海南大学桥西教工住宅小区建设项目.docx
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海南大学桥西教工住宅小区建设项目
海南大学桥西教工住宅小区建设项目
委托代建合同
委托人(全称):
海南大学
代建人(全称):
山东建大教育置业有限公司
依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、建设部《建设工程项目管理试行办法》(建市[2004]200号)和有关建设项目管理办法,经双方协商,按照平等、自愿和诚实信用的原则,同意将海南大学桥西教工住宅第一期的建设项目委托给代建人实施施工代建管理,就代建相关事项协商一致,签订本合同。
第一条词语定义
下列词语除合同条款另有约定外,应具有本条所赋予的定义:
(1)“项目”是指委托人委托实施建设的项目。
(2)“委托人”是指海南大学。
(3)“代建人”是指山东建大教育置业有限公司。
(4)“项目经理部”是指由代建人组建负责具体代建工作的机构。
(5)“项目经理”是指由代建人任命全面履行本合同的负责人。
(6)“专业工作单位”是指由代建人通过招标等方式选择承担本项目勘察、测量、设计、施工、监理、材料和设备供应及安装等工作,具备相应资质的单位。
(7)“日”是指任何一天零时至第二天零时的时间段。
(8)“月”是指根据公历从一个月份中任何一天开始到下一个月相应日期前一天的时间段。
第二条本合同适用的法律是指现行有效的法律、法规和规章。
第三条项目概况
3.1工程名称:
海南大学桥西教工住宅小区第一期建设项目。
3.2工程地点:
海南省海口市海甸岛世纪大桥西侧。
3.3工程规模:
本期建筑面积约:
198240㎡,其中:
地上住宅建筑面积约156275㎡,地下车库建筑面积约41965㎡。
(以实际建设面积为准)
3.4工程内容:
实施本期住宅、地下车库、园区道路及管网、园林绿化工程的代建。
3.5本期单体住宅建设总投资:
约40000万元。
3.6本期地下车库建设总投资:
约8000万元。
3.7以上总投资额以最终结算审计结果为准。
第四条代建范围:
4.1单体住宅建安:
包括S2和S4用地范围内的10#-18#楼,共9栋单体建筑。
4.2半地下车库建安:
S2和S4用地范围内的地下车库。
4.3市政园林:
S2、S4和S74用地范围内的道路、给排水管线、强弱电及小区广场、园林绿化工程。
第五条代建人工作内容
组织实施桥西教工住宅小区项目勘察、设计、建设、移交及质量缺陷期保修,包括但不限于以下工作:
5.1协助委托人以委托人名义协调及开工手续办理,包括投资、规划、施工图设计及预算、施工、环保、消防、人防、卫生、绿化、市政、建设等许可批准手续。
5.2负责组织包括招标代理、工程审计、施工总承包、施工专业分包及材料(设备)采购等各项招标,并由代建方与中标单位签订合同。
5.3组织协调设计、监理、施工和材料供应单位按合同完成项目的建设,对项目的进度、质量、投资、安全进行控制、管理及监督。
5.4负责建设期间各项验收、竣工验收、竣工结算、交付使用前设备安装、调试、保养全过程。
5.5依据本合同约定,编制建设资金拨付计划,并报委托人批准,按规定及合同支付专业工作单位工程(承包)款项。
5.6负责组织建设资料的整理、归档、移交、委托范围内所有工程及设备的移交等工作。
5.7按规定负责组织代建项目工程质量缺陷期的保修。
5.8本代建合同约定的其他工作。
第六条工程总建设期
自取得施工许可证之日起20个月。
第七条质量标准
海南省优质样板工程。
第八条结算价款
8.1住宅代建基本费:
依据本合同约定的建设标准,住宅代建费综合单价为2548元/㎡。
该综合单价构成包括直接建设费(单体住宅建安费、基础设施及公建分摊、不可预见费)、财务费用(垫资资金使用成本,年利率按9%)、相关费用(勘察费、设计费、监理费、造价咨询费、招标费和规划报建费等)及代建人费用(管理费)。
