房地产企业住宅精装修房工程管理培训讲义_精品文档.ppt
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1提纲提纲1.概述概述2.设计设计3.施工流程施工流程4.采购管理采购管理5.场地移交场地移交6.进度控制进度控制7.质量管理质量管理8.文明施工与成品保护文明施工与成品保护9.整改验收移交与保修整改验收移交与保修o因讲座内容复杂,具体讲课时可能只能选择因讲座内容复杂,具体讲课时可能只能选择13个重个重点课题进行介绍。
点课题进行介绍。
2第一部分:
概述第一部分:
概述3与精装修住宅相关的背景与精装修住宅相关的背景o毛坯交楼,菜单式装修,精装修交楼,全装修住宅,工厂化生产,毛坯交楼,菜单式装修,精装修交楼,全装修住宅,工厂化生产,工业化生产,住宅产业化,工业化生产,住宅产业化,“批量精装修批量精装修”。
o实行全装修交楼的利与弊。
实行全装修交楼的利与弊。
n利:
方便客户;方便物业管理;大量节约资源;因批量采购实利:
方便客户;方便物业管理;大量节约资源;因批量采购实现超额利润;降低税负。
现超额利润;降低税负。
n弊:
管理力量增大;工期变长;投诉增加。
弊:
管理力量增大;工期变长;投诉增加。
o本讲座的局限性本讲座的局限性4精装修住宅各地实施进展情况精装修住宅各地实施进展情况o广州,北京,上海,深圳,长三角广州,北京,上海,深圳,长三角资料来源于:
资料来源于:
o广州万科(广州万科(360蓝山蓝山601城花城花423城南城南+252花城花城220花城花城+142万万科城科城+133万科城别墅万科城别墅350天景)、上海万科、南京万科、佛山万科天景)、上海万科、南京万科、佛山万科220、成都万科、东莞万科、深圳万科成都万科、东莞万科、深圳万科500、南昌万科(、南昌万科(231)。
o武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产、中海地产武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产、中海地产o广州金地(广州金地(96复式户型复式户型196平面户型平面户型+117荔湖城),深圳金地(约荔湖城),深圳金地(约500金地名津)金地名津)o广州方圆(广州方圆(217小城之春小城之春+90云山诗意云山诗意+34荷塘月色)荷塘月色)o广州恒大(广州恒大(88第三金碧)第三金碧)o东莞中惠(东莞中惠(414香樟绿洲)香樟绿洲)o南京百胜麒麟(南京百胜麒麟(557东郊小镇东郊小镇+?
)?
)o广州地铁、无锡复地,等等,恕不能一一致谢!
广州地铁、无锡复地,等等,恕不能一一致谢!
o特别鸣谢广州万科特别鸣谢广州万科o目前最好成绩:
同时交付目前最好成绩:
同时交付601套,到访套,到访538套,办手续套,办手续523套,一次收楼率套,一次收楼率94.7%,零问题交付,零问题交付246户,全屋入伙时问题平均数(含甲分包)户,全屋入伙时问题平均数(含甲分包)0.86条条2007年年7月月9日数据。
见日数据。
见交楼快报交楼快报1、快报快报2o已知的最好成绩:
同时交付已知的最好成绩:
同时交付1400套,入伙总问题数套,入伙总问题数1600条。
条。
o括号内数字,表示本年度内完成交付的项目套数。
括号内数字,表示本年度内完成交付的项目套数。
5假想中的管理对象假想中的管理对象o广阔的分布:
平面型分布,广阔的分布:
平面型分布,立体型分布,混合型分布立体型分布,混合型分布o相似的设计相似的设计o快速的施工快速的施工o室内装修以传统工艺为主:
室内装修以传统工艺为主:
泥水,乳胶漆,吊顶。
泥水,乳胶漆,吊顶。
o三大部品以工厂化生产为三大部品以工厂化生产为主:
橱柜,木门,木地板。
主:
橱柜,木门,木地板。
6衡量成功与否的指标:
客户满意度衡量成功与否的指标:
客户满意度客户满意包括多个角度,多个维度7第二部分:
设计第二部分:
设计更多话题:
