顺义南彩项目定位报告.docx
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顺义南彩项目定位报告
顺义南彩项目定位.doc*
顺义南彩项目
定位报告
九鼎轩置业企划●北京九鼎轩辕房地产经纪有限公司
1总体定位
1.1定位主题
以超大水景和温泉为特色的,自然生态的低密度休闲度假俱乐部;充分体现中国文化精髓的东方生活文化博物馆。
为本项目目标客户提供一处逃离紧张、喧嚣的大都市生活的专属度假场所。
1.2定位描述
本项目的固有特点是超大水景和温泉,以这两个特点出发,我们追本溯源,深入探求她们的特质和内涵,最终归结到中国精神,也就是说本项目的这两种特质潜藏着中国文化的象征。
(禅意)
具体来讲,整个亚洲的温泉水平最高、体系最完善、最受市场欢迎的是日本温泉文化。
然而,究其根本,日本除了温泉水是本土出产以外,所有能体现文化特征的元素,如建筑、装饰、服饰、饮食、命名、仪程等,均来自于中国的传统文化。
故而,在打造本项目的温泉文化时,可以借鉴日本的形式,但鉴于目前中国国内对日的抵触情绪,应避免成为日本温泉的翻版。
在操作和推广过程中,应大力宣扬其文化的根源——中国文化精神。
这样,既能充分发挥温泉的最大价值,又能成为弘扬民族文化的代表。
超大水面也是本项目的最大特点,而水的特性和内涵恰恰是中国哲学最经典的象征。
中国哲学讲“人道即天道,天道无常,人道亦无常”,又说“水无常形”,“避高而趋下,因势而成形”,“物无常性,因四时而流变”。
所以,中国文化讲易而不讲常。
中国文化与西方文化比较,具有以下特点:
非规则性
包容性
自我平衡的适应性
内敛温和的精神状态
而这一切都与水的特质息息相关。
故有“君子如水”、“君子处低位,如海纳百川”、“大道如水,水善利万物而不争”、“智者乐水”等先贤古人留下的水与人生的哲言。
如同中国的建筑与造园理念,讲求步移景易、曲径通幽的变化性,和人与自然充分融合的包容性,以达到“天人和一”境界。
我们提倡的中国精神,不是毫无二致的将传统形式移植到现代生活中,也不是让人们重新回到千百年前的传统社会中,而是以中国古老的传统文化生态观、自然观和天人合一的人性化生命哲学精神,指导项目操作,创造出能充分满足现代人类物质和精神双重需求的经典作品。
2市场定位
2.1项目档次定位
6星级温泉度假俱乐部
主要服务于政府和企业界上层人士、富裕人群以及正在向富裕人群过渡的中产阶级。
2.2主打特色
2.2.1水景
中国文化的精神内核。
本项目的核心之一。
近两年北京别墅项目逐年增多,从中我们会发现水景别墅正在成为别墅发展的一种趋势。
实际上,90年代以来,欧美就开始风行亲水性住宅。
据调查,在台湾同一地块水岸住宅与普通住宅相比有10~15%的价差。
水在北京一直是稀缺的资源,水景住宅就更显珍贵。
通过对北京水景别墅的调查显示,邻水别墅比非邻水别墅在销售价格上高出约15%-20%,面向水景的户型比看不到水景的相同户型每平方米要高出400元至1500元,但多数借景成功的楼盘几乎都获得了上佳业绩。
从目前北京水景别墅存在现状来看,80%以上的水景别墅集中在温榆河、潮白河流域以及一些天然湖泊周边如红螺湖、姜庄湖等,属于自然水景别墅一类。
除自然水景外,还有一种是人工挖湖制造水景。
拥有5万平方米以上的碧水庄园、紫玉山庄、玫瑰园是此类水景别墅的代表。
水对别墅来讲,有着至关重要的地位,一方面在于水具有使人怡心养性的景观功能,另一方面可以调节气温、净化空气。
几乎所有的别墅消费者都对水景别墅情有独钟,像密云的亚澜湾、昌平的碧水庄园、望京地区的银湖别墅等1000万余元的湖景别墅均在短期内被抢购一空。
本项目拥有多达1200亩水面面积,远远超过北京其它水景项目,是本项目未来推广中最有价值的话题之一。
