龙湖地产人力资源策略研究.ppt

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刘旭作者：

刘旭彭伟彭伟目录目录目录目录目录目录龙湖地产发展概况龙湖地产发展概况龙湖地产经营亮点龙湖地产经营亮点龙湖地产人力资源战略分析龙湖地产人力资源战略分析总结总结1234龙湖地产概况龙湖地产概况龙湖地产概况龙湖地产概况龙湖地产概况龙湖地产概况龙湖地产市场分布图龙湖地产市场分布图龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：

960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。

集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。

公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。

经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。

从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。

截至2009年12月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛等10个城市。

1月龙湖花园被评为“全国创建文明社区示范点”12月北京龙湖成立龙湖地产大事记龙湖地产大事记龙湖地产大事记龙湖地产大事记龙湖地产大事记龙湖地产大事记20062005Text1994199444月月龙湖第一个住宅项目龙湖花园南苑动土奠基龙湖地产创建于重庆2002200220002000199799月月龙湖花园蝉联重庆市“十佳住宅小区”第一名1010月月开始发展第二个物业项目龙湖西苑2004200433月月“2003年度全国住宅用户满意度指数测评”全国第一1010月月与香港置地签约合作，世界500界强首次进入重庆房地产市场1111月月成都龙湖成立春森彼岸荣获美国建筑师协会颁发“优秀城市设计大奖”1111月月发展首个重庆以外项目成都的龙湖晶蓝半岛进军成都市场。

33月月开始发展首个办公楼龙湖西城天街中国建设银行总行授予AAA信用单位“2005年度全国住宅用户满意度指收测评”全国第一中国农业银行总行授予AAA+级信用单位1994-20061994-2006龙湖地产发展历程龙湖地产发展历程龙湖地产大事记龙湖地产大事记龙湖地产大事记龙湖地产大事记龙湖地产大事记龙湖地产大事记2009200822月月“重庆民营企业纳税百强”第一名33月月“2009中国房地产百强以企业规模性TOP10”“2007-2008年度中国房地产业诚信企业”“2008年度中国企业资讯化500强”44月月“重庆开发企业50强”第一名55月月重庆龙湖企业拓展发行总值1,400,000,000元人民币债券77月月晶蓝半岛荣获“詹天佑奖优秀住宅社区金奖”88月月无锡龙湖成立99月月沈阳龙湖成立20072007-20092007-2009龙湖地产发展历程龙湖地产发展历程33月月龙湖新品牌标识全面启用“龙湖”被认定为“中国驰名商标”龙湖水晶郦城、北城天街荣获“广厦奖”44月月“2007年度重庆纳税百强企业”第一名99月月“2008中国房地产公司品牌价值TOP10”1010月月“2007年度中国企业集团纳税五百强”1111月月“2008中国优秀物业服务企业服务品质TOP10”44月月“2006年度全国住宅用户满意度测评”第一名66月月“重庆开发企业50强”第一名88月月上海龙湖成立“首届品牌中国节金谱奖中国房地产行业年度十佳品牌”99月月“2006年度中国房地产行业纳税百强”西安龙湖成立，进军西安市场1111月月水晶郦城荣获“中国建筑工程鲁班奖”地域扩张战略地域扩张战略地域扩张战略地域扩张战略地域扩张战略地域扩张战略地域大且区域发展不平衡的中国市场特征决定了领先企业的地域扩张战略同时兼备资源禀赋与政策支持是龙湖目标城市选择的核心标准历史文化（重商主义的积淀）自然资源交通运输城市新移民政治地位国家特殊政策扶持直属垄断企业直接投入国债使用目标目标城市城市资源禀赋政策支持龙湖成长之道龙湖成长之道龙湖成长之道龙湖成长之道龙湖成长之道龙湖成长之道多元多元本地本地异地异地区域聚焦战略区域聚焦战略产品扩张战略产品扩张战略产品差异化战略产品差异化战略在同一区域掌握不同业态与产品习性高层公寓花园洋房别墅购物中心提供与众不同的高品质产品与服务融入城市，在同一区域内运用系统的优势提供多元化的产品单一单一返回返回返回返回目录目录目录目录经营亮点经营亮点经营亮点经营亮点经营亮点经营亮点1.1.重庆地区土地储备较高重庆地区土地储备较高从2007-2009年商品房销售情况来看，龙湖地产为重庆第一大开发商。

龙湖品牌在重庆已具有较好知名度，将成为未来进一步增长的坚定基石。

此外，龙湖地产权益土地储备中，重庆地区占比38%，而且未来两年公司在重庆地区的销售面积贡献仍旧比较大。

考虑到龙湖地产的市场知名度、重庆地区的旺盛需求以及国家对西部开发的政策扶持，重庆未来仍将是龙湖地产可靠的大本营。

重庆地区土地储备较高重庆地区土地储备较高重庆房地产市场供应紧张重庆房地产市场供应紧张经营亮点经营亮点经营亮点经营亮点经营亮点经营亮点2.2.城市专攻策略和较快的周转速度塑造良好品牌形象城市专攻策略和较快的周转速度塑造良好品牌形象龙湖地产于2004年进入北京和成都，2005年打入上海和西安，近期又进入沈阳、无锡、常州、杭州和青岛。

