南充房地产市场报告.docx

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南充房地产市场报告

集团标准化工作小组[Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]

南充房地产市场报告

2010年南充房地产市场年度报告

1、宏观政策篇

2、

3、1、房地产政策动态

4、

5、中央政策：

6、

7、金融政策：

8、

9、2、房地产宏观数据（2010年全国房地产运行情况）

10、

11、1）全国土地市场情况

12、

13、2）全国房地产开发投资完成情况

14、

15、3）商品房销售情况

16、

17、4）房地产开发企业资金来源情况

18、

19、5）国房景气指数情况（开发景气指数趋势图表）

20、

21、3、本地房地产市政动态

二、一级市场——土地市场

1、2010年土地市场回顾

2、2010年土地市场成交情况分析

1）2010年1—12月土地分月成交情况图（幅数与面积）

2）2010年1—12月全市土地分区域成交图（各区县）

3）2010年1—12月全市土地分物业类型成交占比图（分住宅、商业用地等）

三、二级市场——市场表现

1、2010年市商品房交易情况回顾

2、2010年市商品房新增供应分析

1）2010年12月三区供销情况（面积）

2）2010年1—12月市商品房分区供应图（套数）

3）2010年1—12月市商品房供销情况分析（套数）

3、2010年市商品房市场成交量分析

1）09-10年市商品房全年成交情况比较图

2）2010年1—12月市三主城区商品房成交比较图（单位：

套）

3）09—10年分月市商品房成交情况比较图（成交套数、面积、金额）

4）本年市商品房销售排行榜（按套数）

4、2010年市商品房市场价格分析

1）2010年市商品房三区成交价格比较图（单位：

元/平米）

2）09—10年市商品房分月价格走势比较图（单位：

元/平米）

5、四大典型解析

1）南门坝—

2）江东新区—

3）—

4）—

6、2010年楼市总结及2011年走势预测

1）全国市场

2）市场

一、宏观政策篇

1、房地产政策动态

概述：

经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前

为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：

其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。

各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显着影响。

中央政策

1）关键词：

二套房贷首付

时间：

2010年1月10日

政策核心内容：

1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（"国十一条"），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。

国十一条规定购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于50%；房地产企业必须“公开+明码标价”。

评价：

这一轮调控被业内称为“限贷令”，会买二套房的会是哪些人群呢？

他们会在乎首付提高一成或是几成吗？

而随后几个月的市场并未降温，2-4月全国商品房销售面积同比增速仍在20%以上，70个大中城市房价环比涨幅持续上升，北京等热点城市"地王"频出。

所以，此政策即没有抑制投机投资性的需求，更没有遏制房价的过快上涨，这直接导致了4月17日"国十条"的出台。

2）关键词：

新国十条出台

时间：

4月17日

政策核心内容：

二套房首付不低于五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买首套但90平米以上的首付不得低于30%；在房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停第三套及以上的房贷；对不能提供1年以上的当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

评价：

国十条本意是什么？

抑制投资？

可市场反应却刚好相反，此政策完全摧残了刚需的弱小心灵。

在政策出台的几个月内，楼市成交量明显下跌，房价未降。

3）关键词：

严征土地增值税

时间：

5月26日

政策核心内容：

26日国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。

31日发改委明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。

4）关键词：

新国五条

时间：

9月29日

政策核心内容：

9月全国及重点城市显着升温，当月全国商品房销售面积同比增长16.6%，中国房地产指数系统数据也显示，9月100个城市住宅价格环比上涨0.7%，十大城市上涨0.8%。

房价的再度上涨导致中央及相关单位在9月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，统称为"9·29新政"。

评价：

那雨后春笋般的限购令，就是在这之后陆续出台的，但是大部分限购令都将于年终到期，年过完了，这政策就“玩完了”。

金融政策：

1）关键词：

加息

时间：

10月20日（第一次加息）

政策核心内容：

中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点,由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

评价：

此次加息是央行近三年以来的首次加息，不过通胀年代，钱都不存银行了，加息干嘛呢？

受苦的还是房奴啊！

每月的利息又增加了，压力更大了！

时间：

12月26日（第二次加息）

政策核心内容：

中国人民银行25日晚间宣布，自2010年12月26日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，其中金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。

