上海浦西中心写字楼优质项目市场定位报告.docx
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上海浦西中心写字楼优质项目市场定位报告.docx
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上海浦西中心写字楼优质项目市场定位报告
一、前言
二、宏观市场综述
三、供求分析
四、上海市市场租售价格分析
五、人民广场淮海中路板块
1、供求分析
2、租金状况分析
3、客源状况分析
i客户来源
ii客户行业分析
iii客户需求
六、南京西路板块
1.供求分析
2.租金状况分析
3、客源状况分析
3.1高档产品客户分析
i客户来源
ii客户行业分析
iii客户需求
3.2中档产品客户分析
i客户来源
ii客户行业分析
iii客户需求
七、淮海中路、南京西路沿线典型楼盘产品分析
1.层数和体量
2、面积和层高
3、外立面
4、大堂
5、电梯
6、车位
7.其他内部配套
八、政策对写字楼市场影响
1、近期出台政策简介
2、政策时间效应
3、分析
九、典型楼盘
一、前言
随着中华人民共和国加入世界贸易组织、成功申办世界博览会、F1赛车场、环球乐园立项,外资对上海信心倍增,上海经济将来将一片光明。
通过近迅速发展,上海已成为中华人民共和国经济发展龙头,其经济地位无论在国内还是在国际都得到了很大提高,这样一种国际化大都市中,上海写字楼市场有着得天独厚优势。
●《财富》周刊一项调查数据表白,跨国公司在中华人民共和国设立地区总部选址时,上海对其她大都市更具备吸引力;各大财团经济巨头纷纷进驻上海。
●中华人民共和国入世对写字楼市场利好影响开始逐渐显现,加上上海市政府对跨国公司地区总部推出优惠政策及世博会三方面因素将构成上海写字楼需求强劲原动力。
●回顾上海写字楼市场发展历程,经历了膨胀、鼎盛和衰退,当前正处在繁华复苏时期。
当前甲级写字楼供应需求同步增长,空置率进一步下降,办公楼市场处在上升通道。
●甲级写字楼开始变化原先只租不售模式,市场上浮现全幢出售甲级写字楼。
●乙级写字楼整体租售状况不如甲级,中、低档写字楼产品租售价格停滞不前,将逐渐被市场合裁减,性价比高项目颇受中小公司青睐,小面积商务间成为市场追寻新热点。
二、宏观市场综述
●综合竞争力全国首位:
上海在都市综合竞争力、资本力和科技力排名中,均位居全国首位。
●保持良好增长:
上海经济继续保持良好增长,,上海经济再创佳绩,国内生产总值(GDP)7450.27亿元,比上年同期增长13.6%。
(见图一)
图11997-上海GDP和GDP增长变化状况
资料来源:
上海记录局
●平稳迅速发展期:
在全球经济不景气背景下,作为经济中心上海经济逆风飞扬,进入了一种比较平稳迅速发展时期。
产业构导致功调节,第三产业成为上海经济增长支柱产业;持续近年两位数增长更是引人注目。
1998—上海FDI及增长率变化
数据来源:
上海记录局
外资涌入:
外商投资公司在推动经济增长中正起着越来越大作用。
吸取外资规模继续扩大,构造进一步优化。
吸取外资合同金额116.91亿美元,比上年增长12.6%;实际到位金额65.41亿美元。
大量外资涌入绝对量增长以及占全国引进外资总额比重提高,使得上海经济以不同于全国增长与波动轨迹运营。
分析
外资涌入和上海产业构造调节也对上海房地产市场提出了新需求。
以写字楼为例子,这几年上海办公楼供应在不断增长,但占用率却保持较高水平。
上海办公楼占用率为86.6%,好地段甲级和乙级写字楼占用率为100%,空置率比前几年有所下降。
在办公楼承租方中,内资公司占42.94%,外资和港澳台公司占54.95%,个体占1.11%。
外资公司进驻,不但增长了对办公楼、商业营业楼宇需求,也增长了对住宅需求,特别是增长了对有地方特色石窟门和环境优美高档住宅需求。
