黄岛区市场分析.ppt
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黄岛区市场分析.ppt
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云云龙港湾营销龙港湾营销执行案执行案一、市场一、市场概况概况我们需要研判的市场问题我们需要研判的市场问题我们需要对未来市场进行做专业的研判,并以此为依据制定具以此为依据制定具备前瞻性的项目营销策略,确实我们的推售时机与推盘价格。
备前瞻性的项目营销策略,确实我们的推售时机与推盘价格。
青岛市大格局青岛市大格局1胶南之于青岛胶南之于青岛2宏观规划宏观规划青岛市大规划格局:
青岛市大规划格局:
“三点布局,一线展开三点布局,一线展开”三点三点:
依托青岛、新黄岛(原黄岛区与胶南市合并)形成中心城区。
包含青岛市内四区、新黄岛区、红岛经济区。
一线一线:
沿滨海公路一字展开突出东西两翼地区,建设滨海生态城市的大框架,这一区域包括胶南市、琅琊镇、鳌山卫镇等。
胶南市在青岛未来城市格局规划中扮演着重要的角色,随着胶南市在青岛未来城市格局规划中扮演着重要的角色,随着“大青岛大青岛”战略的出台战略的出台以及董家港的兴建,胶南已经成为城市新的发展方向。
以及董家港的兴建,胶南已经成为城市新的发展方向。
胶南市发展方向:
胶南市发展方向:
“两大经济区、一个中心、三大产业区、一轴、一带两大经济区、一个中心、三大产业区、一轴、一带”两大经济区:
以同三高速公路为界分为东部产业发展区和西部农业经济区。
一个中心:
胶南市区,包括主城区、海滨工业园、大学园区。
三大产业区:
包括西北部海西工业区(主要有王台和黄山经济区)、城北临港工业区和南部泊里、大场工业区。
一轴:
以204国道沿线形成的城镇发展轴。
这条轴线串联了主城区和7个镇,是城镇发展的主要聚集带。
一带:
沿海产业带。
作为沿海城市,海洋对经济和城镇发展起到至关重要的作用,沿海的城镇也是胶南重点发展的地区。
本案本案地处于东部产业发展区与沿海产业带交汇地区,是未来城市发展的重本案地处于东部产业发展区与沿海产业带交汇地区,是未来城市发展的重点地区,点地区,青岛青岛重大交通设施的重大交通设施的建设完成打通建设完成打通了胶南和了胶南和青岛的青岛的直接直接联系联系跨海大桥海底隧道n跨海大桥:
全长5.3公里,从青岛的团岛至薛家岛n海底隧道:
胶州湾南端,5.5公里,n进一步打通胶南与青岛的联系,带动胶南土地的增值和房地产的快速发展.随着交通的完善,胶南已经从青岛的边缘城市升级为新的城市腹地随着交通的完善,胶南已经从青岛的边缘城市升级为新的城市腹地胶胶南已经成为青岛市南已经成为青岛市经济重心战略西移的主要依托和发展腹地;大青岛发展经济重心战略西移的主要依托和发展腹地;大青岛发展新的着力点。
崛起的新的着力点。
崛起的“西海岸都市新区西海岸都市新区”。
青岛美丽的。
青岛美丽的“后花园后花园”胶南的城市规划大大提升区域形象胶南的城市规划大大提升区域形象,有力促进地区的经济发展有力促进地区的经济发展n滨海大道:
使胶南成为大青岛经济发展的腹地,成为西海岸最具发展潜力的经济新区n胶南“东接,北扩,南展”的城市发展战略,将胶南建成东有港口带动、北有产业支撑、南有智力支持和西有旅游度假亮点的大青岛都市新区.东东接接北北扩扩南南展展n东接东接:
加速与青岛前湾港的对接,n北扩北扩:
主要是建设30平方公里的青岛临港产业加工区n南展南展:
总规划面积25平方公里的高教科研区;总面积28平方公里的西南部琅琊台旅游度假区大青岛重大交通设施的建设将进一步打通胶南与黄岛,青岛的联系,扩大胶南的辐射范围港口西移及大炼油等大型产业的进驻将带来相关产业和人口迁移,增强胶南的投资预期,同时拉动房地产的自然需求胶南行政升级,滨海大道及经济发展方向等城市规划,大大提升了区域形象,有力促进地区经济发展城市规划结论城市东拓对胶南房地产的意义城市东拓对胶南房地产的意义1、“西海岸”注定成为青岛经济新的增长极,是青岛拥湾发展城市级战略,而向东成为胶南城市发展一种必然,胶南开发区必将成为胶南未来城市生活和旅游岸线。
