长三角富春山、随园、温泉1858旅游度假别墅分析.ppt

长三角富春山、随园、温泉1858旅游度假别墅分析.ppt

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Documentnumber千岛湖滨江度假酒店别墅千岛湖天屿山顶度假别墅通盛翡翠岛山水名墅绿城千岛湖度假公寓富春山居太湖天阕温泉1858九龙山庄太湖高尔夫山庄1234随园56789101国内类似个案研究Documentnumber开发商杭州滨江房产集团有限公司绿化率75%项目位置千岛湖辉照山区域总套数200余套占地面积33.3万产品类型独立别墅、排屋、叠排电梯别墅、酒店总建筑面积12万销售价格均价：

独栋1200-2000万/套，联体别墅750-1000万/套，叠排400-500万/套容积率0.25主力户型叠排210-240联体310-350独栋440-600周边配套五星级度假酒店、海外海酒店、千岛湖大厦、千岛湖高尔夫度假酒店、游艇俱乐部、羡山度假区高尔夫球场、狩猎场、千岛湖水上乐园、千岛湖航空俱乐部、垂钓俱乐部、潜水俱乐部内部配套索菲特大酒店（会议中心，标准游泳池、花园餐厅、中西咖啡厅、水疗、会议中心、豪华游艇俱乐部等）千岛湖滨江度假酒店别墅/项目概况12Documentnumber凭借稀缺的地块自然资源，打造成长三角地区最具规模档次的度假酒店别墅。

千岛湖滨江度假酒店别墅/项目定位1千岛湖滨江度假酒店别墅是目前千岛湖地区开发的唯一坐北朝南、靠山面水的优质地块,呈半岛形状，项目占地500亩（含水域面积），直视水域达到150万平方米，以美式山地度假为原本，东南亚建筑风情左饰细节，开放式空间布局，人工建筑与自然景观交相辉映。

3Documentnumber开放式的空间布局，结合千岛湖山水资源，以山为屏障，建筑与自然景观交融，达到建筑“山水化”。

坡地阶梯式建筑的规划，阶与阶之间的落差达到12米之高，保证每户可以观赏湖景。

为保证12米高差，摒弃一条路服务两排别墅的常规做法，而是一条路只服务一排别墅，增加了土地成本，增加了景观面积和居住私密性。

千岛湖滨江度假酒店别墅/总体规划1度假酒店（占地6万平方米）别墅区（占地6万平方米）游艇码头4Documentnumberp建筑依山坡而建，利用自然条件增加建筑物的通风采光。

p采用东南亚建筑风格，形态舒展，立面设计以白色抹灰立面与底部石材结合，落地窗和大露台结合，满足观景需要，注重室内空间与户外景观的交流最大化。

千岛湖滨江度假酒店别墅/建筑设计11.2米宽屋檐，细节凸显度假元素私家景观泳池观景大露台5Documentnumberp以千岛湖的湖山岛屿为景观主体背景，别墅花园庭院融入整体环境中。

依托地势、取景自然、保护原生态是设计别墅景观体系的第一要义。

p私家庭院采用精装修方式，设置叠水泳池、绿篱围墙、热带植物设计。

千岛湖滨江度假酒店别墅/景观设计16Documentnumber一层二层三层户型功能：

六室二厅一厨五卫一保姆房双车库建筑面积：

443平方米（地上建筑面积：

317平方米）户型特色：

车库、工人套房、洗衣房形成集中的工作区域，与主人生活区巧妙分开。

客厅与露台相连，三面采光，餐厅双面采光，与厨房一体化设计。

主卧套房连接露台，主卫朝南，生活舒适。

非常关注公共空间的设计，大尺度客厅、露台、阳光餐厅等，最大化融入户外景观，凸显度假生活品质。

千岛湖滨江度假酒店别墅/户型设计1客厅三面采光，双厅与露台连接主卫南向设置7Documentnumberp酒店总建筑面积近6万平方米，客房数330间左右。

p酒店设施包括标准游泳池、花园餐厅、中西咖啡厅、水疗、会议中心、豪华游艇俱乐部等。

p酒店特别设计了一幢9层的总统楼，顶上三层为总统套房（面积1000平方米），1-6层设有VIP套房20余间，同时具备了接待总统及随行人员的能力，总统楼独立于其他酒店裙楼设置，充分保证私密性。