水景为整个社区的园林和建筑规划,提供了丰富的创意和设计空间,以天然水域为依托,结合人工水景,可建造骑水、引水、听水、拥水、临水、观水等形式的建筑等,运用引水入院、引水入户等手法,充分发挥水的价值。
2.2.2温泉
目前北京的温泉楼盘主要集中在三个区域,即城区的东南部、北部的小汤山地区以及西南部的房山良乡一带,统计数据显示,真正的“温泉楼盘”数量在上述三个区域中占全市总量的90%以上。
由于地热温泉是从地下一两千米甚至更深的地层中提取上来的,蕴含着丰富的矿物质,包含有硫、氟、铁等矿物质,而这些矿物质对人体有着特殊的功效,而其温度已经达到或超过了人们洗浴或供暖所需,无须再通过人工加热的方式使其升温,也就不必燃煤燃气,自然不会对环境造成污染。
同时,在经过处理后,可将用完后的地热温泉二次用于小区内的人造水景、绿化等方面,使小区四季见绿、清水长流,也节约了物业用水,可谓一举两得。
2004年6月7日,北京市国土资源管理局下发了《关于加强本市地热资源管理有效保护地热资源的通知》,要求地热项目要从严审批,严格限制。
地热田严控区内,不再审批新增项目。
目前在上述三个区域,新的温泉开采已经停止接受审批,未来几年,北京市温泉楼盘的总量将因控制而出现稀缺的局面。
在本项目推出时,温泉的市场价值将更加凸现,而得到消费者的认可。
100%温泉入户,可使目标客户充分享受温泉的私属感;温泉的设置,在水景、整体园林、局部景观、院落和建筑单体中,能够营造出超凡脱俗的“禅”之意境,使本项目成为真正的艺术作品,而具有不可估量的价值。
2.2.3具有创新价值的建筑风格
一项别墅消费取向调查资料显示,在别墅准消费者中,40%的人喜爱北美的风格,21%的人喜爱中式风格,19%的人喜爱法式风格。
这说明,目前市场上占据垄断地位的北美风格或者欧式风格的建筑形态并不能满足消费者的多样化需求,尤其是还有21%的人喜爱中式风格,而市场供应不足10%,表明这部分的市场的空缺。
因此九鼎轩建议:
以中国精神为内涵的新?
中国风为主题。
在项目整体规划设计中,吸取中国文化最为优秀的精神,灌注到适合现代人审美趣味的建筑当中。
本项目具体做法是:
外部形态将中国传统建筑全方位分解、组合、解构与形象重组,恰当地提炼其中的细部元素符号、艺术特征,并结合温泉的应用、组团和院落内部水景的设置,加以现代化运用。
内部结构去除中国建筑当中不必要的等级区分、仪程空间等繁复设置,针对不同户型的居住者,结合西方的空间功能,强调舒适性,适应其现代生活习惯。
2.2.4酒店式公寓全部精装修,轻松入住
客户对于精装修的需求日益增长,由于装修成本、质量、风格等多方面因素,目前北京房地产市场的精装修尚不能真正满足消费者个性化的需求。
精装修一定是个性化的。
以精心设计的样板屋装修为基础,在材料颜色、款式选择和局部处理上,为购房者提供有限个性化满足;全部装修材料采用规模化集团采购,装修配套一步到位,在满足使用功能的前提下,更多地展示人对美的个性化追求,使客户轻松入住。
2.2.5独立于社区的大型专属田园、马场
面积达60亩的大型专属田园小岛。
意境:
乡间小路、牧童短笛、悠扬舒缓、“采菊东篱下,悠然见南山”
使会员感受慢节奏、田园式的闲适心境;岛上种植具有自然风貌的植被,如竹、柳等,以及自然生态、可供食用的农作物放养牛、羊,可为会员提供真正新鲜的牛、羊奶。
周长约800米的专属环岛跑马场(相当于标准体育场跑道的2倍),在骑马中欣赏小岛风光。
2.2.6北京最大岛
面积达105亩的专属Spa岛,令会员体验帝王般的汤浴感受。
Spa可理解为是一种针对人体的治疗方法,也称“水疗法”,即以水作为媒介,利用人与水的接触,使水中含有的一些特殊的对人体的健康或健美有益的成份通过亲和渗透作用进主人体,达到治疗或美容美体的目的。
