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项目SWOT分析仅供学习
1.2项目SWOT分析
项目分析(Strengths)
项目劣势(Weakness)
1、项目处于阳江市门户位置,社会关注度高;
2、项目属于阳江市规模较大的房地产项目之一;
3、项目位于江城区,离江城区市中心路程较近;
4、项目地块规整,易于总体规划;
5、项目周边交通路网发达,出行便利;
6、项目拥有长达数公里的沿路商业街;
7、项目邻近的发王山公园,绿树环绕;
8、开发商有丰富的开发经验;
9、项目内拥有多项生活配套.
1、项目内部及周边欠缺自然景观优势;
2、项目周边生活配套不完善;
3、容积率较高,对高端产品的推售将产生压力;
4、不是城市房地产热点所在;
5、项目周边公交线路不发达;
6、地块被排洪渠和道路分割,影响规划的完整性;
7、项目内有两条高压电缆横跨;
8、项目地势起伏不大,不利于营造高低差观景。
项目机会(Opportunities)
项目威胁(Threats)
1.项目邻近广湛高速,将吸引周边城市的浪费者购买;
2.阳江市还尚有一个非常突出的高端项目出现;
3.作为阳江市门户房产项目,将得到政府的大力支持;
4.未来政府批准房地产用地减少;
5.政府不再批私人住宅用地自建房;
6.市区内大型优质项目极其缺乏,供求不平衡。
1、项目规模大,投入资金高,开发周期长,市场存在潜在风险;
2、现有同类型竞争对手对目标客户群体分流;
3、项目所在的区域为高新区科技园,区域层次不高;
4、周边居住人群多为中下收入阶层,购买力有限。
1.2.1项目优势(Strengths)
(1)项目处于阳江市门户位置,社会关注度高
项目位于将来广湛高速公路进入阳江市主要入口位置,属于阳江市重要门户,日后每天的车流、客流的量都是非常巨大的,所有进入该市的人群,都会认识本项目,只需加以宣传,即可达到很好的效果,社会关注度将可望在较短的时间得到提升。
应用建议:
在广湛高速公路进入阳江入口路段,建议制作一个大型的宣传广告牌,以吸引途经客户的注意,扩大项目的知名度。
(2)项目属于阳江市规模较大的房地产项目之一
阳江市目前拥有近千亩的房地产项目不多,仅有一到两个,而客户在购房时除了考虑到价格、地段因素外,对小区的居住环境、生活配套、园林绿化等也是其购房重要指标之一。
一个大型的房地产项目,区内配套相对完善,绿化和景观也会较多,这些优势是占地规模较小的项目所不能比拟的。
应用建议:
项目占地规模大,社区内的生活配套应规划得相对完善,以体现大盘的规模配套优势,也可以作为日后宣传的主要卖点。
(3)项目位于江城区,离江城区市中心路程较近
项目位于江城区,该区是阳江市的中心区域,拥有非常完善的餐饮、娱乐、教育、医疗等各项生活配套,从项目所在位置到达江城区中心地带人民广场,沿西平路仅需15分钟左右的车程(约3.7公里)即可到达,属于旺中取静的居住所在。
可加强对位置便利的宣传,将项目所在与江城区中心地带紧密联系,让消费者产生项目离城市中心不远的感觉,满足消费者的“恋城情结”。
应用建议:
在日后推广宣传上,可利用“西平路”较长,南端可接入主干道东风路的特点,强调项目位于“西平路”上,以弱化项目离市区较远的劣势。
(4)项目地块规整,易于总体规划
项目地块近似方形,且长宽比例较为合理,属于平坦地貌,对日后总体规划、园林布局、楼宇的施工等方面较易处理,尤其是节省了大量的前期平整地块的费用。
应用建议:
项目地形平缓,免除要先平整地块,再施工的时间,对快速展现项目的工程形象,提高市场的关注度是非常有利的。
(5)项目周边交通网发达,出行便利
项目北连广湛高速,南面与西平路相接的有金山路、新江北路、安宁路、漠江路等多条道路,可方便到达江城区、阳东县及白沙等地。
应用建议:
在宣传推广上,由于周边城镇的客户也是项目的潜在目标客户之一,而道路的便利性,特别是与高速路的接连,是该类客户考虑购买的因素。
