地产广告策划中的天时地利人和.docx
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地产广告策划中的天时地利人和
地产广告策划中的天时、地利、人和
07年,余接手了三个被沪上知名地产策划公司操作失败的项目,其中深感地产策划中“天时、地利、人和”的重要性。
所谓天时,不仅仅是对宏观环境的洞察,也不仅仅是对区域市场需求的了解,而是入市的时机,如何避开竞争对手,如何找寻入市的空隙点,这,显得十分重要,这其中蕴涵了中国易文化中的择日之学,择日开盘,择日入市显得十分重要,这也是掌握天时的一部分。
地利者,不仅要挖掘出楼盘的地缘优势,而更重要的要清楚楼盘的地理优势,地理优势有时侯未必是地段优越,而是细分出实效的客户区域分布特征。
往往很多楼盘的广告策划是采取“狂轰乱炸”的攻势,到处“撒网”,造成大量的资源浪费,甚至是舍近求远,有时侯把楼盘身边的资源挖足就已足矣。
人和者,不但销售团队需要上下一心,还十分需要代理方和开发商之间的互相配合,特别是面对如今变化之快的市场,能保证执行力得以提高的最大因素就是人和。
没有人和,就没有什么执行力可言.当然人和方面的事情还有其它诸多方面.
风水,地产策划的一部分!
——————————————地产风水策划要点
随着房地产的火爆,风水也热了起来,准确的说,风水热也就是从03年开始的。
风水,一直是国人挥之不去的传统文化,它总是那么神秘的缠绕在我们的生活中。
根据吾近几年的经历,接触的下到黎民百姓,上至达官贵人,内心里都承认这一学问,但大家在表面上都斥其为迷信。
风水学问其理论系统确实比较高深,按常人来看比较玄,其原理很难理解,也就显得神秘了。
因为其神秘,所以被很多人称为迷信。
吾在地产策划里拼打了数年,根据本人的亲身经历,深感风水在地产中的作用,从动工开盘择日,到售楼处布局、楼盘布局,风水的作用就是事半功倍。
如果开发商注意了风水,其好处不仅利己,也利民,利苍生。
那么,地产风水策划到底应该着重注意哪些呢?
首先,开发商在拿土地时就要注意不是所有的地块都适合造房子的,有的可能适合做住宅,有的可能适合做公墓,这是阴阳之地的区分。
其二,看地之土色,地面之草木情况和气色,查地之周围地势之变化,砂水之分布情况。
这样一来,方可顺其地势之变化来做地面建筑之布局,也就是做到与自然的和谐,与自然不和谐,必有不吉之事发生。
其三,建筑布局不但要合科学规划,还要结合九宫八卦、元运飞星处理整个社区建筑高低的布置,以及社区入口、水系的安排。
这些才是真正影响社区均好性的因素,不可不注意,这些处理好了也才能真正实现“山旺人丁,水旺财”,社区呈现一股祥和的氛围。
其四,注意建筑坐向的度数和八卦宫位的分布,风水学上有“罗盘差一线,富贵不相见”。
单体建筑的具体坐向直接影响楼里居民的吉凶,我常看到有的楼里老是出事,不是自杀就是出凶案,或者被盗,婚变、灾病、牢狱……等等一些不吉之事;而有些楼里居民升官发财,事事顺利。
这除了一幢楼的外环境影响外,还受楼的建筑坐向影响。
所以,在建筑布局时一定要注意其坐向度数,避免一些煞气侵犯,做到“收山出煞”,这不可不注意的。
其五,单套房型的内部功能布局。
这一点是目前众多开发商不太注意的,也很难做到户户合乎风水布局,但是一些基本的处理是需要注意的,比如,入户门的位置设置、厕所门与卧室门不可对开,厨房的位置安排……等等,在现代户型设计里可以做到合乎风水布局的,这一方面处理不当也会影响一家人的吉凶情况。
其六,挑选动工日子。
因为要破土,也是项目正式开始的标志。
动工就象人出生一样,意味着一个新生命开始了,其必然带有很强的命理烙印,所以动工的日子将会影响项目的进展是否顺利,不可不查。
其七,挑选开盘日子。
这一点不是目前流行的挑“8”和“6”的庸俗择日法,当然,有很多种方法,比如四柱法、奇门法、斗首法、大玄空法……等等。
开盘可以说是项目比较大的一个进展阶段,就象人的“命”和“运”,如果把动工看成“命”,那么开盘就是“运”,只不过这个“运”什么时间切入可以人为的去选择。
踩着良辰入运,可以达到事半功倍之效,这一点本人深有感触。
其八,售楼处风水布局。
售楼处的位置选择,首先要注意周围街道的布局,车流的走向,根据这一点安排售楼处的大致位置在哪里,其次是根据罗盘确定售楼处的具体建筑坐向,以避免“罗盘差一线,富贵不相见”。
然后是售楼处的大门设置位置,大门是人来回进出的地方,其气场一直在动,所以必须根据玄空飞星放于“财位”,让财气动起来。
最后是财务室、接待台和接待区的位置设置,这些位置的安排要放在旺气、文昌之位。
整体来看,售楼处里面的主要功能区除了前面的关键点,还要注意动线处理
顷尽一生的积蓄购买一处房产时,也许你最关心的是楼盘的价位、公摊、环境、户型甚至物管等等,你是否注意过楼盘的名称了吗?