三、供求分析
1、甲级写字楼供应量
●1997年后来,受到亚洲金融危机冲击,写字楼开发投资浮现持续下滑迹象;为变化写字楼市场空置状况日益严重状况,政府开始停止经营性写字楼用地审批,从而进一步限制了近几年写字楼开发投资和市场供应。
●进入写字楼市场在通过两年恢复期之后,市场景气指数大增,开发商逐渐恢复了入市发展信心,在高科技产业、IT信息业、跨国公司等多股力量共同作用下,沪上写字楼吸纳量增长,空置率迅速下降。
●底至初,办公楼土地大量供应,按照新写字楼3年至4年建设周期计,至又将是新一轮供应热潮。
预测至底,上海甲级办公楼供应面积总计将达230万平方米,此后三年内上海甲级写字楼增长将达62%。
●—甲级写字楼市场处在市场高位,保持平稳发展,房地产市场持续向好,产权写字楼吸引投资消费群体进驻,带动写字楼市场繁华,呈现供不应求消费趋势。
●预测今年是甲级写字楼投放小高峰年,如无意外,预测今年上海落成交付甲级写字楼共有7幢,为嘉华中心、都市总部大楼、花旗集团大厦、汇亚中心、港汇双塔、新茂大厦和上海银行大厦。
这7幢大楼为上海甲级写字楼市场新增供应量将达54.8万平方米。
●上海甲级写字楼平均空置率降至6.51%,上海甲级写字楼总吸纳量约达到50.2万平方米,比全年增长近一倍。
特别是静安、卢湾及黄浦等区在底剩余量相称紧张,市场空置率低于5%。
●第一季度,上海甲级写字楼投放量为6.5万平米,而吸纳量为3.9万平米,空置率保持在7%,变化不大。
●预测-,上海写字楼市场将会浮现第二波增长态势,甲级写字楼市场依然看好。
而从租赁与买卖来看,仍是以租赁为主,买卖为辅。
从档次分派来看,仍旧是甲A级写字楼以租赁为主,甲B级和中档如下写字楼会浮现租售并举现象。
●年初起,外资银行以及海外地产基金普遍看好上海甲级办公楼市场。
相对于住宅及商铺市场,上海甲级写字楼由于产权集中并且透明度高,对于着重风险管理外商基金具备较高吸引力。
四、上海市市场租售价格分析
数据来源:
绎凯博才研发中心市调组
●上海各区甲级写字楼租金水平1996年达到顶峰后开始下调,1999年达到谷底后止跌反弹,-有大幅度增长。
全市甲级写字楼平均租金较大幅提高0.07美元,达到0.73美元/平方米/天。
一季度上海甲级写字楼租金上升6.6%,至0.81美元/平方米/天,可供租用空置面积继续下降。
●各区域租金变化非常小,重要商业地区租金反映了整个都市平均水平,新供应抵消了需求增长效应,使得租金保持了基本不变,开始市场价格稳步上扬,成交租金维持较高水平。
●从开始,上海甲级写字楼销售价格开始稳步增长,但是增幅没有租金快。
今年第1季度,售价达到3150美元/平方米,比上季度增长7.1%。
●受供应关系影响,写字楼市场已经进入新一轮上升期。
新上市写字楼在智能化、环境上均达到了较高原则。
交通便利、设施完善、价格较低写字楼成为中小公司及投资者关注对象,带动价格持续上扬。
五、人民广场淮海中路板块
人民广场:
该板块地处上海市都市交通中心,加上完善购物环境和良好物业管理服务,是上海最早形成高档写字楼板块。
人民广场是集商务、金融、高档住宅于一体中央商务区,也是当代交通网络汇聚点。
嘉里不夜城、世界贸易大厦等高档写字楼汇聚于此,飞利浦、阿尔卡特、莱因等国际知名公司入驻更凸显这一黄金地区无比尊贵品质。
淮海中路板块:
西藏路——成都路高架区域,是上海商务楼最集中区域之一,其中涉及:
兰生广场、金钟广场、上海广场、力宝广场、香港广场(南北楼)、香港新世界广场、中海广场、柳林大厦、大上海时代广场、瑞安广场、中环广场、公司天地大厦等。
成都路高架——陕西路区域,其中商务楼有:
新华联商厦、二百永新大厦、久事复兴大厦等。
这些商务楼绝大某些楼下裙房用于商业用途,楼上则为办公用途。
商圈内办公楼总面积:
