【世联地产】海南乐东龙腾湾-龙栖湾整体定位报告175P.ppt

【世联地产】海南乐东龙腾湾-龙栖湾整体定位报告175P.ppt

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谨呈：

海南省地产集团顺应旅游发展趋势，重塑丝路文化辉煌，提升海南文化国际竞争力乐东龙腾湾-龙栖湾整体定位报告二OO九年二月修改稿修改稿深圳世联地产Worldunion龙腾湾-龙栖湾及其周边实地调研与踏勘海南主要湾区考察-海口：

东海岸、西海岸等-三亚：

三亚湾、大东海、海棠湾、红塘湾、亚龙湾等-其他区域：

清水湾、香水湾、石梅湾等海南房地产市场调查海南旅游市场调查消费者市场调查世联集团董事长/总经理海南土地储备中心主任三亚规划局总规划师深圳综合开发研究院旅游研究中心主任深圳华侨城旅游投资发展部深圳华侨城旅游总策划师深圳万科集团万豪集团营销总监海口喜来登酒店营销总监欧博公司MichePerisse海南旅游地产研究海南东部旅游带研究海南西部工业带研究海南区域开发模式研究项目价值研究项目发展方向研判项目解决方案研究项目发展战略评估项目整体定位项目功能定位世联项目组进行了大量的数据收集与相关研究世联项目组进行了大量的数据收集与相关研究世联平台数据库CNKI数据库中国房地产信息网数据库搜房网数据库中国房地产年鉴海南、海口、三亚等20002007年统计公报海南官方统计网站部分城市统计年鉴优秀硕博士论文进行的调查进行的调查进行的访谈进行的访谈进行的研究进行的研究参考的数据参考的数据2深圳世联地产Worldunion汇报内容汇报内容概述概述国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素海南旅游发展新趋势海南旅游发展新趋势项目发展机遇研判和市场可行性分析项目发展机遇研判和市场可行性分析龙腾湾龙腾湾-龙栖湾整体定位龙栖湾整体定位龙腾湾龙腾湾-龙栖湾空间布局龙栖湾空间布局区域模式区域模式开发计划开发计划3深圳世联地产Worldunion项目区位：

距三亚凤凰机场项目区位：

距三亚凤凰机场60公里，距三亚市区公里，距三亚市区70公里，公里，距离乐东县城距离乐东县城45公里公里三亚项目项目凤凰机场60km70km乐东县城项目项目45km项目在海南的位置图项目在乐东的位置图4深圳世联地产Worldunion项目规模：

面积共约项目规模：

面积共约6666平方公里，平方公里，包括龙腾湾和龙栖湾两包括龙腾湾和龙栖湾两个湾区个湾区u项目总规模约66平方公里，海岸线长33公里，内陆延伸2公里u项目自东向西包括两个湾区：

龙栖湾、龙腾湾，两湾区均为西南朝向，自然相连，之间无建筑物阻隔项目海岸线（33公里）项目范围（66平方公里）龙栖湾龙腾湾5深圳世联地产Worldunion项目四至：

南部临海，北靠三个乡镇，东端紧靠三亚崖州项目四至：

南部临海，北靠三个乡镇，东端紧靠三亚崖州湾，西部为莺歌海盐场湾，西部为莺歌海盐场u项目地段分属于九所、利国、黄流三镇，三个镇均以农业为主，其中九所镇规划为未来的新型城区u东端的石柱岭位于乐东和三亚崖州湾交界处，可见东锣、西鼓两岛南部海面东锣、西鼓利国镇黄流镇莺歌海盐场九所镇石柱岭镇区村庄（个）户数（万户）人口（万人）九所240.512.53利国140.341.62黄流140.351.88总计521.26.036深圳世联地产Worldunion项目交通：

临近多条交通干道，外部交通便利；内部交通项目交通：

临近多条交通干道，外部交通便利；内部交通以乡镇公路为主，通达性较差以乡镇公路为主，通达性较差交通要道东线高速、西线高速、中线高速距三亚70公里距凤凰机场60公里距南山35公里距乐东县城45公里u项目外部交通便利，位于海南省南部九所等三个镇区，临近多条交通干道，距三亚、机场等地点较近u项目内部交通以乡镇公路为主，225国道和环岛铁路西线横穿整个项目，是与外界联系的主要交通设施u项目海边通达性较差，进入海边需要穿过海边的村庄，路况较差，车辆无法直接进入西环铁路225国道7深圳世联地产Worldunion土地利用：

