房地产项目开盘前计划及操作思路.docx
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房地产项目开盘前计划及操作思路.docx
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房地产项目开盘前计划及操作思路
御景东城开盘前计划及操作思路
第二部分开盘前核心工作计划
相关事项散打:
园林概念、园林样板(河滨、3、4、5栋岸间景观)、现有售楼部整改(软装+营销道具)、新售楼部、道路(及两侧街景)、户型优化设计、短信(老客户沟通平台)、楼书(及dm单)、优化户型图、销售人员、户外广告、宣传活动、二期工期、样板间、商业规划、商业主力店招商。
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亮剑行动
3月1日——5月10日
目的:
东城亮剑(销售目标:
去化200套房源左右)
工作重点:
产品提升营销突破
1、产品提升:
从交通、建筑、样板区、新售楼部、园林、商业招商等方面做突破,工作思路:
交通先行、面子(样板区:
先施工完成展示区域)优先、突出设计
2、营销突破
解决问题:
1、项目优势突出但不显性;
2、项目现状(现场整体形象:
样板区、售楼部、现场包装等存在诸多不足;
目标:
全面建立东城项目新项目市场形象,强化树立市场信心。
战场:
销售:
4月1日前原有售楼部,其后转移至新售楼部(十字口);
宣传:
老城区街道+叙永主要乡镇
注:
按照5月1日开盘作为计划前提,如时间延后则,相应顺延。
开盘前核心时间节点:
1、新售楼部投入使用(开盘前1-2个月)(以下简称a节点)
2、新批次开盘(5-6月)(以下简称b节点)
一、工程工作
1、设计工作
(1)南北大道及两侧景观设计
(2)建筑设计
●1、6、27栋户型调整设计
●6栋楼王提升设计
(3)景观设计
●项目景观整体概念设计(住宅+商业+城市道路)
●一组团(耿家巷与沿河合围部分)整体方案设计
●滨河带样板区设计(方案+施工图)
●3、4、5栋岸间(一期交房围合区域)方案与施工图
(4)室内设计(新售楼部+样板房)
●新售楼部建筑方案设计
●新售楼部室内方案设计
●新售楼部软装配饰方案设计
2、工程工作
(1)南北大道施工进度(道路、两侧景观、及项目形象展示)
(2)新批次房源建筑施工
●1、6、27栋预售工期时间
建议:
先1、6栋后27栋
(3)景观施工
●滨河带样板区优化与新区域施工完成
●3、4、5栋岸间施工完成
(4)新售楼部、样板房
●新售楼部(建筑施工+硬装施工+软装采购)
●样板房(建筑施工+硬装施工+软装采购)
二、营销工作
(一)销售
1、人员(招聘、培训、管理、提升)
(二)推广
核心思路:
地方消费心理、及认知模式的理解
项目核心价值点的深入梳理;
项目核心价值体系的建立;
地方消费心理的理解
沟通媒体与物料的选择
活动在关键节点的市场爆破
1、物料类
(1)销售使用物料:
楼书、dm单(商业+每期住宅)、户型图
(2)销售支撑物料:
现场沙盘、规划展板、项目核心价值点展板、
(3)销售提升类物料:
现场多媒体手段的运用:
比如ipod道具与内容(规划、建筑、景观、商业未来的表达)、
2、媒体类
(1)常规媒体:
报纸、户外看板、公交站台、电视、短信、led屏、公交车声)
(2)新型媒体:
3、活动类:
(1)人流热点宣传活动
(2)到场促销活动
(3)关键节点庆典活动
(4)老客户联谊活动
(5)乡镇巡展活动
三、招商工作
1、招商市场调查
2、商业业态规划
3、主力店招商启动
关于东城项目开盘前工作重点的思考:
1、团队的组建与搭接(内部、外部)
2、工程进度控制(如何在满足拆迁进度条件下,策略性的调整控制工程进度)
3、设计提升(建筑:
户型为核心;景观园林、新售楼部)
4、实体形象展示:
确定围绕两个关键节点相关工作的对外完成展示时间计划)
5、广告推广的突破点(合理费用、最大效果):
沟通内容、沟通节点、沟通渠道
6、销售提升的突破口(人员组织)
思考散打:
1、人员招聘:
招聘内容优化:
招聘渠道:
1、所有叙永相关网站;2、其他售楼部人员;3、相关人员介绍
2、市场教育(项目总体形象建立)——立中心、集大成
基础:
叙永客户对于东城的认知:
脏、差、乱;
对于交通格局改变知晓度低
对于项目基本情况了解差
对于未来发展持怀疑态度明显(前期拆迁进度)
对于新兴商业业态了解度低,
叙永权威媒体缺乏,