约为55万平方米
点评:
这里集中了许多境外知名发展商,特别以香港地区开发商居多,发展商实力雄厚、信用良好;同步大某些商务楼均聘请了资质良好物业管理公司,以提供应租客优质服务。
淮海中路商圈周边环境
交通便利性:
高架:
南北高架及延安路高架是分别贯穿市中心南北、东西重要干道
机场:
距虹桥机场约十几公里路程
点评:
商圈位于市中心,延安路高架、内环高架、南北高架和徐家汇路形成“王”字型主体交通,交通极其便利。
商圈内景观:
绿地:
延中绿地、太平桥绿地及两个法式公园——淮海公园、复兴公园
水景:
新天地里太平湖、延中绿地里人工湖
保护建筑:
新天地里知名“一大”会址周边大片石库门建筑,保存了上海典型建筑风貌、市级文物保护建筑尚有——“尚贤坊”、中环广场商场某些等
点评:
在这个商圈内可以看见上海发展变化脚步,既有老式建筑,又有全新建筑。
例如:
站在力宝广场北侧,您可以看见延中绿地、市政府办公大楼、上海大剧院、市规划陈列馆等一系列景观。
淮海路又是近代历史浓缩,是繁华潮流体现,是海派文化映像。
这里有上海特色石库门,有中华人民共和国共产党诞生地,众多历史名人遗迹使其积淀了独特人文魅力。
商圈内景观非常美丽。
商圈内酒店、购物、餐饮、娱乐
酒店:
香港广场北楼酒店式公寓、社科院里御景苑、美臣大酒店、五星级新锦江大酒店、花园饭店等。
购物:
有太平洋百货、百盛购物中心、大上海时代广场、伊势丹百货、东方美莎、新华联商厦、众多商务楼下裙房商场某些,尚有相称多品牌专卖店。
餐饮:
其中涉及了新天地里starbucks、宝莱纳、香港采蝶轩等众多餐饮名店,尚有达伶港川菜、大食代美食广场、海上星餐厅、巴西达伽玛烤肉、KFC、麦当劳、pizza-hut等众多中西式餐饮美食餐厅
娱乐:
金碧辉煌、钱柜KTV、好乐迪量贩式KTV、思南路上D.N.A、Boca、尚有新天地里众多特色PUB。
点评:
淮海路位于上海市中心,是上海最繁华商业街区之一。
当代化建筑林立,潮流名品荟萃,紧随世界潮流。
不同档次宾馆群,“王”字形立体交通,吃、住、行、游、购、娱设施齐备,无不让你感受到新颖、悦目、便捷。
良好购物环境、众多餐饮娱乐名店,以及优越酒店服务为淮海中路商圈增色不少。
淮海中路上公交线路:
945路:
航南路——新开河126路:
虹桥路——新开河
42路:
广东路外滩——上海体育馆02路:
宜山北路——龙门路
911路:
老西门——万科都市花苑926路:
上海体育馆——新开河
920路:
宜山北路——老西门、轨道交通
地铁一号线新客站——莘庄站
点评:
淮海路是上海知名中心商业街区,交通便捷,四通八达。
借助地铁一号线优势:
贯穿淮海路,西经徐家汇商业圈,至莘庄新城,北经人民广场,至新客站,东至浦东,各类公共交通可达各处,附近M8线即将开通,它将给此处带来滚滚人潮及商机。
1、供求分析
●该区域写字楼市场长期处在供不应求状态,人民广场区域在建楼盘2个,预测推出,淮海中路板块公司天地也将在今年推出。
区域新增或在建写字楼
名称
开发商
位置
总建
面积
(m2)
层数
建设状况
预测开售时间
都市总部大楼
多福
房地产
西藏中路、广中路
4.1万
22F
装修
公司天地
瑞安集团
紧邻
新天地
-
-
竣工
分析:
♦人民广场淮海中路板块既有写字楼总供应量74万平方米,占上海写字楼总量31%,来福士广场、公司天地等顶级办公楼浮现使该区域高档办公楼面积大幅度增长。
♦底该区域写字楼空置率继续下降至3.2%,虽然近期新建楼盘如都市总部大楼、公司天地等有一定体量,但由于当前该区域可开发办公用地缺少,后继供应量缺少,将使该区域依然保持供应紧缺状态。
2、租金状况分析
自下半年起租金价格整体处在稳步上升阶段,高档楼盘仍将有进一步上升空间,中档楼盘也将有小量涨幅。