2、良好的发展前景,便利的交通,较大的升值空间,胶南房地产市场未来十分看好。
小高层、高层也是随着沿海一线开发而逐渐被认可,但是随着胶南城市化发展,小高层、高层也是随着沿海一线开发而逐渐被认可,但是随着胶南城市化发展,越来越多的人关注到这一块山、海、森林、岛、高尔夫离尘不离城的城市,部分越来越多的人关注到这一块山、海、森林、岛、高尔夫离尘不离城的城市,部分高端人群开始在胶南置业高端人群开始在胶南置业,二、区域地产市场分析1.1最新宏观政策最新宏观政策细则:
细则:
落实稳定房价工作责任制加快保障性安居工程规划、建设和供应努力增加普通商品住房用地和有效供应坚决抑制投机投资性购房加强房地产市场监管青岛国五条目标:
确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支青岛国五条目标:
确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。
配收入实际增幅。
青岛版国五条新政“温柔落地”,大多只发布了房价控制目标,未提及“全市限购”也未提及二手房20%个税“房价失控房价失控”言论喧嚣,未来很可能有更严厉的政策出台,言论喧嚣,未来很可能有更严厉的政策出台,“全市限购全市限购”以及以及20%20%个税也成了悬在房地产市场上的一把利刃个税也成了悬在房地产市场上的一把利刃1.2青岛市年度地产青岛市年度地产市场趋势市场趋势2009-2012年市场存量逐年上升,2012年期末库存升至1196.9万,存销比为15.2,未来市场整体去化压力较大2012年全市住宅供应968.6万,同比下降28.4%,批售比为1.0,市场供求基本平衡。
2012年全市住宅成交932.0万,再改、首改产品供销占比有所上升,首置产品占比有所回落。
2012年在政策的重压下,多数房企为了保证销量,保证现金流,采用平价甚至低价策略,全市住宅成交均价7981元/,环比比下降3.5%。
2012年全区供应244.7万,成交215.7万;批售比为1.1,市场呈供略过于求的态势。
2009-2012年黄岛区市场存量呈上升态势,2012年期末库存为331.4万,存销比为18.4,表明未来市场整体去化压力大。
注:
本数据为新黄岛区(胶南市注:
本数据为新黄岛区(胶南市+黄岛区)市场数据黄岛区)市场数据新黄岛区地产新黄岛区地产市场趋势市场趋势2012年黄岛区总体成交均价为7490元/,环比上升2.4%。
供应结构:
2012年首改产品占比最高,为37%,再改产品占比最低,为29%;成交结构,首置产品占比明显上升,2012年成交占比45%,再改产品占比最低,为20%。
2013年4月青岛市共成交普通商品住宅8525套,环比下降41.4%,同比增长141.8%;成交面积86.75万,环比下降41.1%,同比增长104.5%。
就4月成交量本身而言,仍处于历史较高水平。
2013年4月青岛市可售商品住宅面积1109.1万,环比下降0.95%,同比下降4.7%;存销比为12.8。
根据数据判断,市场去化压力依然较大。
现有存量去化周期为12个月,黄岛、胶州、胶南去化压力较大。
1.3月度地产月度地产市场趋势市场趋势胶南地产市场趋势胶南地产市场趋势市场呈供市场呈供大于大于求状态,为求状态,为买买方市场方市场截截止止2013年年4月月底底,胶胶南南市市住住宅宅可可售售15103套套,面面积积1611236,较较上上月月降降低低357套,套,140764。
2013年年4月月胶胶南南市市共共计计成成交交普普通通商商品品住住宅宅635套套,环环比比下下降降52.5%;成成交面积交面积6.5万,环比下降万,环比下降47.7%当前调控政策环境较为宽松,但政策面从严预期放大,未来政策走向并不乐观。
青岛市房地产市场市场走势稳中有升,供需基本处于平衡状态,但市场存量巨大,去化周期长,销售压力较大。
2012年由于政策因素青岛市地产销售价格呈现下滑趋势,但跌幅较小,2013年近5个月价格呈持续上升趋势,预计未来市场价格在政策面没有大利空出现的情况下依然会保持稳定增长。