目前,Spa已成为北京富裕人群重要的商务休闲、养生理疗方式,借助本项目的温泉优势,营造北京规模最大、设施最为完善、服务最为周到的Spa岛,必将受到高端客户的追捧。
2.2.7国际化Club管理模式
引进国际先进的Club管理模式,将业主分为不同层级的会员,在社区内消费可享受不同程度的优惠。
Club部分项目如跑马场、Spa岛等不对外开放,只有会员方可享用,以满足客户的尊贵感受。
3产品定位
3.1产品构成及配比
用地类别
产品类型
用地面积
(公顷)
建筑面积
(万平方米)
套数
容积率
住宅用地
温泉酒店式公寓
500
企业CampDavid
20
坡地型温泉独栋
400
组院式温泉别墅
180
总指标
22
1100
经营性用地
酒店
200
艺术会所
岛
田园、马场
总指标
200
管理用地
社区服务及行政管理
—
-
道路用地
总指标
3.1.1温泉度假酒店
中国最高档,以温泉、水景为主题的休闲度假酒店,以及最高端的商务会议中心。
没有水泥森林的包袱,也没有玻璃帷幕的冷冰僵硬
更不是随处可见平乏单调红瓦白墙
真实而美丽的环境,实现游人的梦想
并且创造一个亲密的空间提供超水平的个性化服务
让所有来到此的宾客们感到生活可以如此的丰富多彩,令人难以忘怀
3.1.2度假型温泉酒店式公寓
颇具投资价值,为白领阶层量身定做的产权式度假公寓,以酒店式服务、私属汤池和代租服务为特色。
是承担一期现金回款任务的重要项目之一。
3.1.3企业CampDavid
采取独栋别墅的建筑形式,用于企业中、高层管理者度假、小型聚会、非正式商务会谈、重要人物接待等,拥有相对独立的私密空间。
3.1.4坡地型温泉独栋
以独立院落、精致的户型、错落有致的空间设计和私属汤池,比Townhouse产品更低的密度,打造小独栋建筑的极致化产品,既降低了总价,也因为独一无二的密度条件和设计上的大胆创意,使产品在未来市场上具有不可复制性和稀缺性。
3.1.5组院式温泉别墅
作为现代中式建筑的顶级作品,以符合业主个性的定制化、超低密度、私属水景和码头、超大院落、多汤池等特点,达到其它别墅产品无法望其项背的境界。
沿水岸建造的十余栋上千平米、拥有私家泳池的豪宅,如同一件完美的艺术品,具有永久保存价值。
4
规划方案建议
4.1总平面布局及分布、分期规划
4.2交通组织建议
区内有主路、支路、小路三级道路构成,道路线性设计,结合各功能区和景观布置,以人的行为规律为依据与地形、水体、植物、建筑融为一体,形成完整的风景构图,创造连续展示园林景观空间的动线。
迎宾路:
社区主门开于老顺平路与箭杆河交接部分,并沿箭杆河东侧防波堤向北进入社区,以该道路作为整个社区的迎宾大道。
酒店需要有独立的开放式道路系统,该道路与迎宾道路联系,在酒店附近形成集中式的开放停车场。
经由该停车场,通过专用道路进入企业大卫营。
居住区按照人车分流的方式设计,将车道尽量隐藏于景观绿化中。
抬高人行通道地基,突出人本主义的原则。
车行道与人行道之间需要有绿化隔离带。
南部岛屿与陆地之间通过行船以人行桥梁连接,北部小岛主要以人行桥梁与陆地连接,桥梁的设计应以贴近自然为原则。
同时河道两侧设置行船码头,构成水上交通动线。
4.3停车系统
在酒店部分设置大型地上停车场,供酒店顾客、产权式酒店公寓业主及社区访客停车使用。
在停车场北部设置小型环岛,以利于引导车辆出入及停放。
独栋别墅除设置地上或半地下自用停车位以外,均应另行设置地上访客车位。
4.4
配套设施主题及功能
艺术会所:
位于坡地型温泉独栋和组院式温泉别墅之间的湖心岛,以棋弈和茶道为主题。
设置棋院、茶馆、听音阁、书舍等,聘请专业导师,通过禅、瑜珈等的学习,在灵魂上得到安宁。
在此之外,可聘请专业传统音乐教师,教导中国传统净心乐器如埙、古琴,使心灵得到全方位升华。
Wat?
