合同范本之开发商商铺销售合同.docx
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合同范本之开发商商铺销售合同
开发商商铺销售合同
【篇一:
商铺买卖合同】
商铺买卖合同
甲方(卖方):
身份证号码:
住址:
详见后附身份证复印件。
乙方(买方):
身份证号码:
住址:
详见后附身份证复印件。
丙方(公证方)
身份证号码:
住址:
详见后附身份证复印件。
甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成商铺买卖协议,并签订合同如下:
一、甲方同意将位于,出售给乙方,该商铺建筑面积。
二、甲乙双方在友好协商自愿的基础上,共同邀请丙方作房屋公证人,并且丙方为促进房屋交易,自愿应允。
三、就乙方了解所知,甲方的商铺,是因为与开发商折合工程款顶账而来,甲方告知乙方已处理完善,无任何与此房屋经济纠纷问题,如交易过程中,此房屋出现经济纠纷问题与乙方无关,乙方有权要求退回全部购房款及费用,并且有权力追究并要求甲方赔偿。
四、甲、乙、丙三方共同协商,该商铺总价款为人民币万元整(大写)。
1、在此合同签订日,乙方向甲方支付人民币万元(大写)定金。
甲方给乙方开具定金收据,如甲方违约,
赔偿乙方30万元,如乙方违约,赔偿甲方30万元。
2、在房屋交易日当天,甲、乙、丙三方友好协商,乙方需将剩余购房款全部打入丙方账户,在丙方确认无误后,甲方方可与乙方到售楼处办理网上签约和更改开发商出具的购房合同,把合同更改为乙方名下,乙方到房管局核查无误后,由乙方通知丙方,丙方方可把剩余购房款支付给甲方。
交易过程中如出现与此房屋有关的任何异议,乙方有权停止交易,并要求甲方、丙方退还乙方全部购房款及定金。
五、因房屋关系到甲方与开发商工程款问题所得顶账房,未及时办理房产证,在房产证未办理下来之前,甲方有义务和责任协助乙方办理该房屋房产证,如果该房屋房产证不能办理,乙方有权力向甲方要求退还全部购房款,并有权向甲方提出赔偿。
六、甲方必须出示与此房屋顶账协议复印件一份,甲方并保证此房屋无任何其它债务及经济纠纷,如有发现,乙方有权要求甲方退还全部购房款,并且赔偿乙方经济损失人民币30万元。
七、本合同经甲、乙、丙三方签字、盖章(手印)后即生效,各方须信守合同。
本合同未尽事宜,三方友好协商解决,如协商不成,各方有权向潍坊市中级人民法院提起诉讼。
八、本合同一式三份,甲、乙、丙三方各执一份,具有同等法律效力。
甲方(签章):
丙方(签章):
年月日乙方(签章):
【篇二:
签订商铺买卖合同的四大注意事项】
签订商铺买卖合同的四大注意事项
中国自古有“一铺养三代”的说法,商铺虽然投资较大,但回报率普遍高于住宅。
目前,购买商铺出租已成为众多投资者的首选。
与住宅相比,购买商铺有其自身的特殊性,因此市民在签订商铺买卖合同时应格外注意。
有这样一个案例:
一家建材公司去年在某建材市场购买了一个铺位。
签合同时,双方未约定市场性质。
搬入后不久,因建材市场竞争激烈,发展商将市场改为灯具市场,造成建材公司难以继续经营。
该公司与其他建材公司联合找发展商交涉,发展商以合同中对此并无约定为理由,让建材公司哑口无言。
该案中,发展商的行为极大损害了业主的权益,令业主陷入了两难的境地--继续在灯具市场里经营建材,显然会蚀本;而出售铺位,又难免贬值。
