强烈推荐青年城房地产投资开发项目可研报告.docx

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强烈推荐青年城房地产投资开发项目可研报告

青年城房地产投资开发项目可行性研究报告

第1章总论4

1.1.项目背景与概况4

1.2.问题与建议7

第2章项目投资环境与市场研究9

2.1.投资环境分析9

2.2.区域房地产市场分析11

2.3.销售预测15

2.4.营销策略18

第3章建设规模与项目开发条件20

3.1.建设规模20

3.2.项目概况现状20

3.3.项目建设条件20

第4章建筑方案23

4.1.设计依据23

4.2.项目设计主题和开发理念23

4.3.项目总体规划方案23

4.4.建筑设计25

4.5.结构设计26

4.6.给排水设计26

第5章节能节水措施29

5.1.设计依据29

5.2.建筑部分节能设计29

第6章环境影响评价30

6.1.编制依据30

6.2.环境现状30

6.3.项目建设对环境的影响31

6.4.环境保护措施31

第7章劳动卫生与消防33

7.1.指导思想33

7.2.职业安全卫生健康对策与措施33

7.3.消防设计34

第8章组织机构与人力资源配置36

8.1.组织机构36

8.2.人力资源配置36

第9章项目实施进度37

9.1.项目开发期37

9.2.项目实施进度安排37

9.3.项目实施过程控制措施37

第10章项目招投标39

10.1.工程项目招标投标概述39

10.2.工程项目招标投标因素分析40

10.3.招标依据42

10.4.招标范围42

10.5.招标方式43

第11章投资估算与资金筹措44

11.1.投资估算44

11.2.资金筹措44

第12章财务评价46

12.1.项目评估依据46

12.2.财务评价基础数据的选择46

12.3.财务评价46

12.4.不确定性分析47

第13章社会评价48

13.1.项目对社会的影响分析48

13.2.风险分析49

13.3.社会评价结论50

第14章研究结论与建议51

14.1.可行性研究结论51

第1章总论

1.1.项目背景与概况

1、项目名称：

青年城项目

2、承办单位概况

单位名称：

濮阳市益利置业有限公司

单位性质：

有限责任公司

注册资金：

人民币1000万元

业务范围：

房地产开发、销售

法定代表人：

王红霞

3、可行性研究报告编制依据

（1）与委托方签订的咨询协议；

（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

（4）《城市房地产开发经营管理条例》；

（5）《房地产项目经济评价方法》。

4、编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对青年城项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

5、项目提出的理由

1项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。

根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。

濮阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。

我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。

因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。

②项目对城市建设将起到促进作用

2007年12月24日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。

濮阳作为“3+5”新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5”城市群发展建设的环境下，濮阳市委市政府提出要突出濮阳城市形象建筑，提高濮阳城市品位，加强城市辐射功能的目标。

根据湖南省住宅与房地产业2010年规划，未来10年内湖南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。

目前，濮阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。

因此，改善濮阳市人民的居住条件已经成为濮阳市政府特别关心的问题之一。

同时，随着濮阳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使濮阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

青年城项目符合濮阳城市建设总体规划，贯彻了“3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

③解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。

而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。

因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为濮阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加濮阳市当地社会就业岗位作出一定的贡献。

6、拟建地点

本项目位于濮阳市京开路与中原路交叉口北路西，总占地面积15.485亩自然环境优越，道路交通便利。

7、预期目标

青年城项目拟在占地面积15.485亩，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为22867.87平方米的。

8、主要建设条件

为了加快招商引资力度，加快濮阳城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把濮阳建设成为区域性中心城市。

主要技术经济指标

序号

项目

单位

数值

1

总用地面积

㎡

20,936.7

2

规划总建筑面积

㎡

65,913.47

2.1

其中：

住宅建筑面积

㎡

47,652.3

2.2

其中：

1-2层商铺建筑面积

㎡

7419.1

2.3

其中：

地下停车场建筑面积

㎡

10842

3

建筑密度

%　

24.4

4

容积率

2.63

5

绿地率

　%

38.3

6

项目总投资

万元

11,650.44

7

财务净现值

万元

3,001.06

8

财务内部收益率

%

73.86

9

静态投资回收期

年

0.83

10

动态投资回收期

年

0.88

1.2.问题与建议

项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。

分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及濮阳的房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。

