佛山市三水区天然气利用工程建设环境评估报告报批稿.docx

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佛山市三水区天然气利用工程建设环境评估报告报批稿

一、总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

**县百灵小区开发项目

1.1.2开发建设单位概况

本项目由**市**房地产开发有限责任公司开发建设。

**市**房地产开发有限责任公司前身是**县**房地产开发有限责任公司，创立于2005年4月，于2007年3月更名为**市**房地产开发有限责任公司。

1.1.3可行性研究报告编制原则与依据

1、编制原则

（1）严格遵循国家有关法律、法规，从实际出发，合理确定建设规模，做到选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。

（2）本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技术方案的可行性，认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对工程建设和运营过程中产生的不利影响。

（3）在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯彻执行国家和地区对环保、安全及消防方面的有关规定和标准。

（4）坚持“独立、客观、科学、可靠”的原则，提出可供项目单位决策的建议，也为有关部门审批项目提供参考依据。

2、编制依据

（1）建设单位编制可行性研究报告委托协议及设计要求

（2）《**市城市总体规划》（2010-2020年）

（3）《**镇总体规划》（2007-2010年）

（4）《**县旧城区改造实施方案》

（5）《城市居住区规划设计规范》GB50180--93

（6）《民用建筑设计通则》GB50352--2005

（7）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）

（8）《**市城市规划管理技术规定》

（9）建设单位提供的基础资料和数据

1.1.4项目提出的理由与过程

**市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有12类35种，是西部地区乃至全国煤炭和天然气的重要产地。

随着全球经济的高速发展，全球性的能源供求紧张为****营造了得天独厚的发展空间，丰富的资源成为**市城市发展的强力助推器。

**市在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施科学合理的能源战略，其经济建设在短短几年之内得到了迅速的发展，成为一座经济实力雄厚的新兴工业化城市。

尤其“十一五”以来，**市全力实施“结构转型、创新强市”和“统筹城乡、集约发展”战略，全市经济社会又好又快发展，成为我国西部最为活跃的经济区之一。

然而，**市作为地处西部较为偏僻地区，虽然近几年依托资源优势实现了经济建设的跨越式发展，但是由于发展起点较晚、经济社会发展基础较差，城镇建设基础和居住环境条件均较为薄弱，规模小、档次低、服务功能差、承载能力弱，城镇化严重滞后于工业化进程，“小城镇、大工业”的矛盾日益突出，已不能满足随着经济发展而日益增长的经济、社会需求。

为此，**市抓住契机，适时地提出了加快城市建设的发展战略目标，制订了《关于推进城镇化的决定》，编制了《城镇化发展规划》，将城镇化作为新形势下加快****跨越式发展的最大基础建设全力推进。

在城市建设中，坚持工业化带动城镇化、城镇化促进工业化的互动战略。

在此背景下，**县作为**市总体规划中的15个重点城镇，根据**市“三年大建设、三年大变样”的城镇总体发展战略要求，围绕“提升城镇品位、优化城镇环境、完善城镇功能、加强城镇管理”的总体思路和实施“收缩转移、集中发展”战略要求，按照“循环渐进、节约土地、集约发展、合理布局”的原则，制定了《**镇城市总体规划（2007-2020年）》和《**镇旧城区改造实施方案》，全面启动了城镇基础设施建设和旧城区改造工程。

在此基础上，**市**房地产开发有限责任公司董事会、管理层经过深入考察调研和研究讨论，确定了建设一处集商住小区与酒店一体化开发方案，并取名为“百灵小区”，委托我公司对该项目进行可行性研究。

对此，本公司接受委托后，组织有关专业技术人员对项目所在地进行了实地考察，进行了相关的材料收集和调查研究，对当地城镇规划要求和建设条件等情况进行了认真的调查研究，组织有关专家对研究方案进行了分析论证，并与建设单位交换意见的基础上编制了本可行性研究报告，力求为建设单位提供一份专业而客观的决策参考依据，也为有关主管部门进行立项审批提供审批依据。