●由于半年内淮海路人民广场板块新推出办公楼较少,因而该板块近几种月内租金重要是受上海甲级写字楼市场整体租金水平上升影响;加上年末又是办公楼租赁高峰时间段,因而产生了0.1美元左右涨幅。
分析:
♦由于近期空置率进一步下降,该区域市场供应处在供不应求状态,以时代广场、来福士广场为代表高档楼盘租金报价已经达到1.0-1.2美元/平方米/天,周边楼盘如香港广场、中环广场等也达到0.85-1美元/平方米/天。
♦由于当前该板块市场长期处在供应紧张状态以及近两年周边将推出新楼盘如公司天地等品质较高,可以预见将来两年该板块甲级写字楼租金价格将保持上升趋势。
代表楼盘租金价格
物业名称
租金(美元/平方米/天)
物业费
车位租金
入住率
香港广场
0.85
4美元/月
1600元/月
满租
香港新世界广场
0.8
4美元/月
1500元/月
98%
中环广场
1.0
3.75美元/月
1600元/月
99%
时代广场
1.2
3.6美元/月
1700元/月
满租
瑞安大厦
1.3
3.6美元/月
1600元/月
满租
来福士广场
1.0
3.9美元/月
1760元/月
满租
港陆广场
0.8
3.2美元/月
1800元/月
98%
分析:
♦从1月到1月,淮海中路板块甲级写字楼租金均价上升0.1美元,与其她板块相比上升幅度较小;由于个案品质高,又处在市中心板块,吸引了大量高品位客源,因而整体出租率高,该板块多数办公楼长期处在满租状态,且原有租金水平较高。
♦时代广场、瑞安大厦等金三角高档楼盘租金价格报价已经达到1.2-1.3美元/平方米/天,在其带动下周边楼盘如来福士广场将报价由本来0.90美元/平方米/天提高到1.0美元/平方米/天。
♦由于当前该板块市场处在求不不大于供状态以及近两年周边将推出新楼盘如都市总部大楼、公司天地等品质较高,可以预见将来两年该板块甲级写字楼租金价格将保持上升趋势。
3、客源状况分析
●该区域客户以征询服务、贸易和制造业为主,又50多家世界500强公司、800多家知名跨国公司入驻。
i客户来源
分析:
♦以瑞安广场和时代广场为代表淮海中路板块高档写字楼作为上海顶级写字楼,虽然租金价格较高,对于有实力外资公司依然具备相称大吸引力,其客户群中外资占有85%,如麦肯锡、杜邦、拜耳等大型中资公司也入驻在此,这些公司由足够能力承担高额租金,她们追求是高档办公环境和完善物业服务。
♦瑞安广场和时代广场开发商和物业管理公司为知名香港公司,对客户定位针对性较强,当前该区域倾向于香港和欧美知名公司,因而香港和欧美公司占有较大比重。
ii客户行业分析
分析:
●征询服务和贸易公司对交通依赖性较强,该区域强大交通网络是吸引此类客户重要因素。
●作为上海最早形成高档写字楼板块,该区域已经形成较强商业办公氛围,因而对实力较强知名跨国公司又较强吸引力。
iii客户需求
♦对于各行业顶尖公司,更注重办公环境和物业管理水平。
♦350-400个车位设计,有效满足客户车位需求。
♦200-300平方米小面积租借为主,各层公共会议室设计,满足客户又一重要需求。
♦大厦裙楼引入国际名牌购物中心,形成上海最高档购物商圈,满足公司员工购物需求。
六、南京西路板块
南京西路板块:
成都路高架——延安路区域,是上海商务楼最集中区域之一,其中涉及:
南证大厦、555大厦、博爱大厦、中创大厦、静安新时代广场、锦江向阳大厦、梅陇镇广场、中信泰富广场、恒隆广场、上海商城、中欣大厦、轻工机械大厦、上海机场都市航站楼、上海嘉里中心、上海展览中心等。
商圈内办公楼总面积:
约为52万平方米
由于地处市中心繁华商圈,每天均有大量人流光顾南京西路商圈,因而在这些商务楼楼下裙房多用于商业用途,楼上则为办公用途。
点评:
优越地理位置,便利交通设施,完善购物环境,良好物业管理服务,政府高效配套服务…,这些优势正吸引着越来越多跨国公司争相入驻南京西路商圈。
