政府主导台商投资.docx
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政府主导台商投资
政府主导台商投资
该模式的代表为惠安绿谷台商高科技产业基地,在政府主导下,台商自行投资载体,自行开发、招商,开创了大陆台资企业协会创办台商投资工业园区的先例。
绿谷基地由惠安县人民政府和泉州台资企业协会合作开发建设,实行“5+4”开发体制,即政府负责总规审批、项目审批、外部配套、征地拆迁、行政服务,绿谷公司负责总规设计、招商引资、内部配套、基地管理,形成“政府搭台、企业运作、以台引台、高位对接”的建设机制。
基地通过泉州台资企业协会加强与台湾各工商团体、全国各地台资协会的联系,创新了“以台引台”的招商模式。
绿谷基地总体规划面积4平方公里,分三期建设,首期规划开发面积3054亩,建成后预计可引进高新企业150家以上,可利用外资20亿美元以上,产值500亿元以上。
目前,已入驻台资企业9家,在建项目3个,在谈项目22个,主要为太阳能电子、数据通讯、电子导航、监视设备等高新技术产业。
政府角色淡化工业园发展新态势
2008年03月13日13:
52 来源:
中国工业地产
作者:
唐晶晶
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工业园在工业化进程中起着举足轻重的作用,它不仅对产业发展功不可没,也在很大程度上带动着区域经济发展,正因为如此,各地都相当重视工业园的建设。
但这也助长了工业园泛滥之风,最多的时候全国有数以万计大大小小的工业园,到了不得不整顿的地步。
有关数据显示,仅2003年和2004年两年就砍掉了8000余个工业园。
随着国家对土地监控力度的加大,这几年工业园项目审查更加严格,此番调控,倒是带出了不少新型、优质工业园,也“道出”了工业园发展的新态势。
概念“纠正”,从工厂聚集到产业集聚
何为工业园?
恐怕现在许多人印象中的工业园还局限在“圈一块地、修几条路、招几间工厂”层面,现在各地还有许多小型工业园都处于这个低层次。
这是在延续原始的工业园概念。
最早的工业园可追溯至18世纪,当时工业园是一个国的概念。
英国最早完成工业革命(从手工工场到大机器工厂的飞跃),成为当时最大的资本主义工业园。
当然这个工业园的名号是后人安上去的,但却无形中给工业园下了个定义:
工厂集中地。
目前,我国开发区、工业园遍地开花,但遗憾的是,多数工业园根本不去研究客户(未来的投资者)的投资心理、投资利益、吸引投资者欲望的兴奋点在哪里,便开始盲目招商。
其实就是对工业园认识陷入误区,对引进的企业不加甄别,来者不拒;对自身产业定位不明确,甚至没有合理的规划。
笔者曾参加过几个工业园和开发区的招商活动,其工业园的招商方案、画册,印刷、制作相当精美,但却是千篇一律地强调区位优势、交通方便、税收优惠、资源丰富、手续简化、劳力便宜等令人乏味的招商表述,毫无特色可言。
2007年9月27日,国内首个综合产业园区——联东U谷在北京登场,开启了集产、学、研一体化的工业园新模式。
U谷地处北京东南工业产业带核心位置——亦庄产业新城中心,可容纳500家以上企业发展,解决4万多人就业。
据了解,联东U谷以高端服务业为龙头,以电子信息、装备制造、新医药和新材料为主导产业,以生产性服务业集聚为主要特征,融合二、三产业发展,承接跨国企业整体产业链转移,是跨国企业进入中国的产业服务平台,是北京继CBD之后的又一首脑经济区,是北京产业升级的示范板块。
开发主体,政府角色淡化
众所周知,工业园区是一个建设周期长,投资规模大,涉及资金门槛较高,回报慢的项目,一般的企业是不敢轻易涉足其中,鲜有民间资本投资,一般都是由政府来完成的项目。
但是,随着沿海城市产业升级和产业转移的深入,以及工业用地地价的上涨,越来越多的资本将目光投向这个市场。
目前,除了国际资本(如普洛斯、AMB、腾飞集团)的进驻,国内颇具实力的开发商和企业也都已经在这个领域“跑马圈地”,如复地、祈福等。
不久前,由瀚和集团投资建设的圆洲工业园一揭牌,就在业内掀起一股轩然大波。
其之所以引人注意,除了该工业园是国内首个由民营资本投资建设的之外,更重要的是它先进的运作模式,符合节能减排、工业园环保的大趋势。
据圆洲工业园的有关负责人介绍,该工业园专门引进两类企业,一类是纺织企业,一类是电镀企业。
前者产生的工业废水是酸性的,后者产业的工业废水是碱性的,两者一中和,即节约了处理污水的成本,也在很大程度上减少了污染的产生。
民间资本涉足工业园开发,其实是主动接替了政府的包袱,减轻了政府负担,让政府腾出时间来专注于当地投资环境的改善,这有利于工业园长远发展。
民间资本运作灵活,比较容易形成产业上下游互动态势,对于产业集聚能起到很好的引导作用。
政府规划的工业园一般来说都是比较“空泛”,对于产业之间的粘着度和依赖性要求不高,很难形成产业集聚。
民间资本开发的工业园则不一样,其主要目的是盈利,为了这一目的,势必要加强工业园特色建设,完成产业上下游之间的衔接,形成一条完整的产业链。
盈利模式,从工厂赚钱到工业园赚钱
“有那么多工厂、那么多人天天在工业园内创造产值,随便一点附加的服务都能赚钱!
