镇江健康路住宅项目策划报告(二稿-中地行).pptx

镇江健康路住宅项目策划报告(二稿-中地行).pptx

《镇江健康路住宅项目策划报告(二稿-中地行).pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《镇江健康路住宅项目策划报告(二稿-中地行).pptx（93页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

镇江健康路项目前期提案简报二零一二年十月南京中地行房产代理有限公司南京中地行房产代理有限公司本报告总纲市场环境分析项目核心定位营销策略建议宏观市场分析中观市场分析微观市场分析市场总结客群定位价格分析形象定位整体策略阶段策略营销执行项目产品建议产品设计建议户型配比建议售楼处包装案名及VI系统产品定位本体分析报告纲要报告纲要市场环境分析宏观市场分析中观市场分析微观市场分析市场总结市场环境分析市场环境分析宏观市场宏观市场/城市经济城市经济镇江镇江GDPGDP分析：

分析：

镇江近几年来GDP增速较快，2011年达到2300亿元，年均增长率约为17.56%。

但相对于整个苏南地区而言，镇江整体经济水平差距明显，整体居于江苏省各市中部水平，未来发展潜力较大。

GDP总值（单位：

亿元）,苏州,10500GDP总值（单位：

亿元）,无锡,6900GDP总值（单位：

亿元）,南京,6140GDP总值（单位：

亿元）,南通,4100GDP总值（单位：

亿元）,常州,3600GDP总值（单位：

亿元）,徐州,3600GDP总值（单位：

亿元）,盐城,2760GDP总值（单位：

亿元）,扬州,2630GDP总值（单位：

亿元）,泰州,2420GDP总值（单位：

亿元）,镇江,2300GDP总值（单位：

亿元）,淮安,1668GDP总值（单位：

亿元）,连云港,1410GDP总值（单位：

亿元）,宿迁,130920112011年江苏省城市年江苏省城市GDPGDP排名排名GDP总值（单位：

亿元）人均（单位：

元）2011年，镇江GDP达到2300亿元，在江苏省内排名中依然较为落后，但由于镇江人口较少（约311万），人均GDP则达到7.39万元，位居省内前列；相对于苏州、无锡等整个苏南地区而言，镇江市整体经济水平差距较为明显，属于苏南经济“谷底”；综合来看，镇江近几年经济发展迅速，GDP的年均增长率约在17.56%左右，未来潜力巨大。

镇江市历年镇江市历年GDPGDP变化情况变化情况GDP（单位：

亿元）增长率（数据来源：

镇江市统计局、中地行整理）人均可支配收入（单位：

元）,苏州,33243人均可支配收入（单位：

元）,无锡,31638人均可支配收入（单位：

元）,常州,29829人均可支配收入（单位：

元）,镇江,26637人均可支配收入（单位：

元）,扬州,24700人均可支配收入（单位：

元）,泰州,2434420112011年镇江及年镇江及周边城市周边城市城镇居民人均可支配收入情况城镇居民人均可支配收入情况人均可支配收入（单位：

元）增长率镇江人均可支配收入情况：

镇江人均可支配收入情况：

近几年来镇江城镇居民人均可支配收入有了较大增长，2011年达到26637元，位居周边城市中位。

未来消费潜力巨大，给房地产业带来巨大商机。

镇江镇江历年历年城镇居民人均可支配收入情况城镇居民人均可支配收入情况人均可支配收入（单位：

元）增长率近几年来，随着镇江经济的快速发展，城镇居民人均可支配收入也有了较大增长，对提升镇江的房地产消费能力起到促进作用；2011年镇江城镇居民人均可支配收入为26637元，同比增长14.7%，在周边苏州、无锡、泰州等城市中排名中位。

2012年上半年达到17327元，同比增长15.9%。

未来镇江市城镇居民消费潜力依然巨大；城镇居民人均可支配收入的不断增长，消费能力大大提高，给镇江房地产业带来巨大商机。

（数据来源：

镇江市统计局、中地行整理）市场环境分析市场环境分析宏观市场宏观市场/城市经济城市经济331.36410.21488.5559.5658.07375.5418.30%23.80%19.10%18.90%17.60%15.70%社会消费品零售总额（单位：

