银行中小企业抵押融易贷操作规程.docx
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银行中小企业抵押融易贷操作规程
ⅩⅩ银行中小企业抵押融易贷操作规程
第一章总则
第一条为落实监管部门关于建立和完善“六项机制”的要求,培育我行优质基础客户群,提高中小企业业务综合效益,根据《中华人民共和国物权法》、《银行开展小企业授信工作指导意见》、《中国ⅩⅩ银行中小企业授信业务管理办法(试行)》和《中国ⅩⅩ银行中小企业授信政策指引(试行)》,结合我行实际,特制定本规程。
第二条抵押融易贷,是指授信申请人以我行认可的不动产作抵押或最高额抵押,向我行申请具有合法用途的单笔贷款或授信额度的授信业务,侧重于满足中小企业中长期、稳定的融资需求。
第三条本规程所称“中小企业”的划分标准按照《中国ⅩⅩ银行中小企业授信管理办法(试行)》(总行工作通知【2009】803号文)执行。
第四条经营单位应根据《中国ⅩⅩ银行中小企业授信政策指引(试行)》的规定,选择具有良好成长性的中小企业作为目标客户,重点支持“3+1”类目标市场客户,即配套型、集聚型和科技创新型三类中小企业,以及主营业务突出、内部管理规范、财务状况良好、具有成长潜力、在生产工艺、产品市场、经营模式等方面具有比较优势的单一中小企业。
第五条经营单位应注重对中小企业第一还款来源的评判,积极开展不动产抵押项下授信业务,提高该类业务占比,强化我行的风险控制能力。
为有效扩大抵押融易贷业务占比,分行应在授信调查、授信审查审批和贷后管理过程中采取差别化措施,以充分体现中小企业授信业务的分类指导原则。
第二章适用范围、准入标准
第六条适用范围
符合《中国ⅩⅩ银行中小企业授信政策指引(试行)》的规定,并且能够提供不动产抵押担保的中小企业授信适用本办法。
省外异地客户或以省外异地不动产抵押担保的授信不适用本办法。
第七条准入标准
申请抵押融易贷业务的中小企业应具备以下基本条件:
1、成立年限在1年以上,且原则上信用评级B级(含)以上的优质生产型、商贸型、科技型或服务型企业;
2、生产经营符合国家法律法规、产业政策和环境保护要求;符合我行信贷政策;
3、经工商管理登记机关登记注册的企业法人,企业管理基本规范,年检合格;依法进行税务登记,照章纳税等;
4、有固定住所和经营场所,产品有市场、有效益;
5、企业法人代表或实际控制人从业经历在3年以上,且信用良好、无不良记录,通过贷款卡年检;
6、能提供我行认可的不动产作为抵押物,抵押物产权清晰,能办理有效的抵押登记手续;
7、我行规定的其他条件。
第三章
抵押物、抵押率
第八条抵押物应选择产权明晰、变现能力强、市场价格波动小的抵押物,主要包括:
(一)借款企业、企业实际控制人或其他第三方(房地产开发企业除外)拥有完全产权的商品房(含普通住宅、高档住宅、别墅)、商用物业(含土地使用权,但不接受划拨和集体性质的土地使用权,不接受洗浴、娱乐性质的物业)、工业厂房。
(二)商品房和商用物业交付使用年限应控制在15年以内,产权人为自然人的,该商品房不属于产权人及其直系家属生活所必须的居住房屋;
(三)标准工业厂房交付使用年限应控制在10年以内;
(四)以出让方式取得的国有土地使用权。
抵押土地应位于县级(含)以上城区中心或省级(含)以上工业园区内,北京、上海、南京、苏州、宁波、杭州、广州地区的抵押土地可以不受此限制。
第九条抵押率参照总行有关规定执行。
对升值潜力大、变现能力强的抵押物,可以在规定抵押率基础上最多上浮15个百分点,但需报总行中小企业业务部核准。
1、土地使用权(以出让方式取得)抵押率原则上不超过70%;
2、商品房和商用物业抵押率原则上不超过60%;
