房产测量规范.doc

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1  总  则

1.0.1  为了规范房产面积测量，保护房屋所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、中华人民共和国国家标准《房产测量规范》GB/T17986—2000的规定，结合我省实际，制定本规则。

1.0.2  本规则适用于本省行政区域内房屋登记的房产面积测量。

1.0.3  本规则所称房产面积测算系指房屋水平投影面积测量计算，它包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

2  术  语

2.0.1  自然层

按楼板、地板结构分层的楼层。

2.0.2  房屋的自然层数

房屋的自然层数，一般按室内地坪±0.00以上自然层计算，房屋的地下层（负层）数按±0.00以下的自然层计算。

2.0.3  房屋层高

房屋的上下两层楼面、或地面至楼面、或楼面至屋面的垂直距离，局部不一致时，以主要部分的层高为准。

2.0.4  地上层数

房屋±0.00以上的自然层数。

采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（含2.20m，下同）的，计入地上自然层数。

地上层数用正整数表示。

2.0.5  地下层数

房屋±0.00以下，室内层高在2.20m以上的地下室（含采光窗在室外地坪以下）层数。

地下层数用负整数表示。

2.0.6  房屋总层数

房屋的地下层数与地上层数之和。

假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计房屋层数。

2.0.7  地下室

房间地面低于室外地平面的高度，超过该房间净高1/2的建筑物。

2.0.8  半地下室

房间地面低于室外地平面的高度，超过该房间净高的1/3但不超过1/2，且采光窗在地坪以上的建筑物。

2.0.9  架空层

底层架空一定的高度，作为入口、存车、储藏、公共活动使用的空间。

2.0.10  结构转换层

简称转换层，是指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同建筑结构类型，通过该楼层进行结构转换。

