顺义营销.ppt
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中顺德顺义项目营销全攻略金网络顺义项目专案组2008。
06。
15策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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目录第一章开发理念一、区域机会分析二、项目开发价值第二章客群定位一、客户厘清二、项目价值三、客户构成第三章产品分析一、整体规划二、产品分析第四章营销组织一、营销概念二、营销阶段三、营销计划第五章销售团队一、组建时间二、团队构成三、培训计划策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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道者,令民于上同意,可与之死,可与之生,而不危也;孙子兵法始计策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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第一章开发理念策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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一、区域机会分析二、项目开发价值策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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开发重点转移城区开发土地资源特点:
小、少、贵郊区开发土地资源特点:
大、多、廉经过前期运营,土地能够大幅升值有机会转向一级开发策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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继大兴、通州、密云的房地产大兴旺之后顺义成为下一个区域房地产开发的热点顺义炙手可热T3新国展双引擎展览经济临空经济外向型经济区策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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顺义需求后沙峪别墅区天竺生活区顺义县城p两大引擎p创造了巨大的机会点p传统别墅区、顺义县城、天竺生活区都无法满足会展经济及临空经济现代的生活方式和快速的节奏转换p因新国展、T3,顺义产生房地产新需求新国展新国展新国展T3T3T3策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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p新国展区项目陆续出现:
香花畦、香蜜湾等p顺义后沙峪三块地,上百开发商投标,最终中粮取得,楼面价达到6000元/平米p机场区的房地产开发尚属空白机会所在,抢占商机顺义机会后沙峪别墅区天竺生活区顺义县城新国展新国展新国展T3T3T3后沙峪别墅区天竺生活区顺义县城T3T3T3空白的机场区新国展新国展新国展新增新国展区策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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机场发展北京市“十一五”规划:
强调大力发展顺义临空经济区顺义区“十一五”规划:
以临空经济区作为顺义经济发展的龙头北京机场面临从城市机场到机场城市的飞跃国际机场协会将机场喻为“国家和地区经济增长的发动机”策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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国门商务区前景p规划范围:
西起北京温榆河中央别墅区,东至东六环路,北接机场征地界,南临机场南线高速路。
总体规划面积19.65平方公里,可开发建设面积9.65平方公里p投资导向:
以吸引国内外航空企业总部为突破口,重点与航空服务、保税物流、投资销售及研发设计等行业中的大型重点企业进行战略上的合作。
p战略目标:
环渤海乃至东北亚地区临空产业基地;环渤海经济圈临空要素的控制性基地;首都国际商务活动和国际文化交流基地;临空经济中总部经济及现代服务业集中发展基地策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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区域入住企业p航空主导:
目前,国航、东航、南航、海航、深航、中航油、中航材、中航信均已入驻顺义,全区航空类企业超过300家p现代物流、航空运输产业:
截至目前,基地已引进企业已突破260家,投资总额220亿元,包括TNT、日本邮船、日本住友等7家世界500强企业,以及中外运、近铁、宅急送等70家国内外知名物流企业;基地正在与首都机场合作建设航空货运大通关基地和空港保税物流中心(B型),已有部分企业入驻经营。
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一、区域机会分析二、项目开发价值策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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距离机场最新的在开发土地地块价值距离价值时期价值T3投入使用,奥运的举办让机场成为最热的焦点归属价值国门商务区,对该区域开发具有标杆的效用策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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p北京市“十一五”规划确立了以首都国际机场为核心的临空经济区为北京重点发展的六大高端产业功能区之一。
p社会舆论和媒体将对该区域投以广泛的关注。
p本地块是国门商务区第一个房地产项目,土地价格相对较低。
p通过该地块成功的建设和营销,将使公司树立在国门商务区建设中的地位,为后续的持续性开发奠定良好的市场基础和群众认知。
开发意义策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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开发价值地区热点地块热点区域热点开发重点偏移天时地利人和首开顺义战略浮出水面(郊区)(顺义)(T3)(国门商务区)p以机场东路项目为起点p涉足顺义,进驻机场区,抢占热区开发p卡位国门商务区,努力转入一级开发策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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核心理念抓住机会,启动首开顺义战略打响并打赢第一场战役策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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故善战者,立于不败之地,而不失敌之败也。
孙子兵法军形策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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第二章客群定位策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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一、客户厘清二、项目价值三、客户构成策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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开发阶段升级第一阶段第二阶段粗犷型开发细分市场开发弥缝型开发第三阶段策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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一般客群构成区域客群外来客群策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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客群分析外来客群城市挤压型客群决策导向因素:
价格、配套分流区域昌平/沙河大兴房山/良乡通州/燕郊顺义外患再分流区域新国展区顺义城区天竺生活区机场区内忧策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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客群分析外来客群城市挤压型客群决策导向因素:
价格、配套面临内忧外患不作为项目的主要客群策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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客群分析区域客群排解“内忧”,锁定“不败之地”的优势本案顺义县城天竺生活区新国展区策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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一、区域竞争二、项目价值三、客户构成策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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区域对比新国展区p传统别墅区p新国展的经济带动p天竺工业园区的直接客源p距离市区最近p20年经营p自然环境优越区域素描价值取向p环境(包括自然及人文)策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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区域对比顺义城区p城市区p成熟的生活、医疗、教育配套p相比房价最低(70008000)区域素描价值取向p价格/配套策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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区域对比天竺生活区(二手房)p配套完善p生活氛围浓p左右逢源(新国展、机场)区域素描价值取向p配套策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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区域客群分流价格取向型客群环境取向型客群配套取向型客群顺义城区新国展区顺义城区/天竺生活区?
