奥鹏东北财经大学网考 房地产估价doc.docx
- 文档编号:25395233
- 上传时间:2023-06-08
- 格式:DOCX
- 页数:46
- 大小:154.57KB
奥鹏东北财经大学网考 房地产估价doc.docx
《奥鹏东北财经大学网考 房地产估价doc.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《奥鹏东北财经大学网考 房地产估价doc.docx(46页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
奥鹏东北财经大学网考房地产估价doc
单选题
1.一套建筑面积为100㎡,单价为3000元/㎡、总价为30万元的住房,在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付,第一期于成交日期支付10万元,第二期于第一年年中一次性支付10万元,第三期于第一年年末一次性支付10万元,则此房地产的实际单价为( )元/㎡。
(年折现率为5%)
A.3000
B.2850
C.2857
D.2928
答案:
D
2.某宗房地产交易中,卖方实际得到金额为2500元/㎡,交易税费均由买方负担。
已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/㎡。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
答案:
D
3.已知一年期国债年利率为3.31%,贷款年利率为5.43%,投资风险补偿率为2.23%,管理负担补偿率为1.32%,缺乏流动性补偿率为1.42%,投资带来的优惠率为0.50%,利用累加法计算的报酬率为( )。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
答案:
A
4.某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积120㎡,单位建筑面积的重置价格为800元/㎡,建筑物残值率6%,年折旧率2.2%,按直线法折旧计算该建筑物的现值是( )元。
A.76800
B.79104
C.80118
D.81562
答案:
B
5.某收益性房地产共5年收益期,报酬率为10%,未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、6500,收益现值为57447.17元。
则其资本化率为( )。
A.8.3%
B.8.5%
C.8.7%
D.8.9%
答案:
C
6.某房地产的收益期可视为无限年,预计正常年收益为5000万元,该房地产的报酬率为10%,则该房地产的收益价值为( )万元。
A.55000
B.32010
C.48000
D.50000
答案:
D
7.某企业开发某土地,土地重新取得成本为1000元/㎡,正常开发成本为1500元/㎡,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/㎡,销售税费为300元/㎡,直接成本利润率为6%,则开发后地价为( )元/㎡。
A.1840
B.3300
C.3000
D.2840
答案:
B
8.某出租的房地产的年租金收入为10万元,年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元,成新率为80%。
已知土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年,则该宗房地产的现值为( )万元。
A.43
B.112.5
C.123.3
D.150
答案:
C
9.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。
该项目涉及B村农业人口50户,180人。
据查征收前,B村人均耕地面积为1亩。
另外,已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。
根据规定,如按最低标准,A房地产开发公司应向每个农民支付( )元的安置补助费。
A.1000
B.2000
C.4000
D.6000
答案:
C
10.某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/㎡。
汇率为1美元=6.82元人民币,该类房地产以美元为基准的价格变动平均比每月比上月递减0.5%,则其2010年10月25日的价格为( )元人民币。
2010年10月25日的汇率为1美元=6.67元人民币。
A.6376
B.6408
C.6519
D.6552
答案:
B
11.现需评估某宗房地产2011年10月末的价格,选取的可比实例成交价格为2500元/㎡,成交日期为2011年1月末,该类房地产自2010年7月末至2011年6月末每月价格递增1%,2011年6月末至2011年10月末平均每月比上月价格上涨20元/㎡。
该可比实例在2011年10月末的价格为( )元/㎡。
A.2648
B.2688
C.2708
D.2734
答案:
C
12.估价对象为一面临街的矩形宗地,临街宽度为20m,临街深度为75m。
假设标准宗地临街宽度为25m,临街深度为100m,总价格为400万元。
根据四三二一法则,该估价对象的单价为( )元/㎡。