上调后，一年期存款基准利率将提升至2.75％；一年期贷款基准利率将提升至5.81％。

其他各档次存贷款基准利率均相应调整。

其中，两年期和三年期存款利率均上调0.3个百分点，五年以上期存款利率上调0.35个百分点。

这是央行今年以来第二次加息，也是自中央宣布要实施稳健货币政策以来的首次加息。

评价：

当前我国内外部流动性充裕，通胀预期较强，通胀压力不断加大，需要通过货币政策回归稳健、控制物价过快上涨的货币条件，彰显把稳定物价总水平放在更加突出位置、治理通胀的决心。

关键词：

准备金率

时间：

2010年1月18日（第一次上调准备金率）

政策核心内容：

据央行网站消息中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是自2008年6月以来首次上调。

同时，为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。

评价：

从提高0.5个百分点来看，这次调整比较温和。

从温和的特性上看，和期间的系列政策一脉相承，这说明中央政府的初衷是想平抑房价，防止楼市大起大落。

时间：

2010年2月25日（第二次上调准备金率）

政策核心内容：

中国人民银行于2月12日发布消息,决定从2月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

据了解,此次上调准备金率是央行短短1个月内第二次上调准备金率。

评价：

此次上调准备金率无异于“温水煮青蛙”,普通市民对于准备金率的上调目前还不十分敏感,反而是首付的提升和房贷利率可能执行基准利率,全面收紧以往的七折利率优惠这些直接的变化对买家影响更大。

时间：

2010年5月10日（第三次上调准备金率）

政策核心内容：

中国人民银行发布公告决定，从2010年5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为17%，农村信用社、村镇银行暂不上调，维持原来的13.5%。

此次是央行今年以来第三次上调存款准备金率，此前两次上调时间分别是从1月18日和2月25日，调整幅度与此次相同。

评价：

存款准备金率上调之后肯定会冻结一部分流动资金，同时信贷投放也受到影响，银根收紧对房地产行业的负面影响还是显而易见的。

时间：

2010年11月16日（第四次上调准备金率）

政策核心内容：

中国人民银行发布消息显示，央行将从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是今年以来第五次上调存款准备金率，冻结资金约3000亿元。

此次上调后，大型金融机构存款准备金率将达到17.5%。

评价：

此次央行再度出手差别调整银行存款准备金率，诱因是10月信贷新增超预期，更主要则是抑制通胀势头。

时间：

2010年11月19日（第五次上调准备金率）

政策核心内容：

距离上一次宣布上调存款准备金率９天之后，中国人民银行19日晚间发布消息，决定11月29日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

央行指出，此次上调意在加强流动性管理，适度调控货币信贷投放。

粗略估算，上调0.5个百分点后，央行可一次性冻结银行体系流动性3000多亿元。

时间：

2010年12月20日（第六次上调准备金率）

政策核心内容：

中国人民银行10日晚间发布消息，决定从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

评价：

如果不考虑此前针对部分银行的差别上调，此次上调之后，金融机构存款准备金率已高达18.5％的历史高位。

粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3000多亿元。

3）关键词：

房贷7折利率取消

时间：

11月1日

政策核心内容：

多家银行11月1日起全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。

中旬，限外令发布。

评价：

首套房优惠的取消，是否让无房的呢感到心凉呢？

而限外令主要是针对大量的国外热钱。

热钱自始至终，都不会因为某个政策的出台而停止流入。

4）关键词：

公积金利率上调

时间：

12月16日

政策核心内容：

12月16日住建部发布《商品房屋租赁管理办法》。

12月19日，国土部要求抑制地价过快上涨，新地王须2日上报。

12月26日，个人住房公积金贷款利率全面上调0.25个百分点。

评价：

对于的人而言，第一个新规是好事。

对于而言，第二条新规多少会有些影响。

对于买房的人来讲，第三条有些让人伤心。

小结：

2010房地产调控政策特点：

首先，目标清晰。

遏制房价过快上涨2010年房地产调控的重要目标。

一方面，通过差别化信贷政策、实施限购措施、上调住房公积金贷款利率等来抑制投资投机需求；另一方面，加大土地供给，确保保障房及中小套型商品房用地供应，利用税费减免、金融支持等优惠政策，鼓励保障房建设，加大保障房建设力度，增加住房供给。

