广场物业管理计划书.docx
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广场物业管理计划书
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目录
第一部分完全互动物业管理模式的设想
第一节完全互动物业管理模式----------------------------------------------------1
第二节服务理念及承诺-------------------------------------------------------------3
第二部分工作计划及物资装备
第一节物业管理工作的计划-------------------------------------------------------5
第二节物资装备--------------------------------------------------------------------7
第三部分管理规范运作
第一节组织架构及职责规范---------------------------------------------------11
第二节监控室运作-----------------------------------------------------------------14
第四部分客户服务
第一节客户服务模式-----------------------------------------------------------------15
第二节客户服务项目----------------------------------------------------------------15
第三节客户服务规范及流程-------------------------------------------------------20
第四节客户服务投诉处理----------------------------------------------------------21
第五部分安全管理
第一节管理要求及规范-------------------------------------------------------------23
第二节治安管理--------------------------------------------------------------------26
第三节车辆管理--------------------------------------------------------------------29
第四节消防管理----------------------------------------------------------------------31
第六部分环境管理
第一节环境管理理念及方式--------------------------------------------------------34
第二节清洁管理-----------------------------------------------------------------------35
第三节绿化管理-----------------------------------------------------------------------37
第四节环境管理监督----------------------------------------------------------------39
第七部分设备管理
第一节设备的验收和接管-----------------------------------------------------------43
第二节内部管理控制-----------------------------------------------------------------43
第三节设备的运行和维护管理-----------------------------------------------------44
第八部分房屋管理
第一节物业健康档案-----------------------------------------------------------------47
第二节物业维修养护计划---------------------------------------------------------49
第三节装修管理-----------------------------------------------------------------------53
第四节空置房(商铺)管理------------------------------------------------------55
第九部分商场(铺)的管理
第一节商场管理的总体设想--------------------------------------------------------57
第二节装修时的物业管理-----------------------------------------------------------58
第三节正常营运时管理------------------------------------------------------------59