亿元）增长率2007年2008年2009年2010年2011年2012年上半年镇江历年镇江历年社会消费品零售总额社会消费品零售总额变化情况变化情况近几年来，随着镇江经济的快速发展和城镇居民人均可支配收入不断提高，镇江社会消费品零售总额也在不断增长，年均增长率约为18.9%；2011年镇江社会消费品零售总额达到658.07亿元，同比增长17.6%；2012年上半年达到375.54亿元，同比增长15.7%。

从历史趋势上看，今年下半年将有更大幅度的增长；镇江社会消费品零售总额的不断增长彰显出镇江经济的强劲活力，给房地产业发展带来重要契机。

社会消费品零售总额社会消费品零售总额：

近几年来镇江市的社会消费品零售总额不断增长，年均增长率约为18.9%，2011年达到658.07亿元，经济活力强劲，给房地产业发展带来契机。

（数据来源：

镇江市统计局、中地行整理）市场环境分析市场环境分析宏观市场宏观市场/城市经济城市经济上海上海苏州苏州扬州扬州无锡无锡杭州杭州宁宁波波嘉兴嘉兴常州常州镇江镇江南通南通舟山舟山台州台州泰州泰州湖州湖州绍兴绍兴核核心心上海：

上海：

对外窗口对外窗口第一圈层第一圈层现代服务业基地现代服务业基地第二圈层第二圈层专业产业基地、专业市场专业产业基地、专业市场第三圈层第三圈层原材料基地原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承担了长三角对外窗口的功能。

次级中心城市（无锡）次级中心城市（无锡）一方面接受核心城市（上海）转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。

集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。

第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。

依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。

第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。

经济区位：

经济区位：

镇江位于以上海为核心的长三角经济圈的第三圈层，城市分工为原材料基地，同时位于南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合部，经济区位明显。

市场环境分析市场环境分析宏观市场宏观市场/城市概况城市概况行政区域与人口：

行政区域与人口：

镇江市现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、扬中三市及一个经济开发区镇江新区。

本案所在的京口区为城市中心区，总面积为126平方千米，总人口36万，位居市区前列。

市市/县县/区区面积（面积（kk）20112011年人口年人口（万人）（万人）镇江3864.58293.78市区京口区（本项目所在区）12636润州区132.6824丹徒区61136镇江新区218.921.7句容市138562丹阳市105980.6扬中市33233.48行政区域：

行政区域：

镇江市为江苏省省辖市，与南京、扬州、常州、泰州相邻。

现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、扬中三市。

另有国家级经济技术开发区镇江新区（丁卯、大港），行使市辖区经济、社会管理权限；分区面积：

分区面积：

项目所在的京口区，为镇江的老城区，也是中心城区，区域面积为126平方千米；人口数量：

人口数量：

2011年统计显示，区域内总人口为36万人，位居市区前列。

市场环境分析市场环境分析宏观市场宏观市场/城市概况城市概况城市功能分区：

城市功能分区：

镇江市区可分为主城核心区、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城和南山风景区五个功能片区，本案所在的主城核心区是集商业金融旅游服务于一体的中心区域。

五五大功能区大功能区：

根据镇江市的城市功能定位可以分为主城核心区、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城和南山风景区五个片区。

