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造价师考试造价管理相关知识点
施工合同管理
建设工程施工合同及总承包合同管理
一、建设工程合同计价模式及其选择
1.建设工程合同计价模式
1)总价合同:
工程勘察、设计合同一般为总价合同。
①固定总价合同
报价较高。
固定总价合同的适用条件一般为;
a)工程投标时的设计深度已达到施工图设计的深度;
b)规模较小,技术不太复杂的中小型工程或承包工作内容较为简单的工程部位。
可合理遇见各种风险
c)工程合同期较短(一般为一年以内)。
②可调总价合同:
合同期较长(1年以上)
常用的调价方法有:
文件证明法、票据价格调整法和公式调价法。
2)单价合同
①单价合同大多用于工期长、技术复杂、实施过程中发生过各种不可预见因素较多的大型土建工程,以及业主为了缩短工程建设周期,初步设计完成后就进行施工招标的工程。
②工程量清单内所列工程量为估计工程量,而非准确工程量;
③按合同工期的长短,可分为固定单价合同和可调单价合同。
3)成本加酬金合同
①大多适用于边设计、边施工的紧急工程或灾后修复工程;
②按酬金计算方式不同,合同形式有:
A.成本价固定酬金合同B.成本加固定百分比合同C.成本加浮动酬金合同D.目标成本加奖罚合同
2.建设工程施工合同类型的选择
1)工程项目的复杂程度:
有把握的部分采用总价合同,估算不准的部分采用单价合同或成本加酬金合同
2)工程项目的设计深度:
(表3.2)一般,施工图设计阶段采用总价合同,技术设计单价合同,初步设计阶段采用成本加酬金合同或单价合同
3)工程施工技术的先进程度
有较大部分采用新技术和新工艺,不宜采用固定总价合同,而应采用成本加酬金合同。
4)工程施工工期的紧迫程度:
有些紧急工程(如灾后修复工程等)宜采用成本加酬金合同。
二、建设工程施工合同示范文本
1.组成
1)协议书
建设工程施工合同文件包括:
①施工合同协议书②中标通知书③投标书及其附件④施工合同专用条款⑤施工合同通用条款⑥标准、规范及有关技术文件⑦图纸⑧工程量清单⑨工程报价单或预算书
2)通用条款:
凡《合同示范文本》内容与《建设工程价款结算暂行办法》不一致之处,以后者为准。
3)专用条款
4)附件
2.建设工程施工合同中有关造价的条款
①招标工程的合同价款依据中标通知书中的中标价格,非招标工程依据工程预算书在协议书内约定;
②可调价格合同中,合同价款的调整因素包括:
A.法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款;B.工程造价管理部门公布的价格调整;C.一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时;D.双方约定的其他因素。
三、建设工程总承包合同管理
1.EPC承包合同的订立
1)业主在立项后即开始招标。
2)文件组成:
A.合同协议书B.合同专用条件C.合同通用条件D.业主要求E投标要求F.其他如工程量清单
2.EPC合同的履行管理
1)通常情况下,EPC承包合同不包括地质勘察。
2)总承包合同通常为总价合同;承包商应支付其为完成合同义务所引起的关税和税收,
四、建设工程分包合同管理
1.建设工程施工专业分包合同管理
1)建设工程施工专业分包合同(示范文本)》内容包括:
协议书、通用条款和专用条款三部分;。
2)专业分包合同的履行管理
①分包人不能按时开工,应在约定开工日期前5天向承包人提出延期开工要求,并陈述理由。
承包人接到请求后的48小时内给于同意或否决的答复,否则视为同意分包人延期开工的要求。
②因非分包人原因导致分包工程不能按期开工,承包人应以书面形式通知分包人推迟开工日期,并赔偿分包人延期开工造成的损失,合同工期相应顺延。
③分包人在合同约定的时间内,向承保人报送该阶段已完工作的工程量报告。
收到分包人的报告后,承包人应首先对照分包合同工程量清单中的工作项目、单价或价格复核取费的合理性和计算的正确性,以核准该阶段应付给分包人的金额。
承包人计量后,将其列入主合同的支付报表一并提交工程师。
