物业应急预案样本.docx

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物业应急预案样本

供水应急保障预案

（一）供水管道爆裂解决办法

1、当供水管道爆裂事故发生时，一方面关闭爆管前端截门，切断爆管处水源。

并报告本部门领导；

2、如果爆管前端没有截门，应迅速报告关于领导并关闭水井；

3、部门领导应迅速上报总公司及关于部门，并告知广大顾客；

4、维修人员及时查找爆裂处，进行抢修，保证24小时内恢复正常供水；

5、当多处供水管道发生爆管时，应迅速向总公司报告或与地方专业部门协商，祈求外援；

6、当关闭水井时间过长时，应联系地方关于部门或友邻单位予以供水增援；

7、抢修施工过程中，严格遵守安全操作规程，如有人员受伤时，应一方面急救受伤人员，必要时直接拨打120，祈求医院救济；

8、工作人员应及时理解事故因素、影响范畴、抢修进度，向顾客做好耐心细致解释工作，安抚群众情绪；

9、事故处置完毕后，打开管道截门或按操作规程启动机组供水，同步增派人员严密监查，防止事故再次发生。

（二）水井故障解决办法

1、当发现水井故障时，及时告知本部门领导，并由本部门领导及时上报总公司和关于部门；

2、及时关闭相连主管道截门与管网断开；

3、迅速查明惯用井故障因素并及时抢修；

4、当自己不能修理时应聘请专业维修人员予以修理；

5、待惯用水井修理完毕之后，打开与管网相连主管道截门并按操作规程启动惯用机组恢复供水，同步增派人员严密监控，彻底消除隐患，防止事故再次发生；

（三）水井突然停电解决办法

1、当水井突然停电时，及时告知本部门领导，并由本部门领导及时上报总公司并告知关于部门及关于业主；

2、如系院外部停电，应迅速启动水塔，保障院正常生活用水。

并尽快联系电力部门，理解停电因素，积极协调，争取尽快恢复供电供水；

3、如系院内部停电，则及时启用供电应急保障预案，及早恢复院正常供水保障；

4、如在24小时内不能恢复供水，而水塔存水无法保障营院生活需求时，指挥小组要协调借调发电机组来维持院正惯用水；

（四）水质污染解决办法：

1、污染发生后，第一发现者应及时向应急救援抢险办公室或指挥组报告；

2、当应急救援抢险指挥组接到水源污染报警后，及时启动应急救援抢险系统；

3、及时停止抽水，从受污染水源中提取水样，并停止向顾客供水，保证广大业主生命安全；

4、发生污染事故，导致区内大面积停水超过７２小时，由指挥组协调借用友邻单位水源；

5、将水样送防疫队进行化验，并协助防疫部门及时赶到污染源现场解决、控制污染；

6、及时告知广大顾客，规定做好自我防护、宣传、解释污染物危害和防治工作；

7、配合卫生、防疫、环保等部门进行事件调查和解决，依照受污染性质采用相应办法，进行消毒、冲洗等解决，尽快恢复水质；

8、在卫生防疫部门确认污染已排除和水质已达标后，迅速组织对供水设施（供水井、管道、水池等）放空、清洗和消毒工作，按指挥组规定恢复供水；

9、对恢复生产后自来水进行全面检查，在水质达到国家《卫生饮用水原则》，并报卫生防疫部门承认后，方可恢复供水。

否则，应重新进行放空、清洗和消毒，直至水质达标合格。

供水应急保障流程图

供电应急保障预案

（一）高压停电事故解决预案

1、关于负责人应及时向部门领导报告状况，并由部门领导分别向总公司和关于部门报告状况；

2、高压停电系外部停电时，要关闭区内所有与高压线路连接电源，防止突然来电引起事故，给院内导致不必要损失；

3、部门领导要及时致电电力部门查询停电状况，理解何时恢复供电，并将理解状况告知物业办公室，由办公室及时将停电因素传达给业主，给业主做出解释，同步还要安抚业主情绪；

