北京商业地产报告.docx
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北京商业地产报告.docx
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北京商业地产报告
商业地产白皮书
前 言
随着中国经济日益繁荣开展,消费文化日趋多元化,定向消费市场的潜力巨大。
精品百货和主题商场的开展保持着平稳增长态势,社区商业也渐露锋芒。
近年来,国高收入阶层数量显著增加,居民消费观念日趋成熟,现有的商业物业市场日显匮乏。
借此东风,越来越多的住宅开发企业也开场了商业地产的开发工作,但由于专业商业开发知识的匮乏,众多房地产专业人士意识到,要成为这场剧烈的竞争中最后的生存者,就必须直面市场规那么的改变,积极做好应对准备。
商业地产是房地产市场开展到一定阶段的产物,以商业运营为主体,地产开发为依托的一种开发经营模式,是房地产行业的一个重要分支,它的运作过程相对与房地产开发是比拟复杂的。
一些市场嗅觉度敏锐、有创新意识的地产商较早转行,涉足商业地产领域。
随后而来的,是相当一批地产商,其中多为有实力的品牌地产商,纷纷从住宅地产开发转做商业地产开发。
一时间,商业地产投资滚滚而来,大型商业设施八面开花,导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头。
伟业商业作为专业的商业房地产、商业营销策划参谋公司,具备国最强的系统营销策划模式和丰富的操作经历。
作为业的资深专家,凭着多年来对近百个商业项目的成功操作经历,伟业商业对以及其他特性化的商业开展城市一直保持着高度的关注,并进展着深入的研究。
为了让中国商业地产更加协调稳步的开展。
使开发商、投资者更加了解其商业开展特性所在。
我司现将2002——2005年商业开展各项数据及特性分析公布如下。
鸣
技术支持机构:
伟业参谋
资料收集以及调研协助人员:
伟业商业开展中心、地产研究组全体
第一局部:
分析目的和原因
商业房地产作业房地产市场重要的组成局部,在现今的市场地位愈加重要,随着市场扩大,商业市场的开展,剧烈的竞争,商业市场愈发受到如开展商、零售企业、投资者、各专业公司以及对行业密切关注的相关人士及团体的重视。
分析商业房地产行业的现状,预测出市商业地产06年开展的趋势,总结行业的开展规律,从而对商业项目的开发作出前置性的预测,对项目的操作作出应有的指导意义,是对行业研究的意义所在,这也是此次白皮书发表的初衷。
伟业商业希望通过自身对市近几年商业市场跟踪研究分析,结合多年市场运作经历的根底上,分析总结近几年市商业市场的总体情况及区域特性,将自身的研究成果运用于项目的操作,以推动行业市场的开展,并对市场的良性开展作出应有的奉献。
第二局部:
分析的围和容
本次分析的根底数据来源于伟业多年来从事商业地产领域的参谋策划工作中积累的商业项目统计数据库,并从《市商铺大全》中抽取近年来开发的367个项目进展分析,贴近市场,贴近商业地产开发商,从实际的项目出发,结合市商业市场和地产市场的开展状况,敏锐和的分析市及各个区的商业地产现状和开展趋势。
本次数据分析的围及容确定
分析时间段确实定
为了便于数据的比拟及数量的有效性,我司将白皮书的分析围时间段确定在2002年——2005年之间。
通过对这一时段商业地产的开展变化来对其特性进展深入研究,从而对未来开展趋势进展有效的展望。
所分析项目来源及数量确实定
本次白皮书的分析容来源,为伟业商业自近年以来所收集到的商业开发楼盘数据“伟业商铺大全〞,抽样的总共数量为367个楼盘。
所分析项目体量确定
由于商业目前的炽热开发状况,使得许多项目不能代表城市商业开展特性〔例如众多小型零时商业个体〕,对此,我司在进展分析之前对其商业进展了筛选〔主要筛选原那么为项目商业体量〕,我司确定,所分析商铺体量均在5000平米以上。
所分析的商业类型划分确定