承包人应在专业分包合同约定的时间内支付分包工程款,逾期支付要计算拖期利息。
④承包人接到工程师依据主合同发布的涉及分包工程变更指令后,以书面确认方式通知分包人,同时,承包人也有权根据工程的实际进展情况自主发布有关变更指令。
⑤承包人进行了工程师发布的变更指令,计量变更工程量及对变更工程进行估价时,应请分包人参加。
进行变更工程估价时,应参考分包合同中相同或类似工作的费率来核定,如没有,应通过协商确定;
⑥如分包工程属于主合同规定的分步移交工程,则在分包人与承包人进行相关检查和检验后,提请发包人按主合同规定的程序进行竣工验收。
如根据主合同无需由发包人验收的部分,承包人根据主合同规定的验收程序与分包人共同验收。
⑦只要验收合格,竣工日期为分包人提交竣工验收报告之日。
如发现存在质量缺陷需修理,改正后,竣工日期为分包人提交修复后的竣工报告之日。
2.建设工程施工劳务分包合同管理
1)劳务分包合同的内容:
只有一个施工劳务合同和三个附件。
2)劳务分包合同的履行管理
①劳务分包人施工完毕,承包人和劳务分包人共同进行验收,无需请工程师参加,也不必等主合同工程全部竣工后再验收。
但承包人与发包人按照合同对隐蔽工程验收和竣工验收时,如发现劳务分包人的施工质量不合格,劳务分包人应负责无偿修复。
全部工程验收合格后,劳务分包人对其分包的劳务作业施工质量不再承担责任,质量保修期内的保修责任由承包人承担。
②劳务分包合同中,支付劳务分包人报酬的方式可以有以下三种,须在合同中明确约定:
a)固定劳务报酬方式:
在包工不包料承包中,分包工作完成后按承包总价结算。
因劳务分包不承担施工风险,如出现施工变更,分包人有权获得增加工作量的报酬和工期顺延。
b)按工时计算劳务报酬方式;按劳务分包人投入工作人员和天数支付劳务报酬。
c)按工程量计算劳务报酬方式。
分包人按月(或旬、日)将完成的工程量报送承包人,经过承包人与分包人共同计量确认后,按实际完成的工程量支付报酬。
对于分包人未经承包人认可,超出设计图纸范围和由于分包人的原因返工的工程量不予计量。
营业税
一.税收
(一)营业税
作为营业税纳税义务人的单位是指发生应税行为、并向对方收取货币、货物和其他经济利益的单位,无论其是否独立核算,均为营业税的纳税义务人。
2.纳税对象
包括在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产三个方面:
(1)提供应税劳务。
主要包括交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业和服务业等7项。
(2)转让无形资产。
是指转让无形资产的所有权或使用权。
具体包括转让土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、著作权和商誉等。
(3)销售不动产。
是指有偿转让不动产所有权。
具体包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物;单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产;以不动产投资入股,在转让该项股权时,也视同销售不动产。
3.计税依据和税率
(1)计税依据。
我国营业税计税依据为计税营业额。
营业税属于价内税,建筑业和销售不动产营业税计税依据的具体规定如下:
1)总承包企业将工程分包时,以全部承包额减去付给分包单位价款后的余额为营业额;
2)从事建筑、修缮、装饰工程作业的,无论是“包工包料”还是“包工不包料”,营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价格;从事安装工程作业的,凡安装的设备价值作为安装工程产值的,营业额包括设备价款营业额;
3)自建自用的房屋不纳营业税;自建房屋对外销售(不包括个人自建自用住房销售)的,其自建行为应按建筑业缴纳营业税,再按销售不动产缴纳营业税;
4)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的,以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