即单体建安费(1850元/㎡)+基础设施及公建分摊(350元/㎡)+不可预见费(110元/㎡)+财务费用(40元/㎡)+相关费用(132元/㎡)+代建人管理费(66元/㎡)=2548元/㎡。
单体建安、不可预见费和代建管理实行单价包干;基础设施及公建分摊费按设计施工做足造价;财务费用按实际垫资时间和额度进行结算;相关费用按实结算。
住宅代建基本费结算价款为:
2548元/㎡×住宅建筑面积(以房管部门实测销售面积)
8.2材料涨价补贴或跌价返还:
为抵抗本期项目代建期间,因市场因素造成材料涨价而提高建设成本的风险和确保代建人利益,在确定住宅建设综合单价(2548元/㎡)的同时,额外预留50元/㎡,作为备用风险金,由委托人管理。
当出现钢材的涨跌价幅度超过双方约定的“涨跌价基准率”时,将从预留风险金中支取涨价补贴给代建人以抵抗材料涨价风险,或从住宅建设综合单价(2548元/㎡)扣除一定费用返还委托人因各种材料跌价造成的建安成本下调。
详细计算办法按照双方约定的预留风险金管理办法执行(详见附件一)。
8.3地下车库代建费用:
地下车库由代建人以成本价的形式实施代建,地下车库成本单价包括直接建设费(地下车库建安费、基础设施及公建分摊)、财务费用(4000万元垫资资金使用成本,年利率按9%、按实际使用时间计算)、相关费用(勘察费、设计费、监理费和规划报建费等按实发生)及代建人费用(管理费,按直接建设费与相关费用之和的3%计算)。
2、地下车库代建费用结算价款=经双方核算的地下车库成本单价×地下车库建筑面积。
第九条建设标准
详见附件二。
第十条本合同由以下文件组成
10.1项目委托代建合同文本
10.2合同附件
10.3附图(规划方案、土地证复印件等)
10.4标准、规范及有关技术文件。
第十一条委托人权利
11.1委托人有对设计单位、监理单位合同签订、管理及监督权。
11.2委托人有对工程规模、规划设计、工艺设计、设计使用功能要求和建设标准的认定权。
11.3委托人有对代建人在项目代建实施期间所展开的各项工作进行全程监督的权利。
11.4委托人有权对代建项目工程质量和施工进度进行监督和指导,并参与建设项目竣工验收和移交工作。
11.5委托人对代建人提交的建设资金拨付计划进行审核,并有权监督建设资金的使用情况。
11.6委托人有权要求代建人提交工程项目管理工作月度报告及工程项目管理业务范围内的专项报告。
11.7委托人有权对建设项目进行稽察,对代建人的违规行为予以纠正。
11.8委托人有权要求代建人更换不称职的项目经理部工作人员。
11.9委托人有本项目房屋的分配权。
第十二条代建人权利
12.1代建人根据委托人的授权以及有关规定,享有以下项目建设的组织、管理及协调权:
12.1.1根据国家相关法律法规规定的程序通过招标选择各类专业单位,与其签订合同,并办理各种手续。
12.1.2管理各类承包合同,并按规定向承包人支付承包费。
12.1.3对项目建设资金的使用进行管理。
12.1.4组织项目各参与方的协调工作。
12.1.5发布开工令、停工令、复工令、变更令等。
12.2代建人有对中间支付、竣工结算的审核、复核确认权。
12.3有对规划方案、设计标准、施工工艺设计和使用功能要求等提出优化设计和合理化建议的建议权。
12.4代建人有权拒绝委托人提出的本合同约定之外不合理的要求。
12.5代建人在实施项目代建期间,因委托人原因而造成损失时,有向委托人提出赔偿损失的权利。
第十三条委托人义务
13.1委托人负责与代建项目有关的各政府行政主管部门和学校各相关部门的协调,为项目代建工作的顺利实施提供便利条件。
13.2委托人应指派授权常驻代表机构,该常驻代表机构代表委托人在项目代建实施期间与代建人进行沟通与联系。
授权代表身份认定以委托人书面通知为准,更换常驻代表,需提前通知代建人。
13.3委托人及时组织购房职工集资并按合同约定将建设资金拨付至代建人指定的建设资金专用账户。
