一级建造师建设工程合同与合同管理整理重点.docx

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一级建造师建设工程合同与合同管理整理重点

1Z206000建设工程合同与合同管理

1Z206010建设工程施工招标与投标

1Z206011施工招标的内容

   建设工程施工招标应该具备的条件包括以下几项：

招标人已经依法成立；初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准；招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准；有相应资金或资金来源已经落实；有招标所需的设计图纸及技术资料。

   一、招标投标项目的确定   

   按照我国的招投标法，以下项目宜采用招标的方式确定承包人：

   1.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

   2.全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；

   3.使用国际组织或者外国政府资金的项目。

   二、招标方式的确定

      《招标投标法》规定，招标分公开招标和邀请招标两种方式。

（一）公开招标

   公开招标亦称无限竞争性招标，招标人在公共媒体上发布招标公告，按规定应该招标的建设工程项目，一般应采用公开招标方式。

公开招标的优点是招标人有较大的选择范围，可在众多的投标人中选择报价合理、工期较短、技术可靠、资信良好的中标人。

但是公开招标的资格审查和评标的工作量比较大，耗时长、费用高，且有可能因资格预审把关不严导致鱼目混珠的现象发生

（二）邀请招标

   邀请招标亦称有限竞争性招标，招标人事先经过考察和筛选，将投标邀请书发给某些特定的法人或者组织，邀请其参加投标。

   按规定应该招标的建设工程项目，一般应采用公开招标，如果要采用邀请招标，需经过批准。

   根据我国的有关规定，有下列情形之一的，经批准可以进行邀请招标：

   1.项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的；

   2.受自然地域环境限制的；

   3.涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；

   4.拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；

   5.法律、法规规定不宜公开招标的。

   招标人采用邀请招标方式，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

   三、自行招标与委托招标

   招标人可自行办理招标事宜，也可以委托招标代理机构代为办理招标事宜。

   招标人自行办理招标事宜，应当具有编制招标文件和组织评标的能力。

   招标人不具备自行招标能力的，必须委托具备相应资质的招标代理机构代为办理招标事宜。

   工程招标代理机构资格分为甲、乙两级。

其中乙级工程招标代理机构只能承担工程投资额（不含征地费、大市政配套费与拆迁补偿费）3000万元以下的工程招标代理业务。

   工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。

   四、招标信息的发布与修正

（一）招标信息的发布

    招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间、投标截止日期以及获取招标文件的办法等事项。

   拟发布的招标公告文本应当由招标人或其委托的招标代理机构的主要负责人签名并加盖公章。

   招标人或其委托的招标代理机构应至少在一家指定的媒介发布招标公告。

   自招标文件或者资格预审文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于5个工作日。

   投标人必须自费购买相关招标或资格预审文件，但对招标文件或者资格预审文件的收费应当合理，不得以营利为目的。

招标文件或者资格预审文件售出后，不予退还。

招标人在发布招标公告、发出投标邀请书后或者售出招标文件或资格预审文件后不得擅自终止招标。

（二）招标信息的修正    

   1.时限：

招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前发出；

   2.形式：

所有澄清文件必须以书面形式进行；

   3.全面：

所有澄清文件必须直接通知所有招标文件收受人。

   由于修正与澄清文件是对于原招标文件的进一步的补充或说明，因此该澄清或者修改的内容应为招标文件的有效组成部分。

   五、资格预审

   资格审查分为资格预审和资格后审。

资格预审的作用：

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   （资格预审是一个重要的过程，要有比较严谨的执行程序，一般可以参考以下程序。

