发改委宿舍区地块建设项目可行性研究报告.docx

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发改委宿舍区地块建设项目可行性研究报告

房地产项目开发可行性研究报告

一、总论

一．项目背景

1.项目名称:

***社科联、省发改委宿舍区地块项目

2.可行性研究报告编制依据

（1）国家及***市颁布的相关法律、法规、政策

（2）***市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要

（3）***市2010年国民经济和社会发展统计公报

（4）***市城市总体规划大纲（1996—2020年）

（5）国有土地上建筑物征收补偿条例

（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额

（7）投资项目协议或意向

（8）其他有关依据资料

3.项目提出的理由与过程

房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。

现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。

位于***的***社科联、***发改委宿舍建于上世纪80年代，地块业主单位为省社科联、省发改委，现有4栋住户84（社科联36户，发改委48户）户，面积约5000㎡，按目前当地国有土地征收补偿标准计算，不能满足对该地块的拆迁要求，现按初步协商，开发商适当让步，采取以拆迁补偿费折抵土地出让金的形式协议取得土地开发权，后期按规划建设面积补缴楼面均价。

近两年来，省社科联、省发改委努力改善单位职工的住房条件，同时响应***市政府的城市建设发展的精神，决定对上述地块进行拆迁改造，按现在有房屋条件合理搬迁过渡，项目建成后现84户按计算面积完全回迁。

二．项目概况

1.拟建地点

项目位于******市***区黄鹂路88号，白山湖大道以北，***大道段博物馆对面。

2.地理条件

项目所在的***大道是横跨***市汉口、***长江两岸，设计时速60公里的城市快速路。

43.9公里长的***大道两侧，将成为集郊野风光、森林廊道、都市景观、楚风湖韵特色绿化景观于一体的立体绿色“画廊”。

***双湖桥至三环线三金潭立交的市区道路长18.3公里，将升级改造。

其中，***大道白山湖路段被当地媒体称为“***最美的大道”

3.建设规模与目标

（1）项目总可用地面积约8亩，延***大道黄鹂路口建设地下停车场二层、商用三层、住宅二十六层（320套）地面三十层，设计包括小户型，中户型、大户型（户型面积80-140㎡）。

规划以居住为主，兼容商业、文化、办公、娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。

（2）、根据***市对沿白山湖段景观整体规划要求，建筑密度45%，绿化率30%，容积率8，建筑占地面积5336㎡，总建筑面积为42688㎡。

其中：

地下二层，地下建筑面积8000㎡（地下车库200个），地面裙楼层高为3层，为商用建筑，商用建筑部分面积为4200㎡，4-30层为住宅，住宅建筑面积为38488㎡。

整体规划采用裙楼加双塔楼型设计，充分考虑现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。

3.主要建设条件

1.供水

在***大道、黄鹂路有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。

2.雨水、污水排放

黄鹂路、***大道现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。

3.供电

拟采用单路供电，直接从邻近线路接入。

考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。

4.供气

***大道、白山湖路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。

通过天然气中压管向区内送气。

本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由***宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。

目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。

6.电信

本项目预计需装机容量拟由***区电话局解决。

4.主要技术指标

技术指标

项目

地下室

裙楼

高层住宅

公用

绿化

合计

层高

2层

3层

27层

30%

32层

面积

8000㎡

4200㎡

38488㎡

42688㎡

考虑到项目建成后，除还建回迁住户外，其住户户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于白山湖品牌的效益，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。

而且要重视该项目的社会效益。

5、目标客户的定位

周边省委、省政府、省直机关工作人员和各高校院所的知识分子，以及入驻华中硅谷、***硅谷的IT从业人员,以及其他知识层次较高,家庭收入较好的市民家庭。

由于他们:

1）职业稳定2）收入稳定4）对家庭居室的要求较高，我们的目标客户群主要分为四类：

一是钟爱于白山湖居住环境、人居品牌的购房群体；二是拆迁还建及当地居民更换旧房、二次置业的购房群；三是当地农村人口城镇化置业的购房群；四是致力于***建设及创业、工作的外来购房群体；五是限购范围之外的投资者。