其次，出台及时。

如前所述，针对市场出现的变化，2010年的房地产调控政策力度不断加强，各项政策出台及时。

针对1月"国十条"出台后北京等热点城市房价、地价继续攀升的态势，4月17日，国务院及时出台"国十条"，促使5-8月房地产市场明显降温，房价上涨势头得到遏制。

9月，随着成交量的回升，价格再度出现快速上涨迹象，"9·29"即刻到位，更严厉的政策及时出台9月29日，住建部、央行等7部委联合出台了系列政策。

再者，力度空前。

实施的差别化信贷政策力度空前严厉，一套房首付不低于30%，二套房首付不得低于50%，商业银行暂停第三套房贷，超过了2007年差别化信贷政策严厉程度。

部分城市还出台了限购措施，限制居民家庭购房套数，这在2009年以前是从来没有的。

4月"国十条"指出，2010年要完成建设保障性住房及各类棚户区改造住房580万套的工作任务，这是多年来保障房建设的一个新高度，2011年全国保障性住房建设计划将达1000万套，相比2010年增长了72.4%。

然后，方式多样，经济手段和行政措施并用。

2010年房地产政策频发，从抑制投资投机需求、增加供给、市场监管等多方面对房地产市场进行全方位调控，涉及到税收、土地、金融、交易管理等，甚至有行政性的限购措施，政策种类较多。

2、房地产宏观数据（2010年全国房地产运行情况）：

1）全国土地市场情况

图表1.1：

1-11月全国120个城市住宅用地成交量同比增长40%，但10-11月持续下行

2010年1-11月，全国120个城市累计成交住宅用地30216万平方米，同比增加40%。

从各月来看，4-6月的月成交量维持在2200万平方米这一水平，7-9月有所反弹，并在9月达到3076万平方米，是年内第二高水平，但10-11月又有所下降。

从同比变化看，前三个月同比增幅高位运行，分别为266%、236%和462%，自4月起，土地市场成交量同比增幅均保持在50%以下，8、10两个月更出现同比负增长的现象。

11月，全国120个城市共成交住宅用地2887万平方米，同比增加19%，但环比下降4%，延续了上月的下行态势。

图表1.2：

受政策和成交结构影响，120个城市的住宅用地楼面地价波动频繁，7月后呈震荡上行之势

从绝对水平来看，受政策和成交结构影响，120个城市的住宅用地楼面地价波动频繁，4月和7月均不足1500元/平方米，均属于阶段性低点。

9月又达到全年最高的2395元/平方米，10月骤降至1617元/平方米，11月有所上升，达到2135元/平方米，环比上涨32%，同比上涨10%。

从同比涨幅来看，1-5月地价同比涨幅均在60%以上，但逐月缩小。

6月后涨跌幅波动频繁，但均在10%以下。

图表1.3：

上半年住宅用地平均溢价水平持续下降，三季度震荡明显，10-11月又明显上升

上半年，120个城市的住宅用地平均溢价水平从1月的61%持续下行至6月17%。

7-9月，溢价水平震荡明显，各月分别为20%、28%、24%，并未体现出明显的趋势。

10-11月，尽管有更严厉的调控措施出台，但企业拿地依然较为踊跃，溢价水平持续上升，分别为38%和42%。

同比来看，2010年1-5月的溢价水平均高于去年同期，但从6起，溢价水平均低于去年同期，表明今年的土地市场特别是下半年，开发企业拿地要更为理性。

2）全国房地产开发投资完成情况

图表2.1：

全国市场

2010年1-11月，全国完成房地产开发投资额4.3万亿元，同比增长36.5%，增速与1-10月持平，较上半年下降1.6个百分点。

其中，全国完成住宅开发投资额3.0万亿元，同比增34.2%，增速较1-10月提高0.4个百分点，较上半年下降0.2个百分点。

11月当月，全国完成房地产开发投资额4628亿元，环比增长1.5%，和去年同期相比增长36.7%。

一线1级城市开发投资额占比较2009年略有下降，二三线城市占比保持平稳，其他城市小幅上升。

今年1-10月，一线城市房地产开发投资额为13.0%，较2009年全年下降1个百分点；二三线城市为42.6%，与2009年全年持平；其他城市占比44.5%，较2009年全年提高0.9个百分点。