4、应急小组人员应时刻作好送电准备，保证院内能第一时间恢复用电。

5、市供电部门抢修线路，求助时我方应予以抢修队协助；

6、事故处置完毕后，按操作规程启动供电设备，同步增派人员严密监控，防止事故再次发生。

（二）箱变故障事故解决预案：

1、当发现箱变故障时，应迅速查明那一箱变浮现问题并及时告知本部门领导，并由本部门领导及时上报总公司和关于部门并告知关于业主；

2、对发生故障箱变进行断电解决；

3、迅速查明箱变故障因素并予以修理；

4、当自己不能修理时应聘请专业维修人员予以修理；

5、待箱变修理完毕之后，迅速告知有关单位并恢复正常供电；

6、事故处置完毕后，同步增派人员严密监控，防止事故再次发生。

（三）区域线路故障解决预案：

1、发现故障之后迅速切断该线路控制电源；

2、及时向部门领导报告状况，并有部门领导分别向总公司、甲方有关部门和业主进行报告和告知；

3、组织关于人员迅速查明因素并予以维修；

4、当施工时间过长和顾客急需用电时（应绕开故障线路区域），应架设暂时用电线路；

5、待故障线路维修完毕后，撤销暂时架设线路并迅速恢复供电；同步增派人员严密监控，防止事故再次发生。

（四）负荷过载事故解决预案：

1、关于负责人应及时向部门领导报告状况，并由部门领导分别向总公司、管理处和业主进行报告和告知；

2、组织关于人员迅速查明因素，对顾客私接电源负荷予以拆除并对不重要用电设备暂时予以关闭；

3、待负荷过载现象解决完毕后，应迅速恢复供电；

4、告知顾客遵守安全用电规定，防止负荷过载现象再次发生；

5、故障处置完毕后，应视情进行线路改造。

（流程图见转下页）

供电应急保障流程图

电梯故障应急解决预案

（一）电梯故障维修应急解决方案

1、接到报修，礼貌询问下列信息：

详细地点、电梯编号、停置楼层、故障时间、故障现象、与否困人、报修人联系方式，及时记录，并迅速安排人员、工作，完毕所有调度。

2、迅速到位：

电梯维修人员3分钟内出发，10分钟内到达（应急人员可采用最快捷方式），迅速并彻底检查故障，以最迅速度恢复电梯正常使用。

3、故障解决完毕后，详细填写电梯故障维修登记表。

4、上报有关部门，总结经验，尽量避免故障再次发生。

水浸事故：

1、接到报告或巡逻发现后，立即告知有关物业管理部门，当值人员通过电梯轿厢内部对讲机，告知乘梯客人从近来楼层离开受事故影响电梯。

2、将受事故影响电梯升到最高层，并关闭。

3、迅速清理水浸楼层电梯口，防止电梯井被浸。

4、及时上报主管人员。

5、尽快解决问题，恢复电梯正常运营，填写有关登记表。

电梯异常：

1、如电梯维护人员巡逻中发现电梯安全缆有毛刺、断股，控制设备声音异常、有异味，轿厢升降不顺畅等现象，需立即告知电梯当值部门，采用办法减少发生危险也许。

2、电梯当值人员接到报告，及时通过电梯轿厢内部对讲机，告知乘梯人员从近来楼层离开发生异常电梯。

3、关闭发生异常电梯。

4、立即上报主管及维修人员。

5、以最迅速度检修电梯完毕，恢复电梯正常运营，填写有关登记表。

注：

如遇到其她复杂状况，应告知电梯公司专业人员到达现场解决。

（二）电梯故障困人应急解决方案

凡遇电梯故障应第一时间告知电梯维修班，并由电梯专业维修人员依照不同状况，依下列环节先行释放被困乘客。

1、轿厢停于接近电梯门口位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时：

（1）拟定轿厢所在位置（依照楼数灯批示或小心启动外门检查）。

（2）关闭电源（在机房配电柜内）。

（3）用专门外门钥匙启动外门（钥匙由电梯员工随身携带，总钥匙在技术部钥匙柜内）。

（4）用人力启动轿厢门。

（5）协助乘客离开轿厢。

（6）重新将外门关闭。

（7）外门关闭后，“暂停服务”牌必要放置在故障电梯外。

（8）告知电梯维修班派人员详细检查。

2、轿厢停于远离电梯门口位置时，应先将轿厢移动至临近电梯门口，然后照上面环节救出乘客，移动轿厢办法如下：

（1）运用电话或其她方式，告知轿厢内乘客保持镇定，并阐明轿厢随时也许移动，不可将身体任何部位探出厢外，以免发生危险；如果轿厢处在半关闭状态，则应先行将其完全关闭或完全启动。

（2）进入机房，关闭该故障电梯电源总开关。

（3）拆除主电机轴盖，安上旋柄。

（4）两位救援人员各把持住旋柄一端，另一名救援人员，手持抱闸扳手，轻轻松开抱闸，轿厢将会由于自重而移动，为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时应断续动作（一松一放），使轿厢逐渐移动，直至接近电梯门口为止（依照楼层控制器上楼数灯批示）。

注：

如遇到其她复杂状况，应告知电梯公司专业人员到达后再解决。

电梯故障应急保障流程图

消防应急解决预案

（一）火灾事故应急解决预案

1、处置办法：

（1）物业公司任何员工发现火灾，应及时就近取用灭火器材迅速扑灭火灾。

（2）若火灾有发展趋势，应一边呼喊临近人员参加控制火势，一边呼喊消防管理主任和有关人员前去扑救。

（3）依照物质燃烧性，对的选用灭火器，以免用错灭火器使回火复燃。

（4）若是机房、电气发生火灾，应先切断一切电源，选用干粉和二氧化碳等灭火器直接喷射火源处，如有油电器设备（如变压器、油开关）着火时，也可用干燥黄砂盖住火焰，使火熄灭，装有自动灭火装置场合，直接启动自动灭火装置施放药剂灭火。