二．市场调查预测

一．政策及市场分析

（1）、2011年近半省会城市“限涨令”瞄准10%;其中最“不靠谱”的是吉林榆树，涨幅不得超50%;作为最早公布房价调控目标的省会城市之一，***是“不高于去年全国平均值（13.67%）”;上海和广州均为“新建住房价格涨幅低于年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平”即“上海涨幅目标不超8%，深圳不超10%”尽管一些期待房价下跌甚至房价大跌的人要失望，我还是认为这些调控目标有它的具体情境在。

全国各地房地产市场发展极不平衡，一刀切地规定一个调控指标并无可能，这也正是国务院要求各地根据实际情形出台各自调控目标的原因。

而房地产调控此去经年，历来提的是“控制过快房价涨幅”而不是直接要让房价下跌。

一些意见领袖一直用房价下跌忽悠民众的心理预期，未必与客观事物的发展规律相符。

相比于去年北京房价平均涨幅40%，如果今年真能做到“稳中有降”，其实已经非常不易。

各地如果真能控制住涨幅，也已经是相当的成绩。

（2）、如果仔细推敲，会发现北京的“稳中有降”是有前提的，指的是“新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”，其中的关键词是“新建”、“普通住房”即140平米以下住房，而“普通住房”包含“普通商品房”和“保障性住房”。

这个统计首先把中高档住房排除在外，然后，如果能够切实增加保障房供应的话，新建普通住宅的平均房价必降无疑。

但它是通过“去掉一批最高分、增加一批最低分”来达到拉低分值的目的，尤其是保障房越向廉租房、公租房的正确目标回归，保障房的价格最终可以做到成本价甚至略低于成本价，不拉低平均房价几乎是不可能的。