该酒店是千岛湖目前唯一具备接待总统规格的五星级酒店。

千岛湖滨江度假酒店别墅/高端配套设施1五星级索菲特酒店8Documentnumberp客户情况分析2008年5月开盘，目前销售率约10%。

目前均价：

叠加500-600万/套、联排960万/套起、独栋1200万/套。

目前询问客户大部分来自杭州约60%及周边的金华10%、绍兴5%、义乌15%等地，开发商将客户定位为上亿资产的富商。

p销售情况千岛湖滨江度假酒店别墅/营销分析1客户来源地构成置业目的构成9Documentnumber开发商杭州龙盛千岛湖实业有限公司绿化率41.17%项目位置淳安区千岛湖天屿度假村-近千岛湖大桥与阳光路交界处总套数80栋占地面积23.6万产品类型别墅，酒店总建筑面积7.5万销售价格1500-3000万/栋容积率0.22主力户型450-800平方米周边配套五星级度假酒店、海外海酒店、千岛湖大厦、千岛湖高尔夫度假酒店、游艇俱乐部、狩猎场、千岛湖水上乐园、千岛湖航空俱乐部、垂钓俱乐部、潜水俱乐部内部配套规划有高端度假酒店、游艇休闲、旅游风情小镇等千岛湖天屿山顶度假别墅/项目概况210Documentnumber该项目占地23.6公顷，规划有近300间客房的国际五星级度假酒店和80多幢独立式别墅。

别墅位于山顶，依势而建，组团式布局，保证每栋别墅拥有山水景观。

千岛湖天屿山顶度假别墅/项目定位2长三角区域顶级山地资源度假别墅11Documentnumber千岛湖天屿山顶度假别墅/总体规划2酒店区块别墅区入口别墅区特色：

p天屿拥有独特的地理位置，其山际线于标高235-310米之间起伏，向西、北和西南三个方向皆可俯瞰千岛湖湖景。

p规划保留一万亩原生松树林隔离山下的城市和山顶别墅区，并开辟有一条3公里的环山专属山道连通别墅区，保证交通便利和居住私密性。

p组团式开放布局，私家园林景观融入社区山地景观，建筑布局依山势而建，并充分满足观景需要。

缺点：

别墅区密度较大，单体别墅的私密性不够。

12酒店主入口Documentnumberp新地中海建筑风格，融合摩尔风格、托斯卡纳风格与安达卢西亚风格，即富于异国情调，又恰当引入亚热带地区的阳光，比如增大窗户尺度，设置观景廊等。

p建筑造型休闲品位与奢侈感兼备，每幢别墅都有一个对称、带四坡斜屋顶的拱形主入口，并以立柱或壁柱装饰强调其尊贵感。

立面材质为涂料、石材、砂岩组合。

屋顶采用陶瓦。

p为突出极为出色的观景视野，设计中强调了室内空间和户外环境的互动，营造户外或半户外空间。

千岛湖天屿山顶度假别墅/建筑设计2对称的主入口设计观景空间13DocumentnumberA4户型：

建筑面积约：

696.24平方米（不含地下层）户型特色：

室内呈对称式布局，动静分区，开放式空间和私密空间兼顾。

主要功能空间朝向最佳景观，大尺度的户外连廊给予业主充分享受美景的空间。

套房式设计，符合度假别墅功能要求。

不足之处：

垂直空间缺少变化。

千岛湖天屿山顶度假别墅/户型设计2户外连廊户外连廊一层二层14Documentnumberp开发模式：

单一的酒店配套走向多元化，注重度假概念的营造和诠释。

开发商将目标客户锁定为全球华人富豪。

2008年2月在香港作造势推广，目前主要在上海与杭州两个城市推广，未吸引客户往现场参观，未有成交客户。

p客户情况千岛湖天屿山顶度假别墅/营销分析2p推广方式：

目前采用异地推广方式（在香港、杭州设立推介会和售楼处，上海高速段户外广告），树立品牌形象。

度假酒店区游艇娱乐别墅物业+项目处于积累客户阶段。

均价：

独栋1500-3000万/栋。

p销售情况15Documentnumber开发商杭州通盛房地产开发有限公司绿化率70%项目位置淳安区千岛湖镇翡翠岛总套数160套左右占地面积33万产品类型别墅总建筑面积7万销售价格800-1200万/套容积率0.23主力户型300-500平方米周边配套五星级度假酒店、海外海酒店、千岛湖大厦、千岛湖高尔夫度假酒店、游艇俱乐部、狩猎场、千岛湖水上乐园、千岛湖航空俱乐部、垂钓俱乐部、潜水俱乐部内部配套山景、滨湖双会所、游艇俱乐部、网球俱乐部、天然泳池、游艇码头3通盛翡翠岛山水名墅/项目概况16Documentnumber通盛翡翠岛山水名墅位于千岛湖城区中心唯一全岛屿式岛屿，四面环水，原始生态完整，地势总体北高南低，珊瑚状分布，不仅增强了亲水性，也保证了每一幢别墅的完美性与均好性。

