武汉市绿地华庭营销策划报告瑞格顾问蓝海企划.ppt

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汉江边上的汉江边上的“离心离心”运动运动绿地华庭营销策划构想瑞格顾问-蓝海企划2007年4月大环境大环境城市背景城市背景l距汉口距汉口1小时车程，距武汉经济技术开发区小时车程，距武汉经济技术开发区40分钟，武汉崛起及武汉分钟，武汉崛起及武汉城市圈建设辐射得天独厚城市圈建设辐射得天独厚l到位外来工业投资到位外来工业投资100个亿，过亿项目个亿，过亿项目40个，过个，过5000万项目万项目73个，产个，产业结构健全，业结构健全，“轻工名城、外向经济轻工名城、外向经济”战略既定，城市实力级数增长战略既定，城市实力级数增长lGDP总量及增长速度雄踞江汉四市之首，工业化程度、城市化进展总量及增长速度雄踞江汉四市之首，工业化程度、城市化进展领跑江汉平原领跑江汉平原l素有经商传统，素有经商传统，“湖北温州湖北温州”体制优势明显，个私经济占到整个体制优势明显，个私经济占到整个GDP的的50%，民心向富，财富新贵不断涌现，民心向富，财富新贵不断涌现l外来资金疯狂涌入，投资洼地马太效应，各大地产商抢滩着陆外来资金疯狂涌入，投资洼地马太效应，各大地产商抢滩着陆大环境大环境需求需求&购买力购买力l人均人均GDP接近接近1300美元，社会的消费结构正向享受型升级，美元，社会的消费结构正向享受型升级，人们改善住房条件的需求迅速增强人们改善住房条件的需求迅速增强l以目前市区常住人口以目前市区常住人口40万计，每人万计，每人30平米居住面积，住房需平米居住面积，住房需求总量为求总量为1200万平方米，现有开发容量远未饱和万平方米，现有开发容量远未饱和l以十一五规划市区常住人口以十一五规划市区常住人口60万计，近万计，近5-10年内住房需求总量年内住房需求总量将达到将达到1800万平方米，市场空间巨大万平方米，市场空间巨大l社会消费总额以年均社会消费总额以年均13%的速度增长，住宿餐饮消费总额以的速度增长，住宿餐饮消费总额以年均年均23%的速度增长，城市消费旺盛的速度增长，城市消费旺盛l06年纳税百万以上的企业年纳税百万以上的企业64家，家，06年新增私营企业年新增私营企业237家，新家，新的财富群体日益涌现，高端住宅消费市场凸现。