   1.由业主自行或委托咨询公司编制资格预审文件。

   2.在国内外有关媒介上发布资格预审广告，邀请有意参加工程投标的单位申请资格审查。

   3.在指定的时间、地点开始出售资格预审文件，并同时公布对资格预审文件的答疑的具体时间。

   4.应使所有投标意向者对于该工程的信息量相同，对于任何一个投标意向者问题的答复，均要求同时通知所有购买资格预审文件的投标意向者。

   5.投标意向者在规定的截止日期之前完成填报的内容，报送资格预审文件，所报送的文件在规定的截止日期后不能再进行修改。

当然，业主可就报送的资格预审文件中的疑点要求投标意向者进行澄清，投标意向者应按实际情况回答，但不允许投标意向者修改资格预审文件中的实质内容。

   6.由业主组织资格预审评审委员会，对资格预审文件进行评审，并将评审结果及时以书面形式向所有参加资格预审的投标意向者通知。

）

   六、标前会议

   标前会议也称为投标预备会或招标文件交底会，是招标人按投标须知规定的时间和地点召开的会议。

会议结束后，招标人应将会议纪要用书面通知的形式发给每一个投标人。

   无论是会议纪要还是对个别投标人的问题的解答，都应以书面形式发给每一个获得投标文件的投标人，以保证招标的公平和公正。

但对问题的答复不需要说明问题来源。

会议纪要和答复函件形成招标文件的补充文件，都是招标文件的有效组成部分。

与招标文件具有同等法律效力。

当补充文件与招标文件内容不一致时，应以补充文件为准。

   为了使投标单位在编写投标文件是有充分的时间考虑招标人对招标文件的补充或修改内容，招标人可以根据实际情况在标前会议上确定延长投标截止时间。

   七、评标

   评标分为评标的准备、初步评审、详细评审、编写评标报告等过程。

   初步评审主要是进行符合性审查，即重点审查投标书是否实质上响应了招标文件的要求。

审查内容包括：

投标资格审查

投标文件完整性审查

投标担保有效性

与招标文件是否有显著差异和保留

另外还要对报价计算的正确性进行审查，如果计算有误，通常的处理方法是：

大小写不一致的以大写为准，单价与数量的乘积之和与所报的总价不一致的应以单价为准；标书正本和副本不一致的，则以正本为准。

   详细评审是评标的核心，是对标书进行实质性审查，包括技术评审和商务评审。

   评标方法可以采用评议法、综合评分法或评标价法等，可根据不同的招标内容选择确定相应的方法。

   评标结束应该推荐中标候选人。

评标委员会推荐的中标候选人应当限定在1至3人，并标明排列顺序。

1Z206012掌握建设工程施工投标的程序和要求

   一、研究招标文件

（一）投标人须知

   “投标人须知”是招标人向投标人传递基础信息的文件，包括工程概况、招标内容、招标文件的组成、投标文件的组成、报价的原则、招投标时间安排等关键的信息。

（二）投标书附录与合同条件

   （三）技术说明

   （四）永久性工程之外的报价补充文件

    二、进行各项调查研究

    三、复核工程量

   对于单价合同，尽管是以实测工程量结算工程款，但投标人仍应根据图纸仔细核算工程量，当发现相差较大时，投标人应向招标人要求澄清。

   对于总价合同，如果业主在投标前对争议工程量不予更正，而且是对投标者不利的情况，投标者在投标时要附上声明，工程量表中的某项工程量有错误，施工结算应按实际完成量计算。

   四、选择施工方案

   施工方案是报价的基础和前提，也是招标人评标时要考虑的重要因素之一。

   五、投标计算在进行投标计算时，必须首先根据招标文件复核或计算工程量。

作为投标计算的必要条件，应预先确定施工方案和施工进度。

此外，投标计算还必须与采用的合同计价形式相协调。

    六、确定投标策略

    七、正式投标

（一）注意投标的截止日期

投标人所规定的投标截止日期就是提交标书的最后的期限

（二）投标文件的完备性

   （三）注意标书的标准

   标书的提交要有固定的要求，基本内容是：

签章、密封。

投标书还需要按照要求签章，投标书需要盖有投标企业公章以及企业法人的名章（或签字）。

如果项目所在地与企业距离较远，由当地项目经理部组织投标，需要提交企业法人对于投标项目经理的授权委托书。

   （四）注意投标的担保

1Z206013合同谈判与签约

   一、合同订立的程序

   根据《招标投标法》对招标、投标的规定，招标、投标、中标的过程实质就是要约、承诺的一种具体方式。

招标人通过媒体发布招标公告，或向符合条件的投标人发出招标文件，为要约邀请；投标人根据招标文件内容在约定的期限内向招标人提交投标文件，为要约；招标人通过评标确定中标人，发出中标通知书，为承诺。

    二、建设工程施工承包合同谈判的主要内容

（一）关于工程内容和范围的确认

   在谈判中双方达成一致的内容，包括在谈判讨论中经双方确认的工程内容和范围方面的修改或调整，应以文字方式确定下来，并以“合同补遗”或“会议纪要”方式作为合同附件，并明确它是构成合同的一部分。

（二）关于技术要求、技术规范和施工技术方案

   （三）关于合同价格条款

   依据计价方式的不同，建设工程施工合同可以分为总价合同、单价合同和成本加酬金合同。

一般在招标文件中就会明确规定合同将采用什么计价方式，在合同谈判阶段往往没有讨论的余地。

   （四）关于价格调整条款

   对于工期较长的建设工程，容易遭受货币贬值或通货膨胀等因素的影响，可能给承包人造成较大损失。

价格调整条款可以比较公正地解决这一承包人无法控制的风险损失。

   无论是单价合同还是总价合同，都可以确定价格调整条款，即是否调整以及如何调整等。

可以说，合同计价方式以及价格调整方式共同确定了工程承包合同的实际价格，直接影响着承包人的经济利益。

   （五）关于合同款支付方式的条款

   建设工程施工合同的付款分四个阶段进行，即；预付款、工程进度款、最终付款和退还保留金。

   （六）关于工期和维修期

   合同文本中应当对维修工程的范围、维修责任及维修期的开始和结束时间有明确的规定，承包人应该只承担由于材料和施工方法及操作工艺等不符合合同规定而产生的缺陷。

   承包人应力争以维修保函来代替业主扣留的保留金。

与保留金相比，维修保函对承包人有利，主要是因为可提前取回被扣留的现金，而且保函是有时效的，期满将自动作废。

同时，它对业主并无风险，真正发生维修费用，业主可凭保函向银行索回款项。

因此，这一作法是比较公平的。

维修期满后，承包人应及时从业主处撤回保函。

   （七）合同条件中其他特殊条款的完善

   三、建设工程施工承包合同最后文本的确定和合同签订

（一）合同风险评估

（二）合同文件内容

   对所有在招标投标及谈判前后各方发出的文件、文字说明、解释性资料进行清理。

对凡是与上述合同构成内容有矛盾的文件，应宣布作废。

可以在双方签署的《合同补遗》中，对此做出排除性质的声明。

   （三）关于合同协议的补遗

   在合同谈判阶段双方谈判的结果一般以《合同补遗》的形式，有时也可以以《合同谈判纪要》形式，形成书面文件。

   （四）签订合同