批量精装修的设计问题批量精装修设计导则8采用的材料品牌示例采用的材料品牌示例11单层毛巾架单层毛巾架隆迪士隆迪士2828亚克力浴缸亚克力浴缸(含去水含去水)CT-6598.002CT-6598.00222双层毛巾架双层毛巾架隆迪士隆迪士2929主卫洗手盆主卫洗手盆CP-0301CP-030133主卫剃须镜主卫剃须镜(小号小号)隆迪士隆迪士3030主卫马桶主卫马桶CP-2092CP-209244漱口杯漱口杯隆迪士隆迪士3131餐厅、客厅灯具餐厅、客厅灯具按样板按样板55厕纸盒厕纸盒莎朗莎朗3232镜前灯镜前灯66洗碗槽龙头洗碗槽龙头摩恩摩恩3333生活阳台灯生活阳台灯MX290/MX290/黄色黄色/节能灯节能灯77翻盖式脸盆落水组件翻盖式脸盆落水组件摩恩摩恩3434工作阳台灯工作阳台灯MX260/MX260/黄色黄色/节能灯节能灯88面盆龙头面盆龙头摩恩摩恩3535卧室过道灯卧室过道灯MQ11-Y9/MQ11-Y9/欧普欧普Y2-9Y2-999浴缸龙头浴缸龙头摩恩浴缸龙头摩恩浴缸龙头3636主卧、次卧室灯具主卧、次卧室灯具MX350-Y02MX350-Y021010阳台洗衣机龙头阳台洗衣机龙头华友华友3737儿童房灯具儿童房灯具MX350-Y01/MX350-Y01/黄色黄色/节能灯节能灯1111SS型面盆云水型面盆云水华友华友3838卫生间吸顶灯卫生间吸顶灯MX270-Y21/MX270-Y21/黄色黄色/节能灯节能灯1212角阀角阀250125013939厨房灯具厨房灯具MX270-Y21/MX270-Y21/黄色黄色/节能灯节能灯131330CM30CM软管软管121859121859带胶圈带胶圈4040花洒淋浴屏花洒淋浴屏APPOLLO/BAPPOLLO/B配置配置1414客厅地砖波打线客厅地砖波打线亚细亚亚细亚4141淋浴房淋浴房CP-2819CP-28191515客厅踢脚线客厅踢脚线亚细亚亚细亚4242排气扇排气扇正野正野APC15EAPC15E1616厨房墙面砖厨房墙面砖亚细亚亚细亚4343单联单控大跷板开关单联单控大跷板开关5TA02015TA02011717公卫地面砖公卫地面砖建球建球4444单联双控大跷板开关单联双控大跷板开关5TA02065TA02061818主卫地面砖主卫地面砖建球建球4545双联单控大跷板开关双联单控大跷板开关5TA02115TA02111919主卫墙面砖主卫墙面砖欧神诺欧神诺4646双联双控大跷板开关双联双控大跷板开关5TA021655TA021652020公卫墙面砖公卫墙面砖欧神诺欧神诺4747三联单控大跷板开关三联单控大跷板开关5TA02315TA02312121公卫淋浴间公卫淋浴间马赛克马赛克4848空白面板空白面板5TG05005TG05002222内墙面漆内墙面漆幻色家幻色家4949插座防溅面盖插座防溅面盖5TG06005TG06002323内墙面漆内墙面漆幻色家亚光幻色家亚光A965/A965/白色白色5050单相三极插座(单相三极插座(10A10A)5UB01005UB01002424内墙底漆内墙底漆幻色家幻色家5151单相三极带开关插座(单相三极带开关插座(10A10A)5UB01015UB01012525公卫洗手盆公卫洗手盆CP-0416CP-04165252单相二、三极插座单相二、三极插座5UB01065UB01062626公卫立柱盆公卫立柱盆CP-0540CP-05405353单相三极插座(单相三极插座(16A16A)5UB02005UB02002727公卫马桶公卫马桶CP-2819CP-28195454单相三极带开关插座单相三极带开关插座5UB02015UB02019更多细节更多细节o某工程细部做法图片某工程细部做法图片o某工程交楼标准材料明细表某工程交楼标准材料明细表o一些改进的节点设计做法一些改进的节点设计做法10有关设计的更多话题有关设计的更多话题o批量精装修设计导则批量精装修设计导则,更多话题更多话题o精装修不是精装修不是“先毛坯,后装修先毛坯,后装修”,设计应该从建,设计应该从建筑结构阶段开始。
筑结构阶段开始。
o可能遇到的问题可能遇到的问题n定位问题:
中性化设计?
轻装修,重装饰?
定位问题:
中性化设计?
轻装修,重装饰?
n低造价时低造价时n中等造价时中等造价时n高造价时高造价时o如何避免设计错误?
如何避免设计错误?
讨论讨论1,讨论讨论2,讨论讨论3。
o如何适当减少现场施工难度?