取向型客群本项目区域对比策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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本案价值后沙峪别墅区天竺生活区顺义县城T3T3T3空白的机场区新国展新国展新国展新增新国展区距离顺义两大引擎之一机场最近的位置策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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近的作用p目标对象:
空勤、地勤、备餐、维修等航空系统成员中外航空公司、飞行大队等p存在需求:
个人:
工作时间的特殊性,在机场附近有居住需求公司:
整购p解决途径:
购买/租赁航空广告业航空公司基地航空食品加工业邮件快递业航空物流飞机维修业机场核心功能区第一级目标区域策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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近的作用高新技术加工制造商务贸易会展会务文化娱乐旅游博览教育科研航空广告业航空公司基地航空食品加工业邮件快递业航空物流飞机维修业机场临近地区p目标对象:
林河工业区、李桥工业区等驻区工业成员;天竺生活区等区域居住者p存在需求:
工业成员:
距离工作位置近,在机场附近有居住需求居住者:
二代或子女居住办公者:
业缘型客户,机场经济衍生行业的中小型公司,如航空服务、高新技术、旅游娱乐、教育科研、文化体育等产业p解决途径:
以购买为主第二级目标区域策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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近的作用高档别墅区生物制药创汇农业高新技术加工制造商务贸易会展会务文化娱乐旅游博览教育科研航空广告业航空公司基地航空食品加工业邮件快递业航空物流飞机维修业机场外围辐射区非目标区域策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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区域客群分流价格取向型客群环境取向型客群配套取向型客群顺义城区新国展区顺义城区/天竺生活区距离取向型客群本项目区域对比策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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其他客群p空中高层:
市区拥堵,企业外迁至后沙峪或机场附近,经常往来北京参与会议,酒店代用品p次生客群:
投资客由于有大量的刚性需求在,投资客策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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“住”之定位p客群以居停型客群为主,集中在空勤、地勤等航空系统成员,面积较小,短暂居住型p目标客群中居家置业为次要客群,主要是天竺生活区中第二代居住购买,面积适中,中长期居住型p小型公司也为次要客群,主要是航空及物流的衍生行业,需求面积适中,保留扩容空间,中期居住型p由于以上客群的存在,从而产生投资者,由于临近的航空区、产业区、别墅区等人群收入较高,该类人群将占较大比重策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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“住”之定位策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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主力客群分析:
空勤、地勤:
青春饭,房屋属于中短期居住,要考虑未来房子的处理航空公司管理层:
收入高,房屋除满足临时居住外,需要保值增值投资客:
短期收租,长期收涨客群需求近购买内因居停之时的居住保障:
一座能好好休息的房子控制噪音,环境优美,物业服务,基本生活配套,便利到达机场升值购买外因居停之后房子的处理:
一座能增值保值的房子国门商务区的发展,机场城市的建立策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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知己知彼,百战不贻。
孙子兵法谋攻策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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第三章产品分析策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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一、整体规划二、产品分析策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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经济技术指标p建设用地:
74591平方米p总建筑面积:
198634.11平方米p其中:
地上:
134374.96平方米(其中住宅区:
53711.58平方米;商业金融区:
80663.38平方米)地下:
64259.15平方米(其中住宅区:
19682.78平方米;商业金融区:
44576.37平方米)p住宅套数:
539户p停车位:
918个,其中:
住宅区:
334个;商业金融区584个p容积率:
1.80p绿化率:
30%p建筑高度:
36.00米策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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总体规划住宅5.37万平米办公2.6万平米服务式公寓2.36万平米平层公寓2.07万平米LOFT公寓1.07万平米策风行策风行中国首家房地产资源免费论坛!
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规划分析p本地块为南北长东西窄的近方形,南向
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