金湖项目报告FIN.ppt
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金湖项目报告FIN.ppt
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淮安金湖万诚项目市场营销报告写在前面写在前面感谢发展商为我们提供的本次研究与讨论的机会。
我们理解,这是万诚集团品牌项目之一。
我们理解,这一项目必须承担万诚集团的品牌名誉以及项目市场名誉的双效建立目标。
从这一意义上讲,参与其中的团队,亦为荣誉而来。
提案内容1-市场综合扫描2-项目定位3-营销建议PART1市场综合扫描市场综合扫描PART1市场综合扫描市场综合扫描经济富裕程度较高,但总量有限。
总量市场严重制约了价格的突破空间总量市场严重制约了价格的突破空间涟水县洪泽县盱眙县金湖县沭阳县泗阳县泗洪县宝应县0.0050.00100.00150.00GDP涟水县洪泽县盱眙县金湖县沭阳县泗阳县泗洪县宝应县0200040006000800010000120001400016000人均人均GDP数据来源:
智旭市场部人口人口基数少,城市化率低,城区人口不足十万;户均人口达到2.84人,对居住功能要求较多。
本本案案启启示示:
以以平平均均户户均均人人口口计计算算,城城区区仅仅3.13万万户户,城城市市容容量量小小。
户户均人口接近均人口接近3人,普遍需求人,普遍需求3房,尤其是中小面积的三房房,尤其是中小面积的三房总户数126623户总人口359218人户均人口2.84人城区人口8.9万人城镇人口93059人城市化25.91%PART1市场综合扫描市场综合扫描宏观从房地产景气指数来看,全国房地产市场依旧在底底部部游游荡荡,近三个月的楼市“小阳春”并没有给楼市带来实质性转变。
PART1市场综合扫描市场综合扫描PART1市场综合扫描市场综合扫描土地市场近3年金湖县土地成交面积81.25万万平平方方米米,以2009年各地块平均容积率2.23计算,建筑面积达到181万平方米,2万万套套左右的开发量,对于一个城区户数3万出头的城市是相当巨大的数字。
2007年2008年2009年344617.9246302221606.9成交成交总面面积PART1市场综合扫描市场综合扫描土地市场2007年2008年2009年757.882861257.80551206.7539土地成交价格土地成交价格从表面数字来看,土地价格在上扬,其主要原因是近两年土地容积率在不断上升,折换到楼板价,2009年平均仅为534元/平方米。
与本项目的土地成本基本持平。
PART1市场综合扫描市场综合扫描12月1月2月3月4月439382361199327成交套数成交套数成交分析在全国主要城市楼市呈现小阳春的第一季度,金湖的成交并没有发生改观。
前四个月金湖共成交1269套,连续3个月有成交的楼盘13个。
PART1市场综合扫描市场综合扫描成交分析楼盘名称总套数12月1月2月3月4月宏源国际水香嘉华17000000新金湖国际216045477金湖建材花苑6642650141697华润苏果购物广场1526031新街口商贸广场7520002643亚星大厦商住楼7155110上海花园4524336472732金石农机农资机电城127146791阳光星城小区二期51738315713龙港花园城3期8466795864044家和花园小区486015700淮安实烨住宅楼金湖西路111B2400000金水湾石油村40000000阳光星城308119312书香华庭8655239113014都市华城二期8151514191013世都商住楼4290000协作办综合楼2900000丽水天景小区42014912518中鑫步行街27210012水岸星城8500000都市华城693-100119金都花苑15500000金蓉公寓15000000金浦花园43301011龙港花园城三-219200000桓裕城市广场51510824-23龙港花园城3500000金湖中央公园小区12481310410金石人才公寓156371441127PART1市场综合扫描金湖中央公园小区上海花园上海花园上海花园中央小区中央小区122-129平米3室2厅2卫79-85平米2室2厅1卫88-95平方的2+1房位置典型户型价格2450元每平方米2550元每平方米近5个月成交月均成交37套,四月份成交32套月均成交9套,四月份成交10套本案在地段和景观基本类似的情况下,户型和现场销售成为上海花园销售成功的关键在地段和景观基本类似的情况下,户型和现场销售成为上海花园销售成功的关键PART1市场综合扫描市场综合扫描楼市持续低迷、成交量大幅萎缩;积压房源多,各楼盘去化不理想;后续供应量大,短期内无法快速去化;多数楼盘成交量较低;总之金湖楼市仍在低谷中徘徊,形势不容乐观金湖楼市仍在低谷中徘徊,形势不容乐观!
