智能小区方案.docx

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智能小区方案

Companynumber：

【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

智能小区方案

小

区

智

能

系

统

一、前言

智能化系统概述

随着科技进步，作为二十一世纪标志的信息产业（IT）以迅猛之势强烈冲击和改变着人们的思维及社会的构成，到处充满了数字，信息，智能，网络等新名词、新产品和新观念。

一场革新的浪潮已席卷了整个建筑业，在房地产业历经数载的艰辛步履之后，已开始渗入智能化的理念。

现在住宅小区已经开始利用信息和网络等先进的技术来提高物业管理水平，增加建筑的附加值，并使人们的生活水准和居住品质从根本上发生了变化。

我国在九十年代首次引进了小区智能化系统这一新概念，由于我国住宅小区具有楼宇相对密集、居住人口多等特点，可以充分的发挥智能化小区的管理优势，在短短的几年时间里，智能小区在全国得到了极快地推广和发展。

目前，我国已将建设智能化小康示范小区列入“十五”期间的重点发展方向，大力改善人们的居住环境，提高人民的生活质量。

国家建设部住宅产业化办公室也提出了关于住宅小区智能化的基本概念，即：

"住宅小区智能化是利用4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境"。

随着经济快速发展、生活水平日益提高、大规模住宅小区的大量兴建，人们对住宅功能的要求也越来越高，小区智能化带来的多元化信息和安全、舒适与便利的生活环境已成为现代家庭追求的理想目标。

可以预期，住宅小区的智能化必将在我国迅速普及，成为住宅小区的不可或缺的配套系统。

效益分析

住宅生产企业以品牌、质量求市场、求发展、求效益，是市场经济的必然结果。

品牌是建立在优良质量的基础之上，质量靠先进的设计理念、先进技术和优良产品来提升。

住宅建设必须把提高品质，突出特色，节约资源放在更加重要的位置。

依照本小区目前的实际需求，并满足今后系统的功能扩展和技术升级，提供一套先进的全智能化系统规划，以实用经济、可升可扩、高起点、高质量、高智能、低成本为主要设计理念，将小区的智能系统以专案设计、规划、生产、安装、维修服务一条龙的方式完成，既可满足当前开发商的需要，又可保障今后的功能扩充，使系统永保智能化住宅小区的先进性，为住户营造一个安全、舒适、便利、节能的现代化小区环境，开发商也可树立典范的标志工程。

长期投资开发、目光远大的地产商，均希望每期的建筑群都比上期的品位高、且有好的卖点。

完善的智能化系统正是当前房产热销的一个科技要素。

地产商在项目投资时，既希望增加销售额度，更希望投资的智能化系统实用耐用，保持在一个较高水平，若干年后毫不落后----物有所值，钱没白花。

遗憾的是这几年市场上风风火火的小区智能投资热，却并未给地产商和业主带来真正理想的效果，有的系统近于瘫痪，有的反而成为物业管理的负担。

因此，地产商希望高科技、集成化、实用耐用、近远期效果均佳的智能系统出品。

项目概述

XX住宅小区，本次项目为小区智能化系统设计，现有6个单元楼342户,要求设计成以下系统：

楼宇对讲系统现代智能小区。

为了给小区住户提供一个温馨、安全的居住生活环境，根据发展商对智能化系统的规划及实施目标的具体功能需求，参照国家最新康居示范工程、智能化系统示范小区的建设要点与技术导则，进行智能化系统设计，并考虑后期智能化系统的扩展衔接。