很多人误以为北京的普通商品房也要降了，其实是个误解。

当然，在房价相对平稳或者预期上涨不高的时期，总会有一些急于出手的房子能让买方落个好价钱，但它不代表房地产的整体走势。

舆论再一次把矛头集中到地方政府的土地财政上面。

也对也不对。

对的是土地收入的确占了很多地方政府的大头。

不对的是，绝大多数土地收入其实最终都补贴给了拆迁、征地、市政乃至于补贴给了保障房和企业用地，所剩无几。

　　（3）、房价十余年见涨不见跌，真正的原因是“货币觉醒”和“城市觉醒”。

货币觉醒是指在全球竞争中必须保持本国足够的货币量，甚至增发。

即使央行不断提高准备金率达到史无前例的24%，2011年的广义货币增量仍将达到16%以上。

（4）、房价真的高吗？

　第一，从购买力来讲，1990年的人均年收入当时大约可以买2平方米的多层商品房，2000年的人居年收入当时可以买3平方小高层，2010年可以买3平方高层电梯住宅。

可能有人会讲，我们的生活质量没有提高啊，现在还是只能买3平方。

但是不要忘了，过去买的是很差的房子，现在买的是环境质量都更加好的房子。

就好比过去买黑白电视，现在改成液晶电视了。

所以房价不高。

　　第二，从供需关系来讲，首先，中国的城市化进程方兴未艾，大量农民进城，大量小城市的人口向大城市聚集，所有这一切是个浩浩荡荡的潮流，不可阻挡。

对房屋的需求，是最基本的需求之一。

其次，城市居民本身改善住房的需求、为子女提前准备的需求也是非常迫切的。

这两大浩瀚的买房人群，坚定的支撑了房价。

　　第三，从其他国家地区的经验来讲，香港泡沫破裂后的价格还是几万元平方英尺，日本也是如此，中国说泡沫，有些可笑了。

　　第四，从政策方向来讲，首先地方政府的土地财政是若干年内无法摆脱，也不愿摆脱的；充其量是“抑制房价快速上涨”。

地方债务危机一触即发，房价与之相比算不了什么。

老百姓谁没有房子住？

请看看你身边的人！

　　第五，从投资避险价值来讲，若通货膨胀7%，则去掉利息收入，投资者还有5%的避险空间。

大家不说汽车贵，为什么？

因为它不是投资品，而是消费品，不买也行。

这说明了老百姓没有好的投资渠道，说明老百姓的安全投资意愿非常强大，大到房价还要涨。

　　第六，假定把腐败成本从房价中剔除，也许房价还是现在这个样，不会跌下去。

但是腐败价格还在，拆迁补偿增加，房价就会再度攀升。

第七，整个经济的发展要快速发展，GDP还要增加，这决定了房地产这个行业不可能止住。

18亿亩耕地红线，这个谁也不能碰，这就说明了地将越来越少，房价将越来越高。

结论：

房价不高。

　　（5）、谁在说房价高？

　　第一，刚毕业的大学生们。

这些人如果一毕业就买得起房子才奇怪，难道大学毕业就应该买得起房子？

　　第二，要结婚的人。

这些人从来就喊房子贵，不是从今天开始的。

他们从买不到自行车到买不到彩电，再到买不起汽车，再到买不起房子，现在已经是最高要求了。

我们从中看到的是社会进步，百姓的要求已经上升到只嫌房子贵了，已经不嫌汽车贵了。

所以，这是个正常的进步过程，而不是社会动荡之源。

　　　（6）、为什么政府要打压房价？

　　国家为什么要打压房价？

行为如此蹊跷，太不寻常了。

　　第一，控制GDP增长过速。

去年大量的流动性发放，带来严重后果，必须打压有指标效应的产业，以期压制通货膨胀的幅度，同时，又要兼顾产业结构调整。

这没有错，错在去年发放大量流动性（也是同一拨人干的）。

但是这真的能够有效抑制通货膨胀吗？

只能说部分缓解。

　　第二，转移社会批评的焦点。

百姓对腐败的愤怒如烈火燎原，对社会公平正义的呼唤如山呼海啸。

面对这些尖锐的社会矛盾，政府选择房地产作为暂时的出气筒，让老百姓随便抨击，多少转移了视线，缓解了人民对关键问题的关注。

开始的时候让老百姓骂开发商，说开发商黑了心肝。

开发商觉得委屈：

我还不是把钱都用来买地和行贿了！

老百姓明白了，哦，我该骂政府啊。

这时，中央政府又讲了：

地方政府要为房价太高负责，不要搞土地财政，不要强拆！

地方政府也委屈：

我的弄的钱你拿走了一大半，现在来骂我，怎么说你都有理！

骂来骂去，眼见着老百姓里明白人越来越多，政府赶紧强调：

咱不骂了，咱还是降房价吧。

　　第四，行政干预。

采取了如此多的行政干预，也许会抑制上涨，但一定是短期的。

一旦行政干预撤出，房价的报复性上涨将不可避免。

从中国目前的经济和政治形势看，10年内房价不会跌。

这方面，郎咸平说得更绝：

他说，今天中国绝大部分产能严重过剩，只剩下最后一个产业还有强劲需求，那就是房地产业。

房地产业是中国最后一个拉动内需的支柱产业。

近年政府出台了一系列政策打压楼价。

许多人关心这种打压是否有效果。

如果换一个角度考虑：

要是打压成功了，房价降下来了，会是什么样的情况：

那就是中国完了!