空间分布：

空间分布：

以南山风景区为绿核，形成四个相对独立的功能区，并由此形成一个主中心，三个副中心的公共活动中心体系。

分区分区功能功能主城主城核心主城核心（本项目所在区）城市主中心区，商业金融旅游服务中心。

包括老城区和北部综合旅游区两部分。

北部综合旅游区是城市滨水区，城市主中心区，商业金融旅游服务中心。

包括老城区和北部综合旅游区两部分。

北部综合旅游区是城市滨水区，集商务，文娱，旅游为一体的综合旅游区。

集商务，文娱，旅游为一体的综合旅游区。

南徐新城行政、文化、商务和生活居住区。

城市副中心，市政府所在地，市级公共设施集生产、生活和各项设施配套完善的多功能复合型的城市新区。

重点利用“生态大道”南徐路的带动作用，建设西部新城区丁卯新城大学城和光电子高新技术产业区。

城市副中心，以高新技术和科技信息服务为主的城市新区，重点发展大学城和高新技术产业园区丹徒新城城市副中心，以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区南山风景区城市的“绿核”，城市中心公园，现代休闲度假旅游区西翼（高资、龙口）港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区东翼（大港、谏壁）基础产业带、城市生活区市场环境分析市场环境分析宏观市场宏观市场/城市概况城市概况城市发展格局：

城市发展格局：

镇江城市规划为“一城两翼”的“双橄榄”空间结构，随着市政府的搬迁，未来主城的发展方向将逐渐向南、向东发展。

主城：

构筑“山、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功能。

人口按90万左右控制。

东翼：

基础产业带和配置适量的生活用地，由谏壁、化工区和大港三部分组成。

西翼：

基础产业带和物流产业的增长区，由龙门和高资两部分组成。

规划结构规划结构：

“双橄榄”的城市形态，“一城两翼一城两翼”（主城、东翼、西翼）的空间结构。

发展方向：

发展方向：

随着2011年镇江市政府搬迁至南徐大道的新行政中心，镇江主城未来的发展方向将逐渐向南、发展方向将逐渐向南、向东发展。

向东发展。

市场环境分析市场环境分析宏观市场宏观市场/城市概况城市概况房地产投资建设情况：

房地产投资建设情况：

近几年来镇江房地产开发投资占固定资产投资的比重平均约为11.58%，2011年为137.98亿元，相对于周边城市而言比重最低，未来增长潜力较大。

房地产开发投资（单位：

亿元）,苏州,1220房地产开发投资（单位：

亿元）,无锡,877.78房地产开发投资（单位：

亿元）,常州,565.9房地产开发投资（单位：

亿元）,镇江,137.98房地产开发投资（单位：

亿元）,扬州,198.46房地产开发投资（单位：

亿元）,泰州,228.26房地产开发投资占固定资产投资比例,苏州,27.10%房地产开发投资占固定资产投资比例,无锡,27.70%房地产开发投资占固定资产投资比例,常州,24.20%房地产开发投资占固定资产投资比例,镇江,11.28%房地产开发投资占固定资产投资比例,扬州,13.44%房地产开发投资占固定资产投资比例,泰州,19.06%20112011年镇江及周边城市房地产投资年镇江及周边城市房地产投资房地产开发投资（单位：

亿元）房地产开发投资占固定资产投资比例占比,2007年,14.34%占比,2008年,13.50%占比,2009年,9.45%占比,2010年,8.66%占比,2011年,11.28%占比,2012年上半年,12.27%20072007年年-20122012年上半年镇江年上半年镇江房地产开发投资房地产开发投资占固定资产投资比占固定资产投资比重情况重情况固定资产投资（单位：

亿元）房地产开发投资（单位：

亿元）占比2007年2012年上半年镇江房地产开发投资占固定资产的比重出现小幅波动，07、08年所占比重较高，而09、10年有所下降，到11年和12年上半年又有所回升。

整体来看，镇江房地产开发投资占固定资产投资的比重约为11.58%，对整个经济发展的拉动作用存在较大空间。

2011年镇江固定资产投资总额为1223.45亿元吗，其中房地产开发投资为137.98亿元，占总投资的11.28%，2012年上半年又有所增加；相对于苏州、无锡、泰州等周边城市而言，镇江2011年的房地产开发投资占固定资产投资的比重最低，未来增长潜力较大。

（数据来源：

镇江市统计局、中地行整理）市场环境分析市场环境分析宏观市场宏观市场/房地产发展房地产发展市场环境分析宏观市场分析中观市场分析微观市场分析市场总结总面积（亩）,2007年,3164.6