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售后服务合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则

{售后服务}合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则

关于印发《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》的通知

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发布日期：

2006-09-27

关于印发《合肥市住宅小区

物业服务收费管理实施细则》的通知

各县、区物价局、房地产管理局、本市各物业管理企业：

为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据省政府《关于规范物业服务收费的通知》（皖政〔2004〕92号）以及省物价局、省建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》（皖价房〔2005〕154号）等规定精神，并结合我市实际情况，特制定《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二OO六年九月六日

合肥市住宅小区

物业服务收费管理实施细则

第一条为进一步规范和明确住宅小区物业服务收费行为，收费标准和物业服务项目，遵循合理、公平、公开以及费用与服务水平相适应的原则，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，促进我市物业服务市场健康发展。

根据中华人民共和国国务院《物业管理条例》、安徽省人民政府《关于规范物业服务收费的通知》（皖政〔2004〕92号）、《合肥市物业管理条例》和省物价局、省建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》（皖价房〔2005〕154号）规定精神，并结合我市实际情况，特制定本细则。

第二条本细则适用于本行政区域内物业管理的企业。

第三条本细则所指物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条住宅小区物业综合服务费、住宅小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价。

非住宅物业的综合服务费实行市场调节价,具体收费标准由物业管理企业和业主或物业使用人约定。

第五条住宅小区物业综合服务费实行分等定价。

由市、县人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，根据行业平均成本和经济发展水平，制定物业管理服务分等定价办法，明确服务等级、服务内容、服务标准和相应的基准价及浮动幅度，并适时调整和公布。

合肥市住宅小区物业服务等级标准见附表一。

合肥市住宅小区物业综合服务收费指导价标准见附表二。

住宅小区物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等。

电梯、增压水泵、小区景观照明、水系、消防设施等设施设备在运行过程中，所需能耗费用可以单独建帐按实分摊。

具体分摊办法由业主大会和业主委员会及物业使用人，与物业管理企业协商，并在物业服务合同中约定。

实行前期物业管理的住宅小区，物业服务收费应遵循谁委托谁付费的原则，具体收费标准由物业管理企业参照物业管理服务等级和相应的基准价及浮动幅度与物业买受人在购房合同或物业服务合同中约定。

双方约定不成的，由物业管理企业提出申请，按价格管理权限报价格主管部门核定。

已成立业主委员会的住宅小区，具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业管理企业根据物业服务等级和相应的基准价及浮动幅度在物业服务合同中约定。

并将约定的收费标准报市、县价格主管部门备案确认，并领取《安徽省经营性收费许可证》。

双方约定不成的，按管理权限报价格主管部门审定。

第六条住宅小区车辆停放管理费，由市、县人民政府价格主管部门按合理补偿、保本微利的原则，同时综合停车场设施、室内、室外、地理位置、服务条件、供求关系等因素，体现“同质同价、优质优价”制定指导价格，具体办法另行下达。

第七条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收的，双方应当签订服务合同，不得向业主收取手续费。

第八条业主在实施装修前，应与物业管理企业依照《业主公约》或相关规定签定协议，并在协议中约定处置方式和违约责任。

委托物业管理企业清运装饰装修垃圾的，垃圾清运费标准按建筑面积不高于2.00元/平方米收取，具体收费标准由装修人或装饰装修企业与物业管理企业约定。

第九条物业管理企业根据业主或业主委员会委托提供物业服务合同约定以外的服务，收费标准由双方约定。

第十条住宅物业应严格按房屋设计用途使用，依法经批准改变用途的，物业综合服务费的具体标准由双方约定。

第十一条前期物业综合服务费，业主入住前，由建设单位全额承付。

业主收到入住通知并办理完相应手续次月起，物业综合服务费由业主承付。

纳入物业管理范围的已竣工，但尚未出售或者因开发建设单位原因，未按时交给物业买受人的物业，物业综合服务费由开发建设单位全额交纳。

已交付因业主的原因暂未入住的，物业综合服务费由业主全额交纳。

物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。

双方另有约定的从其约定。

第十二条严禁物业管理企业向业主或使用人收取装饰装修保证金。

第十三条物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第十四条对五保户和实行生活低保的住户,经业主委员会和物业管理企业双方商定,可以减收或者免收物业综合服务费用。

第十五条物业管理企业在物业服务中应当遵循国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十六条物业管理服务收费实行明码标价制度。