以集体用地为主，包括村庄、水塘、农田、河土地利用：

以集体用地为主，包括村庄、水塘、农田、河流和防护林等流和防护林等u项目纵深两公里范围内涉及村庄52个，户数1.2万户，人口6.03万人入海河道入海河道村庄村庄水塘水塘农田农田农产品基地农产品基地防护林带防护林带基本农田林地建设用地未利用地项目土地利用占比资料来源：

乐东县政府8深圳世联地产Worldunion内部资源：

一线滨海处于未开发状态，资源条件极佳，内部资源：

一线滨海处于未开发状态，资源条件极佳，无其他特殊资源无其他特殊资源龙栖湾四河分布海岸线沙滩u滨海资源优越，海水清澈，沙质细腻，海岸线绵延长达33公里u龙腾湾海岸人为活动较少,沿线均为防护林带u龙栖湾沿岸分布大量养殖水塘，海岸遭到轻微破坏u项目内分布四条天然河流，其中望楼河入海口为天然避风良港望楼港海水河道入海口部分海滩遭破坏山海相连9深圳世联地产Worldunion项目背景海南省提出建设国际旅游岛目标大三亚旅游圈内、具有优质滨海资源条件、大三亚旅游圈内、具有优质滨海资源条件、大规模、陌生湾区的旅游开发项目大规模、陌生湾区的旅游开发项目属性界定属性界定基本特征基本特征项目位置位于乐东县滨海区，东距三亚70公里项目规模龙腾湾-龙栖湾岸线长33公里，面积66平方公里项目四至紧邻三亚崖州湾、莺歌海，背靠三个乐东乡镇项目交通外部交通便利，内部通达性差项目资源滨海资源优越，生态环境良好10深圳世联地产Worldunion审视

（一）审视

（一）:

项目如何寻找独特的项目如何寻找独特的价值定位价值定位，为海南旅游，为海南旅游开辟新市场开辟新市场已形成的旅游格局预期将有多个湾区入市海棠湾红塘湾石梅湾香水湾东海岸盈滨岛大东海：

传统旅游区三亚湾：

城市级度假区亚龙湾：

国家级度假区西海岸：

高档滨海度假区海甸岛：

中档滨海度假区清水湾：

国际综合度假区崖州湾：

创意产业11深圳世联地产Worldunion审视

（二）审视

（二）:

项目应如何打造富有吸引力的项目应如何打造富有吸引力的功能和产品，功能和产品，以完善海南旅游格局以完善海南旅游格局海口万宁乐东乐东琼海三亚东部旅游带海南产业已初步形成东部旅游带和西部工业带格局东方儋州/洋浦西部工业带东部旅游带已初步成型海口客流三亚客流美兰机场560万人次海口港口78万人次凤凰机场500万人次海南旅游客流旅游产品高尔夫球场（16个）游艇码头星级酒店（200余家）度假物业国际会议南部旅游目的地北部旅游目的地凤凰机场凤凰机场美兰机场美兰机场12深圳世联地产Worldunion审视（三）审视（三）:

面对国际旅游岛建设热潮，项目应该创新何面对国际旅游岛建设热潮，项目应该创新何种种区域模式区域模式，为区域开发树立标杆，为区域开发树立标杆经济发展时间20072008年1978年改革开发未来发展难以预期过去海南取得成功因素现在已经发生变化经济快速上升期l全国经济稳步快速发展l各类土地价格飙升l投资商资金充裕，势力较强l投资商大多采用区域拓展战略l各消费群体的投资欲望强烈l土地价格偏离价值l开发主体开发能力强l市场多元需求支撑l全国经济明显放缓l各类土地价格下降l投资商资金严重紧缺l投资商保守保生存l各消费群体整体观望l土地价格回归价值l开发能力急速减弱l市场需求大幅萎缩13深圳世联地产Worldunion项目最终需要解决三个层面的核心问题：