楼市诊断PART1市场综合扫描市场综合扫描症结一症结一:
积压房源多积压房源多截止目前,全市30个楼盘积压房源达3130套,以目前的销售速度,存量够销售10个月。
2007年以来土地可开发量超过180万,金湖从现在开始即使没有新金湖从现在开始即使没有新地块,要全力推广现有供应,地块,要全力推广现有供应,66年内难以消化完年内难以消化完在这场房地产生死存亡斗争中在这场房地产生死存亡斗争中,唯有走低价尽快出货唯有走低价尽快出货,才能有出路。
才能有出路。
楼市诊断PART1市场综合扫描市场综合扫描楼市诊断症结二症结二:
部分楼盘短期爆发,多数楼盘销售吃紧部分楼盘短期爆发,多数楼盘销售吃紧12月1月2月3月4月439382361199327成交套数成交套数成交分析中已经看过,连续3个月有成交的不过13个项目,项目成交套数超过10套的仅5个项目PART1市场综合扫描市场综合扫描危言一:
危言一:
09年年底各开发商为回笼资金,支付工程款和银行货款,将掀起新一轮价格促销战,房市火拼战场将变得更加残酷。
危言二:
危言二:
09年大量经济适用房、保障房、廉租房相继上市,以低价挤压商品房市场,瓜分本已稀少的市场份额,将使现有商品房市场更加雪上加霜,苦不堪言。
楼市诊断四大危言殃及楼市四大危言殃及楼市PART1市场综合扫描市场综合扫描楼市诊断四大危言殃及楼市四大危言殃及楼市危言三:
危言三:
市场进入了深一轮调整,成交量经过一轮小阳春后将继续萎缩,客户将继续观望,商品房未来市场形势严峻。
危言四:
危言四:
年楼市市场大量放量,现有存量楼盘与新开楼盘都将创市场新高,竞争将更加激烈,在这场博杀中,将使许多开发商淘汰出局。
PART1市场综合扫描市场综合扫描诊断结论诊断结论目前楼市总体一片萧条,即使那些曾经强硬唱多的开发商,也悄悄把自己囤积的土地和住房转让,玩金蝉脱壳,应该说,这是非常现实的选择。
少数楼盘的春后回暖亦是低价策略的结果,在成交量如此低迷的情况下,任何幻想、死扛房价只会导致2009年房价的全面雪崩!
先降价者有出路先降价者有出路,硬挺者最终出局。
硬挺者最终出局。
0909年地方政府与开发商死扛的结果必然是年地方政府与开发商死扛的结果必然是房价的彻底崩盘。
房价的彻底崩盘。
PART2项目定位项目定位项目定位项目定位PART2项目定位项目定位优势:
本案位于城市的东南,具有一定河景资源;城市范围不大,城市配套共享性较好;地块比较方正,易于规划。
劣势:
沿河3个项目中景观资源和配套最弱;机会:
开发迟于其他两个项目,能根据市场需求调整产品威胁:
房地产市场不明朗产品价值定位创新思考:
本项目规模较大,容积率较高,但纯(小)高层住宅产品显得有些单一,不能满足市场主流购房需求需要拉升产品的价值标杆创新,是名盘的首选!