”圆洲工业园董事长张华伟自信地说。
的确,工业园已经成为一种热门投资模式为诸多资本所青睐。
工业园倍受青睐的原因很简单,就是利益!
据了解,大部分工业园区拿地,都是通过政府征地、拆迁等完成的,这些地最初的征用价格都低得惊人,而一旦成为工业园区后,其升值空间便成几何级上涨,有的甚至能翻几番。
廉价土地和“准增值”,对投资商们诱惑实在不小。
按照常理,政府规划的工业园一般都是不赚钱的项目,只是工业园中的少数工厂在赚钱,工业园只是提供一个工厂盈利的平台而已。
工业园中诸多公共配套服务,必须先是由政府贴钱建设的,实际上存在着一个不尽合理的现象,即赚钱了没有工业园的份,亏损了工业园得倒贴。
而民间资本投资的工业园,在没有国家扶持和政府补贴的情况下,如何将这部分纳入企业成本利润中,是对在经营创新上的重大考验。
因此民间资本如果运作工业园得当,毫不夸张地说是一本万利!
不过也有专家对民间资本投资工业园表示担忧,其承担的风险很大,而且土地与政策的扶持也是其成功的关键因素。
不管是政府规划的工业园还是民间资本投资的工业园,只要能切实提高工业园的产值,有利于所在地的产业发展,工业园的价值就实现了。
随着工业园投资门槛的抬高,工业园本身将向着高端化发展,那些小型的、同质化工业园也会在下一轮的整顿中或合并或升级或淘汰。
进一步推进松江工业园区管理体制、机制、模式创新
随着全球新技术革命的全面兴起和产业结构的大变革,无论是发达国家还是发展中国家,都兴起了依托城市创办科技园区和工业园区的热潮。
松江工业园区自1992年至今已经走过了十五年路程,在松江乃至上海的经济发展中发挥着重要的作用。
目前,世界500强企业中有40多家落户松江工业园区,2006年,松江工业园区工业总产值占全市12%,占全区68%,2007年预计销售收入可突破2200亿元,十五年中提供就业岗位19万个。
在松江区“十一五”规划中,区政府提出了努力建成上海参与全球竞争的先进制造业基地,为此要不断优化产业结构,稳定提高一产、做强提升二产、大力发展三产,加快经济增长方式的转变。
松江区“十一五”规划对工业园区未来的发展提出了更高的要求,工业园区的发展也面临着更大的挑战,尤其是工业园区的管理体制、机制和模式,面对新形势,必须要有所创新,才能突破现有的瓶颈,才能实现“十一五”规划提出的目标。
一、工业园区管理体制模式比较
(一)按照管理体制的不同,工业园区的成功发展模式可以分为三种:
学校或民间非营利机构主导型;政府主导型;政府、大学、企业联合管理。
这三种模式,在实际运行中各有利弊。
但从各国高科技园区发展历史看,在发展初期,一般采取前两种模式。
如欧美国家主要采用民间管理模式,政府仅从政策、法规上进行控制;而亚洲一些国家则以政府管理为主,民间机构一般不参与管理。
当工业园区进入成熟阶段,具有一定规模以后,发达的国家工业园区一般采取在保持政府适度参与的前提下,加强企业和大学、科研机构的联合,实行官、学、产共管的模式。
在我国,由于工业园区基本是政府主办,形成了政府主导型的工业园区管理模式。
然而,由于政府在园区主导作用的差异性,也形成了五种不同的发展模式:
第一, 政企合一型。
政府成立的工业园区管理委员会与园区建设开发公司实行一套人马、两块牌子的运作模式,通过园区土地的滚动开发,积累园区基础和配套设施建设资金,为吸引投资和促进区内企业发展创造良好的条件。
这种模式充分发挥了政府和市场两方面的优势,对实现园区的快速起步发挥了积极作用,但由于政企不分以及政府公司的垄断行为,影响了园区的进一步发展,这种模式在园区起步完成阶段后就逐步消失。
第二, 经济区型。
这种模式的园区管理委员会一般作为政府的派出机构,行使经济管理权限,负责园区基础和配套设施建设以及招商引资、产业发展的工作,园区的征地拆迁、社会事务等依托所在行政区进行。