智能化系统设计要求

1.智能化设计应根据“严密、合理、可靠、经济、完善”的设计思想，做到安全、可靠。

系统要求有一定的前瞻性、较好的可扩展性，技术和设备上有一定的先进性，并兼顾小区物业管理与住户家居智能化多方面的需要。

系统设计应在保证系统的可靠性的前提下，达到最佳的效果和最优的性能价格比。

2.整个系统的设计必须考虑小区后期开发的兼容性，应有较强的扩展功能，并留有一定的发展余量，使智能化系统能与后期智能化系统容为一体，不造成重复、浪费投资。

3.要求智能化系统的集成度高，各个子系统能协调运行，能通过一体化的综合管理平台进行管理，实现数据信息共享。

各个子系统也有独立运转的能力，当系统中任何一个组成部分发生故障，均不会影响整个系统的运行。

4.操作简便且易于掌握，系统具有良好的人机界面，方便操作使用、维护。

系统设计要求在操作人员与设备之间建立起良好的界面，使操作者无论对系统的设置还是日常的运行，通过键盘进行简单的操作即可完成。

即使对没有接触过此类设备的操作者，只需稍加培训，即能掌握一般操作。

5.整个系统必须避免系统资源的浪费。

同时应考虑传输的性能,室外防水、防潮、高温等恶劣环境的影响。

智能化卖点策划

在近几年的实际操作中，我公司总结了一些智能小区的策划宣传经验，这些思路在实际应用中取得非常不错的效果。

这里简要介绍供开发商参考。

1.智能小区的建设必须形成自身的特色，这样在楼盘策划宣传时才可以发掘与众不同的卖点。

我们为提出数字化社区概念，智能化系统打造出数字社区、数字家庭，让业主充分享受高科技带来的便利。

2.可协助邀请业内权威人士、智能化方面的专家学者对系统方案进行评审认定，提高智能化系统的规划水平，与此同时还可配合媒体进行适度的宣传炒作，提高楼盘的知名度。

一般来讲，专家的意见比较有说服力，而且能被大多数群众认可。

3.在售楼中心，可通过各种方式，比如多媒体演示系统、样板模型等，尽可能对有特色的功能进行演示宣传，增加准业主对智能化系统的认知度。

很显然，单纯的概念炒作无法对准业主产生直接的推动作用。

4.协助售楼宣传，比如售楼书设计等，加强小区智能化项目的宣传力度，从而提升楼盘知名度。

二、智能化项目总体设计

方案设计思想

本智能化方案设计中，考虑到定位在高档生活智能小区这一标准。

针对小区我们做如下专业化、系统化的考虑，以提供先进、完善、“量体裁衣”的智能系统，决定选用公司最近推出的“楼宇可视对讲系统”该系统无论从外观、功能性价比及科技含量上都远远超过同类产品，并保证十年内不落后。

而在价格上也远低于同类产品，由于系统采用的是模块化的设计，可随时根据开发商及业主的需求增加功能，真正做到按需投资。

产品追求的综旨是“安全、舒适、节能、方便”，因此系统在北京、上海、广州、厦门等地高档楼盘有广泛的应用，欢迎参观！

方案设计原则

●严谨的、专业化的设计，确保系统的功能完善

智能化系统是一个综合性系统。

在系统设计和建设初期应着手参考各方面的标准与规范，并进行实地现场勘察，与开发商充分沟通，设计时结合现场情况和开发商要求，按照行业规范、标准，严谨的、专业地实现系统的预期功能。