A.1920.0
B.2400.0
C.2560.0
D.3200.0
答案:
A
13.估算某旧酒店2013年的建筑物重置成本。
房地产估价师经实地查勘、查阅有关图纸等资料,得知该酒楼共15层,总建筑面积为12000㎡。
已知建安工程费为4000元/㎡,专业费用为建安工程费的6%,管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%,销售费用为售价的3%,投资利息经分析,开发经营期为1年,年利率为8%,销售税费为售价的6%,投资利润率为20%。
该房地产的建筑物重置总价为( )万元。
A.5411.97
B.5986.69
C.7184.03
D.7314.56
答案:
C
14.某宗房地产的收益年限为40年,预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元,从第4年起,每年的净收益将稳定在20万元左右,如果报酬率为10%,则该房地产的收益价格为( )万元。
A.190
B.210
C.213
D.217
答案:
A
15.甲乙两宗土地,甲单价为900元/㎡,乙单价为600元/㎡,其他条件完全相同,如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性的房地产开发商会选择购买( )。
A.甲
B.乙
C.甲、乙一样
D.无法判断
答案:
A
16.在估价中选择4个可比实例,甲成交价格4800元/㎡,建筑面积100㎡,首次付清24万元,其余半年后支付16万元,一年后支付8万元;乙成交价格5000元/㎡,建筑面积120㎡,首付24万元,半年后付清余款36万元;丙成交价格4700元/㎡,建筑面积90㎡,成交时候一次性付清;丁成交价格4760元/㎡,建筑面积110㎡,成交时支付20万元,一年后付清余款32.36万元。
已知折现率10%,这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是( )。
A.甲>乙>丙>丁
B.乙>丁>甲>丙
C.乙>丙>甲>丁
D.丙>乙>丁>甲
答案:
C
17.房地产估价报告通常由( )组成。
①封面;②致估价委托人函;③目录;④估价师声明;⑤估价假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件;⑨估价商务报告;⑩估价师走访记录。
A.①③②④⑤⑥⑦⑧
B.①②③④⑤⑥⑦⑨
C.①②④⑥⑦⑤⑧⑨
D.①②③④⑤⑥⑦⑩
答案:
A
18.某宗房地产交易的买卖双方约定,买方付给卖方2659元/㎡,买卖中涉及的税费均由卖方负担,据悉,该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%,若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担,并在原价基础上,相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格为( )元/㎡。
A.2385
B.2393
C.2955
D.2964
答案:
A
19.某工业用房,建成5年后补办了土地出让手续,土地使用权出让年限为50年,土地使用权出让合同约定不可续期,建筑物的经济寿命为40年,该建筑物折旧的经济寿命应为( )年。
A.47
B.40
C.50
D.55
答案:
B
20.某商品住宅总价为98万元,首付款为30%,其余为抵押贷款,贷款期限为15年,按月等额偿还贷款本息,贷款年利率为7.5%,自有资金资本化率为8%。
则其综合资本化率为( )。
A.7.65%
B.8.75%
C.9.42%
D.10.19%
答案:
D
21.某宗房地产2017年2月25日的价格为1000美元/㎡,汇率为1美元=8.26元人民币,该类房地产以美元为基准的价格变动平均比上月递减0.5%,则其2017年10月25日的价格为( )元人民币。
2017年10月25日的汇率为1美元=8.29元人民币。
A.7935
B.7964
C.8260
D.8290
答案:
B
22.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每㎡土地上,分别为道路20元,燃气18元,供水14元,排水16元,热力12元,供电25元,通信8元,场地平整15元,则该地区“五通一平”的正常费用是( )元/㎡。
A.98
B.102
C.108
D.116
答案:
A
23.某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%,则成本利润率为( )。
A.17.13%
B.18.3%
C.18.61%
D.21.47%
答案:
B
24.某房地产的给排水设备要在10年之后以30万元的价格重置,假设偿债基金储蓄的利率为6%,则每年需要留出的重置提拨款为( )。
A.7548.0
B.13248.0
C.22760.0
D.23851.0
答案:
C
25.为评估某估价对象2015年10月15日的市场价格,选取的可比实例价格情况是:
交易日期为2015年4月15日,按买卖双方约定,买方付给卖方15000元/㎡,交易中涉及的税费全部由卖方支付。
该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长1.0%,则该可比实例经修正、调整后的价格是( )元/㎡。