从该案中可以看出,购买商铺与购买住宅所考虑的方面有所不同,对签约的要求更高,市民绝不能随意签约。
以下就是签订商铺买卖合同时要注意的常见问题:
一要注意公用分摊面积。
一般来说,商铺的公摊面积占建筑面积的30—40%,有的甚至超过50%。
对此,开发商当然自有说法,但对购买者来说,商铺的单价高于住宅物业,即使允许范围内的误差,也可能会带来几万元的价格变动,打乱购房者的预算。
要避免此情况的出现,建议购房者选择按使用面积计价的方式,并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属,确定公用部位的规划设计。
只有事先约定严密详尽,才能在前述情况出现时顺利维权。
二要注意返租承诺。
返租是商铺发展商采用较多的促销手段,是指购房者支付房款后,若干年之内将物业交给发展商经营出租,业主即可获得固定的返租回报。
从表面上看,返租带给购房者的是稳赚不赔的收益,但事实并非如此。
以下这个案例或许能给购买者带来一些警示。
林先生购买了某在建大型商场的一个铺位,与发展商签订了购房合同与返租协议书。
双方约定:
林先生同意将物业租给发展商;发展商在三年内支付总房款22%的返租回报。
然而一年后,发展商未能按约交房,也没有支付返租回报,当林先生告上法院,要求发展商支付违约金、返租回报金及滞纳金时,却被告知因林先生未将物业交付给发展商,双方签订的返租协议不具备生效条件,他要求的返租回报不获支持。
除了延期交房导致返租回报难以实现外,有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式,仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺,而在购房合同上却无相应约定。
此情况下,如发展商不给予返租回报,购买者很难要求其兑现承诺。
三要注意贷款风险。
个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。
一般不超过合同价款的60%,贷款期限也只有10年。
另外,银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。
当投资者考虑贷款买铺位时,必须意识到贷款申请不能通过时,自己将面临的付款压力。
四要注意内、外销商铺未并轨。
本市内、外销商品住房已经并轨,但商铺仍处于内、外有别的状况,市民在购买商铺前应先问清物业的性质,以免签了合同却办不出产证。
商铺买卖业主要注意四大的问题
1、客户的购买能力。
首先了解客户是否能够全款购房,如果客户是贷款购房,客户资质是否有问题必须落实,以免签定之后贷款不能按时到位从而造成买房纠纷。
2、付款方式。
购买商业用房付款方式通常有全款购房、贷款购房、分期付款购房三种形式,尽量要选择全款购房客户,其次是贷款购房,其中贷款购买,目前最高可以贷5成,年限最高为10年;最后是分期付款,尽可能减小卖房所承担的风险。
3、首付款与尾款间隔时间,时间不宜过长;因为商业用房大部分款项较大,所以变动也较大,所蕴藏的风险也相应较大,因此要尽量缩短首付款和尾款的间隔时间。
4、支付订金后的违约责任及违约罚则。
支付订金之后的违约情况时有发生,所以支付订金后签定的订金收付合同中必须要明确违约责任和违约罚则。
如何选择商铺?
如何选择商铺?