●人性化设计，傻瓜型操作

系统具有良好的操作界面，各种设备的控制、操作应简单明了，使系统管理人员可以轻松进行操作，确保系统的使用率。

●系统扩展、升级能力

系统必须考虑今后发展的需要，因而必须具有在系统产品系列、容量与处理能力等方面的扩充与换代的可能。

这种扩充不仅充分保护了原有投资，而且具有较高的综合性能价格比。

●采用成熟的技术与可靠的器材

系统采用先进的技术和设备，一方面反映系统所具有的先进水平，另一方面又要系统具有强大的发展潜力。

同时，由于本系统是一实际使用的工程，因此其技术和设备又必须是相对成熟的。

所以，在投资费用许可的情况下应当充分利用现代最新技术、最可靠的成果，以便该系统在尽可能长的时间内与社会发展相适应。

●抗干扰能力

系统设计充分考虑到环境因素的影响，采取有效措施消除通讯设备（如手机）电力设施对智能化系统的干扰。

设备选型时要考虑高、低温（-25℃--60℃）及风、雨、雪等恶劣天气的影响。

●系统与环境协调一致

系统设计充分考虑小区风格，必须对各方面因素统筹考虑，以构成一个有机的智能化弱电系统。

使系统设施和小区其它设施融为一体。

方案设计依据

A.全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则

B.建设1998-81号　　智能建筑弱电工程设计施工图集

C.GA/T75-94　　　　　安全防范工程程序与要求

D.GA/T70-94　　　　　安全防范工程费用概预算编制办法

E.　　入侵探测器通用技术条件

F.GB12663-90　防盗报警控制器通用技术条件

G.JGJ/T16-92　民用建筑电气设计规范

H.GB50198-94　民用闭路监视电视系统工程设计规范

I.GA/T72-94　楼宇对讲电控防盗门通用技术条件

J.DB/58-92楼宇对讲电控防盗门安全要求

K.本项目相关图纸及设计要求

三、智能系统功能及要求

楼宇可视对讲系统

3.1.1需求分析

可视对讲系统，由于其可以对住宅小区、住户单元入口进行更为有效的控制，能防止闲杂人员进入住户单元楼，有效地降低了不安全因素的发生，给居民带来安全保障，成为近年来我国应用最广，智能住宅小区必备的安全防范子系统。

为方便小区物业管理的可增小区信息发布功能：

管理处可直接在管理中心发送信息到各家各户，如小区的缴费通知书。

对业主的沟通。

大大增强小区文化的发展。

方便管理。

项目要求实现采用彩色可视系统，系统具有双向可视通话、密码开锁、门禁管理、室内机带安防报警功能，并具有无线防区报警扩展功能，信息发布扩展功能;管理中心接受住户报警信号及传呼。

布线方式依据国家标准。

根据具体情况，我们设计结合我们多年的小区智能化集成经验，我们采用广州可视对讲产品来构造小区可视对讲系统。

可视对讲联网系统是结合目前住宅小区建设的防范特点，通过住宅小区管理中心实现客人、业主、管理人员三方相互可视对讲的功能。

它可实现：

来访人员、住户、管理中心间的相互通话；由住户或管理员控制打开底层防盗门的电锁。

与国内同类产品比较，可视对讲系统具有如下特点：

1、系统性能稳定，联网控制及扩展性强；

2、采用进口高清晰显像管，不会出现可视对讲系统图像昏暗、模糊现象；

3、支持高层楼宇及大社区长距离信号传输，保证声音及图像信号清晰、稳定，不会因为信号衰减而造成图像抖动。

4、系统功能完善及外观设计精美等众多优点，整体性价比高。

5、产品成熟，在广州、北京、上海、厦门及全国各地都有广泛的应用。

3.1.2系统设计

可视对讲系统主要由管理员主机、门口机、住户分机、电源供应器及若干配件组成。

系统采用分级式结构，即分为管理主机、门口机、住户分机等三级，门口主机与楼层分配采用总线式布线，只需少数几根连接线，从楼层分配器进户采用星形连接。

采用这种结构一方面可以节省材料,减少工程量，而且大大提高了系统的可靠性和稳定性。

（2）门口机配置

●共有小高层住宅1栋2单元楼梯口.在住宅单元的一层入口各设一台豪华数码式可视门口主机共计1台,室内机共计:

（3）室内分机配置

●单元住户的每套住户室内:

在入户门内侧安装1台可视对讲分机；

●共有单元住户268户，共需室内分机268台。

（4）传输线路配置

根据XX小区的情况及对讲系统构造，在充分考虑各种信号传输衰减幅度和外界干扰分布等因素后，决定采用如下线缆构成本系统的传输系统。

线缆类型

线缆用途

SYV-75-5

联网及弱电井可视视频信号线

RVV8*0.3mm

到户控制信号线

RVVP4*0.5mm

联网及弱电井控制信号线

RVV2*1.0mm

弱电井电源线

RVV2*1.0mm

集中供电电源线

3.1.3系统功能

1.来访者在小区、单元入口通过门口机呼叫用户分机，被呼叫的住户分机听到振铃声响应后分机显示访客图像，住户并可与之进行对讲、开启相应呼叫的门口机电锁。

住户还可不应答呼叫，监看访客图像；

2.用户分机可随时通过门口机的摄像头监视入口状况。

3.通讯密话功能系统采用欧洲通信工业标准,通话时除通话双方外其他人听不到通话内容,确保信道安全、保密；

4.系统管理主机会自动检测所有住户分机状况，如有线路短路、被破坏、机器故障等；

5.系统带有后备电源，停电后系统仍可保证对讲通话、开锁的正常工作。

6.