2、火灾扑灭及现场控制：

（1）向119台报警，并派队员到必经路口引导。

（2）告知消防部门赶到火灾现场，进行外围警戒和交通管制。

（3）告知各部门组织人员赶赴火场进行疏散，救护被困人员，急救财物，协助灭火。

（4）告知机电维修部电工断开有关电源，启动自动灭火系统、排烟系统、防水泵，保证消防供水。

（5）消防人员在其主任指挥下带领消防员铺设水带，施放灭火，控制火势。

3、火灾现场及人员疏散：

（1）组织人员对逐户（楼层）告知受火灾影响住户，引导她们疏散，或作好撤离准备。

（2）值班电工在切断电源后应开通应急照明电源。

4、火灾现场部门员工打开所有安全通道，引导住户有序地撤离。

扑救：

（1）超高层楼座消防控制中心应及时进行操作，同步遵守“消防系统操作原则作业规程”，将火灾单元电梯迫降究竟层，以供消防队员扑救用。

（2）扑救工作应有组织地进行，在公安消防队未到之前，消防管理中心主管或履行其职责人员应负责火灾现场指挥，调动一切人员运用所有消防设备和装备器材开展扑救工作。

（3）公安消防队到达后来，消防管理人员迅速向公安消防队指挥员报告火情，移送指挥权，组织公司所有人员配合扑灭火灾。

5、交通管制和现场治安维护：

（1）经理亲临火灾现场组织并指挥所属人员对火灾现场进行交通管制和现场控制。

（2）撤除或移走妨碍消防或救护车辆通行障碍。

（3）阻拦与扑救无关人员进入火灾现场，注意火场中物品被盗窃。

（4）看守被急救公私财物，在火灾扑灭前禁止任何人转移。

（5）保护现场使用消防器材装备正常使用。

6、疏散及转移物资：

（1）副经理带领所属人员协助安顿、疏散住户，协助运送火场中被困或受伤人员。

（2）各部门应积极积极进入火灾现场，撤除易燃易爆物品急救公私财物。

7、火灾扑灭后处置：

（1）消防管理人员以及有关人员应配合公安消防部门对火灾现场进行调查分析，评估火灾导致损失，填写“火警、火灾事故报告表”，组织对灭火预案可靠性和有效性讨论，必要时进行修改。