濮阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

第2章项目投资环境与市场研究

2.1.投资环境分析

1、国家政治经济形势及有关政策

第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。

第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。

24.8%。

在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。

全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。

商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。

商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。

中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：

城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。

以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。

2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素

2007年，濮阳市实现生产总值（初步核算）823.51亿元，增长15.3%。

其中第一产业增加值201.4亿元，增长4.1%；第二产业增加值335.43亿元，增长20.2%；第三产业增加值286.68亿元，增长17.3%。

按常住人口计算，全市人均生产总值12287元，比2000年增长213.8%，翻了一番。

近五年，是濮阳经济发展较快的五年，经济总量从2003年的432.34亿元，增加到2007年的823.51亿元，年均增长速度达到11.99%。

经济结构发生明显变化，第二产业比重上升，2007年二产业占GDP的比重达到40.73%，比2003年上升5.23个百分点。

一产业占GDP比重较2003年下降0.55个百分点。

主要经济结构比重见图2。

就业再就业成效显著。

年末就业劳动力397.5万人，新增就业人员5.75万人，其中城镇新增就业人员5.61万人，其中下岗失业人员再就业4.19万人。

组织农村劳务输出5.3万人。

年末城镇登记失业率为4.3%，就业形势保持稳定。

物价总水平温和上涨。

全年居民消费价格总水平比年初上升5.27个百分点，其中,服务价格上涨1.23个百分点。

商品零售价格上涨6.47个百分点。

食品类价格上涨12.31个百分点。

房屋销售价格上涨5.49%，其中商品房销售价格上涨7.23%。

安全生产形势好转，全年共发生各类安全事故864起，同比下降14.88％；死亡242人，同比下降26.89％；亿元GDP生产安全事故死亡率为0.55，道路交通万车死亡率10.1；煤炭百万吨事故死亡率8.3；工矿商贸企业十万从业人员生产安全事故死亡率3.75，四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度的下降。

2007年，濮阳市人口和计划生育工作稳定发展。

年末全市户籍人口728.83万人，其中城镇人口300.43万人，增长11.8%；乡村人口428.45万人，下降6.4%。

人口出生率11.32‰，人口死亡率6.32‰，人口自然增长率5.00‰。

城乡居民生活继续得到改善。

2007年濮阳市全部职工年平均工资17673元，月平均工资1473元。

城市居民人均可支配收入10681元，比上年增长16.54%；扣除物价因素，实际增长10.7%。

农民人均纯收入4885元，增长14.53%，实际增长8.8%。

城市居民人均生活消费7608元，比上年增长15.3%，扣除物价因素，实际增长9.5%；农村居民消费3554元，增保障事业稳步推进。

　年末全市五项社会保险扩面19.31万人次，参保总人数196.66万人次，征缴基金17.26亿元（含企业养老保险清欠），支付各项保险待遇20.98亿元。

其中企业养老保险新增参保人数3.74万人，参加社会养老保险人数65.45万人，其中职工数46.22人，离退休人员19.35万人；参加企业改制保险的单位155家，参加失业保险的职工人数13.04万人；基本医疗保险的参保人数达50.87人，新增4.61万人，其中职工34.79万人，离退休人员16.09万人。

参加工伤保险人数22.12万人，参加生育保险人数35.09万人。

居民享受最低生活保险的对象共有20.18万人，城市居民领取失业保险人数0.89万人，基本做到应保尽保。

2007年，濮阳市固定资产投资较快增长，投资结构进一步优化。

全社会固定资产投资完成227.9亿元，比上年增长28.3%。

从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，与去年持平；第二产业投资114.9亿元，增长52.4%；第三产业投资109.6亿元，增长10.8%，工业投入明显加大。

全年工业完成投资114.9亿元，比上年增长53.3%。

其中制造业完成投资82.1亿元，占工业投资的比重为71.5%；电力、燃气及水的生产供应业完成投资8.5亿元，占工业投资的比重为7.4%。

社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。

房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额23.5亿元，增长41.7%，最近五年是濮阳投资额增加最快的五年。

2.2.区域房地产市场分析

1、濮阳房地产市场区域分布及特点

①主城区板块

主城区为濮阳市老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、左右。

老城区比较有代表性的有熙园、中泰·峰境、亚华名都、世纪名城等。

主要特征：

市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，元平方米左右。

②华龙区板快

濮阳市新的行政中心，市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区，已形成一定的规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。

濮阳市民对华龙区的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。

由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为濮阳市民购房置业的首选区域。

主要特征：

普遍的楼盘规模比较大,档次相对其他几个区域要高,户型面积上相对几个区快。

③立新片区板块

相对其它几个区域而言，立新区虽然离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通、购物、休闲、商业、生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本的生活配套设施，生活的氛围远未形成。

主要特征：

片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘一般中低档次，主要通过价格优势抢占市场份额，如蒸湘奥运世纪城为代表的楼盘，价格相对比较低。