A.15021.51
B.15459.03
C.16515.26
D.16939.15
答案:
B
26.某套住宅的使用面积为100㎡,成交总价为80万元,其中附带家具和电器的价值为2万元,成交价款在成交当日支付50%,余款一年后支付;假设年折现率为6%,使用面积与建筑面积的比率为75%,则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为( )元/㎡。
A.5684
B.5830
C.5850
D.7574
答案:
A
27.一套建筑面积为100㎡,单价为12000元/㎡、总价为120万元的住房,在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付,第一期于成交日期支付40万元,第二期于第一年年中一次性支付40万元,第三期于第一年年末一次性支付40万元,则此房地产的实际单价为( )元/㎡。
(年折现率为8%)
A.10000
B.11000
C.11553
D.12000
答案:
D
28.某宗房地产的年净收益为2万元,购买者的自有资金为5万元,自有资金资本化率为12%,抵押贷款常数为0.08。
则该宗房地产的价格为( )万元。
A.22
B.22.5
C.23
D.23.5
答案:
B
29.某写字楼持有5年后出售,持有期内年均有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,预计5年后出售时总价为6000万元,销售税费为售价的6%,无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%。
该写字楼目前的价格为( )万元。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
答案:
A
30.某房地产估价师采用累加法求取报酬率,其中安全利率为5%,投资风险补偿率为1%,管理负担补偿率为0.1%,投资带来的优惠率为2%。
则报酬率是( )。
A.4.1%
B.5.1%
C.5.9%
D.6.1%
答案:
A
31.评估一宗房地产开发用地2014年9月1日的价值,预测该宗土地2017年9月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为4000万元,折现率为10%,则该土地的价值为( )万元。
A.3636.36
B.3305.79
C.3005.26
D.2732.05
答案:
C
32.一前后临街、总深度为50米的矩形宗地,其前街路线价为5000元/㎡,后街路线价为3800元/㎡,如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为( )m。
A.22
B.28
C.38
D.50
答案:
B
33.王某取得一宗面积为10000㎡的住宅用地土地使用权,楼面地价为4000元/㎡,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则王某的土地成本为( )万元。
A.4000
B.11640
C.12000
D.12360
答案:
D
34.某房地产在2017年3月的价格为2009元/㎡,现要调整为2017年9月的价格。
已知该类房地产2017年3月至9月的价格指数分别为:
99.4,94.8,96.6,105.1,109.3,112.7和118.3(均以上个月为基数100),则该房地产2017年9月的价格为( )元/㎡。
A.2700.8
B.2800.1
C.2800.8
D.2817.7
答案:
D
35.某房地产的土地成本为1000万元,建设成本为3000万元,管理费用为200万元,销售费用为300万元,开发利润为500万元,投资利息为600万元,则该房地产的投资利润率为( )。
A.9.8%
B.11.1%
C.11.9%
D.12.5%
答案:
B
36.某建筑物的建筑面积为200㎡,有效经济年数为12年,重置价格为800元/㎡,建筑物经济寿命为40年,残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为( )。
A.10.2万元
B.11.0万元
C.11.3万元
D.11.5万元
答案:
C
37.某写字楼的土地成本8000万元,建设成本6000万元,管理费用800万元,销售费用600万元,投资利息720万元,销售税费为售价的6%,销售利润率为16%。
该写字楼的价值为( )万元。
A.17087.2
B.18699.2
C.19666.4
D.20666.67
答案:
D
38.某住宅建筑面积为160㎡,土地剩余使用期限为60年,以建筑面积计算的土地重新购建成本和建筑重新购建成本分别为5000元/㎡和3500元/㎡。
目前该房屋门窗,墙面地面等破损引起的折旧为5万元,户型设计落后引起的折旧为8万元,位于城市衰落地区引起的折旧为6万元,若土地报酬率为6%,则该住宅的成本价格为( )万元。
A.115.91
B.117.0
C.134.91
D.136.0
答案:
B
39.某房地产在正常情况下,每年可获得有效毛收入30万元,假设净收益率是66.67%,报酬率为10%,该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的,在价值时点剩余的土地使用年限为40年,不可续期。