让我们看看这些令人匪夷所思的楼盘的名称吧!
“柏林小镇、维也纳森林(论坛像册户型样板间)、塞纳河畔、枫渡(论坛像册户型样板间)莱茵、蓝堡(论坛像册户型样板间)爱琴海、百汇中心、独立时代、亲爱的VILLA、Nolite那里、飘HOME(论坛像册户型样板间)、SM广场、MINI阁调......”几乎是短短的五年时间,这些洋味十足或不知所云的楼盘名字如雨后春笋般随着中国房产经济的发展而迅速出现在我们的生活中,令我们不知所措。
崇洋、媚俗、生造、虚张声势,这些楼盘的名称就像一个个丑陋的瘤子生长在我们城市的肌体上,但是,开发商们似乎意犹未尽,依旧在绞尽脑汁地拙劣地重复着自认为标新立异的楼盘命名思路,中国楼盘命名进入“恶搞时代”绝不是危言耸听。
恶搞一:
崇洋媚外
从河北老家来北京给女儿带孩子的谢大妈来京已有小一年了,可至今还是记不住自己家的名称。
“你好!
Mylife!
”——谢大妈是怎么记也记不住,只好写张条子揣在兜了,打车回家,司机也云里雾里,又是数字,又是英文还有汉字,这是人住的地儿么?
谢大妈每次都这样问女儿。
其实,为难谢大妈的不止如此。
我住在欧洲小镇,好朋友家毗邻凯旋大街,妹妹刚刚在曼哈顿买了套小户型,同事把家安在了中·南海。
一位同事说她母亲打车回家,告诉司机家住在波兰,司机以为同事的母亲是老年痴呆,还请来了110。
让人哭笑不得。
为什么一些楼盘在命名的时候非得“挂洋头”呢?
难道如此洋盘之后,房子档次就提高了?
就更好卖了?
许多开发商真的是这样认为。
其实,一个优秀楼盘的名称一定是与该楼盘所处位置地名、环境特点,以及楼盘针对销售群体有关,比如成都有一楼盘叫梦想家,该处楼盘周边有4所幼儿园和6所中学校,“梦想家”让人向往。
恶搞二:
标新立异
与其说是标新立异,不如说是哗众取宠。
成都有处楼盘竟叫“SM广场”。
名字绝对叫人疯狂,李银河这样有名,谁不知道“SM”是啥玩意儿啊!
小张就说,她在街头碰见过去的男同学,寒喧过后,小张邀请这位男同学到“SM”来玩,弄得男同学大红脸。
还有,北京的开发商也特别缺乏创意,赢家(论坛像册户型样板间)、独立宣言、甲方乙方(论坛像册户型样板间)......这是房子的名字么?
怎么这么熟悉?
诸如此类不胜枚举:
阳光星期八(论坛像册户型样板间)、非中心、北纬18度、1+1大厦......这些名字是标新立异还是哗众取宠?
吸引眼球也不能如此“胡作非为”,一位购房者说,这简直是对楼盘的“强奸”。
恶搞三:
贵族情结
无论走进哪个城市,城市许多楼盘的名称无不与“高贵”、“富豪”等扯上关系。
放眼望去,“君临天下”、“豪庭”、“状元府第”、“名人世家”、“中央富景”、“白金府邸”等类似名称的楼盘比比皆是,据一家调查机构统计,90%以上的购房子对此类楼盘名称表达强烈的反感。
我们不需要这些个“皇”、“苑”、“御”一切与皇帝老儿有关的,尊敬的业主们,可千万不要以为你住进了什么“皇御苑”、“皇庭世纪”、“皇都广场”、“皇家翠苑”、“皇庭彩园”你就成了开发商的皇帝或者上帝,谁也不会因为你是业主而少收你一分钱或者侵犯你的权益时手下留情。
这种名称只不过满足了一些人“爷爷我今天就让你做回孙子”的阴暗心理和失调心理,据说,某几个“皇”字打头的项目都是一个开发商在开发,老板还是前中央某部高官,不知道起这样的名字是何用意,我们不是推翻封建统治多少年了吗?