3）商品房销售情况

2010年1-11月全国商品房销售面积同比增长9.8%，中西部省份销售面积占比较2009年年底提高2.2个百分点，四十个大中城市以外的其他城市住宅销售面积占比提高5.7个百分点。

今年1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，比去年同期增长9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。

销售额方面，1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2个百分点。

其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营用房分别增长48.4%和50.2%。

图表2.2：

4）房地产开发企业资金来源情况

1-10月，房地产开发企业本年资金来源44034亿元，同比增长43.4%。

其中，国内贷款9119亿元，增长53.0%；利用外资377亿元，下降29.6%；企业自筹资金14320亿元，增长16.7%；其他资金20218亿元，增长69.5%。

在其他资金中，定金及预收款11755亿元，增长59.2%；个人按揭贷款6163亿元，增长119.7%。

5）国房景气指数情况（开发景气指数趋势图表）

图表2.3：

国家统计局发布的数据显示，11月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.20，比10月份回落0.37点，比去年同期提高0.42点。

从分类指数看：

房地产开发投资分类指数为104.82，比10月份回落0.06点，比去年同期提高4.22点；本年资金来源分类指数为104.74，比10月份回落1.77点，比去年同期回落4.78点；土地开发面积分类指数为96.42，比10月份提高1.96点，比去年同期提高1.06点；商品房待售面积分类指数为103.10，比10月份提高0.06点，比去年同期提高9.26点；房屋施工面积分类指数为106.25，比10月份回落2.42点，比去年同期提高3.24点。

3、房地产市政动态（本地市场）：

4、

5、1）区地王

6、

7、2010年2月3日，区西河南路西南侧一宗6.0045亩、起拍价260万元的土地争夺最为激烈，该宗土地共有39家单位（个人）参与竞买，最终由一买家以760万元/亩的价格“拿下”，此地块仅地价成本就达到了2000元／平方米。

8、

9、2）下中坝嘉陵江大桥2月11日正式开工建设

10、

11、2月11日上午，市隆重举行了下中坝嘉陵江大桥开工典礼。

其开工建设，是实施“以江为轴、跨江东进、拥江发展”城市发展战略，加快建设川东北区域中心城市的重点工程。

12、

13、下中坝嘉陵江大桥是南充城区的第四座跨江公路大桥，是境内嘉陵江上第一座双向六车道桥梁，西起顺庆区学院街与解放街交叉口，东止区和平桥设计全长1502米，主桥宽27.5米，预计总投资约6.57亿元，建设工期32个月。

这项工程的开工建设，将有效缓解目前城市交通拥堵压力，大大缩短、、嘉陵之间的时空距离，推进市辖三区城市建设和经济社会联动发展，对于带动下中坝片区整体开发、扩大城区规模、提升城市形象都将起到十分重要的作用。

14、

15、3）兰渝铁路火车北站建设启动

16、

17、5月15日，兰渝铁路南充火车北站建设正式启动，兰渝铁路从兰州途经陇南、广元，到达，将与达成铁路相交。

兰渝铁路从广元、、到荆溪境内后有分叉，一条是到重庆的主线（西线），经嘉陵、合川到重庆，与达成线相交于风景区内的父子桥村，在火车北站停靠；另一条是到广安的支线（东线），与达成线相交于小龙，在南充东站停靠，主要为货运站。

主线在嘉陵李渡设南站，是一个越行站，用以错车。

18、

19、4）机场扩建后成为川东北最大机场

20、

21、2010年7月，高坪机场改扩建工程已正式启动，计划两年内竣工。

改扩建工程竣工后，高坪机场将成为整个川东北地区规模最大、功能最全的机场。

改扩建工程结束后，高坪机场将启用大机型执行运输旅客的任务。

机场还将把飞机起降的方向改为城区的北部，避免起降噪声对老百姓的生活造成影响。

22、

23、5）地王诞生

24、

25、7月9日，距国家“4.15”地产调控新政出台差不多百日，鹤鸣花园地块拍卖（24亩地，容积率4.5）,经过多轮竞价，最终以楼面价512万/亩（楼面价1835元/平米）成为了新一轮的地王。