这种模式有利于园区管理机构集中精力加快产业发展,但与行政区协调难度大,难以实现园区经济社会协调发展。
目前,在一些规模较小、可以依托周边进行配套的工业园区,仍然有这种模式。
第三, 准行政区型。
这种模式的园区管理机构为所在城市党委和政府的派出机构,负责统一领导园区的党务、经济、行政和社会事务。
这种模式的园区与行政区相独立,管理了与行政区相同的事务,但不是一级行政区,园区内既有成为主体的工业,也有服务于生产企业和居民生活的服务业;既有工业和科研区,也有生活区;既有大量的研究人员、产业工人,也有大批居民。
这种模式实现了园区的统一规划建设和管理,体制上比较顺畅,园区内产业之间、经济与社会之间比较和谐,但在一定程度上分散了产业发展的精力,容易向行政区回归。
目前全国相当多的工业园区都采用了这种模式。
第四, 行政区型。
随着《行政许可法》的实施,为了规避工业园区管理机构的法律主体地位不明确,难以有效行使行政管理权的障碍,一些城市或区域将工业园区与所在行政区合并,实行工业园区与行政区一套人马、两块牌子的管理体制,如苏州高新区、杭州高新区、广州开发区等实行了这种模式。
这种体制既使工业园区管理机构有了法律主体地位,又拓展了工业园区的发展空间,但如果运行不好,会使工业园区体制回归,发展优势受到削弱。
第五, 一区多园型。
这种模式的工业园区由不同的产业园组成,而这些产业园在地理位置上又不相连接,工业园区管理委员会只是政府的一个协调机构,主要负责制定园区发展规划、产业规划和建设规划,负责制定园区政策,合理配置资源,引导企业按照产业布局规划入住,园区的建设开发、招商引资等工作由各个园区自己负责,如中关村、深圳高新区就是这种模式。
这种模式有利于在更大范围内配置资源,调动更多的积极性,加快区域产业和城市经济的发展,但如果调控不好,容易产生内部园区之间的恶性竞争和产业趋同。
松江工业园区目前的管理模式属于政府主导型的,按照管理体制分类,它属于经济区型。
园区的班子属政府的派出机构,行使经济管理权限,负责园区基础和配套设施建设以及招商引资、产业发展的工作以及社会事务,目前居委会已经划归各个街道。
(二)按功能定位的不同,工业园区的发展模式可以分为四类:
创新基地型园区;产业基地型园区;区域经济辐射型园区;集中模式的综合体。
以上四种模式都有成功的案例,如英国剑桥科学园采用创新基地模式取得了成功,印度班加罗尔采用产业基地模式也取得了成功,美国硅谷采用综合模式更是取得了举世瞩目的成就。
松江工业园区按照功能定位分类,可归类为产业基地型园区,它集聚了电子信息等优势企业,园区内已经集聚了574家外资企业,其中500强投资企业48家。
尤其是园区特色产业——笔记本电脑的生产企业,已经成为全球最大的笔记本生产基地。
二、松江工业园区面临的机遇和挑战
今后五年是松江全面落实、自觉实践科学发展观,推动经济方式转变,全面完成“十一五”规划的关键五年。
要实现经济又好又快地增长,首先要转变经济方式,不仅要获得GDP的高速增长,而且还要达到节能降耗指标。
因此,作为松江经济发展的排头兵的松江工业园区面临着机遇和挑战。
(一)机遇
1.政府的支持和经济政策的助力。
松江区在“十一五”规划中明确提出,要提升做强先进制造业,要坚持“一业特强,多业发展”,积极培育发展电子信息、现代装备、新型材料、精细化工、生物医药五大主导产业。
政府要提升做强先进制造业必须依托松江工业园区,这为工业园区产业的发展确定了方向、创造了新机遇。
2.园区产业结构不断优化,已初步形成了优势产业集群效应。
园区从最初的“招商引资”转向“招商选资”,目前已形成以电子信息产业为龙头,现代装备、精细化工产业集聚的格局。