1.2项目概况

1.2.1拟建地点

本项目建设地点为**市**县政府所在地**镇，项目场址位于**镇东北部旧城区改造区域，地块南临百灵路、西靠**中学，总占地面积20445m2（合30.667亩）。

1.2.2主要建设条件

1、本项目拟建地点位于**镇旧城区，属于由当地政府统一组织实施的旧城区改造工程，符合当地城市总体规划和旧城改造政策，并且享受旧城区改造有关优惠政策。

2、本项目拟建地点属于城镇传统生活区，目前正处于全面实施旧城区改造，周边正在或即将建设诸多新型小区、配套商业等，将形成良好的生活居住氛围。

3、项目地块紧临城市主干道路，区域内市政道路、供配电、给排水、燃气热力等城镇公用配套设施完善，向北可通过城镇外环路方便出行，向南可通过百灵路及**北路等进入城镇中心区，具有方便快捷的交通出行条件。

4、本项目场址紧邻**中学，周边有**人民医院、实验小学及邮政居、购物中心等文体卫生及商业设施，具有便捷完善的生活配套设施条件。

5、本项目建设用地已落实，拆迁补偿工作已得到政府、群众等有关群体的认可和接受，场地工程地质勘察工作已完成，项目各项基础建设条件已基本落实。

综上所述，本项目具有得天独厚的区位优势和不可复制的商住配套条件，适合建设居住生活与商业休闲等居民商住地产的开发。

1.2.3建设规模与目标

1、建设规模

本项目总用地面积为20445m2，根据地块规划条件和项目规划要求结合当地市场需求，规划总建筑面积35907m2，拟建1栋中高层住宅楼、2栋多层住宅楼和1栋多层酒店及配套商业用房，其中：

（1）中高层住宅楼按9层设计，其中底层为车库，2-9层为住宅楼，规划建筑面积9124m2，其中住宅建筑面积7808m2、车库建筑面积1316m2。

（2）多层住宅楼中，1栋按6层设计，底层为商业，2-6层为住宅，另1栋按5层设计，全部为住宅，规划建筑面积为7775m2（不含底层商业）。

（3）多层酒店按6层（底部2层按裙房）设计，其中1-2层为餐饮部、会议室等，3-6层全部为客房，规划建筑面积8000m2，另配套619m2地下车库和设备用房。

（4）配套商业除住宅楼底层为1层外，其余全部按2层设计，并在场地东侧沿街布置，规划建筑面积10173m2，另建设216m2物业用房等公共配套设施。

2、建设目标

本项目根据当地城镇建设规划和旧城区改造要求，结合当地居住小区及配套商业建设需求，通过市场化运作，拟建一处基础设施齐全、配套设施完善、环境优良、完全卫生、出行便捷的现代化城镇商住小区。

3、开发建设期

本项目计划开发建设期为2010年7月~2011年7月，其中商品房自建设第一年下半年达到预售条件后开始销售，计划用2年时间内全部出售，酒店部分建成后由本项目建设单位自营。

1.2.4投资与效益情况

1、总体投资与效益情况

本项目估算总投资为7000万元，其中：

商品房开发产品成本为4874万元、形成固定资产2051万元、经营资金75万元。

根据建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用自筹资金与预收款结合的方式，其中投入资本金2875万元，占总投资的41%，其余4124万元由回笼预售款滚动投入，占总投资的59%。

（2）效益情况预测

根据当地市场需求、价格水平预测数据和自营酒店运营方案，本项目预计实现商品房销售收入9292万元，其中营业税金及附加为525万元、预提土地增值税为139万元；自营酒店每年实现942万元的营业收入，其中营业税金及附加52万元。

项目经营成本中，根据商品房开发项目运营特点，其开发产品成本按销售进度结转为商品房经营成本，既为4874万元；自营部分每年运营费用为442万元，其中日常经营费用为377万元、综合折旧与摊销费为65万元。