(6)项目拥有长达数公里的沿路商业街
房地产项目中占最大的价值就是商业,而商业所占面积的多少,又与其小区配套密切相关。
项目所拥有的不是普通小区内街商铺,而是处于一线道路两旁的沿路商业街,商业价值不言而喻,为将来小区的人气、生活氛围打下了一个坚实的基础。
应用建议:
利用长达数公里的沿街面,在道路两旁建设围墙,围墙上以唝绘的形式进行宣传包装,特出项目的商业生活配套完善。
(7)项目邻近的发王山岭公园,绿树环绕
与项目毗邻的发王山公园,拥有大量的天然原生态树种,为项目日后的居住人群,提供了一个极佳的休闲运动场所,特别是对有一定年纪的消费者,更贴近其向往自然,崇尚自然的心境。
应用建议:
可与政府联手开发“发王山公园”,利用其自然原生态的树木,作为项目的后花园和休闲景点。
(8)开发商拥有丰富的开发经验
开发商曾在顺德大良开发过首个以“桂畔·上东区,圆曼哈顿上东区生活梦想”为开发理念的高质素别墅楼盘-桂畔·上东区,该项目拥有180套别墅,在规划上注重建筑与环境的有机衔接,提倡自然、生态生活与社区规划的完美结合,强调水景园林与人的沟通性,为业主打造优良的品质生活。
除了对房地产建筑风格和园林规划外,还对把握消费者的购房心理有丰富的经验。
应用建议:
利用开发商已成功开发过一个项目,拥有丰富的开发经验,可以为消费者建立一个信心,也从侧面反映了开发商雄厚的开发实力。
(9)项目内拥有多项生活配套
项目占地1163亩,属于大规模的类型,自身拥有较为完善的配套,如教育配套有小学;规划中有大型会所,会所内附设休闲娱乐设施,更设有园林泳池;沿高速公路两旁规划有近两三公里的临路商业街,为日后业主入住后提供了丰富多彩的餐饮娱乐等生活配套。
应用建议:
在推广时可利用项目的多项配套措施对外宣传,说明项目具有较为完善的生活配套,基本上能自给自足,解除购房者后顾之忧。
1.2.2项目劣势(Weakness)
(1)项目内部及周边欠缺自然景观优势
项目地块内不存在优越的自然景观:
如山景、湖景、江景等,周边邻近也没有较强的天然景色,因此在小区规划时应考虑引入人造水系、园林、中心广场等景观作为景观支撑。
特别是高层住宅部分区域,更应有一定的园林绿化作为视觉吸引点。
应对措施:
在规划中可以适当建造中高层单位,以腾空位置来造园林绿化、水景,力求将园林水景与楼宇有机地结合起来,实现做到户户有景的目标。
(2)项目周边生活配套不完善
项目周边为高新区科技园,多为厂房仓库设施,常住居民不多,以至周边生活配套不足。
故此项目区内须设立多种与生活息息相关的配套,营造出适合居住的生活氛围。
应对措施:
因项目周边的居住氛围不强,因此日后的生活配套多是靠项目内自行满足,在规划上应考虑全面,以满足客户日后的生活需求。
(3)容积率较高,对高端产品的推售将产生压力
据贵司提供的资料所示,项目的容积率为2.0,为了要实现此容积率,达到所需的建筑面积,楼宇的密度也会相应的提高。
而预计规划中项目的别墅类产品所占比例也不低,势必造成超高层数量增大,园林绿化或景观比例减少,降低了高端产品的居住素质,高端客户的购买欲望也随之下降。
因此为规避高端产品楼间距过密,必须加大高层楼宇的比例,以此来增加园林绿化的面积。
应对措施:
目前阳江市在销项目中,特别是拥有别墅类产品的项目,容积率普遍不高。
而购买高档次的别墅类产品的人群,对其居住环境要求会相对较高,因此须适当提高高层的比例,以便令别墅类产品区域的楼间距增大和提高舒适度。
(4)项目所在不是城市开发的热点所在
根据政府公布的土地供应计划(2006~2010年),项目所在的城北区供应量仅为50万平方,而城南区和中心城区分别为80万和50万平方,江城区城市发展是向南发展。
且该区域是以高新区科技园所在,属于新开发区域,据我司向阳江市消费者访谈数据显示,消费者对该区域认知度不高,甚于有部份表示从未去过。
