跨区内,把全区分为铁南、铁北两部分。
铁南地区商埠集中,有国商、华正、远东、黑水路、光复路等大型商业企业,素有“商业黄金带”之称;铁北地区具有一定的工业基础和产业优势,发展物流业基础较好,开发潜力较大,是长春市振兴老工业基地的主战场。
总结:
地块西临养正高级中学,是地块附近有优势的配套,为区域居民子女入学提供便利,同时也提升了地段的自然价值。
东侧为北亚泰大街,为城市南北交通大动脉,道路系统完善。
2.3.2人口
宽城区现有人口约45万人,其中非农人口38万人。
出生率6.3%,死亡率5.98%,自然增长率0.32%。
二十世纪五六十年代国家投资兴建一批大中型企业,如长春电机厂、长春机车厂、长春锅炉厂、长春材料实验机厂等。
创办一批集体企业,如长春锅炉仪表厂、长春市宽城制药厂。
2003年,实现工业产值25亿元,规模企业达32户。
2010年,规模以上工业企业73户,比上年增加5户;完成工业总产值33.5亿元,比上年增长21.8%;工业产品销售率达到了97.8%,比上年提高了0.5个百分点。
到2003年个体业户达一万多户,商品零售额达100多亿元,实现第三产业增加值24亿。
每年招商引资工作额度均在9亿元以上。
长春火车站、客运站附近,形成远东批发、长运集团、华正集团为代表的服装及小商品批发、零售企业;以吴太集团为代表的药品批发、零售企业。
形成辐射全吉林省乃至东三省的站前商贸带。
总结:
宽城区经济以工业和第三产业为主,区域居民整体收入水平有限,消费能力低。
购房群体中产业工人,小营业主较多,周边低收入人群和外来打工人群较少。
2.3.4基础设施情况分析
长春市宽城区是长春市的老城区,位于长春市的北部,是中共吉林省委、省政府所在地,是长春市政治中心,地理位置十分优越。
2006年开始,长春市宽城区实施的“改造大铁北,建设新宽城,打造长春北部现代中心区”战略,3年来宽城区的基础设施日益完善。
目前,铁北地区内通外联的路网框架基本形成,产业园区68km2的基础设施配套“三通一平”。
仅2007年,路网配套建设共投入资金15.9亿元,新修道路总面积达到900万㎡,分别是“十五”期间的3倍和8倍。
项目引进、落位的前期铺垫已经就绪,具备了上大项目、大规模上项目、加速产业集聚的基础。
依托良好的交通基础条件,长春北部交通枢纽已经形成。
京哈铁路、长白铁路、102国道、长农公路、绕城高速公路等交通主干线均途经宽城,全区仅铁路专用线就有91条,是长春交通资源最密集的区域,尤其是随着吉林省交通换乘中心的即将建设,人民大街、亚泰大街、凯旋路的向北延伸以及四环路的向西拓展,再加上城区北部公路出城口将由2个增加到5个,宽城已成为长春北部最重要的交通枢纽。
(一)辖区内基础设施建设情况:
长春火车站、长春公路客运中心站、多条铁路专用线和小南铁路编组站以及长春电信枢纽中心、长春邮政大楼、长江路电脑科技商品经营开发区和伪满州国末代皇帝溥仪的宫殿均云集于此,此外,宽城区交通便利,通讯、电力、供水、供热等基础设施完善。
(二)辖区外周围的基础设施情况:
宽城区东以102国道为界,与经济技术开发区、二道区相临。
西至长沈铁路、铁西街、西环城路,与绿园区、农安县相临。
南起小铁道街、光复大路、上海路、新发路,与南关区、朝阳区相临;北与德惠市毗邻。
因此,我们可以看出,长春市宽城区具有优越的交通基础、工业基础和产业优势,发展物流业的基础非常好,是长春市振兴老工业基地的主战场,开发潜力巨大。
总结:
生活购物,休闲娱乐等配套设施匮乏,配套环境总体较差。
交通道路系统较为完善。
但近年来的区域城市基础设施及重点配套的建设加速了北城核心区功能优势的行成,有利于城市核心居住氛围的形成。
将会带动新一轮的购房置业投资热潮,并形成区域开发热点。
并给项目带来较大的升值发展空间。
2.3.5人文情况分析
宽城区具有浓厚的人文环境。
在北湖周边,宽城区将重点规划建设生态居住、民俗文化、景观旅游、精品商务、时尚休闲、主题公园等六大功能区,使之成为全市最大的临水景观亮点。
宽城区至今仍然较好地保留着日伪时期的“伪皇宫”和一些俄式、日式等历史建筑,这些遗址已成为全国知名的旅游景点。
在全市总体规划中,又在宽城区的北部规划了长春都市森林公园,这既有利于长春北部生态环境的改善,又为宽城区发展生态、旅游和文化产业奠定了基础。
作为老城区,文化,经济,社会价值有待于重新开发。
2.3.6房价和房屋供给量
图2-6宽城区新楼盘价格走势和分布单位(元/㎡)
2015年11月,长春市宽城区新楼盘均价为5482元/㎡,到11月份,新楼盘均价为5693/㎡,略有上涨。
图2-7房价对应的商品房供给量单位(元)
从不同价格的成交量分析,4000-6500元价格范围内的房屋销
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