2、濮阳房地产投资分析

从上面的图表数据中可以看出，濮阳房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2003年，一次是2007年。

2003年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而2007年将这种热潮推向了顶峰。

投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。

从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下：

年份

2004

2005

2006

2007

房地产开发投资金额（亿元）

12.48

13.23

16.59

23.51

增长幅度

8.43%

6.01%

25.4%

41.71%

上表中很明显，2006、2007年是濮阳房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于濮阳房地产市场需求的提升。

从走访的楼盘看，很多都是2006年就开始兴建的项目，只经过1-2年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。

3、濮阳房地产供求分析

1）供给分析

年份

2004

2005

2006

2007

商品房施工面积（万平方米）

248.14

271.49

311.58

460.13

其中新开工面积（万平方米）

81.48

94.42

83.99

197.84

新开工面积增幅

33.4%

15.88%

-11.05%

135.55%

2007年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达135.55%,与市场投资呈现着明显的正比递增关系，2007年可以算是一个不折不扣的濮阳房地产开发年。

2）需求分析

年份

2005

2006

2007

商品房施工面积（万平方米）

86.35

107.85

120.92

增幅

14．08%

24．90%

12．12%

年份

2005

2006

2007

商品房施工面积（万平方米）

9.68

13.5

17.42

增幅

16．04%

39．46%

29．04%

从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。

4、濮阳房地产市场特征分析：

综上所述，我们可以对近几年濮阳房地产市场的特征总结如下：

1房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。

2增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。

3商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。

4产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。

5、2008年濮阳楼市分析

①濮阳房地产市场走势

随着国家宏观调控政策的贯彻落实，濮阳2008年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：

1）房地产开发投资增长回落。

当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。

另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。

房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。

2）住房供应结构调整加快。

按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。

3）土地供给将进一步紧缩。

继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。

房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。

②2008年濮阳楼市走势

对濮阳房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2008年楼市房价依然有一定的上涨空间。

2.3.销售预测

1、项目需求分析

本项目所在地华龙区是濮阳市最大的一个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。

人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在濮阳华龙区打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造濮阳高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿河而居成为濮阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。

2、项目销售目标群定位

本项目规划为濮阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：

①一类客户：

企事业单位职工

本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中钢衡重企业职工、濮阳铁路部门职工等等。

②二类客户：

周边的私营业主

项目毗临濮阳火车站，周边的中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城、东方广场、创富商城、广东路批发街等几大濮阳主力批发市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。

③三类客户：

周边学校老师

华龙区学校众多，从小学到大学皆而有之，如华龙区实验小学、濮阳师范学院、濮阳工业大学、濮阳机械技术学校、濮阳财政学校等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。

④四类客户：

华龙区公务员

华龙区公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于江东缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而湘水明珠的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从江西重新转移到江东。

⑤五类客户：

濮阳在外地成功人士

目前湘江边乃至整个濮阳，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区，对于在外工作的濮阳籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为湘江边唯一的别墅区，湘水明珠无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。

特别是刘和平等名人作为湘水明珠的准业主，对项目内在品质的提升是更大的促进。

濮阳人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。

⑥六类客户：

各下辖县区、乡镇成功人士

“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠的销售也将起到很大的促进作用。

⑦七类客户：

各地房地产投资人士

濮阳房价目前在全国来讲都偏低，2007年全国地级市房地产销售平均价格2700元㎡,濮阳现在的水平还不到2300元㎡，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。

本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近500批客户慕湘水明珠风光带的名声前来公司作登记，希望能第一时间购买到湘水明珠的房屋。

销售部计划在项目开盘前进行为期3个月的蓄客期，计划储备客户3000批以上。

2、销售计划

鉴于目前湘水明珠工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。

①销售量

一期工程1至3号楼标准层住宅372套，总建面积65913.47㎡，可销售额约2.亿；

②销售进度

本项目预计2012年10月初开盘：

●开盘后一个月内，即至2012年11月底，完成总销售任务的50%，约186套住宅，销售金额约9000万；

●开盘后三个月内，即至2013年1月底，完成总销售任务的70%，约260套住宅，销售金额约1.4亿；

3、销售收入预测

1）周边城市房价比较：

许多业内人士认为，濮阳目前房价水平处于全省中等水平，经济发展潜力大，在未来相当长的一段时间里，将有比较好的成长空间，2007年10月下旬，由省建设厅、统计局、国土资源厅、发改委、中国人民银行长沙中心支计行，湖南银行监局，国家统计局湖南调查总队等部门在长沙召开的全省前三季度房地