26、

27、6）零售巨头"大润发"入驻

28、

29、7月16日下午，大润发和签约，大润发作为零售业巨头，产业实力雄厚、影响力大、带动力强。

该项目的入住，将为我市商贸经济发展再添新的血液和力量，对于巩固提升我市商贸业经营发展水平、丰富商业中心内涵、完善城市功能、增加就业岗位等，都将产生极其重要的作用。

30、

31、7）巨头地产商陆续来考察，大牌或纷纷入驻

32、

33、2010年，在一二线城市的房地产市场空间受到高度挤压的时候，巨头地产商们开始把眼光瞄准三线城市。

是川东北区域中心城市，与重庆和成都构成一个独特的三角经济发展区域，发展潜力巨大。

34、

35、2010年下半年，佳兆业集团、保利实业、万科集团等大牌地产商纷纷组团来考察投资环境。

36、

37、8）恒大进驻开发恒大绿洲

38、

39、恒大地产集团是中国十大房地产企业之一，它连续五年荣登中国房地产企业10强，现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。

40、

41、2010年，恒大在率先参与北部新城的打造，在府荆路还没建成的情况下，便已开始耕耘荆溪。

项目恒大绿洲位于荆溪镇，位于未来北部新城的核心区域，总占地面积约153亩，总建面约36万方，规划户数2322户，由30层和32层电梯景观组成，该项目也是目前在建项目中首例精装房。

9）万科60亿投资旅游文化综合开发

万科企业股份有限公司是目前中国最大的专业房地产开发企业，2010年万科累计销售金额突破千亿，成为首个年销售额达千亿元的房企。

无疑，万科的背景和身价都是十分显赫的。

今年10月22日，市区人民政府与成都万科房产有限公司签订了市西山旅游文化综合开发项目投资合作框架协议，将打造国家4A级旅游景区风景区，该项目预计总投资约60亿元，因此而成为万科进军四川二级城市的“首站”。

10）拍出有史以来最高土地价

11月26日，位于区长征电影院编号为2010-b-11的土地，出让面积为5.463亩，规划为居住兼商业用地，商业使用年限为40年，居住使用年限为70年，“起始价为245万元/亩，每次叫价幅度为10万元。

”在市国有建设用地使用权拍卖会上，被26号竞买者以850万元/亩的高价收归囊中，市国土资源局交易中心一位负责人证实，这是我市有史以来在土地拍卖交易中拍出的最高价位。

11）南门坝旧貌换新颜还房升级电梯楼

市委、市政府要求，要把南门坝旧城改造工程成为经得起历史检验的优良工程、精品工程。

按照改善民生、完善功能、提升形象的要求实施好，创新机制体制推进改造工程的顺利进行。

南门坝还房工程还在首开电梯公寓换房的先例。

南门坝还房小区共分A、B、C、D四区，其中C区已建成封顶，A、B、D三区还房全部改成18层电梯公寓。

预计2011年底，南门坝3500余户居民将告别脏乱差的“城中村”生活，乔迁优雅舒适的“城中城”。

昔日以“脏乱差”代名词的南门坝旧城区，正在加速向高品质的南门坝新城区华丽转身。

12）截弯取直白土坝至望天坝连成一片

对于西河的改造，我市从城市长远发展出发，采纳了“回填河道开发土地”方案。

2010年，截弯取直工程顺利实施，改造河道后，望天坝与中心城区白土坝完全相连，缩短到城中心的距离，打通交通命脉，拓宽了城市发展的版图，对于华凤片区快速发展也起到了重要的推动作用。

13）1.7万平米环形商圈改造全面竣工

该工程共投入近2000万元，在环形商圈实施地面工程、商铺“农村版”改造、沿街墙体刷、广告规范等“四大”工程。

地面工程是主要工程，整体改造后将全面实施单行道通行交通方式。

12月22日，市三公街环形商业街区改造工程全面完成，三公街、赛场街的地面均安装了凹凸有致的透水地砖，每隔三四米还有缓冲带。

据区政府相关负责人介绍，接下来将对环形街区的商业业态进行调整，引导业主经营中高档商品。

14）投资1亿模范街农村版与公交站台改造完工

模范街改造，是市委、市政府考核的一项重点工程。

模范街全长530米，改造建设年限为1年，总投资为1亿元，其中政府投入2000万元，带动民间资金8000万元。

农村版改造已全部