突出了工业园区的特色,为未来进一步发展优势产业,提高招商引资的质量奠定了基础。
3.松江大学城为工业园区提升科技水平,输送高素质人才提供了渠道。
松江大学城具有电子信息、机械、自动化、计算机、物流、管理、经济等各类专业,可以为松江工业园区输送高素质的人才,也为松江经济转型提供了人才基础。
(二)挑战
1.政府主导型的园区模式不适应市场运作。
在刚建立时,政府主导型的园区模式确实为园区的发展提供了支撑和促进。
但园区未来的进一步发展,如果仍以政府主导为主,将会造成政企不分,职责不明。
目前工业区管委会是松江区人民政府的派出机构,而在市场运作中却是按照企业标准运行,财务上自负盈亏,部分工作人员也是以企业员工标准在社会上招聘。
这种政企不分的情况带来了如下问题:
(1)作为与区域内其他企业平级的园区,却要代表政府行使管理职能,尤其在一些公共事业方面的管理。
园区具有企业性质,但却要做政府机构要做的事情。
园区管委会目前的职能中既有企业的成份,又有政府职能,是管委会加公司的形式,这种模式没有行政合法性,应该是过渡时期的一个模式。
(2)园区从社会招聘员工,但不纳入行政编制;在工资分配上没有自主权,由政府统一管理发放,无法像普通企业一样按照奖励机制自由调节,影响了员工的工作积极性。
(3)园区在处理各种事务中分身乏术。
除了招商引资、企业服务等职能以外,园区还要兼顾区域内居民社会保障、外来人口管理等社会公共事务。
2.发展现代服务业存在瓶颈。
原本规划的工业工地已经限制了园区服务业尤其是商业的拓展。
3.园区将面临某些企业集体迁出。
随着土地价值和劳动力成本的上升,这些劳动密集型企业成本将提高,当时吸引这些企业的是廉价的土地和劳动力优势已不复存在。
因此,未来这些企业可能会集体迁出,影响出口和工业产值。
4.工业园区管委会队伍素质和市场发展要求不相称。
从队伍结构看,年龄在45岁以上的人数占48%。
从学历结构看,大专及大专以下学历人数占比最高,总计达61%,大专以下学历的主要是工业园区新建时进入园区的征地工。
从人员来源看,既有公务员编制,也有较高比例的事业编制,还有企业编制的,这种结构会造成激励和考核的失衡,造成员工积极性不能很好发挥。
从人员专业背景看,具有技术类背景的人员占比最高,达45.2%,而管理类和招商类专业背景人员偏少,两者加起来只占到15.6%。
园区人员从职称比例看,初级职称和没有职称的占绝大多数,而高级职称比例为零。
由此可以看出,松江工业园区目前的队伍结构不容乐观,无法适应园区的高效管理。
三、松江工业园区体制、机制、模式创新建议
改革目前政府主导型的园区管理体制,实行政企分开、公司化运作。
建议改变目前政府主导型的管理模式,变为企业运作模式,将人员编制和绩效考核也纳入企业化运作。
成立工业园区有限责任公司和园区功能管理中心。
其中公司负责园区的市场运作,它应该是全资国有公司,在该模式运作一段时间后,可以吸引民间资本参股,但国资仍然是控股大股东。
当园区公司运作成熟后,可以走运作上市的道路。
而园区功能中心是政府管理派出机构,管理园区的公共事业事务,包括园区居民的社会保障、教育、就业等事务。
(一) 修编园区规划,拓宽园区土地用途,实施高水平规划建设。
松江工业园区在规划上全部用地为工业用地,无法进行商业、服务业、人居的配套。
因此,区政府应对园区规划进行修编,对园区的规划从可持续发展的长远视角考虑。
同时,区政府应促进园区积极开拓合理途径,引入制造业配套服务业,增加与制造业相关的配套服务,积极发展物流业、研发中心、创意产业。
(二) 明确战略定位,实施有效管理。
松江工业园区以电子信息和生物医药产业为重点发展产业,但这两大产业中还有很多细分。
