广东省某市房地产项目可行性分析报告.doc

广东省某市房地产项目可行性分析报告.doc

《广东省某市房地产项目可行性分析报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广东省某市房地产项目可行性分析报告.doc（33页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

昊地喜悦城果花园

可

行

性

研

究

报

告

惠州昊地置业有限公司编

2010年07月30日

33

目录

一、项目概况

（一）项目名称、建设地址、开发单位………………………………………5

（二）项目建设规模及主要内容………………………………………………5

（三）项目投资规模及效益预测………………………………………………5

（四）项目研究工作数据来源…………………………………………………6

二、项目投资环境及市场研究分析………………………………6

三、项目定位

（一）住宅定位…………………………………………………………………12

（二）商业定位…………………………………………………………………14

（三）价格定位…………………………………………………………………15

四、项目开发建设计划安排

（一）项目开发建设说明………………………………………………………15

（二）项目开发建设横道图……………………………………………………15

五、项目投资估算及投资筹措

（一）项目投资估算……………………………………………………………15

1.投资成本估算的各项设定………………………………………………15

2.投资成本估算……………………………………………………………17

（二）项目资金筹措……………………………………………………………18

六、项目销售收入及利润估算

一、销售价格预测……………………………………………………………19

二、销售收入估算……………………………………………………………19

三、销售税费及附加估算……………………………………………………19

四、各期销售收入与预测汇总表……………………………………………20

五、税后利润测算表…………………………………………………………20

七、项目经济收益评估

一、财务净现值………………………………………………………………21

二、投资利润率………………………………………………………………21

三、盈亏平衡分析……………………………………………………………22

四、还贷能力分析……………………………………………………………22

五、项目的不确定分析………………………………………………………22

八、结论…………………………………………………………………………23

附表1：

《项目开发建设进度计划表》

附表2：

《项目开发成本估算表》

附表3：

《项目投资计划估算表》

附表4：

《销售收入、经营税金及附加估算表》

附表5：

《项目现金流量表（全部投资）》

附表6：

《项目损益及利润分配表》

附表7：

《资金来源与运用表》

一、项目概况

（一）项目名称、建设地址、开发单位

1.项目名称

昊地喜悦城果花园

2.建设地址

惠州市惠城区江北西4#小区

3.开发单位

单位名称：

惠州昊地置业有限公司

成立时间：

2007年

注册资本：

1500万元

注册地址：

惠州市东湖西路168号和庆商务大厦12B

法定代表人：

周先军

经营范围：

房地产开发与销售

（二）项目建设规模及主要内容

l占地总面积64214.6㎡

l建筑总面积174500㎡

其中：

住宅建筑面积124072㎡

商业建筑面积4822㎡

综合楼面积800㎡

幼儿园面积1842㎡

地下室及架空层面积42964㎡

l可售建筑面积

其中：

住宅建筑面积124072㎡

商业建筑面积4822㎡

地下室车位（机动车位）989个

（三）项目投资规模及效益预测

l项目总投资50126.02万元

其中：

项目土地成本8348万元

前期费用2094万元

建安成本27920万元

工程基础设施942.95万元

其他费用502.35万元

管理费用418万元

不可预见费837.6万元

销售费用2269.29万元

销售税费及附加4273.83万元

财务费用2520万元

l项目总销售收入预测75643万元（100%销售率）

l项目税前利润25516.98万元

l项目税后利润19137.73万元

l项目税前利润率33.73%

l项目税后利润率25.30%

（四）项目研究工作数据来源

1.惠州市国土资源局官方网站

2.惠州市房产局官方网站

3.惠州市统计局官方网站

4.搜房、惠房网站

5.房地产相关法律法规

二、项目投资环境和市场研究

惠州房地产业正在蓄势待发，新一轮的发展机遇即将来临。

惠州市现有城市人口250万人，是一座以电子工业（全国8强）、石化、化工、服装业、制鞋业的强劲发展为依托的新兴城市。

拥有全国最大的中外合资企业中海壳牌石化，以及SONY、LG、联想等世界500强的大型企业。

2008年，惠州荣获“国家文明城市”，并被评为“世界最适宜居住城市”。

惠州正成为全社会极为关注的经济快速增长地区……

2009年，全市生产总值（GDP）1414.7亿元，比上年增长13.2％。

其中，第一产业增加值90.3亿元，增长3.8％；第二产业增加值789亿元，增长13.3％；第三产业增加值535.4亿元，增长14.7％。

三次产业结构由上年的6.9：

56.8：

36.3调整为6.4：

55.8：

37.8。

人均GDP达35819元，按市场平均汇率折算为5244美元。

来源于惠州的财政总收入391亿元，比上年增长20.6％；全市地方财政一般预算收入101.5亿元，增长30.1％；地方财政一般预算支出134.7亿元，增长26.7％。

其中，教育支出25.8亿元，增长30.9％；社会保障和就业支出13.7亿元，增长30.4％；医疗卫生支出8.1亿元，增长15.0％；农林水事务支出13.2亿元，增长25.2％。