第十部分财务测算
第一节相关计算数据-----------------------------------------------------------------62
第二节经营费用预算分析---------------------------------------------------------63
第三节经营费用预算附表---------------------------------------------------------68
第一部分“完全互动”物业管理模式的设想
xx广场位于南山区黄金地段:
西面与北面是住宅集中区;家乐福、女人世界南山分店、秭妹城、南山文体中心、南山人民医院、南山图书馆等商业及生活配套设施汇聚于此,这给未来的xx广场带来无穷的商机、无尽的人气。
再加上万佳百货的进驻,必会使南山的商业重心转移到以万佳百货、家乐福、秭妹城构成的“金三角”范围内。
xx广场,给人予无穷的想象、美丽的梦想。
但繁荣的商业、密集的人流给xx广场的住户带来便利的同时,亦带来了噪声、安全、私密等一系列的不便和隐患。
如何平衡商户和住户两者的利益,满足两者的需求,使商户和住户的业主都满意,这是xx广场物业管理除了常规物业工作外,要着力要解决的问题。
为此,“完全互动”式的物业管理模式,将随着xx广场的诞生而浮现,给业主带来的不仅仅是惊喜,还有更多的实惠以及享受。
第一节完全互动物业管理模式
一、模式释义
全程互动物业管理模式,是指物业管理通过有效的管理、发挥纽带作用,使社区资源实现商业互动、信息互动、经济互动;社区管理形成管理互动、角色互动、资源互动。
通过互动实现互补共享,实现了目标利益的一致,形成xx人家独特的人文生活、营商文化。
(一)商业互动、信息互动、经济互动
在社区内实现社区资源的商业、信息、经济互动,是为了充分利用社区内的商业供给资源(商家)与需求资源(住户)需要对接,商家与商家之间需要交流的需求而产生的。
目的是经过这些互动产生交流、得到沟通、实现共鸣,从而淡化或降低在管理上住户与商家、商家与商家之间的矛盾。
在xx广场,商业互动具体表现在通过万佳百货良好管理和品牌汇聚人气的带动,规范小商铺的形象和经营运作;小商铺在经营项目补充了万佳百货的不足,吸引了不同层次需求的客户而来,加强了彼此的商机。
而商家与商家之间也需要在商业合作上的互补实现共赢。
信息互动是商家之间、住户与商家之间、顾客与商家之间的需求信息通过物业管理这个平台实现对接,这个平台的构筑一是依靠电子化物业管理的形成,二是规范化、制度化的客户服务体系。
经济互动就是要实现:
商家和住户获得最实惠的管理价格和最优质的服务,物业管理获得保持持续发展的利润。
而结合点是物业管理以开发和提高延伸性的服务(如为业主提供信息、代订牛奶、租售中介等)提高效益,业主凭着优质的物业管理获得了物业增值的甜头。
(二)管理、角色、资源的互动
要使社区的管理上水平,必须在物业管理上实施动态的管理。
管理、角色、资源的相互连动、齐推互助、优势互补共享,这是管理品质提升的保证。
管理互动,是指业主与管理公司之间通过有效的约束、沟通、交流达到互相促进、共同提高的管理方式。
实行“透明化”的业主委员会运作,充分发挥业主委员会监督作用,是充分发挥管理互动的保证。
角色互动,是一种换位思考、行为的管理方法。
对物业管理者来说,多站在业主的角度来进行管理服务;对业主来说,通过参观及了解管理处的日常工作(如开放日、让业主到管理处实习等活动),理解和支持物业管理工作。
这需要物业管理在服务意识、培训、宣传上加大力气。
资源互动,一是公共资源的互动。
广场是业主们的公共资源,物业管理的规范的管理、有效的调配,使万佳业主、小商铺业主、住宅业主在利益中平衡,在矛盾中相互促进,发挥最大的经济效益。
二是专属资源的互动。
各业主都拥有一定的专属资源如商品、品牌、营销网络、客户资料及需求信息等,可通过物业管理公司业主联谊会、宣传栏、电子网络等平台中介,找到提出需求、满足需求的契合点。
二、模式运作机制
以管理处的工作流程和信息流程为基础,通过引入“首接负责”和“以客为尊”等管理服务理念,针对业主的总体需求建设相应的服务架构,对管理服务工作进行全过程的跟踪评价,不断改进工作流程和创造住户需求,为xx广场业主提供便利、超值服务。
三、模式组成要素
1、服务理念:
互动、首接负责、以客为尊。
2、服务流程:
包括信息流程和工作流程,保证客户需求能够在第一时间得到反馈和支持。
3、组织管理:
职责明确,责任到位,层级保证
4、员工素质:
保证全面互动模式畅顺的核心基础,管理处立足在招聘中把关、在技能上培训以及在工作中创新。
5、客户满意度评价:
通过问卷调查、客户走访了解客户对小区服务工作的认可程度和满意程度,不断提升服务质量。
6、提高客户满意度:
运用“四象限分析法”对客户满意度进行科学分析,找出工作差距,采取措施来实现客户支持和客户忠诚。
7、服务质量改进:
通过挖掘客户需求,进行服务创新,服务工作不断贴近客户,提高客户满意度。
第二节服务理念及承诺
一、管理服务理念
围绕xx广场“完全互动”管理模式,考虑项目的物业构成特点、客户群体和建设筑结构等因素,在管理和服务工作中坚持贯彻以下理念:
1、以人为本,以客为尊
这应是我们物业管理要灌输的基本理念,推崇的服务宗旨。
我们在管理服务中严格按照深圳物业管理行业的有关规定开展工作,在此前提下,充分尊重业主的生活习惯,想客户所想,做客户所需,为业主提供力所能及的高品质服务。