南京西路商圈周边环境;
1.交通便利性:
高架:
延安高架及南北高架是分别贯穿市中心东西、南北重要干道;
机场:
距虹桥机场约十几公里路程;
点评:
商圈位于市中心,延安路高架、内环高架、南北高架和长寿路形成纵横交错主体交通,交通极其便捷。
2.商圈内景观:
绿地:
位于静安寺静安公园、位于北京西路、石门一路“东八块”绿地。
保护建筑:
哈同花园(今上海展览中心)、距今已有1750近年历史静安寺、近年来,融合石库门风情与欧美建筑风格,建成西王社区、王家沙花苑社区等。
点评:
这里是上海石库门建筑最为集中区域,追寻三十年代大上海石库门文化风情最佳场景;上海商城、上海展览中心、嘉里商务中心坐落其中,构成了近当代先进建筑交相辉映独特景观。
3.商圈内酒店、购物、餐饮、文化娱乐
酒店:
有知名波特曼酒店、锦沧文华酒店、四季酒店等五星级酒店。
购物:
有梅陇镇广场、中信泰富广场、恒隆广场、伊势丹百货、久光百货、伊美潮流广场、上海商城、鸿翔百货、众多商务楼下裙房商场某些,尚有众多潮流品牌专卖店。
餐饮:
老式中式有知名梅陇镇酒家、绿杨村酒家、王家沙,其她有小南国、金钱豹、巴西达伽玛烤肉、玛满矿泰国餐厅MaBoonKrong、starbucks、香港避风塘、台南担仔面、大渔日本料理、达伶港川菜、大食代美食广场、KFC、麦当劳、pizza-hut等众多中西式餐饮美食餐厅。
文化娱乐:
有70近年历史百乐门歌舞厅、美琪大戏院、环艺影院、帕多瓦KTV、艳阳天MandarinSky、乐贝尔LeBelle、马龙美式酒吧Malone‘sAmericanCafé等。
点评:
南京西路是上海最繁华商业街区之一,当代化建筑与老式建筑交相辉映。
高档次宾馆群,便捷立体交通,商圈内吃、住、行、游、购、娱设施齐备,为周边众多商务楼里白领,以及来自海内外游客提供了一种抱负集旅游、观光、购物、休闲、娱乐氛围;世界各国风味美食与中华人民共和国老式美食文化在此融为一体,众多Café、Pub成为南京西路商圈一道亮丽风景。
4.南京西路公交线路
20路九江路外滩→中山公园、24路复兴东路外滩→长寿新村
37路美丽园→齐齐哈尔路、40路乌鲁木齐路→骊山路
41路龙华→天目东路、57路铜仁路→龙柏新村
62路美丽园→绿杨桥、76路中潭路→宜山路凯旋路
109路南浦大桥→上海火车站、112路人民广场→万里城
128路南洋中学→沪太新村、148路昌平路→昌平路
轨道二号线:
中山公园→张江高科技园
点评:
南京西路是上海知名中心商业街区,交通便捷,四通八达。
借助地铁二号线优势:
将浦江两岸连为一体,贯穿浦东,西至中山公园商圈,路过人民广场,横跨小陆家嘴金融贸易区及世纪公园,东至张江高科技园区,各类公共交通可达各处,给南京西路商圈带来滚滚人潮及商机。
1
梅龙镇广场
5
嘉里中心
2
中信泰富广场
6
恒隆二期
3
恒隆广场
7
东海大厦
4
中欣大厦
8
越洋广场
注:
红色为在建项目
1.供求分析
●多数写字楼长期处在满租状态,市场供不应求;预测到新增27万供应量局限性以彻底解决越来越多跨国公司争相入驻需求,市场供不应求状态仍将持续。
区域新增或在建写字楼
名称
开发商
位置
总建面积
(m2)
层数
建设状况
预测开
售时间
东海广场
北京西路
一期7万
50
封顶
明园大厦
上海明
宇房地产
公司
胶州路1号,愚园路、胶州路路口
1.3万
15
主体施工
中
恒隆
二期
8.1万
主体施工
底
嘉里
中心二期
5万商业
打桩
会德
丰广场
华山路、愚园路交叉口
11.4万
58
打桩
越洋广场
越洋、越洋恒捷
常德路、南京西路交叉口
20万,其中写字楼8晚,商业3万,公寓9万
地上六层商场,总高度32.5米;办公楼43层,总高度188.9米;公寓楼24层,总高度98.9米。
打桩
分析:
♦南京西路板块既有写字楼总供应量52万平方米,占上海写字楼总量21%,该区域将以当前上海最佳办公楼:
恒隆广场、中信泰富、梅龙镇广场构成写字楼金三角为中心形成上海最为密集办公楼区域之一。
♦南京西路板块规划甲级写字楼总建筑面积130多万平方米,将成为浦西最大办公楼板块。
♦至该区域还将有东海广场、恒隆二期等27万新增供应量陆续上市,该区域办公楼长期供应紧缺状况有望得到缓和。
2.租金状况分析
●租金价格处在稳步上升阶段,仍将进一步上升。
代表楼盘租金价格
物业名称
租金(美元/平方米/天)
物业费
车位租金
入住率
上海嘉里中心
0.90-1.0
3.8美元/月
187美元/月
满租
恒隆广场
1.0-1.2
3.8美元/月
180美元/月
95%
中信泰富
1.1-1.2
3.8美元/月
180美元/月
95%
中欣大厦
0.7-0.85
3.8美元/月
180美元/月
满租
梅龙镇广场
1.0
3.8美元/月
180美元/月
95%
分析:
♦从1月到1月,南京西路板块甲级写字楼租金均价上升0.09美元,与其她板块相比上升幅度较小;重要由于该板块多数办公楼长期处在满租状态,且原有租金水平较高。
♦恒隆广场、中信泰富等金三角高档楼盘租金价格报价已经达到1.0-1.2美元/平方米/天,在其带动下周边楼盘如嘉里中心将报价由本来0.90美元/平方米/天提高到1.0美元/平方米/天。
♦由于当前该板块市场处在求不不大于供状态以及近两年周边将推出新楼盘如东海大厦、恒隆二期等品质较高,可以预见将来两年该板块甲级写字楼租金价格将保持上升趋势。
3、客源状况分析
●大量国内外航母级公司和领事馆入驻,突显区域产品吸引力。
3.1高档产品客户分析
●国内外各行业顶尖公司入驻,注重产品品质和物业管理水平。
●代表公司:
惠氏,摩托罗拉、KPMG、AMD、GE等
i客户来源
分析:
♦以恒隆广场和中信泰富为代表南京西路板块高档写字楼作为上海顶级写字楼,虽然租金价格较高,对于有实力外资公司依然具备相称大吸引力,其客户群中外资占有85%,如华为等大型中资公司也入驻在此,这些公司由足够能力承担高额租金,她们追求是高档办公环境和完善物业服务。
♦恒隆广场和中信泰富开发商和物业管理公司为知名香港公司,对客户定位针对性较强,当前该区域倾向于香港和欧美知名公司,因而香港和欧美公司占有较大比重。
ii客户行业分析
分析:
♦作为市中心最高档写字楼汇集板块,入驻公司行业背景有多样化趋势;极佳商业氛围吸引了各行业顶尖公司入驻。
♦高素质物业管理是吸引客户另一种重要因素,如中信泰富广场物业管理为了保证办公人员素质,回绝房地产业及培训机构入驻。
iii客户需求
♦对于各行业顶尖公司,更注重办公环境和物业管理水平。
♦350-400个车位设计,有效满足客户车位需求。
♦200-300平方米小面积租借为主,各层公共会议室设计,满足客户又一重要需求。
♦大厦裙楼引入国际名牌购物中心,形成上海最高档购物商圈,满足公司员工购物需求。
3.2中档产品客户分析
●国内和日韩公司所占比例较大,征询服务业为主,租金价格是客户最为注重因素。
●代表公司:
大金投资、广电日人寿保险等
i客户来源
分析:
♦以国内外中小型公司为主,其较低租金是吸引该客户群重要因素。
♦其价格较低,分割面积较小定位较为符合实力普通国有公司和善于计算成本日韩公司。
ii客户行业分析
分析:
♦市中心商圈绝佳位置和区域相对较低租金价格水平吸引了国内外众多中小型征询服务公司和事务所入驻。
♦将周边大型公司作为目的客户,也是征询服务类行业入驻重要因素之一。
iii客户需求
♦对于此类中小型公司客户,租金价格成为其重要参照原则,此类客户目是以较低租金价格入驻到南京西路商业圈。
♦
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