房地产通县东北部项目分析吴.doc

房地产通县东北部项目分析吴.doc

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通县东北部项目分析

一、区域概况

近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD商圈的形成，尤其北京市将通县定为重点建设发展的卫星城之一，使通县受到了非常大的影响，加快了通县地区的建设发展速度。

通县东北部地区区域范围为：

北起丛林庄地区；东至潞邑地区，。

此区域以前是北京的农村，人文环境较差，文化水平、人均收入偏低；商业、交通很不发达，但受通县整体发展的影响，近年来有了一定的改观，区域内目前已有多条线路可直达市区，如846、924、388、930，人们出行比较便利，但道路情况较差，大多路面较窄，且维修保养不当；在居住方面，此区域的房地产启动较早，在1995年，华龙小区、富河园就开始销售，有部分市区人口在此落户，使此地区的整体人口素质有所提高；但由于此地区的市政配套建设速度较慢，所以有一定规模的房地产项目到目前仍然比较少。

二、区域市场分析

此区域内大小十余个项目，有普通住宅，也有高档别墅；此次调研了其中9个有颇具代表性的项目。

因为此区域的项目分布比较分散，有一定的地区差异，所以将以上项目按地域划分（项目聚集地），可分成三个部分，区域内的南区、西区、北区。

1、北部地区

北区属于区域内较偏僻的地带，道路狭窄、坎坷不平，只有一条公交线，无任何市政配套设施，常住人口较少，属待开发地段。

在此的项目有天润别墅与和林庄小区。

两项目的开发商是同一家房地产开发公司（鑫华房地产），建筑规模比较大，一个是别墅、一个是多层住宅，价格在通县来讲是最低的，天润别墅的起价为3000元/平方米、丛林庄小区的起价为1380元/平方米。

两项目的户型种类比较单一，丛林庄小区在售的仅一种户型，格局的设计陈旧，而且楼的密度较大，尤其是天润别墅，每栋别墅的间距很小；两项目虽然社区规模大，但目前社区的配套设施较少，生活、娱乐条件较差，今年年底会建成文化公园与文化广场，可以使两项目增加一些配套设施。

两项目仅仅能够满足购房群体的最低居住要求，唯一的优势是价格低。

项目调查表

项目名称

丛林庄小区

天润别墅

发展商

北京鑫华房地产开发公司

北京鑫华房地产开发公司

代理商

无

无

地理位置

通洲县城东北8公里

通洲县城东北8公里

建筑规模

81栋楼

40万㎡

10万㎡

规划类型

多层

别墅

配套情况

文化公园

花园、网球场、文化广场

价格（元/平方米）

起价1380

均价1600

独栋4200总价69万

联排3000总价52万

优惠比例

一次性99折

无

工期情况

现房

一期现房二期50%余下50%年底交房

开盘日期

1996

1999

销售进度

95%

独栋80%联排35%

潜在供应量

2000㎡

4万㎡

户型配比（平方米）

三居106（唯一的户型）

独栋339-800联排180-246

主力户型（平方米）

三居106

独栋339联排186

园林绿化

30%

40%

装修标准

毛坯

毛坯

媒体选择

小块广告

路牌、北青

客群分析

拆迁户、单位集团购买

市区内人群、追求生活品质

销售热线

89599809

89591041

2、南部地区

南区是最靠近县城的地区，建设发展的速度比北区要快，道路平整、路面比北区要宽阔一些，有几条公交线路可直达市区与县城，市政配套较完善，人们出行、购物、娱乐较方便，近年来有一些城市居民落户在此。

由于此地区建设开发正在进行中，所以卫生环境较差，还有待于改观。

在南区，房地产项目较少，在南区南部的华龙小区为此区域内的代表项目，该小区的总建筑面积32万平方米，共53栋楼，皆为多层建筑，楼体设计风格比较时尚，尤其二期采用的是德式风格，外墙是鲜艳的涂料，户型种类多，大多为南北朝向，户型格局也比较合理，但房屋的使用率比较低。

小区的配套完善，有学校、超市、医院、公交车站，均价为2100元/平方米，此小区的居民大多为市区人口。

新潮嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区，但目前仅开发了10万平米，大部分尚未开发（包括其社区配套），且一期开发的几栋楼无特色，在售的二期共四栋楼，推出了精装修的交房标准，均价才2160元/平方米，有一定的价格优势，随着开发面积的增加，社区规模的扩大，社区配套的逐步完善，此项目发展前景比较乐观。

与两者相比，上路苑较逊色的多，由于此项目属南区的北部，所以与北区项目比较相近，价格低（起价1530元/平方米），总建筑规模30万平方米，户型种类较少，格局陈旧，社区无配套，居住人口素质较低。