3、办公楼、别墅、高档公寓抵押率原则上不超过50%;
4、厂房及土地使用权(以出让方式取得)综合抵押率原则上不超过60%;
5、其他物权按照总行规定执行。
第四章贷款金额、用途、期限、定价
第十条贷款金额
经营单位应根据中小企业的第一还款来源、抵押物所处位置和评估价值综合确定贷款金额,原则上单户贷款金额在500-5000万元之间。
第十一条贷款用途
抵押融易贷主要用于中小企业生产周转需要,不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
第十二条贷款期限
经营单位可以根据客户资质、抵押物价值等因素确定综合授信期限,综合授信期限最长不超过三年,授信期限内借款合同一年一签,贷款额度可循环使用,授信产品为流动性强的短期信贷产品。
综合授信期限超过一年的须同时满足如下条件:
1、综合授信协议中明确我行有权随时终止授信额度;
2、授信额度项下具体业务不超过一年;
3、客户评级要求每年一次,对于低于原客户评级结果的,须对客户进行重新审批,根据审批情况再确定是否需要重新签定新综合授信协议。
客户评级由风险经理或审查人员负责,按照总行有关规定执行。
第十三条贷款定价
经营单位应根据市场环境、抵押物价值、企业综合回报率和同业定价情况,实行差别化风险定价,原则上不得低于基准利率。
第五章业务操作流程
第十四
条客户申请
(一)借款人填写借款申请表和抵押物清单;
(二)提供企业营业执照、企业法人组织机构代码证、税务登记证、公司章程、贷款卡和最近一期财务报表原件;
(三)以第三方资产提供抵押的,需提供第三方有效证明(有权机构同意抵押的决议原件);
(四)以自然人拥有的商品房抵押的,需提供自然人身份证、房产证等必要的证明材料;
(五)我行认为必要的其他材料。
第十五条贷前调查
符合以上条件的授信业务方能进入贷前调查阶段。
调查内容包括但不限于下列所示内容:
(一)授信申请人是否具有借款主体资格,授信用途是否合法合规;
(二)授信申请人的历史信用记录。
包括:
银行结算记录、银行信贷记录、公共信息记录、企业往来信息等;
(三)授信申请人是否属于成长型中小企业。
包括:
企业所处的行业和区域情况、企业竞争力状况、企业经营管理能力等;
(四)抵押物的合法性。
现场调查抵押物的坐落位置,保证抵押物权属清晰,无争议;抵押物没有其他抵押权或质权设立优先;核实抵押物是否在城市拆迁规划范围内,如在拆迁规划范围内,不得抵押。
第十六条贷款审查
抵押融易贷的审查,可以适度弱化财务分析,在评价授信申请人第一还款来源外,应重点核实抵押物价值:
(一)以土地使用权抵押的,应提供县级以上土地管理部门核发的《国有土地使用证》,审查《国有土地使用证》在土地使用期限内,未设定抵押、证内注明用途与实际用途一致。
我行不接受下列土地使用权抵押:
1、划拨土地使用权、集体所有的土地使用权;
2、所有权、使用权不明或有争议的土地使用权;
3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体教育设施用地、医疗卫生设施用地和其他社会公益设施用地使用权;
4、依法被扣押、监管的土地使用权;
5、《闲置土地处置办法》(国土资发[1999]5号)规定的闲置土地使用权;
6、法律、行政法规规定不得抵押的其他类型土地使用权;
7、已经抵押给其他债权人的土地使用权;
8、房地产开发公司拥有的以商品房开发为用途的土地使用权等。
(二)以房产抵押的,应审查《房屋所有权证》、《国有土地使用证》是否在房产使用期限内,未设定抵押,我行是否为第一受益人。
(三)核实抵押物的权属是否清晰、是否有争议;抵押物是否有其他抵押权或质权设立在先;抵押物的价格波动幅度、变现能力;其他需要核实的事项。
