岳阳市城市房屋拆迁管制有关政策1doc.docx
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岳阳市城市房屋拆迁管制有关政策1doc
岳阳市城市房屋拆迁管理有关政策1
岳阳市城市房屋拆迁管理有关政策
拆迁补偿标准
城市房屋拆迁是指城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁并对被拆迁人进行补偿安置的一系列行为。
2010年1月29日,国务院法制办《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》向公众征求意见,但至目前仍未出台,国家拆迁管理政策仍然按2001年11月1日开始施行的《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号令)执行。
(一)房屋补偿:
根据《条例》规定,拆迁补偿的方式分为货币补偿和房屋产权调换两种方式。
货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价确定。
实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人根据评估确定的结果,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。
以价值量上来衡量,产权调换与货币补偿是等价的,产权调换实质上是按等价交换的原则进行的。
(二)装饰装修补偿:
根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房〔2003〕234号)规定:
被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定,协商不成的,可以委托评估确定。
(三)搬迁补助、临时安置补助、停产停业补偿及其他附属设施补偿:
参照《岳阳市城市房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费及其他附属设施补偿费标准》(岳市价〔2004〕11号)文件规定执行。
拆迁基本程序
根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施办法》及《岳阳市城市房屋拆迁管理实施细则》的相关规定,拆迁人实施房屋拆迁,按以下基本程序进行:
1、办理《房屋拆迁许可证》,发布拆迁公告;
2、进行分类评估,确定房地产市场评估价格;
3、拆迁协商,签订补偿协议;
4、支付拆迁补偿款,督促搬迁;
5、组织房屋拆除,办理被拆迁房屋产权注销等相关手续。
6、资料归档。
拆迁纠纷处理
根据《湖南省岳阳市中级人民法院关于对集体土地征收、国有土地上房屋拆迁及强腾、强拆行政案件依法立案、审理和执行的指导意见(试行)》相关规定,拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人签订拆迁补偿安置协议后,被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁,拆迁人根据《城市房屋拆迁管理条例》第十五条之规定向人民法院提起行政诉讼的,人民法院不作行政诉讼案件受理。
拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六之规定,当事人应当先向房屋拆迁管理部门申请裁决。
当事人未经裁决而直接向人民法院提起行政诉讼的,人民法院不予受理。
根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(建住房〔2003〕252号)规定,拆迁裁决应当按下列程序进行。
1、向拆迁有关当事人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书,告知其权利;
2、审核相关资料、程序的合法性;
3、组织当事人调解;
4、核实补偿安置标准;
5、作出书面裁决。
被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
拆迁优惠政策
根据财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)规定:
1、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税。
2、对被拆迁居民因拆迁重新购置住房的,对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。
岳阳市房改房上市交易管理办法
发文单位:
岳阳市人民政府
文号:
岳政发[2003]15号
发布日期:
2003-5-26
执行日期:
2003-5-26
生效日期:
1900-1-1
各县、市、区人民政府,岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区,市直及驻市各单位:
为适应改革开放和完善社会主义市场经济体制的要求,进一步开放我市住房二级市场,优化居民住房消费环境,鼓励房改房上市交易,决定对《岳阳市人民政府关于印发岳阳市房改房上市交易管理办法的通知》(岳政发[2000]3号)文件进行修改。
修改后的《岳阳市房改房上市交易管理办法》已经市政府第5次常务会议讨论通过,现印发给你们,请遵照执行。
二○○三年五月二十六日
第一条为规范房改房上市交易活动,满足城镇居民不断增长的住房需求,加快住宅建设,根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和《湖南省房改房上市交易管理暂行办法》,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称房改房是指城镇职工在住房制度改革中所购公有住房、经济适用住房和按房改政策由个人集资建设的住房。
本办法所称上市交易,是指城镇内职工将所购房改房依法进行转让(含买卖、换购等)、出租、抵押的行为。
第三条 本办法适用于本市行政区域内城镇职工所购房改房上市交易的管理。
第四条房地产管理部门是房改房上市交易的行政主管部门。
第五条 具备下列条件的房改房可以上市交易:
1、已取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的(尚未取得《国有土地使用证》的,可在上市交易过程中补办);
2、以标准价购买的房改房,已按房改政策补足房价款取得全部产权的(原产权单位撤销的,其补交房价款由财政部门收取后,纳入地方住房基金专户管理)。
第六条有下列情形之一的,不允许上市交易:
1、改变使用性质的;
2、已列入城市规划拆迁范围内的;
3、经房屋安全管理部门鉴定为危房的;
4、以分期付款方式购房而价款尚未付清的;
5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
6、依法限制房地产权利的;
7、产权共有的房屋,其他共有人不同意交易的;
8、违反房改政策和纪律,且未纠正的;
9、学校教学区内已出售的住房;
10、法律、法规规定不能上市交易的。
第七条转让房改房应缴纳下列税费:
1、土地收益金按交易额的5‰,由卖方缴纳;
2、契税按交易额的1%计征,由买方缴纳;
3、印花税按交易额的0.5‰计征,由买方缴纳;
4、房屋转让手续费按每平方米1.5元交纳,交易双方各承担50%.
土地收益金及有关税费可由国土、财政、税务、房产等部门委托房地产交易中心代征。
第八条 凡以换购方式上市交易房改房的,按换购房差价缴纳契税。
出售房改房后(从交易过户之日起)一年内新购进住房,且新购住房支付款高于或等于出售住房收入的,退回原售房改房已交土地收益金,并免征新购住房契税。
第九条房改房出租、抵押的,按国家和省、市有关规定缴纳税费。
第十条房改房上市交易,必须在县级以上房地产管理部门设立的房地产交易场所进行,严禁场外交易、私下交易。
第十一条 房改房上市交易双方应当签订合同,并持双方身份证、合同等证件到房屋所在地房地产管理部门办理房屋交易手续。
领取《房屋所有权证》后30日内到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。
交易双方签订的合同必须符合建设部颁布的合同样本的要求。
第十二条上市转让成交价格由交易双方协商议定;也可自愿委托有资质的房地产价格评估机构进行评估。
交易双方应如实向房地产管理部门申报成交价,成交价明显低于评估价的,按评估价计征有关税费。
第十三条职工房改房上市交易的收入在按照规定交纳有关税费和土地收益金后归职工个人所有。
第十四条上市房改房的购买人不受地域、户籍、职业的限制。
第十五条职工将已购房改房出售、换购时,在同等条件下,原产权单位有优先购买权。
第十六条职工房改房上市交易后,原产权人及其配偶不得以任何理由再要求分配、租住、购买享受政府优惠政策的住房。
第十七条各级房地产管理部门要建立健全房地产交易中心;建立信息网络,及时提供各类房地产的供求信息,搞好配套服务,处理好房地产交易纠纷。
各专业银行要大力支持房改房上市交易工作,积极发展住房抵押贷款业务。
各县、市房地产管理部门应相应成立住房贷款担保公司,为住房贷款人提供服务。
第十八条 房改房上市转让后,物业管理仍按照公有住房售后维修管理的有关规定执行。
个人缴付的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还,随同房屋产权过户给受让人。
第十九条 建设、房地产、财政、税务、国土、物价等有关职能部门要密切协作,认真做好房改房上市交易管理工作。
第二十条违反本办法规定将所购房改房上市交易的,有关部门不得办理转移登记、抵押登记和租赁登记手续。
第二十一条本办法自发布之日起施行。
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