恶搞四:
名不副实
有人说,地产开发商为项目起名字的时候一定是拿着望远镜的,看见什么就叫什么名字好了,省时省力。
往东看,有海,就叫“东海岸”,往西看,像是西边一颗明珠,就叫“西海明珠”,往上看,有星星,就叫星光名庭,有阳光,就叫阳光天地,既有阳光又有海,就叫阳光带·海滨城,往下看,有绿色的草地,就叫鹿茵翠地。
有山景的更加可以大大的炒一下了,最直白的莫过于倚山花园,依靠着山的、像花园一样的地方就是了,闭着眼睛都知道它的广告会做成什么样子。
在一房产论坛上,一网友针对目前的楼盘名称和宣传广告语这样调侃:
“但凡项目一公里范围内有水的,楼盘名称不是什么‘岸’就是什么‘畔’,稍近一些的,就是所谓的‘岛’,有一条臭水沟,就是‘临河人家’。
”不仅如此,有几株大树,就是“锦绣森临”,有若干个停车位,就是所谓的“广场”,种了一些花,就是“美美花园”......这些名不副实的楼盘建筑名其目的就是为了寻求卖点,这算不算侵害了消费者的利益?
恶搞五:
到处花园
也许是想与花园城市想匹配,也许是想让业主感觉到住在花园里的舒适、美妙与幽雅,有太多的楼盘叫“××花园”了,早一点的,龙珠花园(老是让我想起七龙珠,嘿嘿!
)、德兴花园,近一点的,中爱花园(中国人都爱的吗?
)、皓月花园,乡土气息浓厚的嘉宝田花园,简单点的就直接叫熙园、俊园、趣园。
后来可能有人觉得光花园是不够的,要增加家的温馨,就改叫家园,新世界家园(论坛像册户型样板间)、阳光城市家园,要是花园有很多呢?
就直接叫花园城喽!
嘿嘿!
总是觉得花园这个名字还是直白简单了些,如果地产名称也有分阶段的话,那这个花园之类的名称只能称为初级阶段了
读后感:
作者批的好啊!
这个问题,本人早就看不怪了。
楼盘命名一下子变得那么荒诞,特别是03年之后出现的楼盘,实在的污染百姓的耳根,这是一种庸俗、浮燥、崇洋的时代,也是个不自信的时代,对我民族文化不自信,甚至觉得土,众多开发商及策划人总觉得起名越怪,越洋就是好,就能卖好楼,其实,数十年后再看这些楼盘名字必定是不堪入耳,悲哀啊!
看看我国历代老字号的品牌名称,为什么现代人不能继承一点,难道真的是“土”了吗?
满城尽带“欧陆风”,千城一面真悲哀!
浮燥,是因为失去了太多的文化
改革开放以来,我们的物质生活得到了极大的提高,居楼坐车,灯红酒绿已不再是旧社会少数有钱人的专利,但,今天为什么很多人还总是觉得少点什么,比如说过年,越来越觉得这“年”过得没一点“年味”,吃饭每天发愁什么最好吃,穿衣总找不到最满意的,娱乐也找不到什么好玩的………这些现象的原因除了人性的需求欲望不断提高外,还在于:
我们失去了太多的传统文化,吸收了一些太多的西化东西。
而我们国人自出生时血液里就流淌着中华传统文化的因子,这些传统文化几千年下来一直流传,到今天的大开放时代,西化的东西与烙印很深的传统文化因子形成了一种矛盾,进而出现了浮燥的时代。
建筑设计,在这个浮燥的时代里出现了庸俗化、盲目洋化!