(2)税率。
营业税实行差别比例税率。
交通运输业3%建筑业3%金融保险业3%邮电通信业3%文化体育业5%娱乐业5%~20%服务业5%转让无形资产5%销售不动产5%
4.应纳税额计算
营业税应纳税额一般根据计税营业额和适用税率计算,基本计算公式为:
应纳税额=计税营业额×适用税率(3.4.1)
基本建设单位和从事建筑安装业务的企业附设的工厂、车间生产的水泥预制构件、其他构件或建筑材料,用于本单位或本企业的建筑工程的,应在移送使用时征收增值税。
但对其在建筑现场制造的预制构件,凡直接用于本单位或本企业建筑工程的,征收营业税,不征收增值税。
5.纳税地点
(1)纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。
但是,纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务,应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
(2)纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。
但是,纳税人转让、出租土地使用权,应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。
(3)纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
6.营改增税率:
有形动产租赁服务17%,交通运输服务11%,现代服务业6%,财政部和国家税务总局规定的应税服务为零。
建筑工程一切险
二.保险
(一)建筑工程一切险
建筑工程一切险是承保以土木建筑为主体的工程项目在整个建筑期间因自然灾害或意外事故造成的物质损失,以及依法应承担的第三者责任的保险。
1.被保险人与投保人
(1)被保险人。
建筑工程保险一张保单下可以有多个被保险人,这是工程保险区别于其他财产保险的特点之一。
建筑工程一切险的被保险人一般可包括以下:
1)业主:
建设单位或工程所有人;2)承包商:
总承包商及分包商;3)技术顾问:
业主聘请的建筑师、设计师、工程师和其他专业顾问;4)其他关系方,如贷款银行或其他债权人。
(2)投保人:
1)全部承包方式,由承包方负责投保;2)部分承包方式,在合同中规定由某一方投保;3)分段承包方式,一般由业主投保;4)施工单位只提供劳务的承包方式,一般也由业主投保。
2.保险项目与保险金额
建筑工程一切险的保险项目包括物质损失部分、第三者责任及附加险三部分。
(1)物质损失。
1)建筑工程。
包括永久和临时性工程及物料。
这是建筑工程保险的主要保险项目。
该部分保险金额为承包工程合同的总金额,也即建成该项工程的实际价格。
2)业主提供的物料及项目。
是指未包括在工程合同价格之内的,由业主提供的物料及负责建筑的项目。
该项保险金额应按这一部分标的的重置价值确定。
3)安装工程项目。
是指承包工程合同中未包含的机器设备安装工程项目。
该项目的保险金额为其重置价值。
4)施工用机器、装置及设备。
是指施工用的推土机、钻机、脚手架、吊车等机器设备。
此类物品一般为承包商所有,其价值不包括在工程合同价之内,因而作专项承保。
该项保险金额应按机器、装置及设备的重置价值确定。
5)场地清理费。
指发生承保风险所致损失后,为清理工地现场所必须支付的一项费用,不包括在工程合同价格之内。
该项保险金额一般按大工程不超过其工程合同价格的5%,小工程不超过工程合同价格的10%计算。
6)工地内现成的建筑物。
是指不在承保的工程范围内的,业主或承包单位所有的或由其保管的工地内已有的建筑物或财产。
该项保险金额由双方共同商定,但最高不得超过该建筑物的实际价值。
7)业主或承包商在工地上的其他财产,是指上述五项范围之外的其他可保财产。
该项保险金额由双方共同商定。
以上各部分之和为建筑工程一切险物质损失部分的总保险金额。