业者建议算清回报率。
投资商铺怎么赚钱
目前武汉商铺年回报率一般在5%至8%之间,而近几年随着商业地产逐渐受热捧,商铺增值幅度也非常快。
陈女士2005年在武昌民院路一楼盘购买了临街商铺,当时每平方米接近3000元,而现在该地段二手商铺均价已达8000元以上。
“铺子一直租给一个烟酒店,每月租金4000多元。
”
不过并非所有商铺都能靠出租赚钱。
胡女士在武昌一楼盘底商有一套30平方米商铺,每月租金1500元,月供却有2300元。
“最近准备转出去。
”商铺虽多,好铺难寻
“虽然现在的商业地产项目基本上都是开盘售罄。
但赚钱的好铺确实难找。
”亿房研究员王磊表示,现在的商业地产,尤其是大品牌项目,大多只租不售。
像光谷步行街、汉口北批发城等大体量项目,都保持较高的商铺自有比率。
“少售多租能保持商业地产项目整体的档次,便于规划管理,整体宣传也容易操作。
”思锐代理营销负责人汪喜清表示,都卖出去了,有可能这边卖服装隔壁卖餐饮,效果不好。
赚钱的旺铺越来越少,小型商业地产和楼盘配套商铺好买,回报率又不一定高。
吴女士2007年买入了解放大道沿线一18平方米商铺,单价25000元。
“许诺年回报率8%,实际只有3%。
”张先生也于去年底购得京汉大道沿线一商铺,因招商不理想,今年开发商已将估算回报率由7%调至4%。
好买的不赚钱,赚钱的不好买,这几乎成了商铺投资者共同的烦恼。
大多租金回报率不足6%
“以前开发商推商铺,承诺年回报率都在8%-10%左右。
现在已经很少有开发商敢承诺这么搞了。
”投资商铺多年的李先生告诉记者,目前商铺投资最大的利好就是市场较火。
“很多商业地产项目从开盘到,均价翻一倍的都有。
”王磊则认为,正是市场火热,使得商铺投资看似稳赚,尤其是由住宅转向商铺的热钱,仍将在较长时期内刺激商铺增值。
不过这并不代表商铺可以随便买,算清回报率才能巩固收益。
购买商铺注意事项
2011-05-16来源:
万城地产网浏览758次
核心提示:
对于许多投资者来说,商铺投资还是比较陌生的,特别是交易中要注意的交易安全以及税费一直是他们更多关心的问题,下面就上述问题给予大家一点建议和解答。
商铺以其税费稳定、资金流快、回报高、增值空间大等优点,一直受到广大投资客的亲睐,上海是中国商业物业交易最活跃的地区,最近一段时间,根据上海合富置业商业部的成交资料分析,上海商铺成交量逐渐放大,呈现一片繁荣景象,其中以小物业成交为主(成交价格在800万以下),买房主要以投资为主。
对于许多投资者来说,商铺投资还是比较陌生的,特别是交易中要注意的交易安全以及税费一直是他们更多关心的问题,下面就上述问题给予大家一点建议和解答。
在购买商铺前,应该注意以下几个问题:
1、房屋权属情况
应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况,包括是否抵押、是否受司法限制等情况。
2、相邻权问题
应了解整个物业的整体规划,做到宜细不宜粗,明确好物业的通风、采光、通行以及物业的建筑布局走向等,以避免日后商铺在经营上带来的不必要的纷争。
3、贷款风险
商铺贷款额度低,年限也短,60%的贷款期限一般小于10年。
而银行对商铺贷款者的资质审核也要比住宅审核严格,因此投资者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。
4、对开发商、销售商审核
审核开发商及销售商是否具备土地开发到房产销售一切证照,查清是否有抵押行为,以免将来无法办理产证。
签订商铺买卖合同应注意:
5、房屋用途
在签合同时,购房者应了解所购房屋用途确实是商用,并在合同中注明。
6、公用分摊面积
选择按使用面积计价的方式并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属,确定公用部位的规划设计。
同时,让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法。
7、包租承诺
许多开发商对包租承诺采取非书面承诺的方式,在签订商铺购买合同时,应将包租承诺落实到具体的合同条款中。
另外,商铺的逾期交房直接影响包租协议的履行,在签订商铺买卖合同时应就交房期限做严格的规定,并约定一旦逾期交房时,开发商除了承担延期交房的违约金外还应当承担购房者的租金损失。
8、物业管理