千城一面,时代的悲哀
近几年来,我国经济取得了巨大成就,伴随着“向城市化进军”的号角,全国各地房产开发如火如荼,建筑业得到蓬勃发展。
全国从大城市到乡镇,高楼大厦象雨后春笋般迅速出现,呈现了一派喜人的景象。
在这些建筑中,确实很多都具有创意和时代精神。
但我们也看到有不少盲目仿欧的庸俗作品,这几年的“欧陆风”在神州大地真是愈演愈烈,呈现了“千城一面”。
现在我们去很多城市走走,真是不知身在何处,中国大部分城市的高层建筑、道路似乎都是“孪生姐妹”,没有各自的城市个性,区别不过是看谁的大饼摊得更大一些罢了。
各城市中,处处设置栅栏的街道、徒劳攀登的过街天桥、遍地开花的开发区、刺眼眩目的玻璃幕墙、凶神恶煞的石狮子以及劣质城市雕塑,不一而足,让人眼乱闹心。
“克隆”使一座座历史悠久的城市失去了文化个性,文化的趋同性渐渐尘封了文化的多样性。
我国在竭力争取完全市场经济地位的同时,我们的城市却深陷计划经济时代的泥潭——全国一个样。
造成国内“千城一面”的原因是多方面的:
一是工业化深刻影响城市化。
中国是在加速工业化的同时进行大规模城市化的,工业化追求统一、标准、快速,流水线的特点难免影响到城市建设。
二是快餐化使得城市建筑浮躁化。
建筑设计是一项艺术创造的过程,是城市产业、历史、文化和精神的建筑语言表达,需要精雕细琢,而现在快餐式的建设既缺乏特色又在一点点破坏城市传统特色。
三是平庸化必然伴随庸俗化。
如今大跃进式的建设速度需要大批量的建筑师,而许多建筑师自身的人文素质和艺术修养不足,“千城一面”在所难免。
四是政绩化使得城市风格边缘化。
与现在中国城市建设的高速相比,城市建设者和管理者的认识程度、规划设计和管理水平相对滞后,少数人决定城市风格的决策机制使政绩化需求旺盛,无关痛痒的城市风格被逐渐边缘化。
数十年后,甚至百年后,我们必将因今天的盲目和浮燥而追悔,难道我国的建筑创作真的陷入了困境?
在建筑创作中,庸俗化就是平庸鄙俗、没有作为;大众化则具有创新精神,能创作出符合时代要求并具有民族特色的作品。
当前庸俗化的主要表现是建筑师盲目仿古、仿欧现象。
仿古就是无论什么建筑,一律加上古建的帽子,歇山式、庑殿式、卷棚式……比比皆是。
这种守旧顷向与时代的发展背道而驰,被证明是行不通的。
例如北京在“夺回古都风貌”的口号下,冒出了许多不伦不类的东西,有的甚至奇丑无比,给了我们不少教训。
仿欧,就是盲目模仿欧陆古典建筑风格,这几年从城市到乡镇成为了一股风。
根据我这几年转站南北操作的项目,建设单位报规划主管部门审批的建筑设计方案中,绝大多数都是仿欧陆古典风格的,甚至连农村建房都追随“欧陆风”。
很多不同性质的建筑,例如办公楼、商业楼、教学楼、政府大楼、工厂等都披上欧陆古典建筑风格的“外衣”,这是我国建筑发展的悲哀啊!
区域不同,古建筑风格不同,继承自己城市的传统文化才对得起后代子孙
我国古代建筑是我们宝贵的文化遗产,但随着时代的发展建筑的形式也应在发展变化。
在现代建筑创作中我们对古代建筑遗产不能简单地否定它,也不能只停留在其外在形式上做一些盲目的模仿或随心所欲的组合,我们要认真地研究和探讨古建筑的深刻内涵,继承和发展其精华。
古建筑的精华并不是大屋顶、四合院、斗拱等表面形式,而是这些形式所拥有的设计思想和艺术精神。
仿古是对继承历史遗产、保护历史文化的一种误解。
他们所理解的传统建筑仅仅限于建筑遗产局部的“硬件”组合,缺乏对具体背景情况的了解,也缺乏对原建筑精神内涵的探索,再加上个人喜好因素,从而具有了与环境不协调或不伦不类的做法。
所以,对古代建筑的继承应是其设计背后的文化,比如天地人的关系,周易的和谐关系,古代的数字运用等等,同时,不同的区域有着不同的古代建筑风格,每个城市的建设若能将自己的城市建筑风格继承下来,进行创新,城市风格和个性方可彰显出来,这样也才对得起后代子孙,也才能将传统文化流传下去。
盲目仿照欧陆,百年后,遗留给后代的是满城的垃圾
欧陆古典建筑作为一种石结构,确实适合于以精雕细刻来作装饰,然而其耗费功之大则是难以想象的。
即使在古代社会也不可能广为流传,而只限于作为城市标志性建筑,如教堂、宫殿等少数大型公共建筑以及供社会上层人士居住的府邸建筑等少数建筑物之上。