(小)高层建筑往往底层价值被低估,顶层价值也不能抵达极限。
因此建议可引入“花园洋房、别墅类产品”建筑形态,丰富建筑立面,且能多元化满足各类需求精致求新可变本案产品建议的核心内容项目定位项目定位PART2项目定位项目定位一梯两户,80-110平方米常规户型保证容积率,但售价有限有一定市场接受度,降低项目市场风险紧凑型多层紧凑型多层公寓公寓/洋房洋房1项目定位项目定位PART2项目定位项目定位通过分析,我公司建议作以下物业组合创新型高层创新型高层2户型以90+小三房为主力户型,局部可以考虑大户型价值拉升项目定位项目定位PART2项目定位项目定位户型配比建议房间数量套型比例房型面积比例客厅开间二房30%70-8050%3.8-3.980-9050%3.8-3.9三房70%2+195-10080%3.8-3.9120-13020%4-4.2备注主卧开间不得小于3.6米,次卧开间不得小于3.3米,北房间开间不得小于3米,书房开间不得小于2.7米。
项目定位项目定位PART2项目定位项目定位产品价值定位户型创新低台凸窗和落地凸窗低台凸窗和落地凸窗把带窗外墙向外推移,把窗台放到最低,做成大玻璃窗,这样在外立面上会凸出一部分。
由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积,只要凸窗部分层高不超过2.2米,便可有效到面积。
项目定位项目定位PART2项目定位项目定位产品价值定位户型创新超大入户花园和大阳台超大入户花园和大阳台项目定位项目定位PART2项目定位项目定位产品价值定位户型创新隐藏式衣橱隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下,不用计入建筑面积,但业主却可以使用。
在屋内做一道假梁,将部分空间隔成两层,下层空间不超过2.2米,上层空间0.6米左右用于储藏室。
在装修的时候,购房者可以将故意设计的那道假梁打掉,使得房屋空间变大。
项目定位项目定位PART2项目定位项目定位产品价值定位其他案例项目定位项目定位PART2项目定位项目定位产品价值定位其他案例项目定位项目定位PART2项目定位项目定位产品价值定位其他案例产品价值定位高层创新“33大建筑空间元素大建筑空间元素”构成新概念高层建筑构成新概念高层建筑项目卖点:
电梯公寓洋房化,丰富建筑空间,提升建筑品项目卖点:
电梯公寓洋房化,丰富建筑空间,提升建筑品质,生活多样化构成新概念质,生活多样化构成新概念项目定位项目定位PART2项目定位项目定位底层(负一层至底层(负一层至55层)层层后退洋房建议层)层层后退洋房建议低层和顶层特殊化处理低层和顶层特殊化处理增加产品附加值增加产品附加值15层作层层退台设计,洋房概念顶层做4-5房的空中花园房项目定位项目定位PART2项目定位项目定位产品价值定位高层创新低层(一层至五层)层层后退洋房建议低层(一层至五层)层层后退洋房建议项目定位项目定位PART2项目定位项目定位产品价值定位高层创新项目定位项目定位PART2项目定位项目定位产品价值定位高层创新底层底层+花园花园+带地下室带地下室项目定位项目定位PART2项目定位项目定位产品价值定位高层创新顶层别墅化处理顶层别墅化处理项目定位项目定位PART2项目定位项目定位产品价值定位高层创新引入双层空中露台设计引入双层空中露台设计可房可院可房可院项目定位项目定位PART2项目定位项目定位产品价值定位高层创新步入式飘窗设计,降低建面步入式飘窗设计,降低建面(舒适度不减舒适度不减),提高容积率使用,提高容积率使用项目定位项目定位PART2项目定位项目定位产品价值定位高层创新部分高层建议引入部分高层建议引入“全框架的大板结构全框架的大板结构”【亮点亮点】:
使用率提高;使用率提高;客户可根据自己需要灵活分客户可根据自己需要灵活分割、重组自己的生活空间;割、重组自己的生活空间;利于后期推广造势;利于后期推广造势;建造成本略微降低(约建造成本略微降低(约1515元元/平米左右)平米左右)利用样板房引导装修利用样板房引导装修项目定位项目定位PART2项目定位项目定位产品价值定位高层创新一卫小户型做组合卫生间处理一卫小户型做组合卫生间处理项目定位项目定位PART2项目定位项目定位产品价值定位高层创新储藏空间细分化实际生活中储藏空间是十分必要的,小户型中此问题尤为突出。
项目定位项目定位PART2项目定位项目定位产品价值定位高层创新建筑环境户内花园的设计使各户型均可组织良好的穿堂风
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