根据项目营业收入与成本费用数据，本项目商品房销售实现营业利润总额3893万元，上缴企业所得税973万元，可实现税后利润2920万元；自营部分每年实现营业利润448万元，上缴企业所得税112万元，可实现税后利润336万元。

从商品房与自营部分综合考虑，本项目总投资收益率为12.06%，资本金净利润率为19.53%；项目所得税后财务内部收益率为17.28%、财务净现值为412万元、投资回收期为4.74年。

从项目各项财务评价指标看，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率、资本金净利润率、投资回收期等指标均可满足投资者预期要求；项目各年累计盈余资金未出现短缺现象，表明项目运营效益满足自身的生存和运营，财务生存能力较强。

从财务评价角度综合考虑，本项目的建设是可行的。

1.2.5问题与建议

从财务评价分析和敏感性分析看，对于本项目最大的不确定因素是地产价格的变动，以及按计划销售程度。

对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，积极做好营销策划方案、采取适时得当的销售策略，以最大限度保障本项目的开发进度和销售计划如期完成。

1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。

2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。

3、积极、及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如期、顺利进行。

4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。

5、工程实施过程应有全程监控，制定严格的验收标准，严格合同管理，保证建设内容的功能完善。

1.2.6主要技术经济指标

主要技术经济指标表

序号

项目

单位

数值

备注

一

基础指标

1.1

总用地面积

m2

20445

合30.667亩

1.2

总建筑面积

m2

35907

其中：

地上建筑面积

m2

35288

地下建筑面积

m2

619

1.3

建筑密度

%

38.8

1.4

容积率

1.73

1.5

绿化率

%

37.2

二

技术指标

1

建设规模

m2

35907

1.1

高层住宅

m2

7808

9层（1层为车库）

1.2

多层住宅

m2

7775

5层,6层（1层位商业）

1.3

配套商业

m2

10173

2层

1.4

酒店

m2

8000

6层

1.5

公共配套建筑

m2

216

物业用房等

1.6

地上车库

m2

1316

高层住宅楼底层

1.7

地下车库

m2

619

酒店部分

1.6

可出售规模

m2

23072

1.6.1

高层住宅

m2

7808

1.6.2

多层住宅

m2

3775

不含4000m2置换面积

1.6.3

配套商业

m2

10173

1.6.4

地上车库

m2

1316

1.7

自营规模

m2

8000

酒店

m2

8000

其中：

客房

间

130

3-6层，30m2/间

餐饮

m2

2000

1-2层，不含大堂等

1.8

规划居住户数

户

140

1.9

停车位

个

242

地上停车位

个

217

其中车库18个

地下停车位

个

25

1.10

开发建设与运营期限

建设工期

月

13

商品房销售期

月

24

酒店经营计算期

年

10

三

经济指标

1

总投资

万元

7000

其中：

开发产品成本

万元

4874

商品房部分

形成固定资产

万元

2051

酒店部分

经营资金

万元

75

酒店流动资金

2

资金筹措

万元

7000

100%

其中：

资本金

万元

2875

41.08%

银行借款

万元

0

0.00%

预售收入

4124

58.92%

3

营业收入

万元

18716

其中：

销售收入

万元

9292

　销售期各年合计

自营收入

万元

9424

　经营期各年合计

4

经营成本

万元

9293

　商品房销售与自营合计

其中：

销售经营成本

万元

4874

　销售期各年合计

自营经营成本

万元

4419

　经营期各年合计

5

营业税金及附加

万元

525

　商品房销售与自营合计

6

土地增值税

万元

139

　商品房销售与自营合计

7

营业利润

万元

8236

　商品房销售与自营合计

8

所得税

万元

2059

　商品房销售与自营合计

9

税后利润

万元

6177

　商品房销售与自营合计

四

单位面积指标

1

单位面积开发建设投资

元/m2

1949

按总建筑面积平均分摊

2

单位面积土地成本

元/m2

256

按总建筑面积平均分摊

3

单位面积利润总额

元/m2

2294

按总建筑面积平均分摊

4

单位面积税金

元/m2

720

按总建筑面积平均分摊

5

单位面积税后利润

元/m2

1720

按总建筑面积平均分摊

五

财务评价指标

1

总投资收益率

12.06%

2

资本金净利润率

19.53%

3

项目投资内部收益率

137.40%

所得税前

4

项目投资内部收益率

17.28%

所得税后

5

项目投资财务净现值

万元

3442

所得税前

6

项目投资财务净现值

万元

412

所得税后

7

全部投资投资回收期

年

1.46

所得税前

8

全部投资投资回收期

年

4.74

所得税后

二、政策环境与市场分析

2.1政策环境分析

2.1.1我国房地产业政策环境

我国自1998年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来，房地产业一直以较快的速度发展。

