金色年华项目定位梳理.ppt

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金色年华项目定位梳理规划总用地面积32670总建筑面积116254住宅建筑面积78795商业建筑面积28394容积率3.28建筑密度41.70%绿地率28.16%户数737户非机动停车位737个机动停车位727个写在前面写在前面项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标本项目位于城南核心板块，未来潜力巨大。

但项目周边居住集中、楼盘林立，本案与其他项目相对比，无明显的核心竞争优势，处于“我有人有，甚至人优”的局面。

并且本案商业部分体量（28394）占比较大，将近占总体量的25%，而2.8万方的的商业体量又处于比较尴尬的状态，说大不大，说小也不小，另外产品又是一拖二或一拖三的产品。

那么，对于我们而言，2.8万商业究竟该做成什么样的产品、如何去做、又该卖给谁，将是本案操作的最难点。

商业操作的成功，将会实现发展商利润最大化的目标，并且能够为住宅的销售提供附加增值点，实现项目整体的迅速去化。

这些目标又该如何才能实现？

本次汇报由此展开本次汇报由此展开1.1.1.1.涡阳商业市场现状涡阳商业市场现状涡阳商业市场现状涡阳商业市场现状2.2.2.2.项目本体研究项目本体研究项目本体研究项目本体研究3.3.3.3.商业定位商业定位商业定位商业定位4444.项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位目录一一一一.涡阳商业市场现状涡阳商业市场现状涡阳商业市场现状涡阳商业市场现状11、现有商业市场特征、现有商业市场特征涡阳的各类商业网点遍布全城，但格局分散；涡阳的各类商业网点遍布全城，但格局分散；已成商业格局的各街或者商场已形成自身固定的业态组合，经营业态以餐饮、服饰、家居建材、杂货、家已成商业格局的各街或者商场已形成自身固定的业态组合，经营业态以餐饮、服饰、家居建材、杂货、家电通讯等为主；电通讯等为主；涡阳的商业网点现阶段几乎满租，但是经营状况却不理想，各业态同质竞争较为严重；涡阳的商业网点现阶段几乎满租，但是经营状况却不理想，各业态同质竞争较为严重；现阶段涡阳的的商业从形态、经营格局、经营业态等均档次较低，品牌引入较少，缺乏升级的商业引导现阶段涡阳的的商业从形态、经营格局、经营业态等均档次较低，品牌引入较少，缺乏升级的商业引导点；点；22、主要商业分布格局、主要商业分布格局传统商圈：

传统商圈：

向阳北路、涡河西路、胜利中路、胜利东路向阳北路、涡河西路、胜利中路、胜利东路道路属性是涡阳县的交通主干道，车流、人流最密集道路；商业特征集合了人们日常生活所需的各种业态，整体经营状况一般特色商业街：

特色商业街：

工农北路、涡河东路工农北路、涡河东路工农北路是成功的一条品牌特色商业街，以经营品牌、精品服饰为主涡河东路/建设路是涡阳比较长久的商业街道，因苏果超市的入驻，人流集中，但整体路段经营业态较为杂乱专业市场专业市场：

东环路、淮中大道、工农南段东环路、淮中大道、工农南段东环路涡阳建材市场，形成已有五、六年时间，经营状况良好淮中大道涡阳县零售市场，建成已有三、四年时间，经营状况尚可工农南段手机等通信专业市场，形成五、六时间，经营状况良好传统商厦传统商厦：

阜阳商厦、涡阳百大白马商厦阜阳商厦、涡阳百大白马商厦阜阳商厦综合性商厦，位于旧商业中心涡阳百大白马商厦近几年入驻的商厦，出租情况不理想综合体综合体：

旺角广场旺角广场涡阳第一个集居住、购物、休闲、娱乐为一体的一站式城市综合体，引领城市商业发展潮流33、现有主要业态经营现状、现有主要业态经营现状业态业态现现状状服装类服装类集中在老城区，竞争激烈，基本饱和，经营定位档次为中低档，运动品牌较多，品牌男装、女装较少餐饮类餐饮类饮食文化较浓，高档餐饮少，低档排挡类餐饮居多，整体经营状况良好，消费时间段主要集中在夜晚。