为了使分析更加明晰,我司将商业地产的物业类型和商业业态做了统一划分,将商业物业类型划分为独立集中商业、社区商业、写字楼底商等;将商业业态划分为餐饮业、娱乐业、服装业、超市、百货、专业市场等。
按照商业项目建立规划情况,我们又可以将商业物业分为待建、未建和已建。
第三局部:
主要分析容
Ⅰ市商业市场分析
商业与房地产是两个截然不同的概念,我们所说的商业更多的是指一种虚无的事物,它包括零售、批发、效劳等一系列容,属于经营方式的一种描述;而房地产那么属于不动产的畴,具有不动产的所有属性,以一种实物的形态被群众所认知。
商业地产,商业是因,地产是外因。
商业地产的开展其在因素是商业市场开展的一种直观表现。
因此,在研究商业地产的过程中,我们首先来分析的是市的商业市场开展情况。
一、 商业物业开展整体概况
2000年以后,京城商业整体面貌有了较大改观。
商业街和专业市场调整改造步伐加快,定位清晰准确,经营特色初步显现。
王府井、西单灯主要繁华商业区顺利完成了新一轮的调整改造,而形成京城“主流〞商业街区。
重点商业企业的“错位经营〞,结果调整取得新进展,多个专业经营商业区脱颖而出,形成个性鲜明的特色商业街、酒吧街、餐饮街、电子街、茶叶街等。
大型现代化商厦,连锁超市,便利店等星罗棋布,表达出商业格局逐渐走向成熟,行业结构日见合理,让广阔投资者在必要与补充之间取得平衡,而消费者更可以从中增加选择的余地。
根据商业物业兴旺国家或地区开展规律可以看出,从简单的房地产项目配套物业进化成为具有独立经济形态的物业主体,商业物业的开展目前已经经历了4个进程。
二、 商业物业经营概况
2.1综述
从市2003年消费市场分析,全年实现社会消费品零售额1916.7亿元,增长14.5%,扣除价格因素,实际增长16.6%。
结构升级成为推动消费需求增长的重要因素,消费热点主要集中于住房、交通和通信等领域。
全年销售各类汽车40.8万辆,实现零售额305.2亿元,分别增长56.6%和51.2%。
城镇居民人均消费支出11123.8元,增长8.1%。
其中,效劳性消费比重到达30.3%,与上年根本持平;城镇居民人均用于交通通信方面的支出1688.1元,增长32.8%。
农村居民家庭人均消费支出4655.3元,增长10.7%,扣除价格因素,实际增长11.7%。
全市最终消费率为53.1%,比上年提高1个百分点。
92年以后,京城大型商厦陆续拔地而起,截止到97年,大小商厦超过百家。
但随着市场逐渐成熟,消费者消费意识不断增强,消费更加理性化,加之亚洲进入危机的报复,导致经济衰退。
于是98年一些经营管理不善的大兴商厦开场接连倒闭,如纤村百货、海兰云天等。
还有局部大型商厦被迫转型为小商品市场,如万通世界等。
经过几年来市场的筛选,到2003年京城具有代表性的大型商厦有三、四十家。
近两年,京城、合资大大小小连锁超市也不断开展壮大,店铺遍布京城,数量超过千家。
另外行业细分的现象日见普及,几乎一夜之间,所有场主都有在做“高精尖,大而全〞的专业主题商场的盘算,如电器城、家居城等,使京城商业竞争更加剧烈。
面对剧烈的竞争,商家采取各种形式的降价促销活动,导致销售利润下降,因此说:
商业经营已经进入了微利时代。
2.2商业业态供需状况分析
现阶段,市商业物业市场供给结构呈现出多元化趋势,从现代化大型购物中心、中档、高档综合性商场、大型、中型、小型超级市场、不同业态之专业市场等到各种中、小型专业店、专卖店都有不同程度的供给和需求。
大型商场的数量增长有限,但所占面积比重相对较大。
2002年市新开业之大型商场有安贞华联、方庄贵友、亚运村华堂、庄胜崇光二期等,消化了大量的市场供给面积,累计超过20万平方米。
相对而言,小型商业场所和中、小型店铺的数量增长速度较快,同时年租赁成交量较大,对商业物业的供给、需求增长较大。
按行业划分,市对商业物业的消费集中在超市连锁业、餐饮效劳业、服装服饰业等行业,具体市场状况如下表所示。