可以看出南北两区域的发展走势是由南向北的。

随着其南部新华大街的发展，此区域具有较大的发展潜力，再有珠江集团在此大片征地，要在通县建成“城中之城”，势必会带动此区域房地产业的发展。

项目调查表

项目名称

华龙小区

上潞园

新潮嘉园

发展商

北京民望房地产开发公司

北京海涛房地产开发公司

北京鹏程房地产开发公司

代理商

华龙实业

个人

无

地理位置

北关环岛向东

北关环岛向东

潞邑地区，北关环岛向东

建筑规模

53栋楼

32万㎡

9栋楼

8万㎡

47万㎡

规划类型

多层

多层

多层

配套情况

小学、7万平米绿地、医院、超市

无

超市、银行、邮局、幼儿园、翔程公园（30000㎡）

价格（元/平方米）

起价1850

最高价2200

起价1530

最高价1950

起价1740

均价2160

优惠比例

一次性98折

无

一次性98折

工期情况

现房

一期现房、二期有一栋未完工

一期现房、二期10月入住

开盘日期

1995年

2000年

2000年

销售进度

90%

一期80%

二期30%

一期90%

二期50%

潜在供应量

4000㎡

5万㎡

30万㎡

户型配比（平方米）

一居57-60

二居60-90

三居96-122

一居54

二居73-93

三居81

一居59

二居88-89

三居129四居167

主力户型（平方米）

二居80

二居73

二居88

园林绿化

30%

30%

40%

装修标准

毛坯房

毛坯房

精装

媒体选择

北青、晚报

（分栏广告）

小宣传单

分栏广告

客群分析

拆迁户、市区内的居民

生活水平较低的人

拆迁户、市区内的居民

销售热线

89590216

89593383

89596222

3、西部地区

西部地区显然已经与通县的发展速度同步，宽阔的道路、多条可直达市区的公交线路，完善的市政配套设施，整洁的周边环境，温玉河与潮白河穿流其间更是一种说不出的美妙感觉。

西潞苑、富河园、枫露花园、枫露皇苑属于西区，都属于有一定知名度的项目，住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积32万平方米，但社区配套不够完善，只有一个超市，此项目建筑形式为多层，户型种类齐全，格局新颖，格较低，均价2200元/平方米，属于大型居住区。

枫露花园与西潞苑比较相似，只不过社区偏小，总建筑面积10万平方米。

富河园可以算这一地区的精品，坐落于北关环岛西北角，位置优越；外观华丽，楼体设计新颖，外墙采用华丽的涂料，社区内有多层楼，也有高层塔楼，分为四期建设，有完善的配套，四期设有会所，多种户型可供选择，均价2800/平方米的价格偏高，期房是其弊端。

此区域的发展前景不言而喻，是东北部房地产发展的重头戏，无论从位置、交通、环境都具有先天优势。

项目调查表

项目名称

枫露花园

枫露皇苑

西潞苑

富河园

发展商

民望房地产开发公司

北京五龙新村开发公司

北京正圆房地产开发公司

北京开原房地产开发公司

代理商

无

3、4期信达行代理

个人

无

地理位置

北关环岛东北（东潞苑地区）

东潞苑西侧、

北关环岛正北2公里

北关环岛西北角

建筑规模

7栋楼

10万㎡

一、二期158东

三、四期

97栋10万㎡

共32万㎡、一期20万㎡、二期8万㎡

17万㎡

规划类型

多层

别墅

多层

多层

配套情况

超市、小学、幼儿园、医院

运河文化广场、网球、足球场、泳池

超市

四期有会所

价格（元/平方米）

起价1780

最高2150

精装8500

毛坯6000-7000

均价2200

二期2650-2980

三期均价3000

优惠比例

无

未定

95折

98折

工期情况

现房

一、二期现房三期在建、四期未建

一期现房、二期2003年1月入住

一期现房

二期年底

三、四期在建

开盘日期

2000

1995

1998

1995

销售进度

90%

一、二期80%

三、四期未开盘

一期100%

二期40%

一期100%

二期95%

三、四期未开盘

潜在供应量

3000㎡

280栋

10万㎡

6万㎡

户型配比（平方米）

二居88-89

三居125

173.16-541.88

三居92-129

二居85-114

三居114

五居180

主力户型（平方米）

三居125

250

二居73-79

二居103

园林绿化

30%

40%

30%

30%

装修标准

初装

毛坯

毛坯

毛坯

媒体选择

小块广告

北青

小块广告

北青通栏

客群分析

市区内人群

市区内的成功人士

市区内年轻人、打工族

市区内百领

销售热线

65811127

89598751

69522095

65680596

三、项目分析

从调研表可以看出，西潞苑、丛林庄小区、新潮嘉园和华龙小区总建筑面积都超过了30万平方米，但三项目是在1998年以前就开始销售了，到目前至少分为三期开发的，每一期平均只开发10万平方米左右，其他项目开发的规模每一期大概也是10万平方米左右，这与开发商的实力有一定的关系，说明了这些项目的开发商具有一定的实力，并且对此区域的发展前景看好。

1、配套设施

由于此区域内的多数项目的社区规模较大，并因其所处的地理位置，周边生活配套设施不够完善，所以社区内的配套是必不可少的，大多项目在社区内有超市、菜市场，还有的项目有学校、幼儿园，华龙小区修建了7万平方米的社区公园。

2、建筑形式分析

此区域的住宅项目全部为多层楼，大多是南北朝向的，没有电梯。

别墅项目则分为独栋和联排两种，整体规划得不好，外观参差不齐，密度较大。

3、户型及面积分析

此区域住宅的户型种类比较齐全，大多项目都具有一居到三居的多种户型。

一居的面积主要集中在50—60㎡；二居的面积主要集中在70—90㎡；三居的面积主要集中在90—110㎡。

可以看出此区域的户型以小面积为主，比较经济实用。

户内的布局大多是两厅一卫（二居、三居）、南北都有阳台，与在此区域购房群体的消费观念、经济收入相吻合。

而且由于是多层，所以房屋的使用率较高，房屋的使用面积都超过了75%，住宅的户室比例为：

一居占户型总量的10%，二居占50%，三居以上的占40%。

区域内的别墅项目虽然很少，但户型种类及户型面积却非常齐全。

天润别墅的独栋建筑与联排建筑共有七、八种户型，从180㎡—800㎡的户型一应俱全。

枫露皇苑四期工程，建造别墅255栋，从173㎡—550㎡（一、二期）300㎡以上（三、四期）共十余种户型，并配有400㎡以上的私家花园，可满足满足消费者的不同品位。

4、价格分析

经过调查，此区域的住宅均价在2000/㎡，大多是以位