13.4委托人应在10个工作日内就代建人书面提交并要求做出决定的事宜给予书面答复。
逾期未作答复的,视为认可代建方的意见。
13.5委托人应当在合同签订后10日内免费向代建人提供如下工程资料:
(1)项目立项批文;
(2)用地建筑规划报批情况说明;
(3)项目建筑总体方案;
(4)规划红线图;
(5)其它必须的设计资料。
施工图纸根据设计进展情况及项目整体进度计划安排另行商议提供时间。
13.6委托人应负责组织协调和办理内部职工公积金贷款或商业按揭手续。
13.7委托人应有序组织职工分房、交房,并办理交房手续。
第十四条代建人义务
14.1代建人在实施项目代建期间,应遵守国家有关法律、法规,维护委托人的合法权益。
14.2代建人应严格按照合同约定的代建范围、代建工作内容、建设规模和建设标准实施代建管理,确保工程质量,按期完成代建工作。
14.3代建人不得在代建实施过程中利用洽商或者补签其他协议随意变更建设规模、建设标准和建设内容。
因技术、水文、地质等原因必须进行设计变更的,应由设计单位填写设计变更单,并报委托人核准。
14.4代建人负责组织招标代理、施工等招标工作,签订招标代理、施工等相关合同,报有关部门备案。
14.5代建人授权的项目经理以代建人授权委托书为准,项目经理为代建人在项目代建实施期间的全权代表,代建人调换项目经理需经委托人同意。
14.6代建人使用委托人提供的设施和物品属于委托人的财产,在项目管理工作完成或中止时,应将其设施和剩余的物品按双方约定的时间和方式移交给委托人。
14.7代建人应根据项目进度需要及合同执行情况使用建设资金,并接受委托人监督。
14.8代建人应协助委托人办理内部职工公积金贷款或商业银行按揭和分房手续。
14.9代建人在本合同签订之日起10个工作日内应向委托人提供代建项目管理工作大纲,具体内容应包括但不限于:
(1)项目管理组织机构;
(2)项目代建工作计划;
(3)项目关键节点控制措施。
14.10代建人应严格按照国家相关规定,组织工程竣工结算和财务决算,并接受委托人的监督。
14.11代建人应严格执行有关安全生产管理规定,督促各专业工作单位做好安全生产管理工作,并接受委托人及政府相关部门的监督。
14.12代建人应在项目建成后,会同委托人组织竣工验收,在验收过程中验收单位提出的验收意见,代建人应按规定期限组织整改完毕,并将验收合格的项目在规定时间内向委托人办理移交手续。
14.13代建人应在项目移交后,根据质量缺陷情况,及时组织质量缺陷期的保修工作。
14.14代建人应建立完整的项目建设档案,在代建项目完成后将工程档案及相关资料向委托人和有关部门移交。
未征得有关方面同意,不得泄露与本工程有关的保密资料。
14.15项目实施代建过程中若发生重大伤亡及其他安全事故,代建人应负全部责任,做好善后工作,并应及时通报委托人。
第十五条建设资金拨付
15.1建设资金核拨程序:
(1)代建人根据合同约定的建设资金拨付时间和金额,编制建设资金拨付申请报告,报委托人审批。
(2)依据合同约定时间和金额,委托人及时将各期建设资金拨付到代建人的资金专用账户。
(3)依据合同约定的地下车库成本价构成内容,在委托人提供齐全地下车库施工图后,由代建人依据施工图及相关资料编制地下车库总费用预算报告,并报委托人审核,经双方核对的总预算建设费用作为拨付地下车库建设资金的依据。
15.2单体住宅工程建设资金拨付阶段及比例:
(1)合同签订后,由代建人垫资组织施工,并确保垫资施工至基础正负零。
(2)单体基础出正负零后10日内,委托人将住宅建设总费用(含直接建设费、财务费用、代建人支付的相关费用及代建人管理费,下同)的20%一次性支付给代建人。
(3)进入主体结构施工阶段,六层结构施工完后10日内委托人向代建人支付住宅建设总费用的10%;如购房职工办理贷款到位,每三层为一支付阶段,每一阶段达到支付条件后10日内,委托人向代建人支付住宅建设总费用的5%;直到主体结构封顶后10日内支付至住宅建设总费用的60%。