货币、票证、有价证券、文件、账簿、图表、技术资料,领有公共运输执照的车辆、船舶以及其他无法鉴定价值的财产,不能作为建筑工程一切险的保险项目。
(2)第三者责任。
第三者责任是指被保险人在工程保险期内因意外事故造成工地及工地附近的第三者人身伤亡或财产损失依法应负的赔偿责任。
保险金额一般通过一个赔偿限额来确定,该限额根据工地责任风险的大小确定。
通常有两种方式:
1)只规定每次事故的赔偿限额,不具体限定为人身伤亡或财产损失的分项限额,也不规定在保险期限内的累计赔偿限额,这种方式适用于责任风险较低的第三者责任。
2)先规定每次事故人身伤亡及财产损失的分项赔偿限额,进而规定对每人的限额,然后将分项的人身伤亡限额与财产损失限额组成每次事故的总赔偿限额,最后再规定保险期限内的累计赔偿限额,这种方式适用于责任风险较大的第三者责任。
3.保险责任与除外责任
(1)物质损失的保险责任与除外责任。
1)责任范围:
因发生除外责任之外的任何自然灾害或意外事故造成的物质损失,保险人应负责赔偿。
包括必要的场地清理费和专业费用。
2)除外责任。
保险人对以下情况不承担赔偿责任:
①设计错误引起的损失和费用;
②自然磨损、内在或潜在缺陷、物质本身变化、自燃、自热、氧化、锈蚀、渗漏、鼠咬、虫蛀、大气(气候或气温)变化、正常水位变化或其他渐变原因造成的被保险财产自身的损失和费用;
③因原材料缺陷或工艺不善引起的被保险财产本身的损失以及为换置、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用;
④非外力引起的机械或电气装置的本身损失,或施工用机具、设备、机械装置失灵造成的本身损失;
⑤维修保养或正常检修的费用;
⑥档案、文件、账簿、票据、现金、各种有价证券、图表资料及包装物料的损失;
⑦盘点时发现的短缺;
⑧领有公共运输行驶执照的,或已由其他保险予以保障的车辆、船舶和飞机的损失;
⑨除已将工地内现成的建筑物或其他财产列入保险范围,在被保险工程开始以前已经存在或形成的位于工地范围内或其周围的属于被保险人的财产的损失。
⑩除非另有约定,在保险期限终止以前,被保险财产中已由工程所有人签发完工验收证书或验收合格或实际占有或使用或接收的部分。
(2)第三者责任的保险责任与除外责任。
1)责任范围。
①在保险期限内,因发生与承保工程直接相关的意外事故引起工地内及邻近区域的第三者人身伤亡、疾病或财产损失,依法应由被保险人承担的经济赔偿责任,保险公司负责赔偿。
②对被保险人因上述原因而支付的诉讼费用以及事先经保险公司书面同意而支付的其他费用,保险公司亦负责赔偿。
2)除外责任。
①物质损失项下或本应在该项下予以负责的损失及各种费用;
②由于震动、移动或减弱支撑而造成的任何财产、土地、建筑物的损失及由此造成的任何人身伤害和物质损失;
③下列原因引起的赔偿责任:
a.工程所有人、承包商或其他关系方或他们所雇佣的在工地现场从事与工程有关工作的职员、工人以及他们的家庭成员的人身伤亡或疾病;
b.工程所有人、承包商或其他关系方或他们所雇佣的职员、工人所有的或由其照管、控制的财产发生的损失;
c.领有公共运输行驶执照的车辆、船舶、飞机造成的事故;
d.被保险人根据与他人的协议应支付的赔偿或其他款项。
但即使没有这种协议,被保险人仍应承担的责任不在此限。
(3)总除外责任。
保险人对以下各项不承担赔偿责任:
①战争、类似战争行为、敌对行为、武装冲突、恐怖活动、谋反、政变引起的任何损失、费用和责任;政府命令或任何公共当局的没收、征用、销毁或毁坏;罢工、暴动、民众骚乱引起的任何损失、费用和责任;
②被保险人及其代表的故意行为或重大过失引起的任何损失、费用和责任;
③核裂变、核聚变、核武器、核材料、核辐射及放射性污染引起的任何损失、费用和责任;
④大气、土地、水污染及其他各种污染引起的任何损失、费用和责任;
⑤工程部分停工或全部停工引起的任何损失、费用和责任;
⑥罚金、延误、丧失合同及其他后果损失;
⑦保险单明细表或有关条款中规定的应由被保险人自行负担的免赔额。
4.保险期限
保险期限是在保险单列明的建筑期限内,自投保工程动工日或自被保险项目被卸至建筑工地时起生效,直至建筑工程完毕经验收合格时终止。