家俱类家俱类胜利西路专业市场，形成十年，但由于无良好管理，竞争激烈，出现价格战，导致整体档次较低。

建材类建材类东环路建材市场，规模较大，经营状况良好，发展稳健。

超市类超市类分布较广，中高档超市少，经营面积全部都在1000以下，经营面积越大其竞争力越强，南天购物城、华电超市为本地操作最成功的超市。

规划中的家乐福、沃尔玛（均在本案周边）建成后，将改变现有超市发展的格局。

业态业态现现状状数码、通信类数码、通信类数码电脑类主要集中在广场南，经营商户已有近30家家，对于一个县城基本饱和，通信类在工农路专业市场，经营状况良好，已有三十多家家电类家电类主要集中在胜利路与建设路之间的向阳路段，经营品牌较多，经营状况良好，对面积需求较大，经营户比较看重地段儿童用品、摄影类儿童用品、摄影类经营户分散比较广，总体经营状况不佳，产品单一文体用品类文体用品类总体经营状况良好，大部分分散在学校附近，品牌较少涡阳经营种类较广，但整体布局分散，总体档次较低，品涡阳经营种类较广，但整体布局分散，总体档次较低，品牌较少，特色商业更是少之又少牌较少，特色商业更是少之又少44、消费状况、消费状况商业现象商业现象消费分析消费分析多种经营环境较差的行业在县城中心区域大面积经营。

电器等对经营环境要求较高的行业，在环境较差区域经营（如车站附近）。

注重便利性，对购物环境要求不高。

注重便利性，对购物环境要求不高。

娱乐行业比例少，且形式单一；与之形成鲜明对比的是大排档的过于火爆。

注重饮食，甚至将其上升到了休闲娱乐替注重饮食，甚至将其上升到了休闲娱乐替代品的程度，消费档次在中低档居多代品的程度，消费档次在中低档居多同类商品集中度高，过度密集经营（如摄影店、男装、杂牌女装、精品店）。

购物目的性强，漫步逛街群体较少。

购物目的性强，漫步逛街群体较少。

专业市场较多，如手机、电脑、建材、家俱、小商品批发等购物目的性强，无休闲步行式消费特征购物目的性强，无休闲步行式消费特征奢侈消费品（如珠宝）的店面经营面积过量。

建材市场的发达，与家具市场的萧条。

注重形象装饰的消费。

注重形象装饰的消费。

主商业圈内餐饮娱乐比例极低，百货业与餐饮娱乐业分离度高。

消费目的性较为单一，无综合消费意识。

消费目的性较为单一，无综合消费意识。

涡阳当地的消费处于较为原始的初级阶段，多以物质性、目的性消费为主。

主要原因是当地市场尚未出现以休闲型、娱乐型、精神型的情景式商业模式作为引领，对于本项目而言，充分借助周边即将成熟的大型商圈、周边优美的环境以及自身的优势，这将是个利好的机会点机会点从周边规划看，未来项目周边将汇聚当地中高收入群体，本项目定位成中高档情景式商业步行街将吸引其消费，并改变传统的商业发展模式，引领城市商业发展的潮流，吸引更多的消费群体。

；特色的主题商业、休闲式的组合消费模式、体验式的情景消费将目的性消费和无目的性消费结合起来，消费者通过游玩、闲逛、散步的方式可以进行无意识的消费同时能够为项目带来极高的人气。

55、项目所在商圈市场认知、项目所在商圈市场认知本案本案商圈认知商圈认知n本案位于城南片区的核心地段，是涡阳政府重点打造的“核心商圈、行政中心、居住中心、商业中心”，本案建成后，将与旺角广场、沃尔玛、家乐福等形成涡阳最集中的商业中心。

届时，商业潜力无限。

城市用地规划图周边环境分析周边环境分析n城市门户，往南连接S202省道，处于政府重点打造的城南核心区域n乐行路连接向阳路、S202城市主干道，向阳路为城市南北主干道，3分钟车程到达县中心，S202省道连接亳州市、阜阳市，往南与高速相连，交通十分便捷n项目周边中高端楼盘林立，板块区域即将趋于成熟，居住人口集中城南商圈正在崛起崛起：

大社区商业大社区商业区域中心区域中心核心商圈核心商圈培育期升级期成熟期l旺角广场城市综合体；l区域价值迅速提升；l沃尔玛、家乐福大型商超l晋升为繁华的枢纽式商业中心；l庞大的人流量;l一个新的商业中心开始形成；现在有现在有即将有即将有规划有规划有周边环境分析周边环境分析区域内商业价值属性价值属性正逐渐改变改变！