2013年3月由于政策面原因,成交量暴涨、市场需求得到有效释放导致4月出现较大幅度下滑,恢复市场正常水平,随着供应量的逐渐加大,预计未来市场走势会呈现稳中有升的态势,区域市场总结区域市场总结竞品市场分析竞品市场分析海上罗兰山语海诺沙湾东方华庭月亮湾本案竞争板块概述竞争板块概述l本案位于胶南市滨海大道北侧,属于胶南市规划的滨海景观带,其南侧滨海公路是城市主要景观轴线,也是城市各组团间的重要联系线。
l由于本地区拥有优越的自然景观资源以及炙手可热的规划远景,使之成为胶南市房地产开发的最热板块,众多品牌开发商环伺左右,品质大盘林立,市场竞争较为激烈。
项目所在区域规模品质大盘较多,产品线丰富,供应量巨大,同时本地区也是胶南市项目所在区域规模品质大盘较多,产品线丰富,供应量巨大,同时本地区也是胶南市房地产市场的价格高地。
房地产市场的价格高地。
竞争环境竞争环境楼盘名称楼盘名称总建面总建面()()形态形态户型面积()户型面积()均价均价(元元/)东方华庭160000高层、小高层、多层48-2088200山语海600000多层高层、别墅160-24015000月亮湾210000小高层、高层94-1348700诺沙湾320000板楼,联排,叠拼,小高层,高层96-1109500海上罗兰700000商住公寓,独栋,联排,叠加别墅80-1409600根据竞品区位将现有竞品分为高度市场竞争、中度市场竞争以及低度市场根据竞品区位将现有竞品分为高度市场竞争、中度市场竞争以及低度市场竞争。
竞争。
高度竞品高度竞品项目名称项目名称东方华庭东方华庭开发商开发商隆海集团有限公司隆海集团有限公司建筑类别建筑类别多层、小高层、高层多层、小高层、高层容积率容积率1.71.7绿化率绿化率47%47%总户数总户数10001000户户物管公司物管公司骐凯物业骐凯物业开盘时间开盘时间2011-3-122011-3-12入住时间入住时间2012201210103131产权年限产权年限5050项目鸟瞰图项目鸟瞰图东方华庭于东方华庭于20102010年年77月入市,销售周期近月入市,销售周期近33年,目前一期已经入住,年,目前一期已经入住,20112011年年33月楼盘二月楼盘二期入市,目前加推部分高层、小高层。
高层均价:
期入市,目前加推部分高层、小高层。
高层均价:
88008800元元/,小高层均价:
,小高层均价:
82008200元元元元/,在售房源面积,在售房源面积55-12555-125。
户型展示户型展示55一居90一居113三居124三居东方华庭客群分析东方华庭客群分析新黄岛区青岛市区市外投资客户通过市场调研及成交分析,东方华庭的客群构成基本分为u重点客户:
新黄岛区置业人群,占比76%(以原黄岛区为主)u次重点客户:
青岛市投资客群14%u普通客户:
来自青岛市区,占总比重10%。
从客群分布来看,本项目成交主要来自于新黄岛区的置业支持,占总成交量的从客群分布来看,本项目成交主要来自于新黄岛区的置业支持,占总成交量的8080以上;青岛市区客户占客户总量的以上;青岛市区客户占客户总量的14%14%;市外投资客户占客户总量的;市外投资客户占客户总量的10%10%项目名称项目名称月亮湾月亮湾开发商开发商青岛西海岸投资开发有限青岛西海岸投资开发有限公司公司建筑类别建筑类别11层的小高层,层的小高层,15层、层、17层、层、18层的高层单位层的高层单位容积率容积率0.990.99绿化率绿化率35%35%总户数总户数14521452户户物管公司物管公司青岛金正物业青岛金正物业开盘时间开盘时间2012-8-252012-8-25入住时间入住时间20132013年底年底产权年限产权年限7070中度竞品中度竞品1项目鸟瞰图项目鸟瞰图月亮湾于月亮湾于20122012年年88月入市,现在售高层房源,户型面积月入市,现在售高层房源,户型面积94-13494-134,均价,均价87008700元元/。
户型展示户型展示94两居130两居108两居112两居u重点客群:
新黄岛区置业人群,约占比52%(以原黄岛区为主)u次重点客群:
主要来自于薛家岛客户,约占比重33%u普通客群:
来自青岛市区,约占总比重15%。
月亮湾
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