0419云台山旅游地产项目草案.docx

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0419云台山旅游地产项目草案

云台山旅游地产项目

“云上之台”之分析项目策划

摘要：

对云台山的旅游地产项目进行一些浅显的论证与设想。

所考虑的重点是：

在全国的所有所旅游区中，云台山旅游景区是第一个也是唯一一个被联合国教科文组织的世界国家地质公园，若在此做一个相关的文化旅游地产项目，那在全国来说也是首屈一指。

若打造一个旅游地产项目，涉及到几个核心关键的核心：

1、可行性？

2、理念是什么？

3、项目如何策划？

一、可行性论证

针对一个项目是否运作，要进行一番实地的考察、详细地分析、科学地论证的。

而我现在从一个印象上来论证一下，认为此项目应该是可行的。

（一）宏观环境

总体上讲，宏观环境对旅游地产项目是有利的，而旅游地产是部分传统房地产商转型的方向。

1、从政策环境上讲看。

近些年来，社会的各阶层、特别是领导层渐渐有一个共识，一个国家与民族的强大除了经济科技军事外，文化强大是一个重要组成部分，也是关键的部分。

所以，孔子学院向海外扩张，国内兴起国学热，关于文化建设的政策文件不断地下发。

国家提出了五个方面的建设——经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明。

旅游文化产业属于文化建设的内容，所以旅游文化产业以后的发展必然有好的宏观政策与环境，而与旅游结合的地产项目，也相应了有了自身的优势与发展空间。

2、从人自身环境上看。

随着经济的发展与人民生活的改善，人对文化消费的需要在不断地增长，特别是现代人的生活，紧张、忙碌，有时会感到压力较重，所以许多城里的人或沿海有钱的人，都想找一处放逐心灵的空间，旅游自然成了一个较好的选择。

3、从发展的角度看，国家又开始了新一轮的建设与发展，提出了小城镇建设。

在中原腹地做一个旅游地产项目就具备了三个优势：

一是这里起先未怎么开发，有一定的发展潜力；二是而我们要打造的“云上之台”也处在一个小城镇处，与大的经济发展方向一致；其三，云台山是一个闻名中外旅游风景胜地，也在飞速的发展之中，而“云上之台”地产项目融入该胜地中，除了自身的成长与发展之外，还随着景区的发展而能更好地发展。

（二）市场环境

近些年来，现代化、城镇化的发展，特别是1998年国务院23号文件，让国内的房地产有了一个史无前例的历史机遇。

但随着发展的不断深入，市场前景出现冰火两层天的情况——有人欢喜有人忧。

1、市场变得复杂，但波浪式前进、整体上升的趋势不会改变。

房地产行业是一个与政策关连度较大的行业，自身的空间受到政策管制相较于其它行业而言是明显的，所以房地产市场与政策市场一样地在发展中变动。

用宏观与发展的眼光来观察，未来还有较大的发展空间，房地产市场是波浪式前进、整体上升。

2、细分的市场已是大势所趋。

当前，房地产市场进入了一个细分市场专业市场的阶段，旅游地产项目是细分市场的结果，也是一些地产商结合自身情况，进行华丽转型的绝佳选择。

既然是房地产市场细分下市场，那把工作做细就成了一个重要的环节。

（三）得天独厚的自然人文环境

自然人文资源为项目提供了一个无与伦比的环境，以利于项目的定位与开展。

1.自然景观独特，生态环境宜人。

云台山满山覆盖的原始森林，是一座以东亚大裂谷形成的构造和地质遗迹为主要奇观的综合性地质公园，是一本打开的地史教科书。

亦是，国家猕猴自然保护区。

2.人文景观丰富，文化底蕴深厚。

云台山地处中华民族的发祥地——中原地区。

目前，保留或正在修复的遗迹及其它人文景观有汉献帝的避暑台和陵基，魏晋“竹林七贤”的隐居故里，唐代药王孙思邈的采药炼丹遗迹，唐代大诗人王维写出“每逢佳节倍思亲”千古绝唱的茱萸峰等。