项目拥有巨大市场机会巨大市场机会！

我们未来将会成为商圈中心的商业体商圈中心的商业体！

新兴新兴商圈商圈居住集中区居住集中区城南正处于居住集中区向新兴商圈升级时期升级时期！

66、小结、小结n涡阳县的商业无论是从规模还是形态上均已初现雏形，各式各样的沿街店面遍布全城，经营商品以服装、杂类、涡阳县的商业无论是从规模还是形态上均已初现雏形，各式各样的沿街店面遍布全城，经营商品以服装、杂类、食品类等拓展较快的零售业态为主；食品类等拓展较快的零售业态为主；n相较于购物，餐饮娱乐类比例较低，餐饮类档次普遍较低，娱乐类不发达。

相较于购物，餐饮娱乐类比例较低，餐饮类档次普遍较低，娱乐类不发达。

n涡阳的市场现状虽然已经成形，且有一定的规模效应，但是从涡阳居民日渐的增长消费能力来看，现有的商业涡阳的市场现状虽然已经成形，且有一定的规模效应，但是从涡阳居民日渐的增长消费能力来看，现有的商业模式已经不能满足他们对于消费的理念提升；模式已经不能满足他们对于消费的理念提升；n涡阳的政府规划、市场的支撑及外围环境都说明涡阳的商业需要一个无论从功能上还是形态上都有提升的商业涡阳的政府规划、市场的支撑及外围环境都说明涡阳的商业需要一个无论从功能上还是形态上都有提升的商业产品！

产品！

n本项目位于政府重点规划的城南核心，本项目位于政府重点规划的城南核心，周边商圈即将成熟，市场潜力巨大周边商圈即将成熟，市场潜力巨大；同时，周边的在售或即将对外销售；同时，周边的在售或即将对外销售的商业项目也会给本案造成巨大的竞争压力。

的商业项目也会给本案造成巨大的竞争压力。

二二二二.项目本体研究项目本体研究项目本体研究项目本体研究1、区位价值点、区位价值点乐乐行行路路紫紫光光大大道道谷谷水水路路向向阳阳路路华都大道华都大道本案本案巨人印象巨人印象沃尔玛沃尔玛河畔铭城河畔铭城涡阳大剧院涡阳大剧院县人民医院县人民医院实验中学实验中学汽车站汽车站旺角广场旺角广场城关中心学校城关中心学校万象城万象城幸福里幸福里三里庄菜市场三里庄菜市场县委、县政府县委、县政府城西公园城西公园中央公馆中央公馆御花园御花园涡涡楚楚河河向向阳阳河河旭日华城旭日华城城西中心小学城西中心小学区位区位价值点价值点地段价值地段价值项目所处城南区域核心位置，项目所处城南区域核心位置，城南新区为政府重点打造集城南新区为政府重点打造集行政、商贸、居住为一体的行政、商贸、居住为一体的高品位板块。

交通便捷高品位板块。

交通便捷教育资源价值教育资源价值拥有丰富的优质教育资源，城拥有丰富的优质教育资源，城西中心小学、实验小学、一中西中心小学、实验小学、一中心校区等，小孩上学极其方便心校区等，小孩上学极其方便环境价值环境价值城南新区环境优美，本项目城南新区环境优美，本项目西侧靠近城西公园、涡楚河，西侧靠近城西公园、涡楚河，环境优势明显环境优势明显配套价值配套价值享有城市最完善的配套设施，享有城市最完善的配套设施，极大的满足消费者的需求。

县极大的满足消费者的需求。

县人民医院、大型购物广场、大人民医院、大型购物广场、大剧院、县政府、银行、菜市场剧院、县政府、银行、菜市场等等，应有尽有等等，应有尽有项目位于城南核心地段，配套齐全，拥有丰富的教育资源以及稀缺的环境资源，项目项目位于城南核心地段，配套齐全，拥有丰富的教育资源以及稀缺的环境资源，项目周边楼盘林立，未来人流汇聚，将成为涡阳县城的中央生活区。

周边楼盘林立，未来人流汇聚，将成为涡阳县城的中央生活区。

周边商业形态主要以社区型商业为主，交通便捷，生活舒适。

处于两大商业体（旺角周边商业形态主要以社区型商业为主，交通便捷，生活舒适。

处于两大商业体（旺角广场、沃尔玛）中间位置，客流有保证。

广场、沃尔玛）中间位置，客流有保证。

2、产品价值点、产品价值点11、欧式简约建筑风格、欧式简约建筑风格简约、时尚的欧式风格，明快的色彩，错落有致的布局、流利的线条，增强了项目的品质感和厚重感，突出了项目档次22、小区景观绿化、小区景观绿化1、城市沿街景观带，居住组团公共绿地、宅前绿地，商业街区绿化带，围合式布局，让客户在任何一个角落都被绿色环绕2、坡地式景观设计、绿间小道、亭台水榭、精致小品、名贵花木