（2）副经理应组织人员对急救出物品进行确认领取及转移到仓库保存。

（二）发现冒烟解决预案

（1）室外、走廊、楼梯间等公共场合或物业直属场合

①及时派人查找冒烟源头。

②同步告知关于部门做好应对火情准备，如属火情，按火灾应急方案解决。

（2）业主室内：

①立即联系业主赶回查看，如业主不能及时赶回，在征得业主批准后，可用备用钥匙或从窗户、门强行进入室内检查烟雾来源，进行紧急解决。

②如发现冒烟是由业主行为引起，应予以劝诫；其中不符合消防规定，应按规定予以惩罚或警示。

③如发现冒烟是由于烟道堵塞，导致回烟，应及时联系有关部门到现场检修，积极协助业户解决问题。

（3）电梯间：

①立即疏散电梯内人员。

②将电梯停在底楼，告知电梯维修人员到现场，查明因素进行检修。

③事件解决后安抚受惊群众，并记录备案。

（4）供（配）电室或设备间：

①立即切断总电源。

②告知维修工对电路及设备进行检查，排除故障。

③上报有关部门，同步记录备案。

（三）发现怪味解决预案

（1）接到报告或发既有怪味，迅速判断怪味性质及来源。

（2）如判断为燃气泄漏，及时报告值班室，检查气味来源；如味道很浓，应先及时开窗通风并关闭电源，同步报告上级祈求疏散，并按有害气体泄漏应急方案解决。

（3）如判断为化工有毒有害气体，及时上报，按有害气体泄漏应急方案解决。

（4）如为焦煳味或烟味，及时报告并查找来源，如发现火情迅速按照火灾事故应急方案解决。

（5）如为腐臭味，及时寻找来源，告知有关部门解决。

常用可疑状况应急解决预案

（一）发现冒水解决预案

1、室外下水井冒水：

（1）即告知关于管理部门。

（2）将冒水井圈起，摆放警示标志，迅速组织人力排水。

（3）请专业人员到场检修。

（4）检修完毕后，清理冒水附近地面，恢复原貌，事后记录备案。

2、室内墙、地面冒水：

（1）及时告知关于部门。

（2）组织人员急救浸水物品。

（3）告知维修部门到场，查找因素，解决问题。

（4）若业主不在，及时联系业主，联系不上状况下，祈求110派人随同进入屋内进行紧急解决。

（5）事后追查重要责任方，必要时进行索赔。

（二）发现可疑人员解决预案

1、在物业区域内无目游荡，询问时说不出在此详细目人，对其应密切注意，直至其无作为离开。

2、身上携带管制刀具、铁器、劳动工具等有威胁性物品人，对其应进行询问，确认其携带物品用途，如无法明确回答或回答时吞吞吐吐，目光闪烁，理由不充分，应带回办公室解决核算，或送交公安部门查办。

3、躲在隐蔽处举动不明或清理包中钱物人，应对其进行盘问验证，如发现盗窃、抢劫等犯罪，即送交公安机关解决。

4、拖扛未开锁自行车、摩托车等，车体有撬痕、无法出示停车证、驾驶证，应先扣车留人，待查问核算状况后再放行；如无合法理由或确切证据，应当送交公安部门查办。

5、遇到被查问时转身逃跑，对其及时进行拦截、追查，可告知区域内各部门人员共同围堵，擒获后带到办公室解决，视状况放人或送交公安部门。

（三）发现可疑物品解决预案

1、发现可疑物品，如有异常声响或地址不明、无认领，应立即询问接受邮件工人等关于人员，拟定其性质，绝对禁止触碰。

2、如判断也许为爆炸等危险品，应立即告知有关部门，疏散周边人员，按爆炸事件应急方案解决。

3、事件结束后，安抚周边群众，对事件做详细记录，总结经验教训，并向上级有关部门报告。

（四）有毒、易燃、易爆气体泄漏应急解决预案

1、共同解决方案：

（1）发现后及时向关于物业部门报告。

（2）调度人员接到报告后，及时关闭总闸，派有关工程人员赶往现场，查找泄漏源，进入漏气区域时，需采用防护办法。

（3）同步，封锁气体泄漏区域，疏散区域内人员，排除险情前禁止无关人员入内。

（4）如经检查为管道破裂或状况严重，应及时告知有关专业部门到场检修。

（5）如源头在业主屋内，应及时联系业主回来解决；如不能立即赶回或联系不上，应在业主批准或及时请示上级批准状况下，强行入室关掉阀门，通风排险。

（6）如有中毒人员，立即抬到通风处进行急救，严重者送医院急救。

（7）写好报告，总结事故因素，补充或备齐解决此类事件应急需要物品。

2、有毒气体泄漏补充方案：

（1）如有毒化工气体泄漏，应请关于专业部门到场进行解决、排险。

（2）进入现场工作人员必要有防护办法，如使用防毒面具，湿毛巾掩住口鼻并闭气。

（3）尽量于上风地带作业。

3、易燃、易爆气体泄漏补充方案：

（1）发现上报同步，及时启动通风设备淡化气体浓度，关闭一切电源及通信设备。

（2）事故完全排除前，禁止使用电源、火源、通信器材，防止爆炸。

注：

如事态及其严重，需请示上级领导，上报所在地区关于部门协同解决。

（五）防汛办法

1、汛期到来之前，成立防汛小组，由经理任组长，副经理任副组长，成员为全体员工。

2、险情发生时，由经理负责物力、人力调配，维修主管负责现场指挥及调配本部门人员配合进行抢险救援。

险情发生在第二时间，值班经理暂时负责指挥，并及时告知抢险小构成员赶赴现场。

3、物业防汛准备

（1）在指定地点设一防汛器材库，内存储防汛器材，重要有:

潜水泵、排水胶管，防水电闸箱，编织袋等。

（2）防汛器材库钥匙综合维修、配电室及办公室处各存储1把。

4、汛期办法

（1）每遇大雨，综合值班人员必要经常检查积水状况，如有积水随时用潜水泵排入雨水井内。

（2）每周检查污水井排水设备与否有效，并将原自动、手动单泵启动，改成手动双泵启动。

（3）每周检查内、外雨水井、污水井、雨水管与否有堆积物，并加以清除，保证排水畅通。

5、险情发生时解决

（1）如水灌入机房，维修主管应带领本系统人员启动本系统机房内污泵排水，并用沙袋堵住机房门保护各种重要设备。

如在第二时间，及时告知办公室以上人员赶到现场进行抢险工作。

（2）人员由部门主管调配，一某些维持秩序，保护业主安全；一某些维修，协助排除险情、急救设备。

保洁人员清除各处积水。

6、险情排除后，要进行全面检查，记录本次汛情导致损失和消耗物资，并及时补充防汛物资，维护防汛设备。

7、事件解决过程要在《突发事件登记表》中进行详细记录。