故此在项目推售前,应对该区域进行适当的炒作,让市场从了解、熟知到接受,以便在宣传推广时能收到更大的效果。
应对措施:
在宣传推广上应突出项目的规模,属于一个配套完善的生活大型社区,是一个居住的新区域,借以淡化政策发展方向对项目的影响。
(5)项目周边公交线路不发达
据了解,目前阳江市的公交车线路普遍不发达,居民出行多以小车或摩托车作为代步工具。
虽然随着居民的收入的增多,小车的占有率不断上涨,但在一个家庭中,老人和小孩的独自出行、购物还是以公交为主,而途经项目周边的公交车不多,将令到一些年龄偏大的买家止步。
应对措施:
可考虑购买一至两辆大巴,在销售前期可作为接着睇楼客户的专车,宣传上可对外称:
交楼后该车作为免费送业主购物的专车(定时、定点的班车),以解决项目周边配套资源不足,将业主的购物范围扩大,加强客户的信心,加速其购买速度。
(6)地块被排洪渠和道路分割,影响规划的完整性
项目规划东西设有一条6米宽的排洪渠,南北规划有一条80米宽的城市主干道,将项目画分为数个区域,将项目的整体性大大减弱,也削弱了项目的规模效应。
园林规划中最讲究的就是整体布局、分组团式管理,而排洪渠的设立,将减少了项目的用地面积,间接令小区内的建筑密度增大。
应对措施:
在规划设计中,应加入对此排洪渠的利用,将不利因素转化为可利用因素,对其进行风格化包装。
(7)项目内有两条高压电缆横跨
项目内有两条高压电缆横跨(其中一条设在规划路中),如处理不当,除了对日后的建筑规划,园林布局造成影响外,还大大降低了楼盘的档次。
因为现在的消费者对居住环境的要求不断提高,其最终目的是为了居住得更舒适、更安心,更健康的生活追求。
而高压电缆会造成电磁波辐射,通过的电压越高,电磁波对周边的影响就越大。
应对措施:
建议可否与政府有关部门协作,调整为入地填埋的方式处理,如实在不能入地填埋的,可否对进入项目内的那部份电缆,进行防止辐射外泄的处理,在日后推广时可打消客户的疑虑。
(8)项目地势起伏不大,不利于营造高低差观景
一个项目如果地势太平坦,没有高低起伏的地貌,园林的树种就难以突出参差班驳,绿树林荫的景致,园林就缺少柳暗花明的灵性。
而且整个项目水平面相差不大,对同类型的产品容易造成通风不畅的缺点。
应对措施:
要缓解这个不足,除了在选取园林树种要多样化、复杂化,务求令到园林景致呈现出一个层次多变,立体分明的景观外,对不同高度的建筑物在适当位置的摆放,使整个项目从俯视的角度看下去,也存在高低各异的立体感。
1.2.3项目机会(Opportunities)
(1)项目邻近广湛高速,将吸引周边城市的消费者购买
项目产品定位为中高端住宅小区,消费群体不仅仅局限于阳江市内居民,随着阳江市的风力、水力、火力发电站乃至核电站的完工,将吸引更多的高收入人士在阳江市购房,毕竟阳江市区相比于阳春、阳东、阳西和海陵岛等周边二级地区来说,无论从城市发展、医疗、教育等方面都是略胜一筹的。
项目靠近高速公路,而且还是将来的进入阳江市的必经之路,更加吸引周边区域的消费者购买。
(2)阳江市还尚未有一个非常突出的高端项目出现
阳江市的中心是江城区,而江城区暂时还没有一个代表性大型的房地产项目,而项目正是处于江城区所属区域,且具有一定的规模,正好填补了这方面的空白,作为江城区首个大型项目出现。
与阳东碧桂园相比,其所处的是阳东县,心理距离上已超出了江城区城区所属范围。
(3)作为阳江市门户房产项目,将得到政府的大力支持
西平路将来作为进入阳江的首要门户,政府势必会花费大量的资源去改选此路段,甚至作为阳江市的样板路的标准来施工,对项目的外部形象有很好的提升。
而项目所处的也正是阳江重要门户位置,所有的途经的或者进入阳江市的车辆,必将关注到本项目。
政府也因此将会更加重视本项目的开发进程,如项目在开发的过程遇到困难问题,也必将积极配合,大力支持本项目的良好发展。
(4)未来政府批准房地产用地减少