Spa岛:
位于南部岛屿,以为主题。
功能为私密性的商务交流和休闲养生,通过道路系统、单一出入口、多变坡地型和绿化景观的严密控制,使该岛自然产生神秘感而获得价值的提升。
具体可以温泉为核心,所有服务项目的设置均围绕温泉展开,如维琪喷射按摩、水下灌洗、漩水浴、灰泥浴、气泡浴、悬浮浴、海水浴及全身浸浴等,配合各种精致的周边服务,如各式各样的按摩、指甲修剪、脸部保养、身体保养、美发、芳香治疗、减肥瘦身、符合温泉养生要求的营养美食、运动疗法、音乐疗法、光疗法、花香疗法、瑜珈、禅定、太极等养生方式。
此外,在养生仪程之外,可设计具有东方韵味的茶文化,作为温泉养生的补充,使客户达到精神的祥和境界。
田园马场:
位于北部小岛,以田园式运动为主题。
设有大型跑马场、马术俱乐部、动植物认养乐园(如牛、羊、果树、菜园等),和其他必要的辅助设施,为会员提供真正新鲜的牛、羊奶,蔬菜、瓜果。
:
5园林景观建议
5.1总体定位与设计原则
充分利用带型环状水系,沿水系及步行绿色景观轴线与具有不同特点和使用功能的建筑组群形态结合,通过绿化、交通系统组织空间,形成错落有致、收放有序、形态多样的整体有机结构和丰富空间效果。
水体与建筑结合寓建筑于自然环境之中,使景观最大化,水景与居住环境天然成趣。
5.2园林景观设计建议
项目规划中的开敞空间既非小而分散的小块空间组合,也不是大而一览无余的中心广场或绿地。
而是每一组建筑群体之间形成或收或放,相互流通和渗透融合的系统。
各组团由中心向外展开,既引入自然气息也可尽展水景的恬静风情。
为打破地形平坦造成的沉闷,仿造天然风景堆砌坡地,以高低起伏增添空间变化的趣味性,营造出自然和谐,错落有致的建筑群体。
巧妙的设计出高度落差,使人虽满眼美景,却不能一眼尽望,仿佛经典水墨,于俯仰之间,变换无穷。
水景与建筑形成有机的联系,可将水系延伸至社区及院落内部,在各类型建筑的周边形成形式多样的局部水景,建筑单体局部采取架空形式,以利于水流通过,形成骑水型建筑效果,最终形成大水景与小水景交相辉映的效果。
不同类型建筑群之间以水景,绿化以及坡地的错动,产生虚空间,达到似隔非隔的视觉景观效果。
关于河岸,尽量采取各种自然山石的编排组合,形成水系边缘丰富有机的的形式感,杜绝过分整齐的机械形式,才符合本项目园林造景的主题和精神内涵。
同时,大量大型自然山石的运用,也使本项目区别于周边农田的不利效果,形成一个独立的,别具一格的度假岛屿。
5.3绿化及树种选择
花卉品种选择建议:
芙蓉、莆、菰、牡丹、菊、兰、草等(牡丹为中国国花、应作为景观设计的重点之一)。
适当配置现代喜闻乐见的品种,如玫瑰等。
树种选择建议:
柳、桃、梅、杏、枫、竹等,以及部分可采摘果树。
达到及优花景可赏,又有鲜果可尝的效果。
牡丹和桃花可作为种植的重点,在栽种量上应具有压倒性优势。
布局:
以牡丹和桃花突出主题,注重大效果,成片、成带、成群栽植,在主要建筑及景点内外,绿化配置要格外体现不同的诗情画意。
5.4园林小品
每个建筑组团在风格统一的前提下,形成变化多样的园林小品。
在带状水面两岸设计错落于水景别墅之间的亲水踏台。
沿河道设置一定量的木制游船码头,构成水上交通动线。
5.5北部小岛的位置
位于东北部水面,与南部的WaterSpa岛、中部的湖心岛呈犄角之势,以期达到项目的均好性。
5.6中部湖心岛承担引水功能
内部水系以湖心岛为中心,向四周延伸出6~8个支系,再分出若干小支流,深入到北部组院别墅中或南部的坡地型小独栋之间,以满足客户的亲水需求,对于构筑项目整体的均好性起着极其重要的作用。
6
产品形式
6.1温泉度假酒店
6.1.1用地分析
地块现状:
温泉度假酒店用地规划占地面积为100亩,由于温泉度假酒店紧邻大面积的湖水、岛屿,给予本产品在地形方面有了特殊的灵性。