如何适当减少现场施工难度?
o如何与采购密切配合,有效降低成本?
如何与采购密切配合,有效降低成本?
讨论的话题:
讨论的话题:
o如何体现个性化?
如何体现个性化?
o由谁设计?
由谁设计?
o如何加深设计师的体验,如何通过客户投诉改善如何加深设计师的体验,如何通过客户投诉改善设计?
设计?
o设计如何实现标准化?
如何实现工厂化?
可参考设计如何实现标准化?
如何实现工厂化?
可参考的书籍的书籍11第三部分:
施工流程设计第三部分:
施工流程设计12四阶段施工管理法四阶段施工管理法阶段段施工方主要工作内容施工方主要工作内容甲方、甲方、监理主要工作内容理主要工作内容准准备阶段段与与业主与主与监理沟通,排除理沟通,排除设计问题,队伍伍组织,场地移交,材料采地移交,材料采购,办公准公准备解决系解决系统性的性的设计问题督促督促总包完成整改和移交包完成整改和移交统一不同施工一不同施工单位之位之间的管理模式的管理模式甲甲购物物资采采购准准备工作工作无需移交的无需移交的施工施工阶段段泥水施工,乳胶漆底漆施工,泥水施工,乳胶漆底漆施工,橱柜框架施工,橱柜框架施工,门框底框施工框底框施工甲分包甲分包单位位进场准准备按照按照规范范检查施工施工质量量甲甲购材料及材料及时供供应到到现场需要移交的需要移交的施工施工阶段段木木门门扇安装,扇安装,卫生生洁具安装具安装橱柜面板安装,五金配件安装橱柜面板安装,五金配件安装木地板安装木地板安装督促甲定分包分包服从管理督促甲定分包分包服从管理按照按照规范范检查施工施工质量量整改、整改、验收收和移交和移交地毯式地毯式检查整改,小整改,小业主提前开放主提前开放甲方甲方监理理检查,分,分户验收,收,入伙移交入伙移交督促施工督促施工单位自位自检,组织监理及甲方理及甲方自身自身组织检查,组织小小业主提前开放主提前开放督促督促检查竣工竣工资料料组织验收收组织各各单位共同搞好入伙的位共同搞好入伙的质量意量意识13准备阶段工作准备阶段工作1开始开始22工棚搭建工棚搭建3办公设备进场办公设备进场44施工队伍进场、队伍培训,各种分包需参加施工队伍进场、队伍培训,各种分包需参加55图纸会审图纸会审66施工组织设计报审施工组织设计报审77详细材料计划报甲方(包括甲供材料及自购材料)详细材料计划报甲方(包括甲供材料及自购材料)88与总包开始移交场地与总包开始移交场地,木门单位进场检查移交洞口木门单位进场检查移交洞口,橱柜单位进场测量尺寸橱柜单位进场测量尺寸,木地板单位进场检查场地木地板单位进场检查场地99冷水管打压,冷热水管对接长时间试验冷水管打压,冷热水管对接长时间试验,电气管线逐条测试移交电气管线逐条测试移交1010总包整改总包整改1111接收时的再次检查接收时的再次检查14本阶段工作重点本阶段工作重点15无需移交阶段的工作无需移交阶段的工作16必须移交阶段的管理工作必须移交阶段的管理工作25入户门安装,上锁入户门安装,上锁26煤气分包单位进场,煤气表安装,空调安装煤气分包单位进场,煤气表安装,空调安装27甲供卫生洁具进场,卫生洁具安装甲供卫生洁具进场,卫生洁具安装28镜子安装镜子安装29卫生间、厨房五金安装卫生间、厨房五金安装30木地板单位正式进场,木地板安装木地板单位正式进场,木地板安装,踢脚线安装踢脚线安装31撕门、窗保护膜撕门、窗保护膜32最后一遍乳胶漆打胶最后一遍乳胶漆打胶17本阶段的工作重点本阶段的工作重点o首先,当泥水绝大部分工作已经完成,乳胶漆剩余遍,橱柜的框体首先,当泥水绝大部分工作已经完成,乳胶漆剩余遍,橱柜的框体安装完成,木门完成门套,这个时候就应该开始关门闭户,采用移安装完成,木门完成门套,这个时候就应该开始关门闭户,采用移交方式施工。
橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入,通过交方式施工。
橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入,通过场地移交区分管理责任。
场地移交区分管理责任。
o这个阶段的组织工作相对比较复杂,需要不少杂工来
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