2、首接负责
为切实提高服务水平及质量,减少服务过程中的失误,在客户服务中将实行“首接负责制”这一服务方式。
所谓“首接负责制”是指首个接待业主(用户)的物业管理员,要全过程、尽心尽力地跟踪此次服务的过程,并对服务结果负责。
3、互动管理
业主和管理处之间的管理互动是“完全互动”模式的重要环节,管理处将组织业主联谊会、恳谈会、召开业主大会、组织文化活动小组等多种形式,加强与业主的沟通和联系,还将设意见箱、发放调查表等形式听取业主意见,实现业主和管理处在管理服务信息、个性需求和小区文化建设等多方位的互动,提高满意率,达成管理目标。
二、管理目标
明确管理的目标及职责,是物业管理公司建章立制,持续发展的基本。
以下通过下表来阐述xx广场的管理目标。
管理项目
目标/承诺内容
社会荣誉
深圳市物业管理示范小区
入伙两年内
广东省物业管理示范小区
入伙三年内
管理目标
房屋完好率
98%以上
重大事故发生率
0%
重大有效投诉率
0%
设备运行完好率
98%
绿化完好率
98%
服务承诺
报修/投诉接待
24小时服务
报修/投诉处理及时率
98%以上
维修合格率
100%
急修项目处理
24小时内投入抢修
零修项目处理
72小时内修理完毕
第二部分工作计划及物资装备
第一节物业管理工作计划
依照xx广场特点及其管理模式的设想,我们将物业管理工作分为前期管理、入住期管理和常规期管理三部份,按照轻重有序、科学有效的原则,对重点的管理事项进行工作目标计划安排。
一、前期管理工作计划
时间
项目
主要内容
2002年4月底前
拟订物业管理方案
1、吸收、研讨管理的成功经验;
2、对xx广场展开深入的分析、调查研究;
3、针对xx广场的特点,进行实地的分析考察,结合吸收先进的管理经验,拟订物业管理方案。
2002年5月起
前期介入
1、施工现场管理,从物业管理角度提出合理化建议;
2、工程跟进与规划、设计、施工部门进行积极的沟通;
3、售楼处、样板房高品质的管理服务;
4、举行准业主联谊会、恳谈会,增强业主间沟通;
5、反馈跟踪意见或建议;
6、物业管理知识咨询,畅通日后物业管理渠道。
入伙前5个月
组建物业管理队伍
1、与发展商签订《物业管理合同》;
2、与准业主签订《前期物业管理协议》;
3、管理处人员按xx广场进展情况分批到位;
4、对管理处各类人员的入职、服务意识等内容培训;
5、各类人员的上岗安排,做到人尽其才,才尽其用。
入伙前2个月
完善管理及办公条件
1、安排管理用房;
2、安排员工宿舍;
3、管理用物质装备。
2002年6月起
制定管理规章制度
1、制定切实可行的各项制度;
2、制定管理处各项工作流程;
入伙前1个月
物业的接管与验收
1、根据验收标准、逐项检查发现问题,跟进整改;
2、办理书面移交手续,做好遗留工程备案。
入伙前2个月
作好业主入伙前的准备工作
1、准备好入住时各种合约、合同、表格等资料;
2、准备好入伙仪式的策划;
3、准备好业主入住时的宣传、指引资料。
入伙前
建立管理处的外部联系
建立与居委会、派出所、邮电、有线电视、水、电、气等单位的业务联系渠道。
二、入住期管理工作计划
时间
项目
内容
入伙期间
入住手续办理
1、举行入住仪式;
2、合理设置办理入住手续的流程和岗位;
3、为住户办理入住手续,提供便利的服务。
入伙期起
住户装修
1、对住户和装修队伍的培训;
2、装修申报的审批;
3、装修施工过程的监管;
4、装修的验收。
入伙期起
档案的建立和管理
1、收集档案资料;
2、科学整理分类;
3、建档;
4、运用。
入伙期起
对住户的宣传和培训
1、举办智能化系统应用展示,对住户进行实操培训;
2、消防技能和逃生技巧;
3、xx广场物业管理及服务内容的宣传
三、正常期管理工作计划
时间
项目
内容
入伙期起
房屋及公共设施维修保养
1、制定房屋保养和维修计划方案;
2、维修基金的管理;
3、房屋的维修管理;
4、房屋的保养服务。
入伙期起
机电设备的维修养护
1、设备的基础资料管理;
2、设备的运行管理;
3、设备能源和安全管理。
入伙期起
安保管理
1、治安管理;
2、交通、车辆管理;
3、消防管理。
入伙期起
智能化设施管理
1、智能化设施的日常使用操作;
2、智能化设施的维护;
3、智能化系统的完善。
入伙期起
小区环境管理
1、园林绿化管理;
2、清洁卫生管理;
3、环保管理;
4、视觉、噪声等环境管理
入伙期起
财务管理
1、财务账务;
2、费用收取。
第一期已入住率达50%或入伙两年后
业主委员会
1、业主委员会的筹备成立;
2、业主委员会的合作、协调、沟通。
第二节物资装备
为确保xx广场物业管理的管理模式实现和管理手段的现代化,我们本着高起点一步到位,高水平科学先进、高效益合理实用的原则,在制定计划时,投入的物资装备足以保障各方面工作良好运作,并将根椐实际工作的需要,随时增添物资装备。
一、员工宿舍
管理处主任住房由本公司安排,其它各类员工将尽量安排在大厦内住宿,以便能24小时内处理发生的问题。
宿舍的具体位置与分配要与委托管理方协商确定。
二、管理用房的分配计划
将按委托管理方提供的物业管理用房和商业用房进行合理的安排、布置。
三、器械、工具、装备及办公用品配置计划表
(一)办公固定资产一览表
单位:
元
设备
数量
单价(元)
金额
空调
2台
6,000
12,000
理光全自动复印机
1台
20,000
