二手房贷款过户办理流程.docx

二手房贷款过户办理流程.docx

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二手房贷款过户办理流程

内部编号：

（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）

二手房贷款过户办理流程

办理流程

签订房产买卖合同→提交贷款申请→银行调查审批→签订贷款合同→办理房产过户→落实贷款担保→银行发放贷款→借款申请人按月还款

申请资料

◆购房人提供：

身份证、婚姻状况证明、户口本、职业与收入证明、房屋买卖合同、首付款证明、邮储个人结算账户（存折）；

◆售房人提供：

身份证、婚姻状况证明、户口本、房屋产权证书、配偶及其他共有人同意出售的声明、邮储个人结算账户（存折）；

◆由其他自然人（或法人）为购房人提供保证担保的，担保人应经过银行审核（或准入），并根据银行要求提供相关证明资料；

◆银行经审核，要求借款申请人补充的其他资料。

第一步，贷款申请及初步评估；　　（如果第一步程序不合格，此后步骤就无须进行）　　第二步，进行贷款初审；　　第三步，签订购房抵押贷款合同并办理公证，开立专用存款账户，划拨首期购房款；　　第四步，办理房屋过户手续及抵押登记、保险等手续；　　第五步，贷款审批，发放贷款；　　第六步，借款人按月还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记，解除合同。

　　贷款审批前期工作可以授权北京市广盛律师行代为办理，节省您的大量时间。

二手房按揭贷款流程

第1日递交材料，提出申请

买卖双方带齐相关材料，前往银行。

领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。

工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。

最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。

第2-7日评估

根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。

完成后，评估机构向银行出具评估报告。

这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。

交易方需交纳500元评估费。

{这一步正常事可以省略的，评估费也不用出}

第8-10日银行审批

银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。

审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。

第11-33日交首付，办理过户

审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。

然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。

过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。

第34-35天办房产抵押登记、保险手续，银行放贷

买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。

然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。

总结流程：

你与卖方签约——交付定金——双方到房产中心过户——3日后领证（缴纳契税）——双方到银行办理相关手续（公证费、资料费）——银行评估（评估费用）——按评估价格与银行签约——办理抵押登记——与银行一起领取他权证——放款

费用各地规定，和各银行的都不同，你都可以多比较下，建议找大银行，服务好、放款快！

二手房按揭流程

一、实地看房人员：

信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。

地点：

申请按揭贷款的房屋现场。

对房屋现场勘察：

所售房屋产权是否明晰；是否设定其他抵押权利；是否对外出租；如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件；是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围；申请的贷款成数和期限是否符合规定；卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效；记录客户的联系电话；收取房产证复印件。

工行规定：

93年以后建成的房地产允许申请二手房按揭；所购房屋的房龄一般不超过15年，其中10年至15年的，贷款成数必须相应降低，抵押率最高为七成；最长期限为30年；住房类为房龄与贷款期限之和最长不超过30年，商用房类贷款期限最长不超过10年；建筑面积在60平方米以下的需提供第二居所证明。

对买方的还款能力进行综合评价，告知客户需要准备的资料（买卖夫妻双方的身份证、户口本、结婚证及卖方的房产证、土地证、契税证明。

）将两张空白收入证明交客户盖章，签订“房产交易确认书”。

二、产权验证人员：

产权人及共有权人（卖方）、居间机构。

地点：

房管局。

产权人及共有权人（卖方）带着身份证原件及房产证原件，到房管局1楼13号窗口交验身份证原件及房本原件，进行验证。

然后，到16号或17号窗口交费50元，领取一份房屋产权转移审验查档证明，并保留发票；再到11楼出示“查档收费发票”验证查档，并等待查询结果；领取加盖“郑州市房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。

三、签署合同人员：

信贷员、居间机构、买卖双方。

地点：

贷款银行。

认真核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性，监督客户签字，收取房产证原件及订金（具体数额由买卖双方确定），复印资料，提醒双方在该行办理帐户。