项目最终需要解决三个层面的核心问题：

价值定位价值定位+功能产品功能产品+区域模式区域模式价值定位价值定位区域模式区域模式功能产品功能产品从海南岛旅游发展中寻找机会14深圳世联地产Worldunion汇报内容汇报内容概述概述国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素海南旅游发展新趋势海南旅游发展新趋势项目发展机遇研判和市场可行性分析项目发展机遇研判和市场可行性分析龙腾湾龙腾湾-龙栖湾整体定位龙栖湾整体定位龙腾湾龙腾湾-龙栖湾空间布局龙栖湾空间布局区域模式区域模式开发计划开发计划15深圳世联地产Worldunion我们对我们对世界一流滨海度假目的地的成功开发进行了广泛世界一流滨海度假目的地的成功开发进行了广泛的研究，并着重分析了其中的四个国际案例的研究，并着重分析了其中的四个国际案例初步考虑案例初步考虑案例着重分析其中的四个着重分析其中的四个Sentosa,新加坡Bintan,印尼Malaka,马来西亚Johore,马来西亚Balearic,西班牙Varadero,古巴Pattaya,泰国KasaiTokyo,日本SaiKung,香港Beitou,台湾Karnataka,印度Hawail,美国NapaValley,美国加州NavyPier,美国芝加哥Cancun,墨西哥Varadero,古巴Balearic,西班牙Hawail,美国拥有自然山海风光成为国际化的热门旅游点制定明确的区域定位、发展规划及市场推广策略优化区域产业结构16深圳世联地产Worldunion以墨西哥坎昆为例进行详细阐述：

以墨西哥坎昆为例进行详细阐述：

坎昆从加勒比海的小渔村发展为世界著名的滨海旅游度假胜地坎昆从加勒比海的小渔村发展为世界著名的滨海旅游度假胜地CubaCuba坎昆岛坎昆岛坎昆城坎昆城尤尤卡卡坦坦半半岛岛礁湖礁湖加勒比海加勒比海坎昆主要特点坎昆主要特点:

位置位置/规模：

规模：

加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨，总占地约60平方公里，20公里长海岸线，以白沙滩为主功能组合：

功能组合：

包括旅馆区（坎昆岛）、居住区（坎昆城）、国际机场区、保护区“白沙滩”、圣米盖里托古迹废墟、尼楚普特（Nichupte）、波荷奎（Bojorquez）礁湖等17深圳世联地产Worldunion坎昆各种旅游产品坎昆各种旅游产品构建了度假生活较高的价值体系构建了度假生活较高的价值体系吃游玩购娱Spa水疗按摩保健其它康体设施儿童乐园区游艇海岸高尔夫球场冲浪购物中心主题餐厅酒吧水上运动俱乐部迪斯科舞厅1500多家自由免税商店水族馆玛雅遗址各项旅游活动18深圳世联地产Worldunion会议展览业与旅游嫁接，国际组织和国际企业的会议促会议展览业与旅游嫁接，国际组织和国际企业的会议促使旅游淡季变成旺季使旅游淡季变成旺季坎昆国际会议展览中心-举行过多次重要的国内和国际会议-每年有许多享有声望的国际企业来举办会议-会议促使当地旅游淡季变成旺季，酒店入住率高达85%，收费随之上涨坎昆国际会议展览中心位于坎昆旅游酒店区内，紧邻高星级酒店群，距离机场20分钟车程建成于1994年，共4层，总建面15.3万平方尺，能同时容纳7000人优质海景、紧邻高级酒店与国际机场、先进完善设备、周全服务等优势吸引国际组织和企业在此举办重大会议会议时间性质发展中国家和发达国家就国际经济合作与发展问题进行对话的最高级会议1981.10国际世贸组织第五次部长级会议2003.09国际加勒比海湾酒店国际会议每年6月区域电影节每年11月区域墨西哥革命周年庆典每年11月全国19深圳世联地产Worldunion文化产业和度假旅游结合，发掘和整合玛雅文化历史资文化产业和度假旅游结合，发掘和整合玛雅文化历史资源和民俗风情，为旅游业带来了可持续发展空间源和民俗风情，为旅游业带来了可持续发展空间玛雅文化玛雅文化文化资源保护文化资源保护政府于70年代开始强调对玛雅历史区域的保护，并对其进行修复文化资源整合文化资源整合将岛上原有的圣米盖里托古迹废墟与周边的奇琴伊察、图卢姆等玛雅文遗迹纳入度假者游览的范围文化产品打造文化产品打造用玛雅文化打造旅游产品，吸引游客，数据显示，其中30%的游客是受到玛雅文化的吸引前往坎昆20深圳世联地产Worldunion坎昆非常注重地方资源的保护性开发，这大大降低了人工坎昆非常注重地方资源的保护性开发，这大大降低了人工开发对环境的不利影响开发对环境的不利影响l自然保护原则：

自然保护原则：

l河道与红树林受严格保护，除了正常的航道清理外，没有任何人为砍伐痕迹l区域隔离措施：

区域隔离措施：

l茂密的树林掩映道路和酒店等设施,很好地控制了度假酒店区内的轮廓线和天际线。

沿着20余公里海堤，绿化带设计随着路形的变化或宽或窄，将道路对生态环境的影响减至最小l政府政策支持：

政府政策支持：

l举办以“永续观