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酒店项目产品定位书

绿城房地产集团

君悦酒店项目产品定位书

（试行）

片区审核：

绿片区

编制单位：

绿城公司

编制日期：

2009-3-12

第一章项目概况

[目的]

说明项目情况，对项目的整体情况有清晰的认识，说明项目规划设计、开发节奏。

第一节项目基本情况

（一）项目地理情况

（二）

1.城市情况、所在位置

2.

鹿城广场项目位置位于省市鹿城区的沿江路与车站大道交叉口北侧，该地块位于市繁华的鹿城区与新行政区之间，北面临近的母亲河“瓯江”（全长388KM，由湾注入东海），距离市政府约４公里，是未来城市主城区的ＣＢＤ和一级商业中心。

地块南面正对的车站大道两侧聚集了最为繁华热闹的商业与写字楼，道路南端的火车站与其遥相呼应。

东距永强机场约27公里（累计开通国和地区航线64条），交通较为便利。

本项目所在商圈各类配套设施比较齐全，高端商住区规模逐步形成，日常生活较为便利。

君悦酒店位于地块的东南角，与办公及公寓共同组成四期超高成塔楼。

详见附图。

项目区位图

项目分期图

3.周边现状

4.

a、项目围：

北面为规划中的沿江路，东侧为规划中的高田路，西侧为规划中的18米宽市政道路，南南侧为江滨东路。

b、项目地块地势较为平台，南低北高，南面江滨东路标高4.4米，北面沿江路标高5.4米。

c、地面现状：

地块城市广场附近还有一个30万吨的污水泵站需整体协调处理，另地块西南角有一幢28层（约92M高）的高层建筑可能对地块有一定影响。

d、地下情况：

地下无影响工程的管线、地下电缆、暗渠、地下建筑物等；也没有探测到需要保护的历史文物古迹及可利用的构建物等。

e、土地的完整性：

土地为净地出让。

地块中有2.665万平方米的城市广场需要代建，有约4000平方米的污水泵站需要一并规划。

5.用地情况

6.

本地块规划建设用地约132325m2（含26650㎡的城市广场）其中超高层塔楼用地面积14595.6m2，塔楼总建筑面积196409m2，其中地上建筑面积：

147989m2，酒店建筑面积67251m2，另外办公建筑面积27081m2，公寓建筑面积53657m2。

（三）项目规划设计条件

（四）

1.建设用地面积14595.6平方米

2.

3.总建筑面积（塔楼）196409平方米

4.

5.地上建筑面积（塔楼）147989平方米

6.

7.酒店建筑面积67251平方米

8.

9.地下建筑面积48420平方米

10.

11.机动车位750个（地下）

12.

（其中酒店：

275个、办公：

155个、公寓：

320个）

13.容积率10.12

14.

15.建筑密度22.80%

16.

17.绿地率21.00%

18.

（五）项目现状（须附图）

（六）

项目现处于设计阶段。

（七）项目合作单位情况（独资项目除外）

（八）

为方便项目后续开发运作，绿城联合了具备本土开发经验和人脉资源的家景房地产开发，共同打造绿城·鹿城广场，双方股权比例为：

绿城60%，家景40%。

家景房地产开发经工商局批准，在桐庐于2002年9月份成立，注册资金为15000万元，法人代表为薛小云。

其控股的公司有附件家景置业、家景置业、云翔实业发展、家景房地产开发、瑞安市创新时代房地产开发、华瓯创业投资；对外投资参股的公司有国信创业投资、福鼎家景房地产开发、临安同人置业房地产开发、君和实业、05、16省道等单位。

第二节酒店管理（品牌）公司选择

（一）产品定位与选择酒店管理公司

（二）

1.产品定位：

白金五星级酒店。

2.

3.酒店管理公司及品牌：

凯悦国际酒店与度假村集团旗下的超五星级品牌君悦。

4.