同时随着房价的快速增长，投资型、投机性炒房现象日益加重，对城镇居民的正常购置房屋造成了较大影响。

因此，为了抑制房价过快增长、优化房地产结构、稳定房地产市场和保持国民经济的良好运行，国家陆续出台了多项措施，意在遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。

1、2003年：

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）出台，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，“住房供应主体”被大部分的商品房所替代。

影响：

房地产业成为国民经济支柱产业。

2、2004年：

国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（71号令），通知规定国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。

影响：

协议出让土地方式被招拍挂方式取代，随后全国房价涨声一片。

4、2005年：

3月份国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》（俗称“国八条”）。

4月份温家宝主持国务院常务会议，认为房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，提出八条调控和引导措施，被称为“新八条”。

影响：

两个“八条”政策使楼市处于短暂观望状态，不久后楼价恢复快速增长。

5、2006年：

5月《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（37号文）出台，被业界称为“国六条”。

意见规定对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

套型建筑面积90平方米以下住房比重必须达到开发建设总面积的70%以上。

影响：

“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。

6、2007年：

8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）出台，核心内容在于“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。

10月1日《中华人民共和国物权法》正式颁布实行，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。

11月30日，建设部等七部门联合发布《经济适用房管理办法》，明确规定经济适用住房购房人拥有有限产权。

影响：

政府开始转向“以廉租房为重点”，开始更加重视住房保障制度方面的完善，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。

这意味着房地产业的调控方向将发生重大变化。

7、2008年：

1月7日国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

2月央行和银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》，3月住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。

下半年起，地产业连续5年的宏观调控结束：

9月16日、10月9日、10月30日、11月26日、12月23日五次降息。

10月22日财政部、国税总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折，最低首付比例降为20%。

12月21日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，减免营业税，放松二套房贷。

影响：

在全球金融危机的背景下，中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌。

下半年宏调转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，11月起成交量开始回升。

8、2009年：

2008年下半年尤其是四季度以后，金融政策转向“积极”，多次下调存款准备金率，五次降息，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展”；“131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施。

影响：

这些促进住房消费的优惠措施，对金融危机以来走向低谷的房地产也在2009年得到快速回暖，成为抵御国际金融危机、抑制经济恶化的重要支撑产业，实现了房地产市场经历了从低谷到高峰的华丽转身。

同时也造成了房价和销量飞速上涨态势，原本低迷的楼市迅速反弹，商品房销售面积、销售额、销售均价达均超过2007年的最高点，使房地产政策由年初的刺激政策开始转向抑制房价上涨转变，形成房地产政策和楼市价格的过山车般的变化。

9、2010年：

由于2009年下半年开始的新一轮房地产价格的快速上涨，造成了投机炒房等热钱迅速流入楼市，房价过快上涨、泡沫隐现、投资趋热等问题也随之暴露，使国家房地产业调控政策向“重民生、抑投机，抑制房价、扩大保障”转变。

上半年陆续出台了抑制房价过快上涨、促进房地产平稳发展及增加保障性住房等有关政策，如：

2009年12月国土部等部委联合发文收紧土地受让政策，开发商须首付一半且一年内缴全款；2010年1月国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国11条），严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导，央行提高存款准备金率；3月份国土资源部再次出台了19条土地调控新政，加强土地竞拍、打击囤地；4月份开始提高房贷首付比例，尤其对二套及以上房贷大幅提高首府比例和贷款利率，甚至停止三套以上房贷，出台购房标准按户认定等新的政策措施，以期有效抑制楼市投机、哄抬炒作房价等。