2.0.11  消防避难层

简称避难层，是指作消防避难用的楼层。

2.0.12  技术设备层

简称技术层（设备层），是指专用于为安装布置水、电、暖、卫系统等设施的楼层。

2.0.13  假层

位于两自然层之间，在房屋外部难于判断的局部楼层。

2.0.14  夹层

亦称附层，是指位于房屋自然层内的局部楼层，未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的一部分。

2.0.15  插层

位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。

2.0.16  挑楼

楼房向外悬挑的封闭楼层房屋。

2.0.17  骑楼

楼层部分跨在人行道上的临街楼房。

2.0.18  过街楼

有道路穿过建筑空间的楼房。

2.0.19  阁楼

坡屋顶下方空间加以利用的楼层。

2.0.20  柱廊

有顶盖，有支柱或兼有一侧围护墙体的通道。

2.0.21  檐廊

房屋檐下有顶盖，无支柱和房屋相连的作为通道的伸出部位。

2.0.22  挑廊

挑出房屋墙体外，有围护物，无支柱的外走廊。

2.0.23  门廊

房屋门前突出的有顶盖和支柱的通道。

2.0.24  架空通廊

以两端房屋作支撑，有围护结构的架空通道。

2.0.25  门斗

房屋门前有与房屋相连的顶盖，且由承重墙体支撑顶盖的进出通道。

2.0.26  楼梯

供房屋各层间上下步行的通道。

2.0.27  梯间

内有电梯或楼梯，供载人、载物或人员上下的空间或房间，亦称为电梯间、楼梯间。

2.0.28  屋顶梯间

突出房屋天面，有顶盖，有围护结构，供房屋维修、消防安全出口用的梯间。

2.0.29  屋顶水箱间

房屋天面上设置水箱的房间。

2.0.30  凸窗

突出外墙面，有围护结构的封闭窗户。

2.0.31  幕墙

突出于建筑主体结构以外，用玻璃、金属板等材料形成的围护结构。

2.0.32  阳台

具有底板、顶盖和围护结构，且与户室开门连通，供居住者进行室外活动，晾晒衣物等的空间。

2.0.33  封闭阳台

采用木质、金属质、塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭，作为永久性使用的空间。

2.0.34  跃层住宅

套内跨跃两楼层以上（含两楼层）的住宅。

2.0.35  复式住宅

套内跨跃两楼层以上（含两楼层）、居室内厅高为两楼层或两楼层以上的住宅。

2.0.36  错层住宅

套内部分地面与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一层，无重叠面积。

2.0.37   多功能综合楼

指一幢楼内，具有两种或两种以上使用功能，其共有建筑面积有不同功能和服务对象。

只有商业和住宅两部分的多功能综合楼称为商住楼。

2.0.38  自有墙

简称自墙，是指为房屋所有者所有的墙体。

2.0.39  共有墙

简称共墙，是指与毗邻房屋所有者共同所有的墙体。

2.0.40  借墙

该墙为毗邻房屋所有者所有的墙体。

2.0.41  房屋建筑面积

房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的永久性建筑。

2.0.42  房屋使用面积

房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

2.0.43  房屋产权面积

产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由市、县（市）房屋登记机构认定。

2.0.44  房屋共有建筑面积

各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

2.0.45  成套房屋的建筑面积

成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

2.0.46  成套房屋的套内建筑面积

成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台面积三部分组成。

2.0.47  套内使用面积

套内使用面积指套内房屋使用空间的面积，按水平投影面积计算。

内墙面装饰厚度计入套内使用面积。

2.0.48  套内墙体面积

套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护或承重墙体或承重支撑体所占的面积。

其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

2.0.49  套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

3  房产勘测

3.1  幢与幢号

3.1.1  幢的定义

幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

3.1.2  幢的编号

幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1，2，…… 顺序按S形编号。

幢号注在房屋轮廓线的左下角，并加括号表示。

3.1.3  测量号

测量号是描述房屋地理位置的编号，其编写方法按《房产测量规范》执行。

一幢房屋只有一个测量号。

3.2  房屋调查

3.2.1  房屋调查的内容

房屋调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、产权来源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。

3.2.2  房屋坐落

按地名办编制的地名、门牌号调记。

同一处房屋坐落有新旧门牌号的，应全部注明；同一幢房屋有两个以上街道门牌号的，应全部注明；房屋坐落没有门牌号的，借用毗连房屋门牌号并加注东、西、南、北方位，也可用小区名称（或地名）第几幢来表示。

3.2.3  房屋产权人

1私人所有的房屋，一般按照产权证件或身份证件上的姓名。

产权人已死亡的，应注明代理人的姓名；产权是共有的，应注明全体共有权人的姓名。

2单位所有的房屋，应注明单位的全称。

两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。

3房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。

公产应注明房地产管理部门的全称。

代管产应注明代管及原产权人姓名。

托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。

拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。

3.2.4  房屋产别

房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。

按两级分类调记，具体分类标准按附录A执行。

3.2.5  房屋产权来源

房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。

产权来源有两种以上的，应全部注明。

3.2.6  房屋层数、层次

房屋的层数是指房屋的总层数。

层次是指房屋的所在楼层，地上层次由下往上按1、2、3……连续编号，地下层次由上往下按-1、-2、-3……连续编号。

3.2.7  房屋建筑结构

房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料来划分类别，具体分类标准按附录B执行。

一幢房屋有两种以上建筑结构，应分别注明。

3.2.8  房屋建成年份

房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。

拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。

一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。

3.2.9  房屋用途

房屋用途分设计用途和实际用途。

房屋设计用途是指经规划部门批准的房屋用途。

一幢房屋有两种以上用途，应分别调查注明，具体分类标准按附录C执行。

3.2.10  房屋墙体归属

房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分自有墙、共有墙和借墙三类。

3.2.11  房屋产权的附加说明

在调查中对产权不清或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的，应做出记录。

3.2.12  房屋权界线示意图

房屋权界线示意图是以基本单元为单位绘制的略图，表示房屋及其相关位置、权界线、共有房屋权界线，以及与邻户相连墙体的归属，并注记房屋边长。

对有争议的权界线应标注部位。

房屋权界线是指房屋基本范围的界线，包括共有房屋的权界线，以产权人的指界与邻户认证来确定，对有争议的权界线，应作相应记录。

3.3  房产面积测算的精度要求

各类面积测算必须独立测算二次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表3.3计算的结果。

表3.3  各级面积的限差和中误差

房产面积

精度等级

一

二

三

限   差

0.02√s+0.0006S

0.04√s+0.002S

0.08√s+0.006S

中误差

0.01√s+0.0003S

0.02√s+0.001S

0.04√s+0.003S

注：

S 为房产面积，㎡，取至0.01㎡

商品房、保障性住房采用二级精度；异形房屋、其他房屋可采用三级精度。

3.4  房屋尺寸丈量

3.4.1  丈量基准

1独立成幢的房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量，丈量房屋以勒脚以上墙角为准。

2毗连房屋，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度为1/2处；借墙量至墙体内侧；自有墙体量至墙体的外侧，并用相应符号表示。

3附属设施：

柱廊以柱外围为准；阳台以围护结构的外围投影为准；门廊以柱或围护结构的外围为准；檐廊、挑廊以围护结构外围水平投影为准。

4异形房屋，增加必要的辅助线测量。

5墙体厚度：

剔除粉灰和其他非结构性材料的裸墙厚度。

3.4.2  丈量方法

1检核法：

即按经规划部门审查批准的施工图核实房屋尺寸，成套住宅须对每种户型尺寸进行核实；非住宅须对每个产权单元尺寸进行核实。

如与施工图不符，须实量变化部位尺寸。

2实量法：

即实地丈量房屋的尺寸。

应丈量房屋的外围尺寸和净空尺寸，丈量净空尺寸时应丈量装饰粉灰厚度和墙体厚度。

丈量的外围、净空尺寸应予注明。

3.4.3  精度要求

量距应使用经检定合格的纤维皮尺、钢卷尺、手持式测距仪、红外线测距仪、全站仪或其他能达到相应精度的仪器和工具。

同种量测工具二次量距之差应满足|△D|≤0.005m，长度以m为单位，取至0.01m。

3.5  绘制房屋测量草图

3.5.1  无施工图的房屋，应按附录D绘制房屋测量草图。

3.5.2  草图内容及要求