税收总收入348.4亿元，增长20.0％。

其中，国税266.4亿元，增长20.4％；地税81.9亿元，增长18.8％。

全年房地产开发投资175.3亿元，下降6.2％；商品房施工面积2248.3万平方米，增长11.6％；商品房竣工面积553.9万平方米，增长131.6％；商品房销售面积543.8万平方米，增长83.8％；商品房销售金额232.0亿元，增长90.3％。

2010年，中央出台了一系列调控房地产市场的政策，通过土地、金融、税收等手段加强市场调控，取得了较好的预期成效，投资性需求受到抑制，房价过快上涨势头得到很好的遏制。

上半年，我国房地产市场整体运行状况良好，房地产开发投资平稳增长，商品房销售同比小幅增长，增幅有所回落，70大中城市房屋销售价格指数同比上涨，环比回落，房地产企业信心指数也出现不同程度的回落。

在严厉的调控政策下，我市房地产市场也受到一定程度的影响，但影响程度远不如一线城市，我市上半年开发投资仍保持较快增长，但增速趋缓，商品房新增上市供应充足，总体销售情况良好，商品房价格较为平稳，我市房地产市场朝着平稳健康理性的方向发展。

2010年上半年我市房地产市场运行特点

（一）房地产开发投资规模增幅较大，增速放缓

上半年，全市共完成房地产开发投资119.28亿元，同比增长44.24%，涨幅有所回落，较1-5月减少15.81个百分点，其中住宅完成投资88.05亿元，同比增长36.95%，涨幅较1-5月减少9.29个百分点；商品房施工面积2343.43万m2，同比增长17.27%；商品房新开工面积663.35万m2，同比增长288.72%；商品房竣工面积284.73万m2，同比增长109.91%。

房地产投资规模同比增长，尤其是开发规模增长较快的主要原因有：

一是09年年初受金融危机余波的影响，大部分开发企业仍处于观望状态，减慢了新开工项目的速度，减少了资金投入，09年第二季度虽有增加，但整体而言上半年基数仍然较小，导致2010年上半年同比涨幅较大；二是2010年年初房地产市场延续了09年下半年的良好势头，成交量大幅增长，开发企业信心增加，加大了资金投入，加快土地的开发利用，使得新开工面积和竣工面积同比增长较大。

然而，随着今年中央对房地产市场调控力度的加大，第二季度商品房销售量明显下降，开发企业资金回笼速度减慢，对后市预期较不乐观，逐步放慢了开发投资的速度，导致上半年房地产开发投资增速放缓。

（二）商品房上市供应较为充足，总体平稳

上半年，我市商品房批准预售面积328.55万m2，同比增长135.33%，其中住宅285.12万m2，同此增长121.78%。

我市商品房上市供应同比增长较快的主要原因是我市房地产市场刚刚从金融危机中恢复过来，以消化存量为主，09年上半年新增供应较少，同时由于年初销售形势良好，开发企业加快在建楼盘上市的速度，因而使得今年新增上市规模较大。

从月度变化看，1-6月全市商品房批准预售面积分别为66.85、32.45、35.04、89.96、57.76、46.49万m2，从今年2月份开始，我市新增上市量逐步上升，直至4月达到上市高峰后，5、6月逐月回落，但就整体而言，全市商品房供应比较充足，总体平稳，能满足上半年的成交需求。

从区域来看，惠城区商品房上市量居首，占全市上市量的五成以上，大亚湾区、惠阳区分别列全市第二、第三，其上市量占全市的21%、11%，其他各县上市量较小，所占比例较为接近。

其中增长较为明显的是大亚湾区和龙门县，其上市量同比增长分别为2.73、2.74倍，主要原因是大亚湾毗邻深圳、香港，地理位置优越，石化项目、沿海高速公路等辐射和拉动作用明显，而龙门县则因房地产开发起步较晚，优美的人居环境和品牌生态旅游项目带动了当地房地产业的快速发展。

从面积段来看，上半年，全市90m2以下商品住房上市量所占比例为16.89%，90-120m2为26.62%，120-144m2为25.83%，144m2以上为30.66%，同比分别增长1.22、1.56、2.27、1.35倍。

从住房套型来看，120m2以下住房所占比例仍然偏小，但从同比情况来看，其上市量与去年同期相比，明显上升。

由于我市房地产市场长期以大户型住房为主，中小户型所占比例较低，供应结构不尽合理，中小户型的上市既弥补了住房结构的缺陷，又迎合了市场的需求，受到了自住型需求购房者的青睐，产品适合销路又进一步促进开发企业的积极性，因而上半年中小户型住房上市相对集中。

 （三）商品房销售量同比小幅增长，环比回落

上半年，我市商品房累计销售面积269.21万m2，较去年同期增长2.12%，与去年下半年相比，出现较大幅度回落，环比下降17.2%。

从月度走势来看，1月我市商品房延续了去年的良好销售势头，2月大幅回落，3、4月大幅回升，5、6月再次回落，整体下降趋势明显，主要原因是今年年初，市场销售情况仍然较好，受节日、季节性等因素的影响，2月销售量大幅下降，但随着信贷、金融等政策的不断收紧，购房者心理预期的巨大变化，导致3、4月成交量大幅回升，而随着调控政策进一步加强，