(1)建筑期。
1)保险责任的开始有两种情况:
①工程破土动工之日;②保险工程材料、设备运抵至工地时。
以先发生者为准,但不得超过保单规定的生效日期。
2)保险责任的终止也有两种情况:
①工程所有人对部分或全部工程签发验收证书或验收合格时;②工程所有人实际占有或使用或接受该部分或全部工程时。
以先发生者为准且最迟不得超过保单规定的终止日期。
(2)试车期。
①若被保险设备本身是在本次安装前已被使用过的设备或转手设备,则自其试车之日起,保险责任即告终止。
②如安装的是新机器,保险人按保单列明的试车期,对试车和考核期限内引起的损失、费用和责任负责赔偿。
(3)保证期。
保证期的保险期限一般与工程合同中规定的质量保修期一致。
5.保险费率
建筑工程一切险的费率应分项确定,一般可分为以下几项:
(1)建筑工程、安装工程、场地清理费、业主提供的物质及项目、工地内现成的建筑物、业主或承包商在工地上的其他财产,各项为一个总的费率,整个工期实行一次性费率;
(2)施工用机器、装置及设备为单独的年费率。
保期不足一年的,按短期费率计收保费;
(3)保证期费率,是整个保证期一次性费率;
(4)各种附加保障增收费率,也是整个工期一次性费率;
(5)第三者责任险费率,按整个工期一次性费率计取。
6.赔偿处理
(2)保险人可有三种赔偿方式,即:
以现金支付赔款;修复或重置;赔付修理费用。
(3)损失赔付后,保险金额应相应减少,并且不退还保险金额减少部分的保险费
(7)被保险人的索赔期限,从损失发生之日起,不得超过两年。
风险分析与评价
1.风险的度量
(1)风险事件发生的概率及概率分布(P145下)
1)风险事件发生的概率。
经常、很可能、偶然、极小、不可能;
2)风险事件的概率分布。
用概率分布函数来描述风险事件发生的概率与概率分布。
在实践中,均匀分布、三角分布及正态分布最为常用。
(2)度量的方法
2.风险评定
根据发生后果的严重程度,将风险划分为:
灾难性的、关键的、严重的、次重要的、可忽略的风险。
(P146中)
将概率与风险后果等级相乘,8分以上风险重要性较高,是不可以接受的风险,重点关注。
(P147上)
3.风险分析与评价的方法常用的项目风险分析与评价的方法主要有调查打分法、蒙特卡洛模拟法、计划评审技术法和敏感性分析法等。
调查打分法又称综合评估法或主观评分法。
(P147中)
调查打分法的优点在于简单易懂、能节约时间,而且可以比较容易地识别主要的风险因素。
建设工程造价审计
建设工程造价审计
13.1建设工程造价审计概述
13.1.1建设工程造价审计的定义及作用
定义:
建设工程造价审计是专职机构和人员根据授权委派或接受委托,依法对建设工程造价形成过程中经济活动和经济资料的真实性、合法性、效益性进行审查和评价,并向授权人或委托人提出报告,以维护授权人或委托人的权益的独立性经济监督活动.
作用:
建设工程造价审计具有防弊纠错、提高效益、维护法纪、促进协调等重要作用.
(1)防弊纠错,维护经济秩序
(2)提高建设工程的投资效益
(3)维护党和国家的方针政策、法律法规,使其得以顺利贯彻和正确实施
(4)有利于建设工程造价形成过程中各行为主体的协同配合
13.1.2建设工程造价审计的目的及主客体
目的:
确定建设工程造价形成过程中各项经济活动的真实性、合法性、效益性.
主体:
是承担审计任务的专职机构和人员.
客体:
是建设工程造价形成过程中所涉及的所有的经济资料和经济活动.
13.2建设工程造价全过程审计
13.2.1前期准备阶段审计
依据:
(1)《中华人民共和国审计法》
(2)《固定资产投资项目开工前审计暂行办法》
(3)《关于新开工建设项目资金来源审计的通知》
主要内容:
(1)审查土地征用、拆迁、安置补偿的审批与执行情况,建设用地的"三通一平"是否完成.
(2)审查建设工程项目管理组织及其规章制度.
(3)审查建设资金的来源及到位情况.
(4)审查初步设计.(①审查初步设计的审批权限和程序.②审查设计单位的资质等级.③审查初步设计的成果)
(5)审查开工所需具备的图纸资料是否齐全以及材料、设备订货情况.