(4)在主体结构封顶施工完之前,如因政策性原因无法办理预售许可证造成委托人无法正常为购房职工办理贷款,或受银行内部规定的限制无法办理各种贷款(过渡性贷款、公积金贷款及商业贷款等),代建人将继续垫资,确保工程正常施工至主体结构封顶。
期间委托人应积极办理预售许可证并组织购房职工办理各种贷款手续。
如已办理完毕贷款手续,则按合同约定补付及支付工程进度款。
如在主体建设期间未能办理贷款手续,在主体结构封顶后20日内,委托人一次性补付代建人应得进度款。
(5)代建人应将实际垫资数额、时间以书面形式报委托人,委托人应在10日内予以答复,双方确认后,即为本合同的建筑单体部分的“财务费用”。
(6)进入工程装饰施工阶段,委托人按以下阶段和比例向代建人支付建设资金:
每一个月为一支付阶段,每一阶段达到支付条件后5日内支付总建设费用的5%,竣工验收前支付至住宅总建设费用的90%。
(7)单体竣工验收后10个工作日内,委托人预留“单体住宅建安费”和“基础设施及公建分摊”两项费用之和的5%作为质保金,将剩余的建设资金一次性支付给代建人。
质保金自项目竣工验收通过一年后10日内一次性支付给代建人。
15.3地下车库工程建设资金拨付阶段及比例:
(1)合同签订,并具备地下车库施工条件后,由代建人垫资组织施工,并确保垫资施工至桩基完成。
(2)地下车库桩基工程完成后10日内,委托人将地下车库预算总建设费用(含直接建设费代建人管理费、财务费用、代建人支付的相关费用,下同)的20%一次性支付给代建人。
(3)进入地下车库结构施工阶段,委托人按以下阶段和比例向代建人支付建设资金:
完成结构工程量的一半时,如购房职工办理贷款到位,10日内支付地下车库预算总建设费用的20%;结构工程全部完成后10日内支付至地下车库预算总建设费用的70%。
(4)在地下车库结构完成之前,如因政策性原因或银行内部原因致使委托人无法办理贷款,并无法按以上约定及时足额向代建人支付建设资金,代建人将继续垫资,直至地下车库结构工程全部完成。
期间委托人应积极办理预售许可证并为购房职工办理各种贷款手续。
如已办理完毕贷款手续,则按按合同约定补付并支付工程进度款。
如在主体建设期间未能办理贷款手续,结构全部完成后20日内,委托人一次性补付代建人地下车库应得进度费用。
(5)代建人应将实际垫资数额、时间以书面形式报委托人,委托人应在10日内予以答复,双方确认后,即为本合同的地下车库部分的“财务费用”。
(6)进入装饰施工阶段,委托人按以下阶段和比例向代建人支付建设资金:
每一个月为一支付阶段,共分两个阶段支付,每一阶段支付总预算建设费用的10%;竣工验收前支付至地下车库总预算建设费用的90%。
(7)竣工验收后代建人向委托人递交地下车库竣工结算核算报告,委托人自收到结算报告后30日内核算完成,并依据核算结果在10个工作日内预留“地下车库建安费”和“基础设施及公建分摊”两项费用之和的5%作为质保金,将剩余的建设资金一次性支付给代建人。
质保金自项目竣工验收通过一年后10日内一次性支付给代建人。
第十六条工程竣工验收、移交及工程质量保修
16.1工程验收的标准执行国家相关技术和验收规范的规定。
16.2工程项目实行验收制度,工程完工具备验收条件的,由代建人按国家有关规定组织完成各专项验收和工程质量验收后,报海口市质检站的日期为工程竣工验收基准日。
16.3竣工移交时间、范围和内容
16.3.1在工程竣工验收后30日内,由委托人、代建人开始进行工程实体移交工作。
如因特殊情况需提前使用的,应符合提前使用的有关规定,代建人应与委托人协商一致并及时完善各种手续。
16.3.2工程实体移交工作完成后30日内完成工程档案的移交工作。
16.4工程实体移交的效力
在工程实体移交前,除不可抗力因素外引发风险及损失由代建人自行承担;在工程实体移交后,除代建人依本合同约定负责的工程质量造成的风险和损失外,基于本工程所发生的所有风险责任均转移到委托人。