许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上,这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节。
因此,在购置商铺时,不要轻易地和开发商签订物业管理合同。
9、注意商铺的交房条件
商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。
在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件,并在交房时特别予以注意验收。
提示:
无论是购买或者转让商铺,在交易过程中都要缴纳一定的费用,这些费用具体包括:
登记费:
每套300元,申请人(买卖任何一方)缴纳;
合同印花税:
买卖双方各按房价的0.05%缴纳;
交易手续费:
按照成交价的0.5%缴纳,买方缴纳;
契税:
按房价的3%,买方缴纳;
营业税及附加:
买卖差额的5.55%,卖方缴纳;
土地增值税:
买卖差额扣除相关费用后的30%-60%(按差额比率不同累进计算);个人所得税:
净收入(买卖差额扣除以上所有相关费用和税费后)的20%。
适用税率:
计算土地增值税应纳税额的法定比例。
土地增值税实行四级超率累进税率。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目100%的部分税率为40%;增值额超过扣除项目100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
速算扣除系数:
(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。
土地增值税的适用税率及速算扣除系数表格如
备注:
外籍人士进行上述交易须公证,公证费如下:
50万--500万(0.25%+250)/2
1000万以上(0.15%+2250)/2
土地增值税实行四级超率累进税率,具体规定是:
级数应纳所得税额税率速算扣除比例
1增值额不超过扣除项目金额50%的部分30%0%
2增值额超过扣除项目金额50%至100%的部分40%5%
3增值额超过扣除项目金额100%至200%的部分50%15%
4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%
【篇三:
商铺带租约销售合同】
篇一:
(商业)带租约销售协议书
(商业)带租约销售协议书
(编号:
)
甲方:
(开发商)乙方:
(购买方)
丙方:
(租赁方)
甲、乙、丙三方根据《中华人民共和国合同法》和甲丙双方签订《****商铺租赁合同》在自愿、平等、协商一致的基础上,就甲方将所拥有的商铺带租约销售给乙方,达成如下条款,以致甲、乙、丙三方共同遵守。
一、甲方带租约销售给乙方的面积1、乙方房产范围:
根据甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》,乙方在的房产范围为:
路号号楼号。
建筑面积:
㎡,套内面积:
㎡。
2、丙方所租赁商铺房产范围:
其中租赁给丙方商铺面积中,建筑面积约㎡的商铺面积返祖给乙方(最终面积按房管局实测报告为准,多退少补)。
二、返租的期限:
自20年月日起计,至20年月日止,共计为年整。
三、租金返还方式
1、租金标准:
(经甲、乙双方确定,租金标准为)
(1)、甲乙双方在签订合同时,甲方向乙方一次性缴纳个月的租金,计¥元,(大写人民币:
)。
(2)、丙方按照甲丙双方所签订的《租赁合同》条款缴纳租金。
20年月日起计算。
四、物业管理费等其它费用:
(1)、在丙方租赁期间物业管理费,由丙方承担。
(2)、由广场管理者规定须交纳的管理保证金等由丙方缴纳。
(3)、公共部分水电分摊费由丙方按物业标准承担。
(4)、甲、乙、丙三方税费自理。
五、租赁期间商铺维修养护
(1)、公共设施正常的维修养护费用由甲方承担。
(2)、丙方因管理、使用不善等造成商铺及附属公共设施损坏,其维修费用由丙方承六、商铺的续租及返还
1、合同期满,乙方要自己经营,应提前(合同期满前三十日)向甲丙双方提出书面
告知函,同时丙方应在该期限界满之前三日内清点、转移货物,清理商铺,书面通知甲乙方到场验收。
丙方应在经营期限界满之前清理完毕商铺,将其移交乙方管理。
2、合同期满,丙方要求继续租赁,需在甲方规定的时间内(合同期满三十日)向甲