二．市场调查

（1）、2011年的市场行情，取决于中央政府稳定房价的决心和是否新增出台具体调控改革措施。

（2）、中央政府处在各方利益的核心点上，中央的每一次表态都会引起市场的波澜，因而中央出台政策也会越趋稳重。

当前，宏观经济、城市化进程、住房需求等驱动房价上涨的内在动力依然较为强劲；同时，土地成本上扬，拆迁成本提高，住房品质提升，原材料价格和劳动力成本不断上扬等带动房价上涨的外在压力在不断加大；此外，资本流动性过剩，通货膨胀预期，物价持续高位运行，利率变动，投融资渠道狭窄等宏观经济不确定因素依然存在。

因此，房价温和性上涨的可能性依然很大。

（3）、根据对今年以来出台的房地产行业限购政策以及***供需状况等方面情况调查表明，***房地产业发展前景目前有压力，成交量萎缩，买房者观望情绪趋浓，以致于影响房地产商开发的正常脚步。

但对位于***区、***区白山湖路沿线的来讲，优厚地理位置的刚性需求，使得该区域商品房价格居高不下，4、5月环比涨幅达3%。

现要压力越大，未来的反弹就越高，这将是任何房地产公司重要的不可多得的宝贵财富，为站立发展的另一个制高点的重要基础。

（4）、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城空间布局，推进***区政治人文山林水都的人居城市的规划建设。

（5）、房地产营销方式的改变,房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。

竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

则提供便利、舒适的高性价住宅成为夺得房地产开发桥头堡的重要手段。

（6）、白山湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华硅谷”的美誉。

目前开发区产值上亿元的企业已达近百所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。

（7）、近两年来，***区、***区、白山湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的***科技新城的奋斗目标。

（8）、今年***区、***区还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2010年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动***市房价继续走高。

今年***市基础建设将要快速发展。

几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为***市商品房的销售提供了契机，这将导致***市商品房价格出现上涨趋势。

根据相关公司的调查，今年***市房价升幅预计在10%左右。

（9）、今年***市用地重点支持，一是重点功能区建设，二是支持城中村和旧城改造，三是推进***向先进制造业基地、现代服务业中心转型。

住宅品质的提高，也成为了房市升温。

因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。

最终导致价格上扬。

房地产业前行的脚步不会停止，路途也充满了挑战。

（10）、中央现在出了一个政策“审慎度势”，温总理都说“买不起房子，可以先租房”，中央高度关注民生，当成一个大事来解决。

对完善和规范租赁房市场做一个方向，这就说明房地产这个价格不好向下调，因为房价的问题是由市场供需来解决的。

在中国未来至少10年房 价只会上涨，不会下跌。

经济在发展，通货膨胀也在加剧，10年前购买的房子现在至少价格翻几番，大家都看到了！

未来只有房子最保值，国家未来几年后工资水平将不断增加，商品和服务价格也将不断上升，房地产价格也将不断攀升。

三、市场调查（见图表）

二．产品供需预测

随着***房地产市场不断成熟发展，无论是开发企业还是投资者都更加看好商业地产的发展，再加上宏观调控的影响，以及***大规模城市建设和旧城改造进程的加速，***商业地产的发展出现较为明显的提升。

1、商业地产发展迅速，商铺成交大幅增长

2010年，***商铺累计成交10129套，较上年增加3103套；成交面积92.74万平方米，较上年增加45.7%；成交金额125.46亿元，较上年增加73.28%；全年成交均价为13529元/平方米，较去年上涨18.93%。

2、写字楼市场发展相对滞后，整体价格水平较低

***写字楼市场发展相对滞后，但随着***投资环境的改善，入住大企业的增多，写字楼市场也开始复苏，但由于目前用于出售的写字楼多为硅谷、东西湖、黄陂等开发区内的写字楼，整体售价水平较低。

2010年，***写字楼累计成交3435套，较上年增加1503套；成交面积58.63万平方米，较上年增加142.5%；成交金额34.1亿元，较上年增加133.7%；全年成交均价为5816元/平方米，较去年下跌3.63%。

此外，除写字楼、商铺外的其它类商业物业累计成交7589套，2010年全年，***合计售出商品房达到13万套。

从项目成交排行榜来看，销售套数排行榜的二、三位是万科魅力之城和保利心语，这两个项目都属于环白山湖地段，白山湖香榭水岸的持续繁荣可见一斑。

2010年，***20强企业在销售市场的总体份额接近40%，较2009年增加1.95个百分点，说明***房地产市场集中度在不断提高。

三．价格预测

据调查，今年***市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2010年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动***市房价继续走高。