16.5工程质量保修
16.5.1在完成项目竣工验收的同时,代建人负责与相关专业工作单位签订工程质量保修合同,并履行保修义务。
16.5.2工程质量及保修期责任根据中华人民共和国《建设工程质量管理条例》、建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等有关规定执行,上述规定没有明确期限的部分,统一为12个月。
第十七条违约责任
17.1合同各方均应按照本合同的规定履行各自的义务,违反合同约定的一方应当向对方承担相应的违约责任,并按约定赔偿对方由此产生的经济损失。
17.2因委托人原因未及时为购房职工办理贷款,委托人未按本合同规定向代建人及时支付建设资金,每逾期一日,应支付应付而未付建设资金的万分之三滞纳金;对工程进度造成延误的,工期相应顺延。
17.3委托人未按合同约定的时间对代建人提出要求回复的书面报告予以回复,由此造成项目无法正常进展,工期相应顺延。
17.4因委托人原因导致工期延长,委托人按以下的方法计算并支付代建人延长期工程项目管理费:
延长期管理费=5000元×延长工期(日)。
延长期管理费从合同期届满之日起计算并按月支付。
17.5代建人在责任期内如因自身原因导致项目工作未能按约定进行并完成,同意按以下办法承担责任,并赔偿损失:
17.5.1代建人擅自减少建设内容、缩小建设规模、降低建设标准的,经海口市建设质量安全监督站、海口市房产局等相关职能部门审查认定后,应扣罚代建管理费的50%。
17.5.2工程质量未达到合同约定的质量标准,代建人有责任进行整改直至达到约定的工程质量标准为止,由此造成的损失由代建人负责,扣罚代建管理费的5%。
如因以上原因致使工期拖延,按本合同17.5.3执行。
17.5.3因代建人的组织协调、质量整改等原因造成未按约定工期(以施工工期目标中约定的工期为准)完成代建工作,每延误一天,按5000元×延长工期(日)标准支付违约金;如工期延长超过三个月的,委托人有权解除合同。
17.5.4在项目代建过程中因代建人原因造成工期严重滞后或按现状无法按委托人要求的合理工期完成代建工作的,委托人有权要求更换项目负责人或代建人,由此造成的损失,由代建人负责承担。
17.5.5代建人应对其委托的咨询、设计及相关专业工作单位负责监督指导,并就其工作失误对委托人负连带责任。
17.5.6当代建人未履行全部或部分代建义务,给委托人造成严重损失的,委托人可发出警告直至解除合同,代建人承担违约责任,按本合同总额的20%向委托方支付违约金,同时赔偿委托方的损失。
17.5.7委托方违约,导致代建方无法履行合同而被迫解除合同的按本合同总额的20%向代建方支付违约金,同时赔偿代建方的损失。
17.6本合同规定的所有违约索赔金额应在损失赔偿核定后的30天内支付。
第十八条不可抗力
因不可抗力导致合同不能全部或部分履行,合同双方应协商解决,委托人和代建人相互不承担责任。
不可抗力包括因战争、动乱、空中飞行物体坠落或非合同双方责任造成的爆炸、火灾,按国家规定产生破坏性影响级别的风、雨、洪、震等自然灾害,以及社会异常现象、政府行为等。
第十九条合同生效、变更与终止
19.1本合同自签订之日起生效。
19.2由于委托人的原因致使代建工作受到阻碍、延误、暂停或终止,以致发生了附加工作或延长了持续时间,代建人应将此情况与可能产生的影响及时通知委托人,委托人应采取相应的措施。
19.3在委托代建合同签定后,实际情况发生变化,使得代建人不能全部或部分执行工程代建业务时,代建人应当立即通知委托人,该工程项目代建业务的完成时间应予延长。
当恢复执行工程项目代建业务时,应当增加不超过30天的时间用于恢复执行工程项目代建业务。