则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A.180
B.196
C.200
D.300
答案:
B
40.某商铺建筑面积为500㎡,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;该商铺目前的月租金(按建筑面积算)为100元/㎡,市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。
该商铺的价值为( )万元。
A.521
B.533
C.695
D.711
答案:
A
41.在比较法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得97分,则房地产状况调整系数为( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
答案:
A
42.某类商品房2011~2015售价分别为6300元/㎡、7100元/㎡、7500元/㎡、8200元/㎡、8700元/㎡,由于越接近预测的价格对应时间的增减量对预测越重要,故采用权重加权:
0.1、0.1、0.2、0.6,利用加权平均增减量法,该类商品房2016年的价格为( )元/㎡。
A.8340
B.9100
C.9300
D.9900
答案:
B
43.某套住宅的月有效毛收入为5000元,运营费用为有效毛收入的15%。
因楼上装修漏水使该住宅被水淹,需要重新装修。
预计重新装修等费用为50000元,在装修期3个月内均匀投入,装修完成后需放置3个月方可使用。
若月报酬率为0.5%,则该住宅因被水淹造成的损失为( )元。
A.49627
B.57647
C.65548
D.74687
答案:
D
44.某可比实例的成交价格为24000元/㎡,建筑面积100㎡,首期付款120万元,其余半年后支付80万元,1年后支付40万元。
已知年利率为10%,则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为( )元/㎡。
A.22909.12
B.23264.06
C.23441.35
D.23086.69
答案:
B
45.采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值,预测取得在建工程后3个月开始建设,建设期1年,假设建成后3个月一次售出,同类住宅现行市场价格为8000元/㎡,预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。
若折现率为12%,则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为( )元/㎡。
A.7262
B.7380
C.7500
D.8670
答案:
A
46.为评估某住宅2011年10月1日的正常市场价格,在其附近收集的某可比实例的有关资料如下:
成交价格为4000元/㎡,成交日期为2011年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2011年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正,调整得到的价格最接近于( )元/㎡。
A.3790
B.4238
C.4658
D.4663
答案:
D
47.评估一宗房地产开发用地2012年3月1日的价值,预测该宗土地2014年3月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为4000万元,折现率为10%,则该土地的价值为( )万元。
A.3636.36
B.3305.79
C.3005.26
D.2732.05
答案:
B
48.某宗房地产的收益期限为40年,通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元,以后稳定在每年25万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格最接近于( )万元。
A.280
B.285
C.290
D.295
答案:
A
49.已知临街矩形地块甲的总价为300万元,临街宽度为20英尺,临街深度为75英尺。
现有一相邻矩形地块乙,临街宽度为30英尺,临街深度为125英尺。
运用四三二一法则,地块乙的总地价为( )万元。
A.490.5
B.517.5
C.545.0
D.609.0
答案:
C
50.甲、乙两宗相邻地块,甲宗地价值为70万元,乙宗地价值为50万元。
合并后的房地产价值为150万元。
若乙宗地土地权利人购买甲地块,下列最合理要价是( )万元。
A.70
B.80
C.90
D.100
答案:
C
51.已知某房地产2015年1月的市场价格为12000元/㎡,类似房地产在2014年12月至2015年7月的价格指数分别为:
101.1,103.2,99.8,98.7,104.3,101.5,100.7,102.0(均以上个月为100)。
则该房地产在2015年6月的价格为( )。
A.12601.11
B.12853.13
C.13056.0
D.13004.34
答案:
A
52.某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为600万元,法定优先受偿款为50万元,贷款成数为七成,则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。
A.370
B.385
C.420
D.550
答案:
B
53.假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括( )。
A.续建利润
B.管理费用
C.销售费用
D.投资利息
答案:
A
54.运用假设开发法估价一般分为8个步骤:
(1)计算开发价值;
(2)选择估价前提;(3)测算后续开发经营期;(4)选取最佳开发经营方式;(5)确定折现率或计算后续开发的利息和利润;(6)预测后续开发的必要支出;(7)预测开发完成后的价值;(8)选择具体估价方法。
以下排序正确的是( )。
A.(8)
(2)(4)(3)(6)(7)(5)
(1)
B.(8)(5)(3)(6)(7)(4)
(1)
(2)
C.(8)(4)(3)(6)(5)(7)
(1)
(2)
D.(8)
(2)(5)(6)(4)(7)(3)
(1)
答案:
A
55.路线价法与一般的比较法存在不同,区别点不包括( )。
A.路线价法进行交易情况修正
B.路线价法不进行市场状况调整
C.先对多个“可比实例价格”进行综合,再进行“房地产状况调整”
D.利用相同的路线价同时评估出许多“估价对象”
答案:
A
56.某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得,土地使用期限为50年,已使用10年,不可续期(土地使用权期满,土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为50年。
预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元,报酬率为8%,则该房地产的收益价格为( )万元。
A.95.4
B.97.87
C.98.55
D.99.33
答案:
A
57.某估价师于2015年6月15日向估价委托人交付了一份估价报告,该报告中有下列日期:
估价作业日期2015年6月8日至14日,价值时点2015年6月11日,估价对象实地查勘日期2015年6月10日至11日,估价报告使用期限自2015年6月14日起半年。
据此判断该报告出具日期为( )。
A.2015年6月8日
B.2015年6月10日
C.2015年6月11日
D.2015年6月14日
答案:
D
58.某新建房地产的土地成本为200万元,建设成本和管理费用之和为500万元,投资利息为50万元。
销售费用和销售税费分别为重新购建成本的3%和6%,成本利润率为15%,则该房地产的重新购建成本为( )万元。
A.939.56
B.947.8
C.952.51
D.986.84
答案:
C
59.某宗地的面积为1000㎡,采用比较法进行评估。
通过三宗可比实例求出的比较价格分别为9130元/㎡,9190元/㎡和9220元/㎡,如果赋予这三个价格的权重分别为0.3,0.4和0.3,则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/㎡。
A.9160
B.9175
C.9181
D.9205
答案:
C
60.利用直线趋势法预测某房地产价格,该城市该类房地产2009年~2015年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y=5744+563X,其中Y为商品住宅价格,X为时间,∑X=0。
经验证,该方程拟合度较高,则利用该方程预测该类商品住宅2016年的平均价格为( )元/㎡。
A.9122
B.9685
C.7996
D.8559
答案:
C
61.某商铺建筑面积为400㎡,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为40年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为150元/㎡;运营费用率为租金收入的35%;该类房地产的报酬率为10%。
该商铺的价值为( )万元。
A.457.66
B.533.00
C.695.00
D.711.00
答案:
A
62.某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/㎡,该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08,该类房地产2013年10月的市场价格为( )元/㎡。
A.5110.51
B.5307.26
C.5548.37
D.5638.13
答案:
A
63.某房地产的土地面积为500㎡,土地价格为2000元/㎡;建筑面积为1000㎡,成本法估算的建筑物重置价将为1800元/㎡。
市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/㎡,则该房地产中建筑物的
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 奥鹏东北财经大学网考 房地产估价doc 东北财经大学 房地产 估价 doc