地势平坦,植被主要是杂草、庄稼、树木等普通植被,对产品的开发建设没有直接的阻碍。
6.1.2空间组织结构分析
组团形式:
温泉度假酒店在开发形式上以旅游度假为主,商务会议为辅。
以相互连接的多个单体建筑,形成有关联的建筑组团。
其中包括商务会议中、配套商业经营空间,以及相对集中的温泉度假酒店的房间和汤屋。
空间构成:
从空间结构上分布为汤屋建议设计200间左右,每个房间50—60平方米,容积率为,最终达到很强的空间感和舒适的通透感。
6.1.3标准层面积层高
从总体来看,温泉酒店的层高要求,具体如下:
酒店总共为—层。
每层高度为4.5米。
6.1.4外立面风格
经过考察、分析,作为具有中式风格的温泉酒店产品,应当利用项目所在地现有的自然风貌,摒弃现有开发模式的弊端,提取中国文化之精髓。
主楼采用中国传统的古典建筑风格,同时加入现代居住的流行元素,吸纳欧美等西方国家较为现代、惬意的生活理念。
它的总体立面效果应该与周围的景观、产品大体一致并融为一体,充分体现“天人合一”的和谐境界。
以具有中国传统特色的红、灰、白为主色调,使建筑充分体现现代感的新中国风味,与自然完美的溶为一体。
立面材质:
与总体建筑统一。
采用原生的材料,尽量使用天然的石材和木材。
在砖瓦的运用上,尽量使用质感较为粗糙的陶砖和陶瓦,使其体现一种天然和非人工的质朴。
立面色彩:
与整体建筑立面色彩和谐,但在统一的前提下,需要突出酒店的商务性。
因此,色彩应相对规则,与周边景观形成较为明显的对比。
6.1.5室内装修建议
因项目定位为高档度假式酒店,因此在室内的装修标准上要高于同类产品。
在具有一般基础设施之外,应尽量以人性化的标准来装修。
考虑到目标消费群体大多数来此旅游、度假,舒适、周到的服务会提高酒店的美誉度、知名度,增强消费人群的忠诚度。
6.2度假型温泉酒店式公寓
总体项目思想:
以层建筑为主,建筑与建筑形成围合关系,共同组成不同格局的院落,并在院落中设置可供业主互动的景观小品,立面元素以原生材质的自然、质朴为主题,尽量做到具有传统风格,但又不是完全复古。
6.2.1用地分析
本项目度假型温泉酒店式公寓用地范围包括景观大道的东部、河道的北岸部分、此产品用地是呈带状沿河岸东西走向。
地块现状:
该用地范围内目前有成型的沿河林带,是未来进行产品建设时需要保留的部分。
此外,该用地范围的河道还未进行改造,也是未来产品建设时必须进行整改的部分。
度假型温泉酒店式公寓用地范围总占地面积约为66700平方米,此地块的整体离水岸较近,且里主干道相对较远,景观较好。
■地块的优势:
离社区主干道不远,并且有宽阔的水面。
同时距整个项目的度假酒店也较近,为酒店式公寓这个项目提供了很大的功能补充。
技术规模:
用地面积为66,700㎡,容积率为,总建筑面积为40,020㎡,共约500套。
产品差异化开发的可能:
建筑风格在充分保留原有的绿化生态的基础上,充分展示中国文化最精髓的哲学理念,使建筑与环境相依相容,交互辉映,能达到天人合一的和谐与统一.并充分利用温泉文化,全面提升人们心目中“公寓”的革命性概念。
6.2.2空间组织结构分析
楼前庭院空间:
庭院的围墙借鉴中式四合院的围墙,同时运用一定数量的现代感元素。
庭院的色彩也要尽量避免使用灰色调,而应当加入一些原生材质的色彩。
入户玄关空间:
做到中式院落中“影壁墙”的效果。
汤池空间:
考虑到温泉的腐蚀性,汤池的材质主要是以石质、木质为主。
汤池的位置原则上是要达到180°景观,临窗主要以落地窗、50cm/80cm飘窗,以此可以到达景观与排气的要求。
卧室空间:
整个度假型温泉酒店式公寓,主要目标客户群的特性是以休闲度假为主,卧室的主要特色之一就是淡化床的概念,地面加龙骨,起地10cm做实木地板,另加榻榻米。
舒适……
自然…….