三、市居民消费状况
3-1居民收入水平
2004年城市居民人均可支配收入15637.8元,比上年实际增长11.5%。
人均消费支出为12200.4元,比上年实际增长8.6%。
由于粮油及相关副食品价格上涨,城市居民恩格尔系数为32.2%,比上年上升0.5个百分点。
3-2居民消费水平
2004年市居民消费价格指数为101%,高于上年0.8个百分点,比全国低3个百分点。
其中,食品类价格上涨最多,到达4.8%;2005年居民消费价格上升的拉动力将强于抑制力,加之2004年价格上涨的滞后影响,市居民消费价格总水平将呈现稳中有升的态势,预计全年居民消费价格指数在103%左右。
3-3居民消费结构
2004年消费品市场稳中见旺。
批发零售业实现增加值263.7亿元,比上年增长6.8%。
全年实现社会消费品零售额2191.8亿元,增长14.4%。
其中,吃类商品零售额610.8亿元,增长22.7%;穿类商品零售额242.1亿元,增长15%;用类商品零售额1224.6亿元,增长8.2%。
居民消费结构稳步升级,汽车、家居、通讯类商品消费快速增长。
全年销售机动车44.7万辆,比上年增长9.8%。
其中,新车30.4万辆,增长3.9%;旧车14.3万辆,增长24.8%。
社会消费品零售额构成〔按用途分类〕
四、 关于对市商务局《05年市商业白皮书》的分析
市商务局、市开展和改革委员会正式印发了“市流通业开展分类指导目录〞。
这个被人们称为“商业白皮书〞的目录已是第五次印发,它明确指出了05年鼓励和限制开展的商业项目。
虽然,商业的开展有一定的自然性,但随着城市理性化的开展不断深入,政府对商业的规划和良性的开展起到了一定的指导作用。
该书列出了鼓励开展的商业业态及设施、商业中心和商业街区建立、物流配送与批发体系建立、农产品流通、商业新技术应用、流通效劳行业、新型营销方式、循环经济项目等九大类鼓励开展的项目,将对企业投资商业起到引导作用。
市商务局05年初发布的《05年市商业白皮书》原文
市商务局去年公布的《2005年商业白皮书》明确列出鼓励商业设施专业规划设计、商业经营管理咨询、商业信用评价中介组织、商业开发商、商务专业效劳、商业房地产信息效劳等“商业经营管理咨询〞、“商业开发商〞等行业的开展,鼓励商业房地产开发商进展投资的前期调研。
并对各区域的商业开展提出了指导性意见,原文如下:
市商务局关于印发市流通业开展分类指导目录〔2005年〕的通知
京商规字[2005]10号
各有关单位:
根据新的城市总体规划要求,为合理引导社会投资方向,加快流通业结构调整和功能水平提升,促进流通业持续、协调、安康开展,构建适应人民生活水平提高、满足首都现代国际城市开展需要的现代流通效劳体系,特制定本分类指导目录。
一、流通业开展趋势及特点
伴随首都经济开展,市流通业开展呈现以下开展趋势:
〔一〕市场规模逐渐扩大。
2004年,全市商品销售总额到达5428.9亿元,比上年增长18.4%,全年社会消费品零售额实现2191.8亿元,实际增长14.4%,连续8年保持两位数增长,已成为我国北方重要的市场中心。
可以预见,今后几年市场将继续保持这种势头,规模将会持续扩大。
〔二〕社会投资商业积极性较高。
随城市建立的步伐加快,大型商业设施建立也有较快开展。
至2004年底市已建成开业营业面积1万平方米以上的大型店铺116家,营业面积约281万平方米。
随着市场进一步开放,国外著名零售企业进入速度加快,全市经批准已运营外商投资商业企业26家,开设零售店铺139个,营业面积107万平方米左右。
预计借助奥运会商机,特别是城市总体规划修编后,众多新城和新的功能区域确实定,商业设施将会进入新一轮建立高潮。
同时,至2004年底全市空置一年以上的商业营业用房面积达20万平方米左右。
〔三〕现代流通方式快速开展。
随着流通现代化不断推进,现代流通方式快速开展。
至2004年底,各类连锁店铺累计到达5159家,连锁企业实现零售额635亿元,占全市零售额的比重到达29%。