乙双方提出书面申请,并经乙方同意后,在规定的时间内办理完善续租手续。
丙方未改变经营范围的,在同等条件下,乙方享有优先租赁权。
3、合同期满,未在租赁期限界满一个月以前提出续签合同的要求,丙方应在该期限
界满之前三日内清点、转移货物,清理商铺,书面通知乙方到场验收。
丙方应在经营期限界满之前清理完毕商铺,将其移交乙方管理
4、若超过15天未移交,房屋内仍丙方物件视为丙方放弃所有权,由甲方处理。
丙方交还租赁房屋时,应保证租赁房屋和相关设施、设备系统处于正常使用后的状态,如有损坏,应当修复后交乙方,因人为原因造成不能正常使用,应当赔偿相应的经济损失。
5、经过甲乙方验收合格,各有关方面在验收记录上签字以后,办理商铺交接手续。
七、违约处理
甲方未能按协议规定时间向乙方支付租金,每逾期一天,按到期应付租金的万分之三计违约金。
八、不可抗力
由于国家政策或地震、台风、水灾及动乱、战争等其他不可抗力的因素影响本协议的执行或造成双方损失,甲、乙、丙三方互不承担责任。
九、争议解决协议执行期间如发生争议,三方协商解决。
如协商不能解决,可通过仲裁解决,在仲裁过程中,除正在进行裁决的有争议条款外,本协议的其他条款继续执行。
十、协议生效
本协议自三方签字之日起生效,协议期满,协议解除。
十一、其他约定
1、本协议未尽事宜,三方可协商签定补充协议,补充协议与本协议具有同等法律效力。
2、本协议一式叁份,甲方、乙方、丙方各执一份。
甲方:
(开发商)乙方:
(购买方)丙方:
(租赁方)
甲方代表:
乙方代表:
丙方代表:
时间:
年月日时间:
年月日时间:
年月日篇二:
商铺带租约销售方案
商铺带租约销售方案(拟)
一、定位
形象定位:
1、地中海风情步行街,品味异国情调,格调生活!
2、居家迪士尼购物乐园消费定位:
服务小区居民,辐射周边区域人群;基本满足商圈内顾客以购物、餐饮、娱乐为主的必须性的消费需求。
市场定位:
开放式社区型的商业模式,(邻里中心,便利生活)完美结合专业店+商业步行街,集合购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的“邻里中心”,以此来满足社区居民以及清远中产阶级休闲文化需求,从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。
商业业态定位:
项目所处位置是非城市主要商业中心区,周边缺乏大型的商业设施,且周边居住人群消费水平属中等,因此将业态定位于满足周边消费需求的配套商业业态,以此基础进行招商。
功能内容
建材洁具、陶瓷、门窗、五金、涂料
百货珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子、文仪超市日常生活用品
餐饮冷饮、咖啡店、茶艺馆、休闲小吃、蛋糕面包店娱乐桌游、电玩(包括电视or体感游戏)、儿童乐园休闲书店、音像、文化廊、水族馆
服务美容美发、洗衣店、摄影冲印、健身、足疗保健、药店、彩票、家政、水店修理家电维修、手机维修
商务商务服务中心、银行、证券、基金
对于零售业,以中高档的零售企业和知名品牌为主,餐饮以简洁式、休闲式为主,主要是为了实现商场的购物人群的便利,但为保持环境清洁,拒绝有厨房的餐饮行业。
二、具体业态分布:
建设前期、入住业主尚不多,以装修需求和最简单的生活需求为主,主要引进餐饮、家居装饰、建材五金等;其后陆续引进包括药店、超市、家居、家装设计、餐饮以及银行等等,完全渗透业主生活的方方面面,业主可以在家门口就解决生活所需。
三、招商销售总策略
1、在商铺销售前做好商铺招商工作。
以销售为主,招商为辅。
如商户可以购买商铺则将商铺产权转让;如商户只能接受只租不买的形式,可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。
2、项目主要为自营型商铺,将商铺一定年限的产权完全转移给投资人,由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营;
3、根据规划业态,针对性地寻找投资商户进行招商。
4、目标商户定位为全国或珠三角知名商家和连锁企业,中小型品牌专业店的经营者以及功能性专业店的经营者。
但商铺买家除这些知名商家企业外,也可以为其他有购买能力的任何目标群。