19.4代建人在应当获得工程项目建设资金之日起30天内仍未收到支付票据,而委托人又未对代建人提出任何书面解释时,代建人可向委托人发出中止合同的通知;发出通知后14日内未得到委托人答复,可进一步发出中止合同的通知;如果第二次通知发出后14日内仍未得到委托人答复,可终止合同或自行暂停或继续暂停执行全部或部分工程项目代建业务。
由此造成的损失全部由委托人承担违约责任。
19.5代建人由于委托人原因而暂停或终止执行工程项目代建业务,其善后工作以及恢复执行工程项目代建业务的工作,应当视为额外工作,代建人有权获得额外的报酬。
19.6当委托人认为代建人无正当理由而又未履行工程项目代建义务时,可向代建人发出指明其未履行义务的通知。
若委托人发出通知后21天内没收到答复,可在第一个通知发出后35天内发出终止工程项目代建合同的通知,合同即行终止。
代建人承担违约责任。
19.7当事人一方要求变更或解除合同,应当提前20日以书面形式通知对方,经对方同意,方可解除合同;因解除合同使另一方遭受损失的,除依法可以免除责任的情况外,应由责任方负责赔偿。
19.8代建人与委托人办理完成项目移交手续,并经相关部门审核通过工程决算,代建人收到建设资金尾款且质量保修期满后,本合同即终止。
第二十条争议的解决
在合同执行过程中引起的争议,可通过协商并订立补充合同;协商如未能达成一致,协调后争议仍未解决时,提交海口仲裁委员会仲裁。
第二十一条其它
21.1担保。
(1)代建人向委托人提供履约担保,担保方式为:
本合同签订十日内,代建人向委托人提供1000万元的履约保函,履约保函提供后本合同生效。
(2)本项目动工后的十日内,委托人以工程进度款的形式将代建人交纳的5000万保证金返还代建人。
21.2关于桩基选型,因价格确定及合同签订时尚无详细设计资料,单体住宅综合单价测算时按设计方提议按静压管桩考虑。
实际实施时如有调整,相应单价予以调整。
21.3单体住宅综合单价测算时钢筋和砼单方含量的取定,按委托人要求的限额设计指标计入,其中钢筋按80Kg/㎡,砼按0.5m3/㎡。
实际实施时如有调整,相应单价予以调整。
21.4在工程项目管理业务范围内,如需聘用专家咨询或协助,由代建人聘用的,其费用由代建人承担;由委托人聘用的,其费用由委托人支出。
21.5根据税法规定及市场操作惯例,本合同签订后,代建人将在项目所在地注册成立由代建人控股的独立法人公司,本合同约定的由代建人承担的一切权利和义务均由新注册成立的公司承担,如果新组建的公司在执行本合同内容的过程中,出现任何问题,本合同代建人承担所有的责任。
21.6合同附件一《预留风险金管理办法》和合同附件二《桥西教工住宅小区项目建设标准》与本合同具有同等法律效力。
21.7委托人在“海南大学桥西教工住宅小区第二、三期建设项目”启动后,委托人承诺代建人在同等条件下有优先选择权。
21.8本合同未尽事宜,双方可协商解决或另行签订补充协议。
21.9本合同壹拾贰份,正本贰份,双方各执壹份;副本拾份,双方各执伍份。
正、副本具有同等法律效力。
委托人:
(公章)代建人:
(公章)
法定代表人:
法定代表人:
委托代表人:
委托代表人:
地址:
地址:
合同订立时间:
2009年7月24日
合同订立地点:
海南省海口市
附件一:
预留风险金管理办法
为抵抗本期项目代建期间,因市场因素造成各种材料(设备)涨跌价而提高建设成本的风险和确保委托人人利益,在确定住宅建设综合单价(2548元/㎡)的同时,额外预留50元/㎡,作为预留风险金,由委托人掌管。
考虑使用到工程实体中的材料(设备)品种规格繁多,很难对每一种涨跌价材料进行比对分析,为简化操作过程,经双方协商同意选定用量大且影响工程造价大的钢材为参照物,当钢材的涨跌价幅度超过双方约定的“涨跌价基准率”时,将从预留风险金中支取一定费用以补贴代建人因各种材料涨价造成的建安成本上调,或从住宅建设综合单价(2548元/㎡)扣除一定费用返还委托人因各种材料跌价造成的建安成本下调,经双
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