今年***市基础建设将要快速发展。

几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为***市商品房的销售提供了契机，这将导致***市商品房价格出现上涨趋势。

今年***市房价升幅在10%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：

1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。

住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。

2.需求量大。

从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。

3.购买力的增强，按揭的作用。

我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）在调控后现已放开而且加大了力度，银行按揭到位，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。

4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。

因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。

最终导致价格上扬。

根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，分析本项目预测价格：

A、高层住宅均价18000元/㎡；

b、商业店铺均价30000元/㎡；

c、车位均价16万元/个。

四．竞争力分析

（1）、该项目地理位置优越，省博物馆隔路相望，毗邻省委、省政府和省直机关，遥望白山湖风景区，周边高校密集，环境适宜，自然景观和生态环境良好。

（2）、同类可比地块新建项目少，项目涉及地块小，涉及到省直机关，可规划的容积率、建筑密度弹性充足，场地地形地质条件能满足建设要求。

（3）、给排水、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，周边市场、超市、银行、邮局、餐饮、健身、娱乐等生活服务设施齐全。

（4）、过江隧道、地铁、大白山湖生态水网、集中供暖制冷工程、***以及道路和立交桥的项目均在稳步推进，拥有极佳的水景资源及文化氛围，依托中南商圈、沙湖、白山湖等先天优势，具有发展价值。

（5）、按照国务院批准的《***市城市总体规划（1996—2020年）》，确定在***区规划布局江南核心区等，重点发展金融贸易、省级行政中心、教育科研、机电、高科技产业及文化旅游等职能。

在交通设施方面，***动作较多，岳家嘴立交、工程完工，过江隧道的连通更拉近了汉口和***的距离，两个区域的房地产联系将更加紧密。

两大火车站、***广场、临江商务中心区、休闲观江景区、黄鹤楼景区景观工程的实施提升了***商务积聚力和居住品质。

（6）、此外，作为人均可支配收入过万元的高素质人群集聚地，***区域房地产消费潜力也极其巨大。

预计后期***市主城区项目的减少以及银行贷款政策的收紧、国家对近期房地产价格上涨过快的关注，销售价格将趋于稳定。

（7）、该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造10万平方米的房地产,不会超过土地承载力。

该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。

五．市场风险分析

1.该居民小区主要居住对象为在白山湖区域工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。

由于他们：

1）职业稳定：

改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。

2）收入稳定：

教职工的收入水平在稳定中逐步提高。

白山湖高新科技工业园区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。

3）文化水平较高：

他们的年龄的大多在35~45岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。

4）对家庭居室的要求较高：

除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。

这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。

所以投资风险不会太大.

2.通货膨胀的防护能力：

在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。

3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。

三、建设规模与产品方案

建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。

一．建设规划

项目规划总用地8亩，拟建筑占地面积5328㎡，总建筑面积为42688㎡。

其中：

地下二层，地下建筑面积8000㎡（地下车库200个），地面裙楼层高为3层，为商用建筑，商用建筑部分面积为4200㎡，5-30层为住宅，住宅建筑面积为38488㎡。

，规划总居住320户，容积率8，建筑密度45%绿化覆盖率30%（以上数字为概算）。

二．产品方案

1.户型选择

楼型

户型

格式

面积（㎡）

数量

1

A

2室2厅1卫1厨1阳台

80

B

2室2厅1卫1厨1阳台

90

2

C

2室2厅2卫1厨1阳台

100

D

3室2厅2卫1厨1阳台

120

3

E

3室2厅2卫1厨2阳台1书房

140

项目规划为高档电梯高层住宅，在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。

注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪高品质住宅区的风貌。

项目主要居住对象为在环白山湖区域工作的政府人员、白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好热爱白山湖人文的市民家庭。

根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型。

整体规划采用裙楼加双塔