3全岛式私家别墅物业，营造“原生态、自然”健康生活方式通盛翡翠岛山水名墅/项目定位17Documentnumber通盛翡翠岛山水名墅/总体规划3p实施保护性开发原则，充分结合原有的自然山水条件、地形地貌，因山势而筑，使建筑物与环境融合统一成为一个整体。

p规划同时确立了针对整个岛屿的三重保护方案：

即完全保护区、保护恢复区、保护改善区。

p整个岛屿社区绿化率达到70%，环境宜人，多层次立体生态景观系统设计强调了住区环境资源的均好与共享，每户均拥有形态各异，宁静安全的院落空间，创造别墅园区温馨、雅致的居住环境。

18Documentnumberp建筑依山傍水而建，逐层退台不断接近水面。

建筑朝向、露台均考虑景观要求，部分别墅设置电梯。

p建筑风格上，秉承东方传统建筑美学，吸收了现代建筑简洁实用的建筑理念，融合外部景观，运用了现代建筑材质，天然石材、木饰条和玻璃混合运用，形成简洁明快又内敛的建筑特色。

错层结构设计，增加了山地别墅空间的丰富性和趣味性。

3通盛翡翠岛山水名墅/建筑设计19Documentnumber多层次立体化的系统设计，岛屿保留了原生态景观，增加色花色树等四季树种与花卉，使原生景观与改造景观唯美融合，园景、山景、湖景内外互动，遥相辉映。

立体景观系统包括山脊森林公园、入口景观广场、亲水景观休闲平台、私家庭院等的设置。

p山脊森林公园：

最大限度地保留原生山脊线，通过增设一些晨练跑道，园艺种植体验区、艺术小品、风景小路等将其营造成一条生态走廊；p亲水景观休闲平台：

沿湖设计亲水景观平台与休闲步道，局部结合岛屿的形状设计一些凸入湖面的平台，供游业主观景、垂钓；p私家庭院：

私家坡景花园、立体中空内庭花园、围合式庭院，私家景观立体化，引景入室，达到内、外景之间的互融互动。

3通盛翡翠岛山水名墅/景观设计20Documentnumberp客户情况分析一期客户为90%杭州的私营业主，其中以外贸行业居多（约40%）；目前客户除杭州企业主外，还有义乌15%、温州5%等地投资者。

客户购买目的分为自用和投资，自用即用做度假居住和企业会所，一期开盘较早，主力总价较低，300-500万，投资比例较高，看好千岛湖区域物业未来升值潜力，追求升值空间。

二期典型客户：

义乌客户买了三套，一套作为度假和企业招待，另两套作为投资。

3通盛翡翠岛山水名墅/营销分析客户来源地分析置业目的构成21Documentnumber3通盛翡翠岛山水名墅/营销分析p销售情况分析一期2005年底开盘，总价250-600万/套，推出的房源约120套，销售率接近80%。

2008年2月推出30套，售价800-1200万/套。

单价走势分析（元/平方米）22Documentnumber开发商杭州千岛湖绿城投资置业有限公司绿化率约50%项目位置淳安千岛湖镇东北部总套数8幢小高层、高层；共1500套占地面积13.8万平方米产品类型公寓、五星级酒店总建筑面积29万平方米（含娱乐设施4万方）销售价格15000-20000元/平方米容积率2.1主力户型一房70-120平方米二房175-200平方米三房350-430平方米周边配套五星级度假酒店、海外海酒店、千岛湖大厦、千岛湖高尔夫度假酒店、游艇俱乐部、狩猎场、千岛湖水上乐园、千岛湖航空俱乐部、垂钓俱乐部、潜水俱乐部内部配套喜来登大酒店、游艇俱乐部、商业街、会所、水上运动区4绿城千岛湖度假公寓/项目概况23Documentnumber4项目定位为集度假公寓、五星级酒店、精品商业街、游艇俱乐部、水上游乐中心为一体的复合型湖滨休闲度假区。

绿城千岛湖度假公寓/项目定位24Documentnumberp规划采用半围合方式，使建筑获得最大景观界面，一期的几乎每一个单位，都可直面开阔湖面。

p临湖一线公寓院落空间均面向湖面开放，营造出优美宜人的休闲度假景观和活动空间。

非一线临湖的建筑以组团方式布局，每个组团设计不同的景观视觉焦点。

组团交通组织采用人车分流体系，营造宜人宁静的院落休闲空间。

4绿城千岛湖度假公