（三）酒店管理公司情况

（四）

凯悦国际酒店及度假村集团的总部位于美国芝加哥，是“环球凯悦公司”旗下的子公司。

目前，凯悦国际酒店及度假村集团在世界各地共有215家酒店（客房总数超过9万间），分布于43个国家和地区，拥有凯悦、君悦和柏悦三个酒店品牌。

另外凯悦在全球还有38间新酒店及度假村正在建设中，包括13家即将在中国开业的酒店。

目前，凯悦在中国现有酒店有柏悦酒店、柏悦酒店、君悦大酒店、金茂君悦大酒店、外滩茂悦大酒店、富力君悦大酒店、凯悦酒店、松山湖凯悦酒店、京津新城凯悦酒店、凯悦（阿房宫）酒店、天津凯悦酒店、君悦酒店、台北君悦大饭店；中国正在筹建的凯悦酒店还有十多家，地点包括澳门、、、、、、、、天津、、义乌、和等。

第三节酒店整体规划设计情况

（一）酒店规划设计情况（须附图）

（二）

1．规划设计

2．

项目整体规划委托SOM设计，已经于2007年4月完成。

详附图。

项目规划总图

项目俯视图

3．建筑设计

4．

超高层塔楼委托SOM设计，目前正处于扩初报批阶段。

国施工图配合设计单位为建筑设计研究院和绿城建筑设计。

超高层塔楼效果图

5．室设计

6．

酒店室设计最初委托WILSON进行平面功能设计，已经完成合同部分的设计工作，目前正在寻找室设计单位。

客房平面图

客房透视图

7．景观设计

8．

景观设计单位为EDAW，目前正处于概念方案设计阶段。

景观平面图

下层广场景观方案

9．专业设计

10．

项目整体交通设计委托MVA交通顾问进行设计，已经完成方案设计。

厨房洗衣房委托FSC进行设计，外墙灯光委托BPI进行设计，弱电顾问为声美华。

（三）酒店规划设计计划（详见附表一）

设计分段

开始

结束

建筑设计

方案设计

2008年12月

扩初设计

2009年1月

2009年4月30日

施工图设计

2009年5月1日

2009年11月30日

景观设计

方案设计

2009年3月1日

2009年6月30日

扩初设计

2009年7月1日

2009年11月30日

施工图设计

2009年12月1日

2010年6月30日

样板房设计

方案设计

2009年1月1日

2009年5月30日

扩初设计

2009年6月1日

2009年8月30日

施工图设计

2009年9月1日

2009年11月30日

酒店室设计

方案设计

2009年1月1日

2009年6月30日

扩初设计

2009年7月1日

2009年11月30日

施工图设计

2009年12月1日

2010年5月30日

第四节项目营造计划

（一）项目营造整体计划表（详见附表二）

（二）

（三）项目工程营造计划

工程阶段

开始

结束

基础工程

2009年3月1日

2010年12月31日

主体工程施工

2011年1月1日

2012年6月31日

外立面施工

2011年10月1日

2012年10月30日

精装修施工

2012年5月1日

2013年4月30日

景观施工

2012年12月1日

2013年5月30日

达到可交付的最后条件

2013年6月30日

交房

2013年6月30日

第二章项目总投资、成本情况

[目的]