现代物流业开展速度加快,物流专业化、社会化特征有所增强,实力水平和效劳能力稳步提高。
同时,随着物流开展规划的实施,物流基地等公共物流区建立步伐加快。
未来几年,物流节点空间布局调整、资源整合和社会化、专业化物流开展将继续推进。
〔四〕新区、郊区、社区将为商业提供新的开展空间。
新的城市总体规划提出将建成宜居城市,开展社区商业是方便居民生活、提高生活品质和建立宜居城市的有效载体,目前社区商业效劳业虽有较快开展,连锁超市、便利店覆盖率到达85%左右,但在一些新区、郊区、社区商业仍然缺乏,总体看社区商业还有很大开展空间,是未来城市商业开展重点,并已逐步成为商业投资新热点。
二、2005年流通业开展原那么和重点
2005年市流通业将坚持科学开展观,以筹办2008年奥运会为契机,积极推进现代流通方式开展,加快流通产业调整升级,完善便民效劳体系,加强市场调控,规经营秩序,强化规划的引导作用,营造良好的开展环境,保持城乡市场的繁荣稳定。
2005年重点鼓励开展符合国家产业政策和新的城市总体规划、商贸流通开展规划的要求,适应首都经济开展需要的行业、根底设施建立项目、营销方式、技术;限制开展不符合国家产业开展政策、不适应城市开展需要的行业和商业建立项目。
对属于鼓励开展的,政府将在政策协调、资金扶持等方面给予必要的支持;对属于限制开展的,有关部门将采取有效地措施予以限制;对于不符合首都经济开展需要和违反城市规划、产业规划的项目,将予以禁止。
五、 零售业对外开放对市商业市场的影响分析
中国自1992年开场进展零售业对外开放试点。
十几年来,商业对外开放吸引了外资,引进了先进的经营理念、流通方式和营销技术,大大推进了中国零售业的现代化进程,满足了人民群众的消费需求,也带动了中国消费品的出口。
实践充分证明,中外企业通过商业对外开放,实现了互利合作、优势互补、“双赢〞开展。
截至2004年底,经正式批准设立的外资商业企业314家,合同利用外资51.8亿美元,开设店铺3997个,营业面积约920万平方米。
列入2004年《财富》500强的商业零售企业中,有11家已在中国开设店铺,其中包括亚太零售商联盟成员地区的日本永旺、伊藤洋华堂、大荣等公司。
2004年外资商业占消费品零售总额的比重,大约在3%左右。
外资商业比重为8.1%、。
全国商业利用外资累计合同金额,占全部利用外资累计合同金额的0.5%。
2004年12月11日起,中国取消了对外资商业的地域、股权和数量限制,出现了一些新的情况和动向。
一、外资商业企业申报数量明显增加
2005年1~6月,商务部已批准设立外资商业企业245个,为2004年全年批准设立企业的近6倍,相当于商业对外开放前12年总和的78%。
其中,零售〔含批零兼营〕企业59个,为2004年批准的零售企业的1.9倍。
二、外商独资企业明显增加
2004年底取消对外资商业的股权限制后,今年1~6月新批准了216个外商独资企业,占全部新批外资商业企业的88.2%。
其中,新批的59家外资零售企业中,外商独资企业38家,比重为64.4%。
三、外资批发企业明显增加
2003年底开放批发经营后,2004年批准设立11家外资批发企业。
今年1~6月共批准186家批发企业,占新批准企业总数的75.9%。
四、外资并购案例明显增加
今年上半年,商务部已批准家乐福等外资企业的并购项目8个。
此外,英国百安居公司从境外收购了德国欧倍德公司在国开设的25个大型建材专业店。
英国TESCO公司从境外收购了国“乐购〞25个大型超市50%的股份,并正式入驻,据伟业商业开展中心可靠消息,乐购已经与一家知名房地产公司签署协议,入驻东四环的一个大型商业项目一至三层,协议面积19000平米。
Ⅱ市土地市场分析
一、 宏观地产市场政策研究
我司通过对政策等进展搜集和研究,总结如下:
《市2005年度土地供给计划〔试行〕》〔[2005]450号〕:
本市2005年度土地供给计划指标实行市、区〔县〕分级管理。