应当说这是封建社会,特别是以宗教统治占主导地位的欧洲封建社会所特有的产物。
随着社会的发展,欧陆古典建筑逐渐被淘汰,人们从理性的角度选择了国际式建筑;——它注重功能,讲求实效和建造方法的经济性,从而有效地满足大多数人的住房需求。
正如格罗皮乌斯所说:
“建筑不前进就会死亡。
”历史预示着欧陆古典风格的局限性,我们必须另谋它路。
盲目模仿照搬欧陆古典建筑,不顾建筑的地域性、文化性、时代性、这是机械化的表现。
建筑的地域性,从广义来讲,首先受地理气候、区域的影响,例如南方炎热地区与北方寒冷地区建筑各异,山区建筑与滨河建筑并不雷同,建筑的地域性从狭义来讲,是指建筑地段具体的地形、地貌条件和城市周围建筑环境,这是具体影响和制约建筑空间和平剖面设计乃至建筑形式的重要因素。
建筑的地域性还表现在地区的历史,人文环境中,这是一个民族,一个地区人们长期生活积淀的历史文化传统。
建筑师应在地区的传统中寻根,发掘有益的“基因”,与现代科技,文化结合,使现代建筑地域化、地区建筑现代化,而不应盲目照搬不同国家的古典建筑。
建筑的文化性是指建筑既是物质财富,又是精神产品;既是技术的产物,又是艺术的创作。
优秀的建筑作品都能传译一定的精神内涵,中国建筑文化源远流长,有丰富深远的文化哲理,重情知礼,以人为本,创作思维上强调“天人合一”的整体观。
在建筑创作中,建筑师应自觉地继承地方建筑文化传统,吸收精华,弃其糟粕,而不能盲目模仿来自不同文化传统的欧陆古典建筑,就能够创造出有地区文化特色和生命力的优秀作品来。
建筑的时代性指建筑是一个时代的写照,是社会经济、科技、文化的综合反映,当今科学技术日新月异,使建筑的空间跨度、高度和空间品质有了更大的灵活性,信息网络技术改变了人们的空间观念和工作模式。
新功能孕育了新的建筑类型,科学技术带来的变化,使建筑创作进入了一个崭新的时代。
强调创新和时代精神,并非排斥传统和地区特色,创作有中国特色的现代建筑,关键是要处理好时代精神与弘扬传统建筑文化的关系,弘扬的目的是为了创新,而创新又必须在原有的文化根基上发展,继承传统并非在新建筑上拼贴传统符号或部分构件的复制,而是吸收整体文化的内涵。
这既有中国文化的传统,也集世界人类建筑文化的精华,还特别要重视吸收地域建筑文化的优秀传统,努力寻求传统文化与现代生活方式的结合点。
不断探索传统审美意识与现代审美意识的结合方式,并融汇到新的建筑中去,而不应盲目模仿照搬过时的我国古建筑和欧陆古典建筑,才能创作出有文化品味的现代建筑。
市场因素、文化贫乏、建筑师等因素造就了庸俗的时代建筑
市场因素就是指欧陆古典建筑风格有着巨大的市场,这种古典情调的豪华建筑风格受到了社会上很多人的猜谜和向往,特别是那些富裕起来的阶层人士,认为这就是事业成功和富裕生活的象征。
建筑师在市场竞争的条件下,为了经济利益,迎合了这些人求新、求洋的心理,较少考虑城市整体的建筑形象。
文化贫乏指在我国改革开放条件下,经济高速发展而文化相对滞后。
中国虽然创造了世界建筑中的古代独特的木结构体系,但在近代论为半殖民地半封建社会,受到帝国主义列强的欺凌和掠夺,变成贫穷的国家,建筑发展处于停顿状态,相反,欧美资本主义近现代科学技术和经济发展速度惊人,那些新的材料、新技术、新结构、新工艺的出现,有力地推动了建筑文化的发展,那些建筑流派、建筑风格、建筑理论的出现使人目不暇接。
解放后,我国在城市规划和建筑设计方面的理论都是学欧美的。
改革开放后,我国的建筑发展很快,但要创立符合时代要求,又有民族特色的建筑风格,目前我们还没有探索出一套建筑理论体系来指导创作,因此在外来强势文化面前就自然而然地产生庸俗现象。
在建筑师因素方面,一是我国建筑师与外来建筑师整体水平还存在差距,专业水平有待提高。
二是在建筑设计中,为了经济利益而迎合业主,对与城市周围环境的协调和总体形象责任感不够。
三是民族意识和创新精神不够。
此篇原文来自“筑意中国网”的“琥珀蓝鱼”所作《浅析中国当代建筑创作中的庸俗化》,实在有点共鸣,先摘录在此,略做修改,日后闲暇了再做深入剖析。
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