加强对总投资、总成本的把控。

第一节酒店的总规模、总投资计划

第二节

（一）总投资金额、总建筑面积、客房总数

（表一）君悦酒店项目总投资金额、总建筑面积、客房总数

项目总投资金额

（万元）

总建筑面积

（平方米）

客房总数

（套）

171715.41

89254

351

注：

此表说明项目整体规模。

由于地区差异，土地成本不列入总投资金额。

（二）总投资金额与客房总数的比值

（表二）君悦酒店项目总投资金额与客房总数的比值

项目总投资金额

（万元）

客房总数

（套）

比值

（万元/套）

171715.41

351

489.22

注：

此表说明总投资的强度。

由于地区差异，土地成本不列入总投资金额。

（三）各公共配套面积与客房总数的比值

（表三）君悦酒店各公共配套面积与客房总数的比值

序号

区域名称

面积（平方米）

与客房数的

比值

1

大堂

3100

8.83

2

大堂吧

3

宴会厅

7000

19.9

4

中餐厅

2250

6.41

5

西餐厅

1850

5.27

6

特色餐厅

7

餐饮包厢

8

雪茄红酒吧

9

商务中心

100

0.28

10

健康区域

11

行政酒廊

340

0.97

12

SPA

1410

4.02

13

棋牌室

14

室泳池

940

2.68

15

室外泳池

16

会议室A

1450

4.13

17

会议室B

18

公共走道（标准层）

12325

35.11

19

电梯厅

6975

19.9

20

厨房

1300

3.7

21

地下室车道

2000

5.70

22

合计

41040

116.92

说明：

未列出区域由项目公司根据本项目情况添加。

注：

说明酒店的基本定位标准。

公共配套面积中功能配置的不同，确定了酒店定位如：

商务酒店的会议服务面积指标强；度假酒店的娱乐功能面积指标强等。

（四）客房数量比值及客房总造价

（表四）君悦酒店各类型客房数量及比值

名称

数量（套）

占总套数的比值（％）

客房总造价

（万元）

备注

普通标准客房

256

72.93

6716.96

说明：

其中总造价含：

精装修、家俱、电器、灯具窗帘、床上用品等。

注：

说明酒店精装修定位指标。

（五）项目总投资一览表

（表五）君悦项目总投资一览表

序号

名称

总成本（万元）

单方成本（元/m2）

备注

1

土地费用

26400　

　2957.85

2

前期费用

5657.32　

633.84　

3

工程费用

107564.09　

　12051.46

4

期间费用

财务费用

30000　

3361.19　

计息至03年底，按10.98%年利率估　

管理费用

（建造过程中）

2094　

234.61　

按开发成本1.5%估　

5

开办费用

6

合计

171715.41　

19238.95　

第三节酒店的主要经济指标

第四节

（一）酒店主要技术经济指标

（表六）君悦酒店项目酒店主要技术经济指标表

基地总用地面积

14595.6m2

其中酒店用地面积

14595.6m2

塔楼总建筑面积

196409m2

酒店建筑面积

67251m2

办公建筑面积

27081m2

公寓建筑面积

53657m2

地上建筑面积

147989m2

地下建筑面积

48420m2

裙房建筑面积

4180m2

主楼建筑面积

147809m2

机动车停车位

750个（其中酒店：

275个，办公155个，公寓320个）

……

说明：

未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。

第五节酒店的成本控制计划

第六节

（一）项目工程预算费用表（详见附表三）

（二）项目精装修工程成本表（按功能分）（详见附表四）

（三）项目工程设施设备、设施、家俱配置（详见附表五）

（四）项目安装工程设施设备配置表（详见附表六）

（五）项目开业预算情况

第三章酒店功能区域配置情况

[目的]