因此要认真研究,找准发展定位。
就信息产业而言,当劳动力成本和土地成本低廉时,会吸引它进入园区,但当劳动力成本和土地成本逐渐上升时,它又会集体迁移出去。
对这一特点应该引起关注,在战略上重视这一问题。
思考当劳动力成本和土地成本优势丧失时,园区应该拿什么吸引企业。
此外,还要认真思考东部园区和西部园区的战略定位。
东、西两侧要与老城、新城布局相适应,并对东西两侧的发展要有差异化定位,以形成产业集聚,并便于管理。
(三) 加强园区队伍建设,提高园区干部素质,提升园区的创新能力。
加强园区员工的培训,引进高素质的人才。
建立合理的激励考核机制,建立科学发展观和市场化的考核指标体系,对园区干部实行有效的考核。
(四) 工业园区规划要纳入全区规划,做到产业功能和区域功能的有机协调。
工业园区自身的发展不应该是孤立的,它应该对行政区的经济和社会发展具有辐射功能。
松江工业园区要做到产业功能和城区功能的有机互动,协调发展,真正成为产业集聚、经济发达、环境优美、社会和谐、人民富裕的现代化工业新城。
论经济欠发达地区发展工业园区的基本方略
【摘 要】经济欠发达地区发展工业园,在规划布局上应选择县以上的城市,在开发模式上应选择先政府后市场的混合型模式,在发展模式上应当走先综合后特色之路,在发展步骤上应当走先集中后集群之路,在管理体制上应当实行政企合一的模式。
【关键词】工业园区 增长极 企业集中 产业集聚
工业园区是工业化过程中,一定历史阶段的产物,工业园区的产生、发展是认识、把握和运用客观经济规律的结果。
工业园区的基本理论认为,发展水平不同的地区,由于其经济内外部条件不同,发展工业园区的战略和方法也不同。
实践证明,经济欠发达地区发展工业园区不应也不能照搬经济发达地区的模式,而必须从客观实际出发,选择符合实际的基本方略。
一、在规划布局上应选择在县以上的城市建设工业园区
“增长极”理论认为,一国或区域经济的发展,并不是同时出现在所有地区,而是以不同的强度出现于一些增长点和增长极上,然后通过各自的渠道向外扩散,从而形成以增长极为核心,周边地区不均衡增长的地区性经济综合体,推动性工业所诱导的增长发源于推动性工业所在的地理中心,这种地理中心称为增长中心。
可见,工业园区的产生、发展必须具备一定的经济地理环境。
经过大量的实证分析,我们认为,目前经济欠发达地区在进行工业园区的规划布局时应在地理环境上把握以下几点:
1、工业园区应建在县以上的中心城市(镇),乡镇一般不宜设立工业园区,一个县原则上只能集中办好一个工业园区。
这是因为:
(1)乡镇一级无法承担进入成本。
据测算,目前工业园区三通一平成本开发价格大约在6万元/亩左右,以500亩计,光开发成本就需要3000万元。
经济欠发达地区的乡镇财政收入一般在500万元以下,因此无法承担进入成本。
(2)经济欠发达地区乡镇的经济区位、交通状况、人居环境、市场信息、服务功能不具备招商条件,从而决定其无法降低兴办工业园区的经营成本,由于间接成本的提高,导致产品边际成本提高,从而降低边际效益。
(3)经济欠发达地区县域工业普遍落后,过去发展乡镇企业所采取的“村村点火、户户冒烟”、“遍地开花式”的方法,已经留下了沉重的教训,如果仍在乡镇兴办工业园区不利于产业集中和集聚。
(4)经济欠发达地区的县城基本上具备了城市的功能,具备发展工业园区的基本条件,但其经济实力、技术水平、管理水平决定其一般只能集中搞好一个工业园区,否则将欲速而不达。
2、区位优势差、经济落后、人口较少的山区偏远县也不宜兴办工业园区。
如江西抚州市经过反复调查论证,决定其所辖资溪、宜黄、乐安三个县不兴办工业园区。
其主要理由是不具备兴办工业园区的功能和条件。