的财富群体日益涌现，高端住宅消费市场凸现。

大环境大环境同类项目同类项目&竞争对手竞争对手项目名目名称称建筑特点建筑特点起价起价均价均价最高价最高价核心核心卖点点楼楼盘概概念念与本与本项目目关系关系进展程展程度度优势综述述不足分析不足分析德政金德政金园园6层花园洋房，花园洋房，中心休中心休闲广广场，户型偏型偏大大214823002468人气、人气、地段、地段、升升值潜潜力力富富贵人人家的堡家的堡垒/投投资兴业的沃土的沃土比照比照竞争争开启了仙开启了仙桃高端住桃高端住宅的先河宅的先河现房房销售售依靠一、二期的依靠一、二期的成功，成功，项目聚集目聚集了足了足够的人气，的人气，积累了口碑；地累了口碑；地段、区位配套上段、区位配套上的的优势明明显整个德政园社区整个德政园社区虽有人气但有人气但档次不足，一、二期的建筑档次不足，一、二期的建筑和住和住户明明显于三期不匹配，于三期不匹配，园林也很园林也很简单，三期整体建，三期整体建筑以及布局筑以及布局给人以呆板的感人以呆板的感觉，宣，宣传推广一般推广一般明珠豪明珠豪廷廷围合园林、合园林、8层电梯花园梯花园洋房、洋房、户型型偏大偏大210022502568电梯洋梯洋房房健康住健康住宅宅上流名上流名邸邸健康生健康生活活比照比照竞争争在在产品品质量和配套量和配套方面丰富方面丰富了高端住了高端住宅的内涵宅的内涵一期尾一期尾房房二期建二期建设阶段段高速出口第一高速出口第一盘，位置不位置不错，产品品质量和社区整体量和社区整体感感觉上要上要优于德于德政金园，政金园，电梯洋梯洋房的概念具有唯房的概念具有唯一性一性规模有限，周模有限，周边配套欠佳，配套欠佳，户型和社区档次只能算中高型和社区档次只能算中高档，宣档，宣传推广一般推广一般鼎城鼎城占地近占地近400亩，号称百万体号称百万体量，估量，估计为高高层，户型型应照照顾所有所有消消费层待核待核实待核待核实实待核待核实2万平方万平方米水景米水景园林园林荣荣贵之之巅，格，格调之城之城同区位威同区位威胁，应引引起高度重起高度重视打打桩阶段段地段优于本项目，地段优于本项目，可对本项目进行可对本项目进行客流拦截客流拦截入市时间将晚于本项目入市时间将晚于本项目较高的密度和庞大的体量，较高的密度和庞大的体量，居住舒适性上将无法与本项居住舒适性上将无法与本项目相比目相比绿地地华庭庭别墅、花园墅、花园洋房、洋房、户型型全全待定待定待定待定待定待定水岸、水岸、别墅、墅、江南园江南园林林待定待定-地面部地面部分分动工工阶段段近水，近水，风景好，景好，密度低，宜居住密度低，宜居住别墅墅户型具有唯型具有唯一性一性地段偏，周地段偏，周边配套极不成熟，配套极不成熟，大环境大环境机遇机遇仙桃需要一个大盘，来诠释真正的高端居住仙桃需要一个大盘，来诠释真正的高端居住仙桃需要一个大盘，来树立真正的豪宅标准仙桃需要一个大盘，来树立真正的豪宅标准仙桃需要一个大盘，来体现财富与文明仙桃需要一个大盘，来体现财富与文明项目分析项目分析-地块地块项目分析项目分析-户型户型l独栋别墅在本地尚属首家，具有唯一性，是项目最大的特色独栋别墅在本地尚属首家，具有唯一性，是项目最大的特色体现，但只占整体销售的一小部分体现，但只占整体销售的一小部分l联排别墅在本地亦属于首个成规模、成气候的，具有较强的联排别墅在本地亦属于首个成规模、成气候的，具有较强的竞争力，但也只占项目整体不到竞争力，但也只占项目整体不到1/4的份额的份额l多层及高层系列产品体量巨大，是项目的盈利希望所在，但多层及高层系列产品体量巨大，是项目的盈利希望所在，但将面临市区大量类似住宅的残酷竞争将面临市区大量类似住宅的残酷竞争项目分析项目分析-环境环境l靠汉排河、临汉江等自然条件优越靠汉排河、临汉江等自然条件优越l低密度大社区，具有相当水准的自然水系园林是楼盘的重要低密度大社区，具有相当水准的自然水系园林是楼盘的重要亮点亮点l周边配套欠缺，社区自有商业配套形成人气尚需假以时日周边配套欠缺，社区自有商业配套形成人气尚需假以时日项目分析项目分析-总结（总结（SWOT）优势（S）u别墅系列墅系列产品在目前的市品在目前的市场上具有唯一性上具有唯一性u临汉江、靠江、靠汉排河，自然条件排河，自然条件优越越机遇（机遇（O）u仙桃楼市在向高端仙桃楼市在向高端产品品发展，但目前已有的高展，但目前已有的高端端项目只在初目只在初级阶段段u结合特殊合特殊产品，如果在品，如果在环境、配套以及物境、配套以及物业上上做出高做出高标准，将形成仙桃乃至江准，将形成仙桃乃至江汉平原第一个富平原第一个富人聚居区，将具有相当的品牌凝聚力人聚居区，将具有相当的品牌凝聚力u仙桃楼市市仙桃楼市市场营销观念仍念仍处在初在初级阶段，引入段，引入好的策划和好的策划和销售售队伍大有可伍大有可为劣劣势（W）u地理位置偏地理位置偏u周周边配套不成熟配套不成熟威威胁（T）u区域内同区域内同样走高段路走高段路线的鼎城的直接威的鼎城的直接威胁u仙桃人仙桃人对别墅系列高价墅系列高价产品的接受程度和品的接受程度和购买力力u具有更好位置和配套的市区楼具有更好位置和配套的市区楼盘对多多层及高及高层系列系列产品的包品的包围项目营销难点项目营销难点？

别墅、连排产品如何突破生活方式和价格上的障碍别墅、连排产品如何突破生活方式和价格上的障碍!