5、招商实行统一进行招商(除经营户购买的,用于自营的商铺外),统一物业管理;6、招商顺序原则:
招商采取先大户、后小户,先品牌户、后一般户的策略
7、对进场租赁经营的商户,实行放水养鱼的政策,培养市场进入成熟期,对核心主力店及大商户招商给予各项优惠政策,以求达到带动市场的作用。
8、招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务,统一管理的原则为广大签约商户和
顾客都提供尽可能的便利。
四、招商与销售流程1、目标商户群的确定;
2、对商铺铺位进行规划,制定合理的分割方案;
3、针对目标商群和客户群进行项目推广,扩大项目知名度,提升影响力;4、双方洽谈,达成购买或租赁意向;
5、投资者到实地选择商铺位置,并签订买卖或租赁协议;6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费;7、对已经签定租赁协议的商铺进销售;
8、发展商对商场进行最后的装修和设施配套,为投资者的进入创造良好的商业硬环境;
五、租金制定及优惠措施
1、原则上,17#18#商铺租金每平方米50~60元,19#20#21#22#商铺租金为每平方米40~50元;33#34#31#32#商铺租金为每平方米30~40元。
(适用于中小商户实行的租金,大客户与主力店具体进行协商)
2、入驻第一年实行零租金,商户仅缴纳相应的水电物业费;第二年租金交付由商户和业主协商,价格浮动在原则范围内,第三年开始递增。
六、商户入驻经营费用交纳及优惠措施1、物业管理费按平方收取,每月3元/㎡;
2、水电费一户一表,按商业用水用电价格,以实际发生额计算交纳;3、税费由商户自行办理;
4、进场内装修费用商户自理(可隔断间墙壁由开发商免费砌好,隔层则由商户自行解决);5、广告位统一进行规划,商户有偿使用;
七、商铺推广方案
(一)招商推广策略
a、推广目的:
结合项目定位,对辅助品牌店和主力品牌进行招商,筛选有实力有特色的主力品牌入驻;
b、推广方式:
(1)使用主力媒体发布招商广告;媒体选择对象:
报纸硬广、户外广告、灯杆挂旗、立招、站牌广告、过街或楼体条幅、dm海报、招商手册、短信;建议主要选择报纸硬广、户外广告、dm海报、短信、过街或楼体条幅形式发布招商信息。
(2)利用销售中心作为招商中心,一方面扩大宣传影响面,一方面方便与目标客户进行开发、拜访、接洽;
(二)招商推广主题(拟):
《商品房买卖合同》补充协议
出卖人:
杭州容大房地产开发有限公司
买受人:
承租人:
楼寿忠【身份证号】:
33012319680424915
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规规定,就该商品房买卖、租赁等相关事宜,经三方协商一致,在《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》的基础上达成以下补充协议:
第一条:
商品房买卖基本情况。
买卖双方于2008年月日,签订购买标准地名为富春街道金桥北路161-14的商品房,《商品房买卖合同》合同编号为916。
合同约定单价为¥7843.345元/㎡,总价为¥3179300元。
第二条:
商品房租赁基本情况
出卖人已与下列承租方签订了该商品房的《商铺租赁合同》:
承租人:
楼寿忠于2006年11月18日签订了承租161-14共壹个商铺的《商铺租赁合同》,
合同期限至2009年11月18日止。
其中161-14号商铺经承租人同意现已出售给买受人。
第三条:
关于商品房售价的约定。
该161-14号商品房在租赁期内(本协议第二条)的租金收益归买受人所有,承租人继续向出卖人(即租赁合同的出租方)支付租金。
买受人不得擅自提前终止《商铺租赁合同》。
若租赁合同提前终止,对该商铺的使用,双方另行协商,在租赁合同终止后,由出卖人恢复与相邻商品房之间的墙体。
第四条:
其它约定。
本协议作为《商品房买卖合同》与《商铺租赁合同》的补充,对三方均有法律约束力。
三方应共同遵守《商铺租赁合同》的约定。
本协议一式三份,承租人、买受人、出卖人(出租方)各执一份,具有同等法律效力。
出卖人(签章):
买受人(签章):
承租人(签章):
时间:
年月日
签于:
杭州容大房地产开发有限公司售楼部
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