3、为了解决现行“分灶吃饭”的财政体制与谁办园区、谁发展的矛盾,可以探索实行异地兴办园区的办法。
如江西省制定优惠政策,采取谁引进谁受益的办法,鼓励县(区)引进企业进入市级工业园区,鼓励乡镇引进企业进入县级工业园区。
这一点,应当有更权威的制度安排,可以考虑以省为范围,采取参股合办、经济托管、一厂一策、一园一策等多种形式兴办工业园区,解决一些不具备办园区条件的地区寻求发展的问题。
二、在开发模式上应当选择先政府后市场的混合型模式
工业园区尽管超越了社会制度、经济发展水平和地域上的限制,在世界上得到了普遍的发展,但由于各国和地区在社会制度、文化制度、经济实力上存在着差异,因此开发模式也不尽相同。
目前,国际国内工业园区的主要有三种开发模式:
1、市场主导模式:
这类工业园区属于先发型,附近存在着与工业界有着广泛联系的研究型大学,而且所在地区的宏观环境较好,市场体制比较完善,商业气氛较浓,法制较健全,金融服务体系完善。
美国硅谷和128公路地区就属于这一模式。
此类模式的工业园区资源配置比较灵活,市场竞争力较强,充满活力,缺点是缺乏统一规划,资源集中不够,容易产生外部不经济问题。
2、政府主导型模式:
此类工业园区属于后发型,其所在地区综合优势不明显,条件不充分,因而需要政府力量作为推动力。
如台湾的新竹工业园区、新加坡的肯特岗工业园区、我国的苏州工业园区、中关村高新技术开发区等,都是由政府或当局进行统一规划、建设和投资的。
这类模式具备集中统一,权威性高,规划性强的特点,但也有缺乏灵活性和创造性、活力不够的缺点,甚至可能造成资源浪费。
3、混合型模式:
这类工业园区既发挥了政府的作用,同时也发挥了民间和市场的作用,把政府的力量与市场的力量有机地结合起来,既具有政府主导型所具有的集中统一、权威性高、规划性强的特点,又有市场主导型所具有灵活性、创造性和竞争力强的特点,总体效果较好。
经济欠发达地区因为市场发育不够,市场体系不完善,市场中介组织不完备,实行市场主导型模式的条件不具备;而单纯的实行政府主导型模式,又因为经济实力不够,财政负担不起。
所以,经济欠发达地区发展工业园区,必须探索实行政府与市场相结合的混合型模式。
目前主要有:
负债经营(主要方法是由园区开发公司向银行或金融机构贷款开发)、委托开发(将园区委托给有实力的企业、财团开发)、“借鸡生蛋”(将园区主要设施交给有实力的公司先期开发,然后由政府或管委会还本付息,对土地实行先租后征)等形式。
最近,江西抚州市总结推广了该市黎川县工业园区的“政府规划,封闭运行,公司运作,市场经营,自谋发展,滚动开发”的模式值得各地借鉴。
其主要做法:
一是政府搞好规划,将园区建设纳入城市总体规划,选择在京福高速公路的下线旁,按照城市“新区”的标准规划建设园区;二是成立了工业园区管委会和工业园区开发经营公司,实行两块牌子,一套人马,帐户分设。
三是开发经营公司实行股份经营,其资本构成包括三部分:
政府财政投入540万元、园区原有12家企业资产、园区土地;四是政府在园区规划时除工业用地外,在园区周边控制一部分商业用地,在园区内控制一些配套服务的准商业用地,授权经营公司拍卖经营,所得资金用于园区开发;五是园区实行税收优惠不送地的政策,对工业用地以高于成本的价格,在二级市场上由经营公司协议供应;六是按照“谁受益,谁投资”的原则,组织供电、供水、电信、移动、有线电视等部门搞好基础设施建设;七是园区实行全封闭运行,真正实现零收费管理。
实施这一开发模式后,黎川县工业园区一期开发1000亩,经营公司盈利400多万元,还有近200亩商业用地和配套
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