市级指标2500公顷,由市国土局、市发改委负责安排使用;区县级指标4000公顷,按照本市2005年度土地供给计划区县级指标分解方案,由区〔县〕人民政府负责安排使用;市级指标由市国土局、市发改委会同市建委等相关部门,根据国家批准的中央单位、国务院在京机关〔含所属单位〕以及中央直属企业集团和驻京部队在地区2005年度在京建立项目和2005年度市重点建立项目中的跨区县项目,进展综合平衡,编制年度土地供给计划市级指标安排使用方案。
列入市级指标安排使用方案的项目用地,即列入2005年度土地供给计划。
《市2005年度土地供给计划〔试行〕》〔[2005]450号〕〕:
2005年度土地供给计划安排土地供给总量为6500公顷,其中:
增量土地供给3900公顷,存量土地供给2600公顷。
用途如下:
市2005年土地供给计划用途结构表〔单位:
公顷〕
并对商品房和商业效劳用地出台以下措施:
住宅商品房用地措施:
鼓励节能节地型住宅项目建立用地供给;合理调控不同档次住宅商品房项目建立用地供给;禁止供给高档别墅项目建立用地。
商服用地措施:
优先支持商务中心区和金融街项目建立用地供给;支持区域性的购物中心、大型会展设施项目建立用地供给;鼓励大型综合超市、专业超市、便利店等商业设施向郊区、社区延伸效劳网络的建立用地供给。
但是,根据实际土地供给量显示,截至05年8月份,已经供给和安排的用地指标为1644公顷,这就意味着本年度后四个月需要供给4856公顷,此目标显然无法完成。
伟业商业分析其中原因主要有以下几点:
原定的6500公顷的指标着实高了;
虽然05年供给的量不多,但加上04年因“8.31〞而提前放量的1290公顷,05年供给总量并不少;
土地一级开发的速度加快,去年一年,一级开发商就囤积了166.3公顷土地,也是制约入市土地数量的影响因素。
但从总体来看,市土地供给量还比拟充足,短期不会出现用地紧的局面。
二、 市房地产土地价格分析
未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短期的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少。
如下图:
短时期土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可防止,局部地区可能出现增速过快的局面,中长期,土地价格将会对短期的增速进展修正,但土地资源的短缺决定,价格不会低于现有水平
开发本钱的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和本钱构成的逐渐透明可能导致利润的整体下滑,市场优胜劣汰的竞争法那么决定房地产市场中将走向成熟,行业整体利润将逐渐趋于稳定合理
土地价格和出让方式市场化导致房地产行业和市场进入门槛提高,一批规模小、资质差的企业将被逐渐淘汰,行业企业的整体质量将得到提高。
三、 宏观地产总结
以上对于宏观地产市场的研究,可以反映整个各类物业的市场状况及未来开展趋势:
住宅类物业价格大幅度上扬,由于政策等的原因,住宅类物业近期走势看好;
办公类物业在2003年年底有较大涨幅,之后趋于平缓,2005年市场比拟萧条;
商业类物业2004年供需两旺,2005年上半年供需趋于平缓,个别区域有所下降,下半年商业市场有所上升,呈现良好态势。
Ⅲ市商业地产总体市场分析
一、市商业体量分布情况分析
随着商业地产投资热的升温以及各商业项目的上马,市商业地产市场已经进入一个集中供给的顶峰期。
根据伟业商业对市商业地产市场的跟踪分析,截止到2005年11月,市商业地产总供给量约为1,267万平方米,并且在未来的三到五年,还将新增300—400万平方米左右的供给量。
如果按此增长速度计算,届时静态总量将根本满足对商业地产的需求,但以开展的观点来看,市短时期不可能到达整体饱和。