根据阳江市规划局网上提供数据显示,阳江市2008年供地60万平方米(含经济适用房用地1.5万平方米,廉租房用地0.5万平方米),其中市中心区20万平方米,城南区20万平方米,城北20万平方米。
2009、2010年,每年供地60万平方米(含经济适用房用地1.5万平方米,廉租房用地0.5万平方米),其中,每年在城南区供地30万平方米,独洲岛及中心洲各供地15万平方米。
以上数据表明,未来两、三年内政府批准的市内房地产用地是极少的,平均每年仅有60万平方米。
06年阳江市商品房共成交66.7万平方米,按照这个消化速度,每年的供求数量上仅是基本相抵。
在供求关系相对保持平衡的状态下,房地产业将会持继健康的发展。
项目占地1163亩,折合逾150万平方米,拥有大批的后续货量可供销售,以满足消费者购买。
(5)政府不再批私人住宅用地自建房
阳江市一直以来居民解决住房多是以自建房为主,但考虑到规划城市建设的整体性,自从2006年开始,阳江政府不再批准私人购地建房,因此日后消费者就只能从购买商品房解决住房需求,这一个政策大大促进了阳江市房地产行业的发展。
本项目正处于这样有利的外部大环境之下,具有良好的发展前景。
(6)市区内大型优质项目极其缺乏,供求不平衡
阳江市内的房地产项目多是属于中、小型规模,占地普遍不大,多是以小高层或高层为主,个别拥有优良景观项目(如景湖花园、御水雅苑等),即使价格不断攀升,也受到消费者的欢迎;而一些没有特殊优势的项目,则鲜有人问津。
故此可以看出,该市的消费群拥有较强的消费力,只要项目的质素好,不难受到追捧。
1.2.4项目威胁(Threats)
(1)项目规模大,投入资金高,开发周期长,市场存在潜在风险
项目整体规模较大,涉及投资的金额较多,对开发商资金链运作、融资能力、开发经验都是一个考验。
从项目地块大小和目前市场消化力来看,从开发到项目结束将会持续一个较长的时期,受市场变动的影响较大。
按2006年阳江市房地产消化速度来看(据政府2006年公布数据显示,阳江市年住宅成交量为66.7万平方米),项目不可能在短时间内开发完成并销售完毕。
(2)现有同类型竞争对手对目标客户群体分流
目前阳江市拥有与项目同等规模或同等优势的项目不少,而项目的潜在客户与其它同类项目的客户基本上是互相覆盖,容易形成目标客户的争夺,因此其他对手势必各展所长,以吸引客户的关注,大大分流了此类型的客户。
(3)项目所在的区域为高新区科技园,区域层次不高
项目所在周边为高新区科技园,属于新开发区域,周边多为层次不高的中低收入人群,容易让消费者产生概念性的错觉,认为该片区只是中低收入人员居住,不利于项目日后高端产品推售。
(4)周边居住人群多为中下收入阶层,购买力有限
按惯常房地产消费习惯,项目所在的本区域的原居民将是日后主要消费群体,因为其已经认可了该地段、生活氛围、周边环境、交通现状等方面的因素,任何新发售的项目,只要价格、户型合适,购房者就会购买,省去很多不必要的购买引导,但项目周边高收入人群不多,购买力极其有限,除去开设厂房的老板,普通的打工一族不是本项目的目标潜在消费客户。
1.2.5项目SWOT分析小结
通过对项目SWOT态势分析,项目作为一个拥有逾千亩的大型房地产项目,其最大的优势的在于规模上,目前该周边片区暂时未有一个同等大小的项目出现,但在其他如位置、区位、环境、景观视野、配套等方面都不具备有很强的优质,因此只能从项目自身发掘独特的闪光点。
通过前面对区域市场以及项目的SWOT分析,本项目所需要突破的几个关键点已经很明确,那就是:
(1)本项目如何在短期内在阳江消费者中传播。
(2)本项目区域如何得到消费者的认可。
(3)本项目如何在区域客户群体基础上得到突破或提升。
(4)本项目如何解决客户群体的生活配套资源。
(5)如何使本项目的形象高于同区域项目。
因此,为了解决上述问题保障本项目健康有序地发展,需要针对本项目各项资源整合,建立独立的价值体系。
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