3.1.4系统设备功能特点及技术参数

系统结构图

主要设备介绍

豪华型数码式可视主机

1、功能特点

◆一单元可带多门口机（最多可带10台）；

◆可视与非可视兼容，双向对讲；

◆配有红外线发光二极管，使其在夜间图像清晰；

◆能与分机实现可视、对讲及开锁功能；

◆具有密码开锁功能

◆

可具有刷卡开锁功能；

◆可具有信息发布功能：

支持点对点发送及群发。

◆可具户户通功能。

支持用户与用户之间相互呼叫通话。

◆可直接呼叫小区管理机，同时将门口主机前图像传送到管理中心；

◆可视系统可配接不可视分机；

◆白天/夜晚声音自动调整功能，夜晚自动降低音量，白天自动调高音量。

2、技术参数

直流电压-----------------DC18V

静态电流------------------14mA

工作电流-----------------750mA（编码型）650mA（直按型）

环境温度------------------30℃~+55℃

湿度-----------------45%~95%

输出功率-----------------≧100mW

信噪比-----------------≧35dB

摄像头-----------------CCD摄像头

照度------------------（黑白）（彩色）

最大容量-----------------9999户（编码型）32户（直按型）

通话时间-----------------约45秒

主线线径要求-------------0.5mm2以上

视频线-----------------75-5

视频传输距离-------------75-5无放大器约200米

到管理中心传输距离-------0.5mm2线约1000米

编码可视分机

1.功能特点

◆可随意编制房号和密码，内部译码

◆具备对讲、显示、开锁、监视基本功能；

◆具备联网、紧急呼叫功能；

◆分机可扩充接收管理中心发过来的短信息。

（小区广播、通知、交费信息）

◆振铃音由单片机产生，悦耳动听，可手动调节音量大小；

◆室内分机在紧急情况下可向管理中心报警，并可通话；

◆可实现二次门铃,即:

各个室内可视分机可外加门铃开关,利用可视分机实现有线门铃功能；

◆可并多台同一号码副分机。

2.技术参数

直流电压-----------------DC18V

静态电流-----------------10mA

工作电流-----------------550mA

环境温度------------------30℃~+55℃

湿度-----------------45%~95%

输出功率-----------------≧5mW

信噪比-----------------≧40dB

振铃声级-----------------≧70dB

显像管-----------------4"液晶显示器

清晰度-----------------420条TV线

显像时间-----------------约60秒

探头类型-----------------烟感、红外、门磁--

布/撤防方式------------电子锁遥控键盘

报警方式-----------------本机管理中心

小区可视管理机

1、功能特点

◆监视小区门口和单元门口的情况；

◆对单元门进行遥控开锁；

◆振铃音量大小可调；

◆待机时显示时间（日、时、分）；

◆可与小区门口机、单元门口机、室内分机任一方通话；

◆接受呼叫和报警信息，信息以类别、时间、地点显示，能循环存储525组。

可通过查阅翻查所存信息；

◆小区门口机呼叫住户时可同时监听；

◆可配CRT显像管、LCD显示屏或外接监视器。

◆超大容量，可配接9999台门口主机及99台副管理机；

◆带有监视屏，能自动或手动切换各门口主机上的视

◆频信号至管理中心的监视屏上；

◆具有抢线功能；

◆具有报警显示和声光提示功能；

2、技术参数

直流电压-----------------DC18V

静态电流-----------------145mA

工作电流-----------------850mA

环境温度------------------30℃~+55℃

湿度-----------------45%~95%

输出功率-----------------≧5mW

信噪比-----------------≧40dB

显示器-----------------4"显示屏

显像时间-----------------约60秒

联网接线方式-----------0.5mm2线约1000米

视频接线方式-----------切换方式

大功率电源V

功能特点

具有过压、低压、过流、过热及短路保护。

为每栋楼的对讲设备提供稳定、持续的电源。

确保系统能正常使用。

四、工程业绩

经营范围

智能对讲系统、家庭联网报警系统、五表自动抄送系统、电话远程家电控制系统、恒温/恒湿节能系统、照明远程控制系统、门禁系统、巡更系统、周界防范系统、闭路电视监控系统、大楼5A节能系统等JAS智能楼宇产品的研发、生产、规划、设计、施工及维修保养服务。

省内竣工工程

秀园别墅：

家居智能系统：

家居智能系统

（对讲、防盗、监控、家电控制、灯光调节、智能车库、热水循环）

新塘凤凰城别墅：

家居智能系统

（对讲、防盗、监控、家电控制、灯光调节、智能车库、热水循环）

德宝花园别墅：

家居智能系统

（对讲、防盗、监控、家电控制、智能车库、热水循环）

广州市花都区绵绣花都小区：

别墅区智能小区.