第十七条抵押物的评估
(一)抵押物自建成交付使用之日起,至借款人提出贷款申请之日止,未满一年的
,买卖合同价可以视为抵押物价值,无需另行评估。
但须满足以下条件:
1、抵押物自非关联方买入、且抵押物自建成交付使用之日起不满一年;
2、当地有较多同类财产交易记录,经办单位调查并确认,该抵押物的买卖合同价格符合近期市场行情,不存在虚高情况。
(二)交付使用超过一年的,则必须由我行认可的专业评估机构进行评估、确认。
(三)经营单位应对抵押物进行定期估值,每年不少于一次。
第十八条抵押、保险和公证
(一)在放款前,经营单位客户经理应办妥抵押财产的保险、抵押登记等有效手续,费用由借款人承担。
为降低客户财务成本,经营单位可以采取最高额抵押方式,以固定抵押物对授信期内连续发生的债权作抵押。
(二)经营单位应要求借款人到我行认可的保险公司购买财产保险,保险金额可按照贷款金额或抵押物评估价值购买,我行为保险第一受益人(或被保险人),投保期限应大于贷款期限,保险单正本保险期内缴费发票(复印件)由贷款人保管。
在债务债权关系存续期间,借款人不得以任何理由中断或撤销保险。
(三)根据每笔贷款的情况和当地具体情况,我行原则上应要求借款人、保证人与经营单位到公证机关,就贷款合同等债务债权文书办理强制执行公证;经营单位认为必要的,可要求借款人的有关证明资料进行必要的公证,公证费由借款人承担。
第十九条抵押融易贷不需上报模式化方案,可以根据客户实际情况直接进入授信调查、审查和审批阶段。
业务流程比照《中国ⅩⅩ银行中小企业授信业务管理办法(试行)》。
客户评级在B级以下的授信业务需上报分行风险总监,由分行风险总监在权限内审批,超出其权限的上报总行中小企业业务部审批。
第六章贷后管理
第二十条抵押融易贷授信后管理主要通过现场与非现场检查等手段,及时掌握客户的经营管理现状,分析和关注融资期间出现的异常情况,采取有效的风险防范和化解措施,确保我行融资安全。
第一次贷后检查应在业务发生后两周内,每年应组织一次全面性贷后检查,均应形成专题检查报告。
第二十一条客户经理与企业要经常保持联系,至少每三个月实地跟踪走访一次,对于每次走访情况应在CECM系统中记载并打印归档;授信启用后每90天按规定进行五级分类。
按月登录人行信贷咨询系统,查询分析客户是否存在异常、预警情况。
每季度必须打印人行查询记录并归档保管。
第二十二条经营单位应按季对抵押物进行监控,加强风险预警的日常管理工作。
客户经理应定期或不定期监测抵押物变化情况:
(一)了解
抵押物的权属、价值是否发生变化,对于抵押物市场价值下降较快、超过担保能力的,要及时增加信贷抵押物;对于企业不能补充新的有效担保时,要及时采取保全措施;
(二)了解抵押物是否被有关机关依法查封、冻结、扣押,抵押物的财产保险是否到期等情况;如抵押物发生意外损失,应要求借款人及时提供贷款人认可的其他担保方式。
第二十三条根据市场变化,我行和借款人均有权提出重新评估抵押物的要求,相关费用由借款人负担。
如重新评定价值超过原价值,经我行审查审批后,可增加授信额度;如重新评定价值低于原价值,则我行有权要求借款人提供新的抵押物或者压缩授信金额。
第二十四条抵押融易贷如形成不良贷款,经营单位应积极采取有效措施做好责任清收、盘活或债权保全工作,加快消化不良资产。
第二十五条实行尽职免责制度,对于按照总行规章制度办理业务的人员,可以根据实际情况免于责任追究。
第七章附则
第二十六条本规程由总行中小企业业务部负责解释,自发文之日起执行。
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