客厅空间:
区别于居家的客厅的功能,大开间落地窗,低矮的家具,自然的饰品营造与喧嚣都市的隔离,精神回归自然的享受。
阳台露台空间:
首层的院落空间:
………..同庭院空间
上层的露台空间:
………..空中阳光汤池、空中园林的设置有效的提高此类产品“见天”的卖点
6.2.3交通组织分析
出入口的设置:
相对是整个组团的景观大道,同时又和其他产品类型的组团形成明显的区别。
进入社区的车行道路:
即是社区景覌大道的延伸,又是组团人流道路的支持。
道路对整个组团的影响是要降到最低点,以及车行对人的安全也要重点安排。
楼体之间的人流道路:
主要是实现人流的便捷、舒畅,同时对整体园林环境起到画龙点睛的作用。
有些段落是曲径通幽,有些段落是心旷神怡。
停车位:
在社区的集中部位设立相对集中的停车场,每个楼体的前后设立一定数量的临时停车位(绿化)。
6.2.4标准层面积、层高配比。
根据对南彩周围项目的调查分析,九鼎轩认为:
标准层面积应设为50—120平方米。
标准层高为:
3000cm,
汤池起地为:
80cm,
卧室地台为:
10cm。
卧室部分的实际使用层高为:
290cm。
见图1:
标准层刨面图
6.2.5户型设计建议及配比
基本数据:
设定总用地面积66700平方米,容积,总建面,40020平方米,设定单套平均面积80平方米总套数约为500套。
户型面积配比:
精致55平方米,
标准65平方米,
中产85平方米,
顶层150平方米,
户型朝向(坐北朝南)
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√
客厅/起居室(层高)3米
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入口门厅Entryhall
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门厅foyer
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客厅Gatheringroom
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餐厅dinningroom
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酒吧wetbar
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壁炉fireplace
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主卧室masterbedroom
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主卫生间masterwashroom
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主浴室masterbath
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桑拿间sauna
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日光浴室solarium
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书房library
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阁楼loft
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汤池pool
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√
√
√
项目服务内容设立:
※提供代租服务:
由指定的酒店管理公司代为提供相关的服务。
详细约定由酒店管理公司和业主签订合同。
※专供客户自用:
客户自己长期使用,每月有物业管理公司或酒店管理公司,收取管理费用。
※现在国际上通用的产权式度假酒店公寓的管理运营模式:
开发商投资者(业主)酒店管理公司业主分红/
6.2.6外立面风格
1、整体的建筑风格主要体现中国文化中“天地结合”人与自然相互融合的精神层面,充分体现人与建筑、人与自然、人与人、建筑与建筑之间的和谐与互衬。
2、考虑到与周围自然环境的对比性、融合性。
在整个组团的外立面颜色的运用上可充分运用,原生木质色彩(暖黄色▓▓▓)、原生石质色彩(冷灰色▓▓▓)
6.2.7室内装修建议
生态型风格:
着重体现与自然的溶合接洽,装修风格主要以纯色为主。
自然绿深秋黄雪冬白温泉蓝
皇朝型风格:
大气奢靡不失品位,轻柔的手笔折射出主人的身份与地位。
现代型风格:
简约的风格中不失整体的生态,简单的布局不失现代的凑。
原生型风格:
现代的材质抹不去人性里最原始的萌动,
6.2.8重要节点细部控制
组团立面的风格设置VS整体项目风格
……..细部项目中国风处理,并结合原生生态环境。
庭院的处理VS空中露台处理
……..院落,中国山水、景观、小品。
空中露台的空间穿透。
坡地的处理效果VS平地的处理效果
6.2.9目标客户群定位
获取条件:
产品平均总价50万元
交通用时40分钟车程
产品属性:
第二居所
具备投资功能
体验温泉文化与中国文化
目标客户的表象:
※经济能力:
度假型温泉酒店式公寓中
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