闭路电视监控系统；智能停车场；智能可视对讲；周界防范系统、电子巡更、背景音乐、一卡通的设计及安装调试。

广州市花都区逸翠阁：

闭路电视监控系统；智能可视对讲；的设计及安装调试。

东莞市百事威房地产公司（棕榈泉小区）：

小区智能化系统包括对讲系统、小区一卡通、巡更系统、监控系统、电梯对讲、停车场系统、背景音乐。

三元里棠下一社民住综合楼：

楼宇对讲系统

京珠北高速公路分包工程：

京珠北管理中心监控系统、周界防范系统、全线网络系统、一卡通系统。

海印盛贤电器城监控工程：

广州市佰岭大酒店监控工程：

省外工程

兰州金海湾小区：

闭路电视监控；周界防越报警；智能停车场收费；智能可视对讲；背景音乐；综合布线系统的计及施工安装。

大连汇景小区：

智能可视对讲；一卡通系统；的销售。

大连九龙商城小区：

闭路电视监控；智能可视对讲；背景音乐；周界报警系统。

四川金利蓝湾：

闭路电视监控；家居智能可视对讲；家居防盗报警；背景音乐；周界防越报警系统。

成都天元山庄:

楼宇对讲系统

成都江城丽景公寓:

楼宇对讲系统

成都市新都区唐风苑:

楼宇对讲系统

成都津都花城：

闭路电视监控；家居智能可视对讲；家居防盗报警。

江城丽景花园：

智能楼宇对讲系统

山东富祥名都园：

智能楼宇对讲系统

五．质量保证措施

1、公司一贯注重质量第一，制定有关有效执行技术服务的准则、工程质量管理制度和控制措施，保证为工程项目提供的硬件、软件和整个系统集成等有关服务的质量达到承诺的要求。

2、公司保证从事本项目的技术服务人员具有一定的资格，技能和工程经验。

3、公司在硬件的订购中与用户明确采购要求、技术条件、型号与配置和质量保证要求，保证提供的硬件符合规定的要求。

4、公司严格履行承诺的技术服务任务，未经用户许可，不得转包或分包。

5、公司在工程项目中建立了设备和系统的验收准则，并对项目实施过程中的到货验收、安装和调试的工作情况编写足够的记录，以提供质量的客观证据。

6、公司承诺提供良好的售后服务，包括硬件维修、软件维护和升级、备件供应和技术支持，以保证整个智能化系统的运行。

7、公司在项目实施过程中不定期地邀请用户进入安装场所，查阅文件和记录，进行检查和监督。

当建设方发现需要采取某些措施才能确保合同要求时，公司将在合同范围内按要求实施。

六．工程进度、售后服务技术支持方式

工程的建设将按照甲方的社区工程进度进行，不拖延甲方整体工程的进度。

对小区住宅智能化系统工程建设，我们本着长期合作的宗旨，在整体工程验收完成后，将由我司的客户服务中心进行项目的售后服务和技术支持。

1、保修和维护

系统工程调试试运行合格后，免费保修2年；终身优惠维护。

2、服务响应时间

*每周7天，每天24小时热线服务；

*一般故障：

在接到报修电话后12小时内赶到现场；

*紧急报修：

在接到报修电话后60分钟内到达现场。

3、维护备案

*报修记录的备案：

对业主报修进行记录，及时统计和整理；

*维修工作的备案：

对于维护的内容进行登记和总结，便于事件的分析和查询；

*服务反馈的备案：

对于业主的维护结果、投诉意见、反馈要求进行记录。

4、在售后服务过程中，积极维护业主的环境和设备的整洁与完好。

5、公司负责甲方操作人员的技术培训。

6、公司为操作人员和业主提供相应的技术支持资料、说明书、操作维护手册。

7、特殊技术服务和支持方式

为了保证整个系统的安全、稳定、可靠的运行，我们将对小区采取如下技术服务和支持方式：

*双备份服务：

厂商与公司共同支持做到售后服务双备份；

*定期巡检：

一个月一次；

*保修期后，我们将提供优惠的合约保修；

*保修期后，更换损坏部件及备件按签约时的价格计算；

*指定专人为本系统提供售后维护服务。