(6)审查选举施工单位的方式与程序是否合规.
13.2.2投资估算阶段审计
依据:
(1)投资估算表;
(2)可行性研究报告;(3)项目建议书;(4)设计方案,图纸,主要设备、材料表;(5)投资估算指标、预算定额、设备单价及各种取费标准;(6)其他相关资料.
主要内容:
(1)审查投资估算的编制依据
(2)审查投资估算的内容(3)审查投资估算的各项费用
13.2.3设计概算阶段审计
依据:
(1)《中华人民共和国预算法》;
(2)《关于改进工程建设预算工作的若干规定》;(3)《关于国家建设项目预算(概算)执行情况审计实施办法》;(4)批准的设计概算;(5)有关部门颁布的现行概算定额、概算指标、费用定额、建筑项目设计概算编制办法;(6)有关部门发布的人工、设备和材料的价格、造价指数;(7)其他相关资料.
内容:
(1)审查概算编制的前提条件
(2)审查概算编制的依据(3)审查概算内容(①审查建设项目总概算及单项工程综合概算.②审查单位工程概算.)
13.2.4施工图预算阶段审计
依据:
(1)施工图纸;
(2)预算定额;(3)材料的价格信息;(4)有关的取费文件;(5)施工组织设计方案;(6)建设工程施工合同.
内容:
(1)审查施工图纸的适用性和经济性,审查设计方案确定过程的合理性与合规性.
(2)审查单位建设工程造价指标.
(3)审查工程量.
(4)审查选套的取费标准是否合理.
(5)审查施工方案与施工进度计划的可操作性.
(6)审查施工合同.
13.2.5竣工结算阶段审计
依据:
(1)《审计机关国家建设项目审计准则》;
(2)竣工验收报告;(3)工程施工合同;(4)施工图及设计变更或竣工图;(5)图纸会审纪要;(6)隐蔽工程检查验收单;(7)现场签证;(8)经批准的施工图预算以及有关定额、费用调整的补充项目;(9)材料、设备及其他各项费用的调整文件.
内容:
(1)审查竣工结算编制依据.
(2)审查项目建设及概算执行情况.(3)审查交付使用财产和在建工程.(4)审查转出投资、应核销其他投资及应核销其他支出.(5)审查尾留工程.(6)审查结余资金.(7)审查基建收入.(8)审查投资包干结余.(9)审查竣工结算报表.(10)进行投资效益评价.
13.2.6竣工决算阶段审计
依据:
(1)项目建议书、可行性研究报告及投资估算;
(2)初步设计和扩大初步设计及其概算批复资料;(3)历年基建计划、历年财务决算及其批复文件;(4)施工图纸、设计变更记录、施工签证等;(5)有关财务账簿、凭证、报表及工程结算资料;(6)建设项目竣工决算报表;(7)建设项目竣工情况说明书.
内容:
(1)审查竣工财务决算报表.
(2)审查竣工财务决算说明书内容.(3)审查竣工结余资金.
13.3建设工程造价审计的程序和方法
13.3.1程序:
(1)建设工程造价审计准备阶段
①接受建设工程造价审计任务,编制审计项目计划;②组织审计力量;
③调查被审计项目基本情况,拟定审计方案;④下达审计通知书
(2)建设工程造价审计实施阶段
①进入施工现场,了解项目建设过程;②获取审计依据,编写审计工作底稿
(3)建设工程造价审计终结阶段
①撰写审计组审计报告,征求被审计对象意见;②出台审计机关审计报告,提出处理处罚建议
13.3.2方法:
(1)全面审计
(2)抽样审计(3)筛选审计
13.4建设项目造价审计的特点及发展趋势
特点:
(1)独立性与权威性
(2)综合性与复杂性(3)控制项与协调性
趋势:
(1)将审计介入提前到项目决策阶段
(2)把建设工程设计方案等技术因素纳入审计内容
(3)向安全防护和文明施工及环境管理等软性因素审计扩展
(4)向建设项目综合投资效益审计延伸
风险自留
风险自留是指项目风险保留在风险管理主体
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