同时，也相继出台了增加保障性住房等政策，如国土部要求城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%等。

影响：

北京、上海、广州、深圳等高房价城市房地产宏调控政策效果明显，成交量大幅下滑，价格也开始出行松动。

而中小城市，尤其中西部地区中小城市由于本身房地产业起步较晚、发展较慢、房价较低、整体收入较低、楼市投机炒作现行少等因素，宏观调控政策影响较小，不过由于国务院及有关部委和当地政府对增加保障性住房供应要求，目前各地区开始大规模实施旧城区改造、加大供应经济适用房、廉租房、改善型普通住房，从而对房地产业平稳发展奠定了基础，也对今后房地产业发展明确了方向。

2.1.2****房地产投资环境

1、****新城市建设、城镇化政策，会大力促进房地产业的发展。

“中部地区、中等城市、中产阶层、中等教育”四个中等为城市发展理念的**市，是继“珠三角”、“长三角”、“京津塘”三大经济圈热后，全国经济辐射性发展的必然趋势，给****发展带来前所未有的机遇，也给****房地产业发展带来勃勃生机。

2、产品深加工、提高附加值是****提高资源利用效益、增加经济效益的富有远见卓识的政策，也是当地社会经济保持长久发展的重要措施。

因此，随着经济社会的持久稳定发展，也将持续带动相关产业链和劳动就业，从而也将为房地产开发带来更多机会。

3、***“金三角”，作为**的一项重要发展战略，将****建设成为**规模的中等城市，实现三足鼎立的格局，无疑会使**的经济实力得到空前壮大。

在此背景下****发展成中等城市的目标是明确的，房地产业的前景是光明的。

4、宏观调控政策，国家对房地产业的宏观调控政策，使不具开发实力和能力的企业面临危机，但对有实力和能力的企业是有利的，只有房地产业市场健康发展，才会有房地产业的长远发展。

5、招商引资优惠政策。

**市各级政府均制定了当地招商引资优惠政策，吸引外部资金、外部企业的进驻，将有力地促进就业与人口的增长，拉动消费需求，从住房、医疗卫生、教育培训、文化艺术、商业服务、旅游、交通、商务等均会得到大力发展，这就会给房地产的发展带来空前的机遇。

6、城镇化进程和生态移民工程的不断深入，使**市各级城镇全面实施旧城区改造、基础设施建设、移民安置工程，也给信誉好、有实力的房地产开发企业带来巨大市场空间。

综上所述，随着国家对房地产业采取以扼制投机性炒房、扩大保障性住房、持续稳定发展为主的各项宏观政策背景下，借助**市持续快速发展的社会经济建设和良好的投资环境，以该市全面加快实施城镇化进程对房地产业提供巨大市场发展空间为契机，开展与当地社会经济条件相适应的房地产开发项目具有良好的政策和投资环境。

2.2房地产市场分析

2.2.1**市房地产市场运行情况

在国家宏观调控和促进房地产市场健康发展政策的驱动下，2009年**市房地产市场总体呈现出房地产开发完成投资额持续增长，商品房新开工及销售面积增加，二手房交易活跃等特征。

1、房地产开发完成投资持续增长。

如**市中心城市房地产完成投资额逐月增长，全年完成房地产开发投资144.8亿元，同比增长30%，占城镇以上固定资产投资的36%。

 2、商品房供求面积皆呈上升趋势。

全年各类商品房施工面积为1522.47万平方米，较去年同期增长76%，其中新开工面积927.67万平方米，同比增长80%。

由于新开工面积的增加，商品房预售面积也随之上升，2009年累计商品房预售面积达491.86万平方米。

3、商品房售价一路走高，新开盘价格普遍上调。

据统计2009年12月底**区商品房的平均销售价格为4701.2元/平方米，同比上升