四、整理资料根据客户提供的相关资料，填写合同。

注：

借款人的收入证明不足够时，需提供共同借款人并开具收入证明。

收入证明上的单位名称与申请表单位名称必须一致。

“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址；如有共同借款人时，申请审批表需2人签字，且需签相应的一个声明。

在填个人购房合同抵押物清单时，原值是买卖双方的成交价，折扣率＝抵押值（即贷款额）÷原值或评估值（取低值）。

房屋产权证编号、利率不要填写。

借款合同的补充条款：

如果借款人提供的有关声明和资料虚假，则视作违约行为，贷款人有权采取宣布合同提前到期，收回部分或全部货款本息以及追究其违约责任等措施。

如遇贷款利率调整，逾期贷款罚息利率按调整后实际执行的贷款利率上浮30％执行。

公司盖章：

在房屋成交确认书、协议书上盖公司章及法人章，个人二手房贷款首付证明需盖公司章及见证人签字。

放款后需在二手房按揭转款确认书盖公章。

资料填完送预审。

五、收取费用预审通过后，通知客户交费。

六、产权过户人员：

居间机构、买卖双方。

地点：

房管局1楼（或中青大厦3楼,金水区和惠济区）。

提供资料：

买卖双方身份证、房产证、契税证明、房管局出具的商品房买卖合同，面积超过200平方米以上的，需提供交易评估报告，复印资料。

（必需在3楼复印，地点在中青大厦）①、到3楼1～4号窗口领3份房地产买卖契约，填写不签名，契约上面空白处需盖居间机构的公司章（或签名）。

②、到1号窗口领取申报表填写出一个市场成交价（交房产证原件及身份原件）。

③、到5号窗口交印花税，买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及复印件，出具一票据到1楼中信银行交费，返回5号窗口递回单（印花税按成价1‰交）。

④、2～4号窗口办理：

买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及房产证配图纸2张，当面验证及签字按手印，出一个受理凭证即领证通知单，房产证原件收回。