3.交通条件便利，基础设施完善

云台山地处中原地带，交通十分便利，四通八达。

中国南北交通第二大动脉——焦枝（焦作———枝城）铁路纵贯焦作全境。

项目本身又处在景区与高速公路出口之处，为项目日后的开展奠定了相当的基础。

4．荣誉

云台山是全球首批世界地质公园，同时又是河南省唯一一个集国家重点风景名胜区、国家AAAAA级景区、国家地质公园、国家森林公园、国家水利风景名胜区。

（四）公司自身优势

我们东方地产，经过十几年的发展，在各方面积累了相当多的经验，具备了一定的实力。

对于进军旅游地产的细分市场将会有进一步地发展。

（略）

（五）不利的几个方面

对于要开发这样一个旅游地产项目，我们要综合地来观察。

也要看到几个方面的不足。

1、外地开发。

对于一个苏南的中小开发商，进军中原腹地去开发，总有一定的困难风险，如：

（1）、有时候一些问题解决起来不是太方便；

（2）施工队伍组织不方便等等；

2、政策风险。

当政府在招商引资时，说得天花乱坠，项目到了一定阶段，开始暗地搞鬼；虽有赴河南开发项目的经验，但每次面对的情况都应该是新的。

3、初涉旅游地产项目。

我们开发过许多的项目，但对于一个旅游地产项目来讲，还是第一次接触与运作，同时，若要做到一个“经典项目”，经验与资源相对还是有些欠缺。

二、理念是什么

性格决定命运，理念决定成败。

“云上之台”旅游地产项目要有好的理念，有了好的理念，就有了好的指导思想，有了好的指导思想，就会有好的规划方案，有了好的规划方案，就会有好的方案实施与好的前景。

（一）开发理念：

“延续经典，论剑中原”

1、延续经典

东方地产，虽是江南一中小开发商，但对于每一个项目都力求经典。

如打造丹阳开发区一座现代化的大楼——兰庭大厦，在当年来说是一个经典。

其后，率先在丹阳打造一个纯现代化的别墅区——豪门兰庭，震撼了当时的丹阳；再其后，到外地开发，进入河南，打造了一个现代化的高档社区——星城湾。

每一次迈步，每一次开发，都朝着一个新的高点出发，打造出一个又一个经典。

这一次打造“云上之台”也必然打造一个经典项目，矗立在中原的大地上,矗立在风景如画的云台山脚下。

2、论剑中原

2007年，东方地产就着手准备外地开发，几经考察，选定中原杞县。

一个现代化的宜居住宅在杞县的西郊拔地而起，成为当地人入驻的首选。

这次选择在中原修武之地，也是当年姜子牙练兵之地，云台山旅游风景区处，必然是再次倾心倾力，拿出“华山论剑”的气魄，打造一个传奇的旅游地产项目。

（二）项目理念：

“景人相间，人景一体”

1、景人相间

“云上之台”坐落在云台山之下，项目不仅是一个旅游地产项目——集旅游街区、住宅别墅，更是云台山风景区的重要组成部分。

而来旅游的人或住此处的人，风景在他们眼中，留在心中，而“云上之台”也是同样在他们的眼中与心中。

2、人景一体

实事求是地讲，再美的风景，再豪华的房子，没有人，就是死的，没有任何的意义。

在风景区，除了自然风光与人文历史之外，游客与人流也是一道美丽的风景。

而选择在这里经商的人与居住这里的人，无疑成了这里风景的一部分，从而构成了人景一体的画卷。

（三）、文化理念：

“天人融合云上之台”