？

多层、高层产品如何突破地理位置偏、配套不全的障碍！

多层、高层产品如何突破地理位置偏、配套不全的障碍！

来一次地价的来一次地价的“离心运动离心运动”！

来一次居住观念的来一次居住观念的“离心运动离心运动”！

地价的离心地价的离心独独有有的的产产品品独独有有的的环环境境独有的配套独有的配套富富人人都都住住这这居住观念的离心居住观念的离心上上风风上上水水有有天天有有地地品位高于市区品位高于市区富富人人都都住住这这项目定位项目定位富人更在乎环境富人不在乎距离富人只买贵的富人购买佐证品质和品位“富人区富人区”“富人区富人区”概念的打造概念的打造别墅、联排的引领绿地建筑品质的保障上流生活系列营销事件的支持上流居住标准的提出园林、样板房等的实景佐证富人区富人区“富人区富人区”对项目的拉伸对项目的拉伸“富人区富人区”富翁、富豪中产阶级别墅、连排多层、高层我是富人，当仁不让面子、排场！

面子、排场！

富人都买，肯定不赖向往、自我认同！

向往、自我认同！

“富人区富人区”概念下的赢利模式分概念下的赢利模式分析析别墅多层u树立“富人区”概念u树立楼盘建筑标准u树立楼盘价格标准u树立人群榜样u实现巨额利润u实现社区人气u实现大盘规模u抬高地价，实现后续开发高额利润“富人区富人区”概念下的推盘步骤概念下的推盘步骤“富人区”概念推出吸引关注别墅推出支撑概念概念建立促进多层销售多层销售带动楼盘人气人气旺盛促进别墅销售整体销售促进概念形成概念形成为二、三期销售打下基础“富人区富人区”概念下的推盘步骤概念下的推盘步骤别墅、联排别墅、联排多层、高层多层、高层“富人区富人区”“富人区富人区”概念下的价格策略概念下的价格策略原则原则一、一、“贵贵”富人才买得起二、二、“贵得不离谱贵得不离谱”当地富人能接受三、三、“贵得实惠贵得实惠”比市区豪宅便宜一点“富人区富人区”概念下的价格策略概念下的价格策略综述综述别墅高举高打，唯我独尊，创“天价”盘，树“富人区”概念联排谨慎入市，直切大户型市场，以“新”制胜，树立新居住标准多层依仗“富人区”名片，与市区高档盘价格“肉搏”，迅速销售三种产品,三个维度,互为策应!

从意识、产品和价格三方面立体进攻！

强势切入仙桃高品质住宅市场！

“富人区富人区”概念下的价格策略概念下的价格策略别墅别墅当地唯一，价格没有参考总套数不多是“富人区”概念的有力支撑主攻顶级富豪阶层我们认为其价格应该坚挺！

可以卖到单价2800元元/坪坪，总价110万左右！

甚至可以根据高水准物业及定制精装等手段追求一个更高的价格水平！

“富人区富人区”概念下的价格策略概念下的价格策略联排联排在本地领先在本地具社区环境优势需消化套数多富豪不屑，一般富裕又买不起我们建议其售价应以市区大户型豪宅为参照，稍高于其售价，控制在均价均价2700元元/坪，总价坪，总价50万左右！

万左右！

“富人区富人区”概念下的价格策略概念下的价格策略多层多层市场竞争激烈总体量大地段和周边配套劣势明显但楼盘整体水平高于当地一般住宅我们建议应以市区高档楼盘为参照，稍低于其售价，控制在均价均价2100元元/坪左右！

坪左右！

以促进其销售！

备注：

我们建议在其户型设计上根据“富人区”的概念打造具有竞争力的卖点！

比如入户花园、更大的客厅开间，更大的卫生间等！

“富人区富人区”谋攻谋攻案名案名帝景湾帝景湾帝皇帝，唯我独尊，帝王气质景风景、景观，处处是风景湾上善若水，绝佳的水景居住，香港有浅水湾，仙桃有帝景湾“富人区富人区”谋攻谋攻案名案名汉上世家汉上世家汉汉水、江汉平原上上层人士，上流生活汉水之上，江汉平原之上，世家大家族，显赫人生，可以继承的传世名宅“富人区富人区”谋攻谋攻宣传口号宣传口号汉江湾畔汉江湾畔富人区富人区汉江在仙桃就这么一片宁静水面，独特的区位、稀缺自然资源的独家占有听风戏水，闲庭信步，独有的族群，独有的生活，独有的姿态“富人区富人区”谋攻谋攻卖点渲染卖点渲染有天有天有地有地王者之居王者之居低密度江汉平原独有的豪宅社区上风上风上水上水大贵之栖大贵之栖汉水的上游城北空气最不受污染的地方唯我唯我独尊独尊贵胄之城贵胄之城地产巨擘浙江绿地集团实力开发30万平方大社区围合式水景园林360度社区专有配套“富人区富人区”谋攻谋攻营销策动营销策动仙桃小姐房模选拔大赛仙桃首富买楼王武汉购房团踩盘，武汉媒体报道绿地建筑展提出高端居住10大标准富人看过来看来值得买省城都认可大开发商、有实力这样才不跌身份！

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