从各区商业地产体量统计情况看,区稳居头名,占到总体量的25%,海淀区紧随其后,占21%。
区、海淀区面积最大,其商业放量也比拟大。
区主要商业放量位于几大商圈,包括CBD、建国门、朝外、燕莎、亚奥区域等,虽然看起来分布较散,但几大商圈形成时间较长、辐射力强劲、相互之间能够形成互动,未来四环大的商业面积增加的可能性不大,放量根本围绕这几大商圈展开,东扩北进的趋势明显,北部区域的亚奥地区未来的商业放量巨大。
海淀区主要的商业放量位于中关村区域,包括中关村西区、当代双安区域、世纪金源mall、公主坟区域、大钟寺商业广场等,主要以集中商业体形式出现。
东城区和西城区商业开展势头比拟平缓,主要围绕王府井和西单两个大的商圈来进展,物业形式以集中商业为主,大局部物业经营状况良好。
东城区近期商业放量不大,西城区主要放量围绕在西直门北大街和西直门区域。
丰台区近期开展势头强劲,大红门区域的服装批发市场未来体量有望到达200万平,同业态的集聚形成了规模效应,未来此地将开展成市最大的服装批发基地,同时可辐射到整个华北地区。
二、各环路项目分布情况分析
根据我司2005商铺大全中的统计,我们对市各环线的商业体量及分布情况进展了整理分析。
各环路分布情况表
各环路商业项目数量分布情况
为分析近年各环线的开发情况,找出区域热点,我司首先对各环线间的商业数量进展统计分析。
如图表,从数量上可以看出,各环路之间并无明显差异。
稍显突出的,还是二环商业项目,虽然市二环寸土寸金,但新近开发的商业项目数量仍然较多,有67个,占到市整体数量的24%,这些项目以综合性商业体为主,如金融街四季商城、崇光二期、新三里屯时尚文化区等。
五环外虽然区域广阔,但商业项目数量明显低于其他区域,只有54个,占19%,由于近几年,这些地区百万平米以上大型社区渐成规模,如天通苑、万象新天、大兴亦庄等。
随着交通、公共设施的进一步完善,社区商业配套需求量也随之增大,商业地产前景被看好。
各环路商业项目体量分布情况
项目开发数量并不能完全代表此区域的项目开发情况,为更清楚的反映整体开发情况,我司在下面将对各环路商业供给体量进展比照分析。
如图表,从开发体量上可以看出,市整体上除二三环之间,其它各环路在体量上无明显差异,二环,1,779,000平方米;三四环之间,2,049,428平方米;四五环之间,1,961,600平方米;五环外,1,919,100平方米;这与这些地区面积呈反比,商业项目供给由中心向外环路逐渐减少。
二三环之间项目开发体量明显少于其它环路,只有911,288平方米,占总开发体量的11%,主要原因在于,二三环之间受整体功能的限制,项目多为商住公寓、写字楼、或酒店底商形式,如建外SOHO、主语城、顺驰•蓝调、枫蓝国际等。
其它环路项目,在体量上并无明显差异。
各环路商业项目分布情况
从图中我们可以清楚看到市各环线的商业项目分布情况。
二环路包含了西单商圈、王府井商圈、阜成门——复兴门商圈、宣武门——前门——崇文门商圈等众多已经趋于成熟的商业圈,随着金宝街大型综合性项目的兴建以及东单“银街〞的改造,大面积商铺将被推出,东单商圈更趋成熟,这必然加强了二环路良好的商业气氛。
但同时我们也应该看到,由于二环路的商业开展已经趋于成熟,这么多项目的兴建,也使二环路的竞争更加剧烈。
尤其以西单商圈和王府井商圈竞争最为明显。
二三环路之间:
东二环到东三环区域驻扎了各大金融机构和外资企业的办公地点,拥有大片5A级写字楼和高尚住宅区,随着市政建立的进一步开展,这里将形成一个顶级企业聚居区、一个高品质的富人生活区。
现阶段此处可供大规模商业开发的面积极少,已根本饱和。
而南部二三环间由于居民消费水平与商业开展环境都不太成熟,所以商业项目相对较少,没有能够形成强有力的商圈。
二三环之间的西部区域随着马连道地区交通、教育及购物生活配套设施日益完善,以及
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