水泥砖瓦笼子，贴上文化的标签或是赋予一定的文化内涵，则就是宝物：

如长城、罗马斗兽场、慈禧用过的尿壶等。

酒贴上一个文化的标签，就可以相差上万倍。

所以，这些差距，虽本身有一定品质差异，但最大的差异就是文化的差异。

所以，打造一个好的项目，也要有一个极具文化意义的标签，特别是像“云上之台”这样的旅游地产项目。

1、天人融合

“天人合一”是中国文化的高度浓缩，最早是由庄子阐述，后被汉代思想家、阴阳家董仲舒发展为天人合一的哲学思想体系，并由此构建了中华传统文化的主体。

而“云上之台”不可用如此宏大的文化用语，而选择“天人融合”，一方面体现了在风景秀美的云台山，无论任何人站在这里，就有了一种文化的认同感。

另一方面也注入了相当多了中国文化元素。

2、云上之台

暂拟名“云上之台”。

该名称虽有绕口之嫌，但我感觉这是一个较具文化内涵的名称，同时，也取用了“云台山”中的首尾两个字，便于记忆。

而且，人都有追求高远的精神需要，在彩云之上，在高台之巅，一览天下，会让人产生一种美好的情怀。

（此名仅建议）

三、项目策划

论证可行，确定理念，那下一步就是对项目本身进行一个相对周详的（设想）策划。

该策划随着认识的增加，并新的调整，以利于项目有一个良好的开端、过程与结果。

（一）项目设想

根据了解，该项目位于焦作市修武县岸上镇，云台山脚下，高速路出入口，计划占地600亩，其约300亩地较平，300亩处在小的山坡。

项目总的名称是：

云上之台，其实可以拆分为三个，住宅——云台人家；商铺——云台新城；别墅——云台豪门。

（二）项目定位

1、集旅游街区、演艺场馆、住宅别墅于一体的高端旅游文化地产项目。

2、省重点项目。

（三）项目潜力

好的项目比较抢手，根据一些河南官方网站与新闻资料显示，已经有些公司与当地政府在或明或暗地商谈有关景区旅游深度开发、旅游地产开发、产业配套升级、基础设施建设等项目。

关于旅游地产项目，也是有着潜力与前景的项目，许多的开发商也是看好的。

当前，有一个在此处的市场调查资料显示，这里的两个市场机遇，如旅游街陈旧且缺乏有序与缺少一个主题演艺场馆。

这是明的需要，也是政府考虑的需求，而暗处潜力较大的需求是：

街区商铺与住宅的需求。

（四）、项目客户锁定

演艺馆可以做成BOT，其余就是开发。

开发出来的房子，首先考虑卖给什么样的客户，根据需要建造房子。

关于卖给谁，就是有钱人，主要有以下两类。

当地的市场消化30-40%，其余的通过旅游市场来消化。

因为，这里的旅行社渐渐成熟，游客遍天下。

（1）当地的一些官商。

（2）有钱有闲的游客。

根据云台山景区统计的相关数据，当前每年的游客不低于300万。

这些游客定将成为本项目投资与消费的主力军。

（五）项目进程设想

当地政府可能有两个要求：

一个是旅游街区的改造升级，另一个演艺场馆的建造。

根据这个要求，我们可以采取一定的策略，同时也少占用资金。

分两期开发，一期完成一个政府的要求。

（1）第一期，演艺场馆，与山坡上的别墅，占地约300亩。

（2）第二期，商业街区，普通与高档的住宅，占地约300亩。

（六）、建筑风格如何？

我们传统的经典建筑风格，可以找到相关的力作。

如，天坛、天安门、世博会中国馆、北京火车西站等。

我们的外立面采用传统的黄红色调，造型就是飞檐琉璃瓦式。

（七）其他

至于其他的许多方面，暂时没有考虑，如规划布局、景观设计、设施配套，户型设计等。

结语：

从几个方面来看，东方地产赴河南修武开发一个旅游地产项目——云上之台，优势大于劣势，利大于弊的，应该是可行的。

要把项目的定位，项目的策划做得尽可能详细与前瞻性，定能够作出精品力作。

挥师中原，论剑云台山。