产品信息最有效为口耳相传
改变客户区域认知、项目认知时间阶段长
系列报道《东城涅盘记》——联系叙永本地权威党政报纸采写系列报道《东城涅盘记》项目开发全程(结合各个重要工程形象节点:
拆迁完成、南北干道通车、主力店招商落实、广场动工等等)
邮政直投:
设计项目小楼书(参考龙城国际小楼书),在新售楼部开放、二期开盘节点,通过邮政直投渠道,在叙永全域进行投放,预计数量:
1-5万份;
城内重点人流节点:
长期定点产品dm单派发+到场有礼促销
一、开盘前(5月1日)销售工作核心时间节点
1、3月1日:
二期新产品正式亮相,接受咨询,开始排号(视叙永政策而定);
2、3月1日—4月1日:
原有售楼部接受咨询,开始排号(视叙永政策而定);
3、4月1日:
新售楼部落成,搬迁,销售转移至正面战场;
4、4月1日——开盘(5月1日),正式排号(视叙永政策而定);
5、5月1日-5月10日:
正式开盘,销售转定,签订合同,回款
二、明年5月前(开盘前)产品工作安排
1、设计类完成时间
(1)开盘产品建筑设计:
春节前
(2)新售楼部:
春节前
(3)园林:
河滨带春节前
3、4、5#楼3月1日
整体景观规划4月1日
(4)样板房:
4月1日
2、工程类完成时间
(1)开盘产品预售进度5月1日
(2)新售楼部:
4月1日
(3)园林:
——河滨带4月1日
——3、4、5#楼6月1日
(4)样板房:
5月1日
(5)楼顶发光字:
春节前后
三、营销推广类工作时间节点
1、销售物料
●VI系统设计1月20日
●楼书设计、印刷3月中旬
●新Dm单、户型图设计、印刷
3月中旬
2、推广工作时间节点
●户外广告:
3月1日——5月10日,城区4块左右广告位(选点:
东外、西外各一块,城区两块)
●活动:
4月1日——5月1日
(活动计划,略,3月1日前出计划方案)
可能选择形式如下:
场外活动:
——新售楼部周边周末活动(杨武坊广场)
——与城区超市等卖场联动到场促销活动
——全城巡游派单活动
——叙永主要乡镇巡展、派单
——5月1日开盘庆典活动等等
场内活动:
——新老客户回访答谢活动
3、现场包装:
售楼部内部各类宣传展示类物料
4月1日
四、相关配合:
物业管理提升(增加2-3名物业形象服务人员,3名形象保安)3月1日
五、推广费用预算
3月1日——6月1日前(开盘后一月),计划新增销售约200套,新增合同订单6000万,按照前期投入营销费用1%计(前期费用比例1%,后期下降,全年按照0.8%控制)为60-70万元。
具体分配:
略(春节前出具体费用安排预算)
第四部分——其他几个问题阶段思考
一、关于6、7号楼产品思路
1、对于6、7号楼产品的认识
(1)整体项目中,景观位置最佳,具备拉升项目整体品质的基础;
(2)但相当部分(约1/3)户型间距过窄;
(3)推出时间较早,需要考虑合理回款需求;
(4)叙永高层立面材料限制为涂料,不利于立面设计。
初步判断:
2、6、7号楼产品的定位建议
6、7号楼可以作为项目中准楼王产品
(营销表达为楼王产品)
3、6、7号楼提升建议
(1)星级大堂装修(面积:
150平米左右;层高:
挑高两层6米;底楼架空:
设置专用活动室)
(2)立面提升
(3)整体安防、服务智能化系统
(4)周边园林景观升级(景观泳池等)
(5)物业服务升级
4、7号楼户型配比建议
面积房型套数比例
75平紧凑套二25%
95平套三单卫50%
118平套三双卫16%
136平套四双卫9%
二、关于招商工作思考
1、御景东城项目市场认知度判断
●显性购房客户(1-3月内购房)
知名度:
高;了解度:
偏低;美誉度:
偏低
●潜在购房客户:
(3-12月内购房)
知名度:
偏低;了解度:
偏低;美誉度:
偏低
2、招商启动必要性
●可以扩大项目最大核心价值产品(商业部分)的市场宣传;
●收集潜在商业客户(购买、租赁)信息,便于后期相关工作开展
●强化住房客户的购买信心
3、招商工作时间计划
●叙永商业市场摸底——春节前
●项目商业业态分区——3月1日前
●项目核心主力店招商启动——3月1日
核心主力店:
大卖场+电影院
●核心主力店意向招商完成——6月1日
●核心主力店正式协议签署——10月1日
重点需要沟通的几个问题:
1、明年最先施工的一二批次产品;
2、拆迁对于产品销售先后的可能影响;
3、对于新售楼部位置形式的建议;
4、目前建筑、景观园林、室内设计等合作公司情况;
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