长沙中交里城项目公寓市场调研报告20160401.ppt
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长沙中交里城项目公寓市场调研报告20160401.ppt
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中交里城项目周边公寓个案调研2016.04.01本本案案协信星信星澜汇当代当代滨江江恒大御恒大御景湾景湾广泰广泰锦苑苑区域位置:
本片区含公寓项目(在售或待推售)4个,分别为协信星澜汇、恒大御景湾、当代滨江以及广泰锦苑。
协信星澜汇、恒大御景湾以及当代滨江与本案产品同质化严重以及均相距不到1500米,更是成为本案直接竞品;而广泰锦苑虽距离相对稍远,但凭借价格优势也对本案带来不小冲击。
恒大御景湾项目基础信息项目位置岳麓潇湘北路与含光路交汇处西南角总建面25万容积率4.00绿化率35%总体规划9栋住宅、1栋公寓、一栋会所以及一栋幼儿园公寓项目简介:
恒大御景湾产品分析主力产品5-31层,36.27-108.25,一共756套户梯比4梯28户性质商业性质公摊率30%(含赠送面积为25%)价格一次性92折,按揭95折,折后均价朝南向8300元/,东向8100元/,北向8000元/。
产品分析:
恒大御景湾热销户型产品:
以30-40一室为主,面积小,总价低,户型周正,功能齐全,部分户型带阳台或者飘窗。
滞销户型产品:
以108两室一厅,总价高,相较于同等面积住宅产品优势远远低于劣势。
户型分析:
恒大御景湾销售政策:
1、首付2.5成,开发商免息垫付2.5成,分2年4次付清,比例为6%、6%、6%、7%(交房前还清);2、送1600/(实际成本约900/)精装以及3万家居券;3、28-31楼引进一呆酒店,返租5年,租金暂定为酒店收益的50%按面积分给客户;去化情况:
前期平均30套/月,由于未达到预期以及公寓市场不景气,后期现场渠道全部撤下,现阶段约5套/月,目前剩余房源370套。
整体以30-50面积段去化较好,93与108两室一厅产品一直处于滞销阶段。
项目基础信息项目位置岳麓区茶子山东路166号总建面25万方容积率5.80绿化率30%总体规划项目包括星澜大街、1栋写字楼、1栋公寓、8栋精品住宅。
1#2#3#4#5#6#公寓7#8#写字楼协信星澜汇项目简介公寓基础信息主力产品6-28层,27.63-69.04,一共529套户梯比6梯23户性质商业性质公摊率约35%价格毛坯折后均价7800/,返租精装公寓均价9400/协信星澜汇产品分析:
协信星澜汇户型分析:
整体楼栋为东西方位,每层除3户朝南外,其余均为东向、西向以及北向朝向。
并且无赠送面积,公摊较高。
推广渠道:
目前公寓无推广,售楼部现场仅仅摆放途家酒店平层模型。
去年中旬面世,受市场影响以及未做任何推广动作,月均去化2-3套,以返租类产品为主。
目前去化不足50%政策分析:
6-16楼途家酒店5年精装返租,投资回报基数为41.58元/月,前三年回报抵首付,后两年回报每年递增7%抵总价。
购买返租客户前5年可享受途家酒店60天/年免费居住,40天本地居住,20天全国居住。
当代滨江MOMA项目基础信息项目位置岳麓区茶子山东路166号总建面18.33万方容积率3.8绿化率35%总体规划7栋科技住宅、1栋科技精品公寓、4栋独立商业。
公寓3#1#2#5#6#7#8#项目简介当代滨江MOMA公寓基础信息主力产品5-32层,27.63-69.04,一共644套户梯比6梯23户性质商业性质价格暂定8500/销售政策未定推售时间计划4月底或者5月推广渠道未定去化情况未开售产品及推售分析:
广泰锦苑项目基础信息项目位置岳麓含光路与谷丰路交汇处西南角总建面11万方容积率6.20绿化率38%总体规划项目包括2栋住宅、1栋公寓以及一栋写字楼3#4#公寓写字楼项目简介产品分析:
广泰锦苑公寓基础信息主力产品4-31层,35-42,一共560户户梯比4梯20户性质商业性质公摊率22%价格暂定5500/-5600/41.6438.9635.93广泰锦苑户型分析:
公寓一共3个户型,户型周正,但无赠送面积。
优势为天然气入户广泰锦苑推广渠道:
目前前期主要为线上推广,安居客、0731网。
好房子网、大湘网、电台以及公交站牌等。
线下联合大湘网举办了认筹启动仪式以及全城送“福栗”事件,一共送出10000份栗子。
前期推广费用一共花费40万(一个月)。
3月19日广泰锦苑“栗子公寓”新品发布会之后,3月23日,广泰锦苑栗子公寓联合大湘网举办“Q龄抵房价,全城送福栗”活动,在长沙各大写字楼以及商业广场派送“福栗”大肆宣传项目住宅以及公寓产品,扫码即送。
活动当天通过派送以及邮寄一共送出板栗10000份。
对于整个长沙造成了不小的反响,极大的带动了项目的传播。
推广分析:
广泰锦苑总结:
在目前惨淡的商住公寓市场情况以及周边惨不忍睹月均去化量的形势下,本案作为即将推售公寓产品的项目,面临的状况依旧相当严峻。
在此种情况下,更应该总结恒大以及协信的前车之鉴以及参照现阶段正待推出公寓项目,提取出价值点如下:
1、无息借款,降低公寓客户准入门槛;2、返租精装酒店,解除投资客后顾之忧;3、广泰锦苑未面世就大规模线上线下集中发声,产品未售便已在市场打响了知名度。
因此,本案为确保不在残酷的公寓竞争中被埋没,更应该采取同样的方式来保持自身竞争力。
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