20,000
饮水机
3台
1,500
4,500
传真机
1台
2,000
2,000
电脑
2台
6,000
12,000
打印机
1台
3,500
3,500
碎纸机
1台
800
800
保险柜
1个
1,500
1,500
文件柜
4个
1,000
4,000
资料柜
4个
1,000
4,000
钥匙柜
4个
500
2,000
电脑台
2个
600
1,200
办公台
30个
1,000
30,000
椅子
30个
500
15,000
合计
112,500
(二)开办文具一览表
单位:
元
序号
名称
数量
单价
金额
1
计算器
8个
100
800
2
签字笔
60支
2.5
150
3
钉书机
8个
20
160
4
笔筒
8个
10
80
5
直尺
8把
5
40
6
胶纸座
8个
10
80
7
橡皮擦
8支
2
16
8
起钉器
8个
4
32
9
打孔机
8个
20
160
10
自动铅笔
8支
10
80
11
剪刀
8把
5
40
12
介刀
8把
5
40
13
文件架
15个
50
750
14
垃圾筐
8个
5
40
15
易事夹
10个
25
250
16
文件夹
10个
8
80
17
报夹
5个
10
50
18
报架
1个
200
200
合计
3,050
(三)通迅器材一览表
名称
数量
单价
金额
电话机
4台
200
800
对讲机
10台
2,000
20,000
电话安装费
4台
300
1,200
合计
22,000
(四)维修工具一览表
名称
数量
单价
金额
冲气钻枪
1把
1,500
1,500
手枪钻
2把
1,000
2,000
电焊机
1台
1,000
1,000
切割机
1台
2,000
2,000
万用表
2个
400
800
钻合金梯
2把
500
1,000
日常工具
一批
10,000
合计
18,300
(五)清洁绿化工具
项目
单价(元)
数量
合计(元)
吸尘机
3,000
1台
3,000
打蜡机
3,000
1台
3,000
清洁工具
500
5套
2,500
绿化工具
500
1套
500
手推小车
800
2部
1,600
合计
10,600
1、筹备人员工资一览表
职务
人数
月工资额
(元/人)
入伙前工作期
工资总额
备注
总经理
1
6,000
12
72,000
助理
1
4,500
3
13,500
主管
3
3,500
1
10,500
保洁班长
1
2,800
1
2,800
管理人员
2
2,800
3
16,800
维修工
2
2,500
12
60,000
保安员
3
1,200
12
43,200
保安员
15
600
1
9,000
半培训、半工作期工资减半
合计
28
——
——
173,800
岗位
人数
其中
工资
金额
管理级
工人级
(元/月)
(元/月)
总经理
1
1
6,000
6,000
助理
1
1
4,500
4,500
主管
3
3
3,500
10,500
经营策划
1
1
3,500
3,500
商铺管理员
2
2
3,000
6,000
出纳兼文员
1
1
2,800
2,800
客户管理员
1
1
2,800
2,800
客户接待员
1
1
2,300
2,300
家政维修工
1
1
2,500
2,500
电梯工
1
1
2,500
2,500
供配电工
2
2
2,500
5,000
给排水工
1
1
2,500
2,500
保安班长
3
3
1,800
5,400
监控员
3
3
1,500
4,500
车管员
3
3
1,500
4,500
保安员
15
15
1,500
22,500
清洁工
10
10
1,100
11,000
绿化工
1
1
1,500
1,500
后勤
2
2
1,500
3,000
合计
53
11
42
——
103,300
2、人员工资
第三部分管理规范和运作
xx广场的物业管理坚持规范管理、科学运作,管理公司建立组织扁平化、反应快速的管理架构,部门之间有明确的职责划分。
同时,考虑到充分运用智能化监控系统,制作信息快速运转流程,建立了以监控室为信息枢纽,各部门、班组为支援的管理服务系统,可大大提高服务效率。
第一节组织架构及职责规范
一、组织架构
总经理1人
经理室
总经理助理1人
物业管理部
经营管理部
行政后勤部
客户服务中心
环境事务组
工程事务组
安全事务组
经营策划
商务会所管理
职能部门设部门经理一职,按照物业管理专业分工原则进行划分和设置。
物业管理部按照职责独立开展工作,对总经理负责;管理处经理助理分管其中行政后勤部及经营管理部工作,对总经理负责;各事务小组设主管职位,管理本小组的所有事务,协调与其它事务小组之间的关系。
二、职责规范
部门名称
部门职责
行政后勤部
1、负责人力资源管理,包括人员招聘、培训、考核、保险等;
2、负责公司财务管理,包括出纳、财务核算、报表制作、管理费收取等;
3、负责文件管理和ISO程序(起草、传达、存档);
4、负责与各部门及对外的联系;
5、负责后勤保障,包括物资采购、使用和管理。
客户服务中心
1、负责客户接待工作
2、负责办理入伙和装修手续;
3、负责业主委员会筹备、组织和活动开展;
4、负责社区文化的计划、组织和实施;
5、负责
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- 广场 物业管理 计划书