⑤、凭证到8号窗口，领契费、交易费、登证费收据，去1楼中信银行1～2号窗口交费，回11号窗口盖章，到8号窗口换发票。

⑥、5个工作日后到9号窗口，凭领证通知单、身份证原件及契税发票领取新房产证。

七、收费盖章①、拿到新房产证，传真评估公司出正式报告，备抵押用。

②、打印好的委托书连同借款合同、抵押合同（填好）送银行盖章。

八、资料归档原则上是：

凡是属于金水区、惠济区在中青大厦过户的，需15天才能归档。

（半月送一次）。

在房管局过户的，7天左右可以归档，都没有确切的时间；归档时需产权人带着原件身份证在房管局1楼13号窗口归档；归档后，方可办理抵押。

九、办理抵押①、抵押合同第十六条其他事项应填上：

贷款用于购买二手房，房屋坐落于...（具体位置）。

②、借款合同第一条4小项：

本合同项下的贷款权仅限用于：

购买...（具体位置）的房产。

③、房管局出的档案袋上面应写：

二手房抵押。

④、抵押7天后领他项权证。

十、银行放款放款后，需向银行提供借款人的契税证明、房地产买卖契约的复印件，居间机构还需在二手房按揭转款确认书盖公章。

二手房按揭贷款收费标准贷款费用

☆保险费：

【评估值×贷款年限×55‰】说明：

根据需要，可以取消；

☆公证费：

【贷款金额×2‰】说明：

根据需要，可以取消；

☆抵押费：

【贷款金额×1‰】

☆抵押印花税：

【贷款金额׉】

★权证资料费：

【150元/宗】注：

面积超过150平方米的或有地下室的权证资料费220元/宗。

★抵押评估费：

【评估值׉】

★贷款服务费：

【评估值×％＋500元/宗】说明：

最低800＋500元/宗。

房产局相关收费清单（参考）

☆验证费：

【50元/宗】

☆登记费：

【80元/宗】

☆配图费：

【20元/宗】

☆交易评估费：

【评估值×5‰】说明：

别墅类、面积200m2以上的住宅需要缴纳；

☆交易手续费：

【面积×6元/m2】说明：

二手房交易；房改房费用减半；【市场指导价×1％】说明：

非住宅；

☆交易印花税：

【双方成交价×1‰】说明：

按照契约价格，买卖双方各缴纳50％；

☆契税：

【市场指导价×2％】说明：

住宅类；【市场指导价×4％】说明：

住宅类房本时间不足5年、大于144m2、单位售给单位者的；【交易评估价×4％】说明：

非住宅类、住宅类但面积在200m2以上的；

☆营业税：

【市场指导价×％】说明：

房本时间不足5年的；【（市场指导价－原来购买价）×％】说明：

房本时间超（含）5年但大于144的m2。

二手房购房流程——二手房贷款和公证

1、申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证（并随带身份证复印件）每人各1份。

2、申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄（并随带户口薄复印件）各1份，如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明

3、原产权证1份；现房权证中应注明是商品房或安居房

4、经由交易中心提供的武汉市房地产买卖合同2份；

5、房价30％或以上预付款收据原件及复印件1份

6、借款申请表1份：

个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份

7、借款合同、抵押合同1套：

公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本；担保合同1份；

8、借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号（或职工住房公积金结存单）每人各1份

9、借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份

10、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。

（根据备注情况确定，包括工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位提供月收入证明；私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表；银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等）

11、如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份

12、已存满规定期限的住房储蓄存单和（或）存折1份（申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必）

13、企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房贷款的证明1份（申请企业住房基金个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不）

先来说说身份证明，一般来说只要提供身份证即可，护照、现役军人证也同样有效。

但要注意，买卖合同上购买方的全部人员和其配偶都要提供。

未成年人还未领取身份证的应提供独生子女证，非独生子女应提供出生证明。

婚姻证明；指上列人员已婚的应提供结婚证明书，已成年而未婚的应出具单身证明，离异的人士应提供离婚证（法院判决书也可）和离婚未再婚证明，丧偶的应提供配偶的死亡证明（户口簿上已注明丧偶也可）及丧偶未再婚证明。

这些证明要在所在地的武汉市各区民政局开具。

再来说说收入证明，收入证明应加盖工作单位的有效公章，并写明联系人，联系电话以及单位地址以备银行核查。

另外还要提供您购买房屋的买卖合同和上家原产证的复印件以及由中介机构见证盖章的预付房款收据。

委托公证。

主要指上家或下家无法亲自办理相关房产过户手续，只能委托其他人或中介公司办理相关公证手续。

由于手写委托书无法确认其真实性，交易中心一般会要求无法亲自到场的当事人出具公证后的委托书方能为其办理相关的过户手续。

由于现在二手房大多通过中介公司来交易，中介公司为方便交易一般会要求客户办理委托公证手续，所以不论是境外人还是本地人，在二手房交易中都会办理相关的委托公证手续。

委托公证费则因委托内容的不同而分为人民币300元至800元不等。

赠与公证。

在目的二手房交易中还有一种赠与方式，即业主自愿将房屋赠与他人，并要求将房屋产权人名字进行更改。

赠与行为必须进行公证。

有的人可能会认为将房屋赠与他人，费用会比出售房屋少。

其实，在不考虑房屋价格的情况下，赠与所产生的税费比买卖产生的税费要高。

赠与公证费为合同评估价总价的2％。

复印件与原件相符公证。

虽然现阶段部分期房转让可以不经发展商同意进行交易，但是发展商不愿提供相关的预售合同。

交易中心规定，交易双方必须提供足够的预售合同方能交易。

因此，下家必须拿上家的预售合同办理复印件与原件相符的公证，共六本以上的合同前往交易中心办理转让手续。

这种复印件与原件相符的公证收费为人民币300元至700元不等。