为加快周转速度和提升利润率，龙湖地产有较强的扩张动力。

我们认为，龙湖地产扩张是有策略性的。

在某一区域扩张的初期，公司通常选择在一个中心城市从事房地产较大规模的开发，以赢得市场认知度。

另外，多样化的产品和系统化的管理模式也为其扩张提供了支撑。

按2009年商品房销售业绩衡量，龙湖地产在北京和成都地区分别排名第十和第七，这有助于提升其品牌知名度。

良好的销售业绩主要得益于公司在重庆、北京和成都积极拿地以及较快的周转速度。

全全国国拥拥有有大大量量的的土土地地储储备备经营亮点经营亮点经营亮点经营亮点经营亮点经营亮点3.3.产品结构多元化、管理有素、决策程序协调一致产品结构多元化、管理有素、决策程序协调一致多元化的产品结构、高效的管理体系和协调一致的决策程序将为龙湖地产向其它地区扩张提供一臂之力。

龙湖地产在别墅（包括连排别墅）、低层和高层住宅以及商业地产等诸多项目方面拥有丰富的开发经验，这为其区域扩张提供了便利。

龙湖地产在商业地产领域的开发经验有望为其带来明显价值，因为商业地产更能增加地方政府税收和促进就业。

龙湖地产已经建立了一套涵盖项目各个组成部分以及行政管理问题的IT管理系统，这将有助于提升经营效率。

龙湖地产对项目开发计划实施严格控制，最初开发计划不能随意变更，因此成本可以得到有效控制。

最初的开发计划是各个部门达成一致后的结果，因此所有不同意见已经得到提前反映，减少了在执行过程中的不确定性。

经营亮点经营亮点经营亮点经营亮点经营亮点经营亮点4.094.09年盈利大幅提升年盈利大幅提升鉴于北京高毛利项目的贡献，预计毛利率将从26%提升至30%。

预计09年毛利率提升至28%，主要归功于毛利较高的北京香醍溪岸项目。

2010年高端项目北京颐和原著的利润贡献将有望抵消限价房项目大方居的不利影响。

2011年，唐宁One预计将贡献24%的收入，由于该项目毛利率约为30%，因此将略微压低公司整体毛利率。

预计净利润率将从08年的4%提升至13%左右。

2008年龙湖计提了6000万元的IPO前期费用，占当年管理费用总额的15%。

展望未来，这种一次性费用不会再出现；此外，由于销售环境的改善，预计09年销售费用也将下降。

经营亮点经营亮点经营亮点经营亮点经营亮点经营亮点5.5.高盈利确定性高盈利确定性龙湖地产的盈利确定性居于行业最高之列，在同业中仅次于绿城。

公司可能已经锁定了2010年预测盈利的103%，主要得益于09年合同销售额创新高及08年相当一部分销售额结转至09年。

09年净利润率可能从4%上升至13%，2010年进一步升至16%。

预计09年盈利增长679%，2010年增长65%。

龙湖地产09年合同销售额达183.44亿元。

假设截至09年底未结算合同销售额的70%将在2010年结算，这意味着公司或已锁定了2010年预测地产销售盈利的103%。

此外，我们预计公司两年收入CAGR达75%，09年ROE从4%升至12%，2010和2011年进一步升至16%和18%。

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只有深刻了解和认同本地文化的人才能够更加准确的理解和表现这些细节，为客户呈现出满意的产品第二，“人才本地化”从根本上是龙湖的业务策略所决定的。

龙湖有自己独特的“多项目”、“多业态”及“地域化聚焦”策略第三，公司的文化及人力资源策略人才本地化与全国化人才本地化与全国化人才本地化与全国化人才本地化与全国化人才本地化与全国化人才本地化与全国化人才本地化人才本地化与与全国化全国化互动互动两条腿走路，一边本地化，一边全两条腿走路，一边本地化，一边全两条腿走路，一边本地化，一边全两条腿走路，一边本地化，一边全国化，二者充分互动。

国化，二者充分互动。

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国化，二者充分互动。

人才素质模型体系人才素质模型体系员工素质模型体系员工素质模型体系员工素质模型体系员工素质模型体系招聘招聘招聘招聘员工发展员工发展员工发展员工发展培训培训培训培训应用应用可理解、可感知、可操作要求要求模型模型全员通用素质全员通用素质全员通用素质全员通用素质职能特殊素质职能特殊素质职能特殊素质职能特殊素质领导力素质领导力素质领导力素质领导力素质模型体系构成模型体系构成模型体系构成模型体系构成他们更善于对客户、公司、同事和工作用“心”；如果合格员工是跟随组织运转的齿轮，操心员工就是“带发动机的齿轮”；如果合格员工是仅受弹射力、空气阻力、地心引力影响的“炮弹”，那么“操心员工”