说明酒店的投资强度，酒店类型定位的指标，是酒店可比性的直观数据。

第一节酒店各功能分区面积及数量

第二节

（表七）君悦酒店各功能分区面积及数量表

序号

区域

面积（m2）

占总面积比例

造价

（万元）

占总造价的比例

备注

1

大堂

3100

0.034732

431.41

0.031901

2

大堂吧

3

宴会厅

7000

0.078427

4361.72

0.040550

4

中餐厅

2250

0.025209

961.80

0.008942

5

西餐厅

1850

0.020727

2047.78

0.019038

6

特色餐厅

7

餐饮包厢

8

雪茄红酒吧

9

商务中心

100

0.001120

　49.79

0.00463

10

健康区域

11

行政酒廊

340

0.003809

300.44

0.002793

12

SPA

1410

0.015797

791.99

0.007363

13

棋牌室

14

室泳池

940

0.010532

528.00

0.004909

15

室外泳池

16

会议室A

1450

0.016246

753.59

0.007006

17

会议室B

18

公共走道（标准层）

12325

0.138088

2979.56

0.027700

19

电梯厅

6975

0.078147

1686.20

0.015676

20

厨房

1300

0.014565

166.08

0.001544

21

地下室车道

2000

0.022408

383.26

0.003563

22

合计

41040

0.459808

18441.63

0.171448

说明：

1．造价指室精装修成本；

2．未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。

第三节酒店客房控制主要指标

第四节

（一）客房类型和数量汇总表

（表八）君悦酒店客房类型和数量汇总表

序号

名称

数量（套）

占总套数比值

单套

造价

总造价

占客房总造价比值

备注

1

普通标准客房

115

0.327635

26.23

3016.03

0.237551

2

景观标准客房

3

普通单人间

141

0.401709

26.25

3700.93

0.291496

4

景观单人间

5

行政客房

29

0.082621

51.53

1494.39

0.117702

6

商务套房

7

豪华套房

61

0.173789

58.75

3583.57

0.282252

8

行政套房

4

0.011396

173.05

692.19

0.054519

9

总统套房

1

0.002849

209.23

209.23

0.016480

合计

351

1

36.17

12696.35

1

说明：

1．造价指室精装修成本；

2．未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。

（二）各公共配套面积与客房总数的比值

（表九）君悦酒店各公共配套面积与造价

序号

区域名称

面积

（平方米）

区域单方造价

区域总

造价

备注

1

大堂

3100

11069.08

3431.41

2

大堂吧

3

宴会厅

7000

6231.04

4361.72

4

中餐厅

2250

4274.67

961.80

5

西餐厅

1850

11069.08

2047.78

6

特色餐厅

7

餐饮包厢

8

雪茄红酒吧

9

商务中心

100

4979.11

49.79

10

健康区域

11

行政酒廊

340

8836.46

300.44

12

SPA

1410

5616.97

719.99

13

棋牌室

14

室泳池

940

5616.97

528.00

15

室外泳池

16

会议室A

1450

5197.20

753.59

17

会议室B

18

公共走道（标准层）

12325

2417.49

2979.56

19

电梯厅

6975

2417.49

1686.20

20

厨房

1300

1277.64

166.08

21

地下室车道

2000

1916.31

383.26

22

合计

41040

4493.57

18441.63

说明：

1．造价指室精装修成本；

2．未列出区域由项目公司根据本项目情况添加。

第四章项目收益情况评估

[目的]预估酒店收益，为项目决策提供依据。

第一节周边同类项目经营情况对比

第二节

（表十）君悦酒店周边同类酒店经营情况比对

酒店名称

开业时间

建筑面积

客房数量

开房均价

客房出租率

年收入

年利润

万和豪生大酒店

08年1月12日

20000㎡

170多间

750-760元

75%

——

——

香格里拉大酒店

09年1月16日

52550㎡

409间客房+10套附带全套厨房设施的服务式公寓

800-900元

——

——

说明：

未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。

万和豪生酒店正立面实景图

万和豪生酒店侧面实景图

万和豪生酒店部分套型装修图

香格里拉大酒店立面实景图

香格里拉大酒店室装修图

第三节酒店项目收入成本测算表

第四节

（表十一）君悦酒店收入成本测算表

科目时间

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

第六年

财务天数

客房间数

351

351

351

351

351

351

总间天数

出租率

出租间天数

平均房价（元/间天）

客房收入（万元）

餐饮收入（万元）

其他收入（万元）

收入合计

192961

223944

260069

275749

284022

292542

财务成本

人力成本

能源成本

维修成本

其他成本

营业税金

成本合计

税前收入

所得税率

说明：

未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。

第五章同类型酒店项目对比分析

[目的]

了解同类酒店及国同品牌酒店情况，为项目决策提供依据。

第一节同区域、同级别酒店分析

第二节

（一）周边同类项目规模情况对比

（表十二）君悦酒店周边同类项目规模情况比对

万和豪生酒店部分套型室效果图

万和豪生酒店室实景图

香格里拉大酒店立面实景图

香格里拉大酒店室装修图

项目名称

发展商

酒店部分

建筑面积

客房总数

酒店品牌

开业时间

设计公司

原始出让地价

本酒店

绿城集团

8.9254万㎡

351

君悦

计划2013年

美国SOM

26400万元

香格里拉大酒店

香格里拉大酒店（）

约5.2万㎡

409间客房+10套附带全套厨房设施的服务式公寓

香格里拉

09年1月16日

浙华建筑设计事务所

--

喜来登大酒店

锦绣酒店投资与宝业建设集团

约4.6万㎡

313间

喜来登

计划2010年

大学建筑设计研究院

约2827万元（248万/亩）

说明：

未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。

喜来登大酒店现状

（二）周边同类项目经济指标对比

（表十三）君悦酒店周边同类项目经济指标比对

项目

名称

项目

总投资

项目建筑面积

项目单方造价

总客房数

标准客房总造价

客房面积与配套面积比

客房数与总投资的比值

工期与工程成本（建安工程、设备工程、室外工程、环境工程、弱电工程）的比值

本酒店

171715.41万元　

89254㎡

12051.47元/㎡

351间

6716.96万元

53.27%

489.22万元/套

香格里拉大酒店

4950万美元

约5.2万㎡

409间

喜来登大酒店

24745.2万元

约4.6万㎡

313间

说明：

1．标准客房总造价指室精装修总成本；

2．未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。

（三）周边项目功能配置情况对比

（表十三）君悦酒店周边同类项目功能配置情况对比表

酒店名称

单人间

标准间

行政套房

总统套房

餐饮包厢

宴会厅

会议室

报告厅

本酒店

141间

115间

4间

1间

13

3个

11

--

香格里拉大酒店

240间

147间

21间

1间

17个

合用，共11个

喜来登大酒店

14间

268间

30间

1间

11个（此外还有顶层特色餐厅1个，二层中餐厅1个）

1个（可分割为二）

4个

（会议室、多功能厅各2个）

说明：

未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。

第三节国同品牌酒店情况对比分析

第四节

（一）国同品牌、同类型酒店目录

目前，国已经开业