物业管理企业收费前，应将服务内容，服务标准，收费标准等在管辖区域内显著位置进行公示。

并按规定申领《安徽省经营性服务收费许可证》，亮证收费。

同时，加强对物业管理企业收费人员管理，开展业务培训，考核合格者颁发“收费员证”。

无证收费的，业主可以拒付。

第十七条县级以上人民政府价格主管部门应当及时处理业主、业主委员会和物业使用人有关物业服务收费的投诉。

第十八条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。

第十九条物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等予以处罚。

第二十条本细则规定公布之日起执行。

附表一：

合肥市住宅小区物业管理服务等级标准（试行）

一级

项目

内容与标准

（一）

基本

要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,基本满意率95%。

（二）

房屋

管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日巡查1次住宅区房屋单元门、楼梯通道以及其他部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定与业主（使用人）、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项,并经常巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、住宅区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

（三）

共用

设施

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、住宅区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）

协助

维护

公共

秩序

1、区主出入口24小时站岗值勤。

2、住宅区内按规定线路巡逻，每1小时巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3、对进出住宅区的机动车辆进行登记实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出住宅区的装修、家政等劳务人员实行临时准入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）

保洁

服务

1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。

垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果皮箱或者垃圾桶，每日清运2次。

3、住宅区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次。

楼梯扶手每日擦洗1次，共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。

及时清除道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗。

6、根据住宅区实际情况进行消毒和灭虫除害。

（六）

绿化

养护

管理

1、业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好，及时修剪，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

二级

项目

内容与标准

（一）

基本

要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示24小时服务电话。

急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,基本满意率90%。

（二）

房屋

管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每3日巡查1次区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定与业主（使用人）、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每2日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、住宅区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

（三）

共用

设施

设备

维修

养护

1、共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、住宅区主要道路及停车场交通标志齐全。

9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

各种突发设备故障有应急方案。

（四）

协助

维护

公共

秩序

1、住宅区主出入口24小时值勤，其中16小时站岗。

2、住宅区内按规定线路巡逻，每2小时巡查1次，配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3、对进出住宅区的机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出住宅区的装修等劳务人员实行登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）

保洁

服务

1、幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

2、住宅区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗3次；共用部位玻璃每月清洁2次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。

及时清除区内主要道路积水、积雪。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水按规定清洗。

5、根据住宅区实际情况进行消毒和灭虫除害。

（六）

绿化

养护

管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

三级

项目

内容与标准

（一）

基本

要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示24小时服务电话。

报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,基本满意率85%。

（二）

房屋

管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每周巡查1次住宅区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

4、装修前，依规定与业主（使用人）、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

3天巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

（三）

共用

设施

设备

维修

养护

1、用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常工作。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、路灯、楼道灯完好率不低于85%。

8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）

协助

维护

公共

秩序

1、宅区主出入口24小时值勤，其中8小时站岗。

2、住宅区内按规定线路巡逻，每3小时至少巡查1次。

3、机动车辆停放有序。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）

保洁

服务

1、宅区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

2、住宅区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗。

（六）

绿化

养护

管理

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

2、定期清除绿地杂草、杂物。

3、预防花草、树木病虫害。

四级

项目

内容与标准

（一）

基本

要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示24小时服务电话，报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,基本满意率80%。

（二）

房屋

管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限,检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复,属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。

3、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定与业主（使用人）、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，并不定期巡查施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

4、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

5、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

（三）

共用

设施

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时工作。

6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。

8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志；对可能发生的各种突发事件故障有应急方案。

（四）

协助

维护

公共

秩序

1、宅区主出入口24小时门岗值勤。

2、机动车辆停放有序。

3、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）

保洁

服务

1、宅区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

2、住宅区公共场所每日清扫1次；电梯厅每日清扫一次、楼道每周清扫2次；共用部位玻璃每半年清洁1次；路灯、楼道灯每年清洁1次。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗。

（六）

绿化

养护

管理

有绿化的，定期维护，保持生长良好。

附表二：

合肥市住宅小区物业综合服务

收费指导价标准（试行）

收费等级

中准价（元/每月.每平方米）

浮动幅度

多层

高层/小高层

别墅

一级

0.70

1.2

1.5

上下浮动20%

二级

0.50

1.0

1.2

三级

0.40

四级

0.30

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