北京望京商业步行街商业广场项目.docx

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北京望京商业步行街商业广场项目北京望京商业步行街商业广场项目北京望京商业步行街（商业广场）项目可行性研究报告XXXX房地产开发有限公司市场部项目市场调研项目定位及可行性研究项目市场调研一区域总体环境分析一区域总体环境分析望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中具有工作、居住、娱乐等功能、规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性区域。

按照北京市政府对望京地区“城市副中心”的定位，以及2003年北京市政府数次对望京区域进行规划调整，望京区域整体居住环境有了明显提升。

产业、交通、配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻望京区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，望京地区也由过去单纯的生活居住区朝着国际化望京的方向发展。

1、望京区域规划、望京区域规划望京地区总用地规模为17.8平方公里（其中西侧绿化隔离带用地约为1平方公里），规划总居住人口为33万人，现有常住人口近15万人。

总体布局由地区功能链、自然生态链、景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成，包括1个地区级主商业中心、5个次商业中心、8个社区商业中心和6个文化娱乐中心；8个区间公园、38个社区绿地和3条区间绿色通道；另外还有广顺南北大街为地区功能性景观主轴，北小河为水景主轴，望京绿化主轴。

望京区域按照最新城市规划功能标准划分，以北小河为界，分成南北两大块。

北小河南侧统称为“望京新城”，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合区；北小河北侧确定为“望京科技产业园区”，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区。

目前，朝阳区在已经形成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区之外，第四使馆区落户望京，从而更进一步增强了望京区域的整体竞争力。

2、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势望京在发展初期阶段，由于市政交通、配套设施的滞后一度发展速度相对缓慢，被称作“睡城”。

但在近年政府规划调整和改善良后，望京地区整体环境得到很大的改观，区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可，同时也吸引众多国外高新企业纷纷落户。

近年来，国外大商家看好望京地区蕴藏的市场契机，宜家、华堂、沃尔玛、家乐福等纷纷选址望京。

在这种整体环境利好的趋势下，望京地区的房地产市场也得到了稳步的发展，住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势，商务办公环境日趋浓厚，区域商业地产开发更是出现了井喷现象。

在这种交通、市政、配套逐步完善的过程中，望京正朝着“城市副中心”的定位方向稳步发展，成为真正意义上的生活国际化，居住都市化的大望京。

3、望京产业发展布局望京科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区，占地10.5平方公里。

园区以首都机场高速路为界分为东、西两部分。

东区的范围是东至京包铁路，西至四环路，南至坝河、酒仙桥路、电子体育场南侧路和驼房营路。

2004年5月31日，北京奥运经济重点推介项目加拿大北电网络中心作为入驻望京高新技术产业区的第一家全球500强企业正式落户望京。

随后?

世界500强企业纷纷把视线转向以“睡城”着称的望京，2004年12月摩托罗拉研发总部在望京破土动工，2004年11月12日宝马汽车电子技术研发中心在望京奠基，韩国三星电子、西门子、松下、LG等跨国企业纷纷选择将总部定在望京。

目前望京高科技产业已经形成以电子、通讯等高新技术产业为主的产业结构链，产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器：

望京科技创业园和中国北京（望京）留学人员创业园。

截止2005年望京高新科技产业园区内的电子信息类产业已达73.45%，望京产业已形成以通信、计算机、数字视听为主的产业支柱。

在望京地区产业链条逐步完善的过程中，望京地区的商务氛围愈来愈浓厚。

西门子、摩托罗拉、爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在望京，望京区域外资企业总部自建物业面积预计超过30万平方米面积。

望京地区跨国企业的高速发展，同样预示着望京地区未来发展的巨大潜力。

望京外资企业在建物业面积比例图单位:

平米从望京的产业园的发展方向来看，“十一五”规划期间，朝阳区重点发展目标之一就是把望京打造成一个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户望京的过程中，这种“跨国企业研发总部”效应也极大的促进了望京地区的商务氛围的提升。

随着望京地区产业的高速发展，望京地区将凭借区域产业经济的核心竞争力，以及整体环境的日趋完善，成为北京另一个具有复合功能的城市中心地。

4、望京区域写字楼物业状况及分布、望京区域写字楼物业状况及分布4.1望京写字楼物业供应情况望京写字楼物业供应情况望京发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有着突飞猛进的发展。

在望京高科技产业园区的建设过程中，大批国际大型企业先后落户科技园，从而带动了对望京地区写字楼物业的需求。

望京写字楼物业项目统计表爱慕国际210002.5乙级博雅国际中心27000（规划）待定甲级众运大厦196002.6乙级叶青大厦500003甲级中辰大厦174002.8乙级洛娃科技大厦155002.8乙级鑫佳泓大厦175003甲级博泰大厦240003.15甲级博泰国际650007000元/m2商住望京科技创业园700003甲级星源国际220002.5商住娜丽莎大厦50002.3商务Loftel170008500元/m2商住望京大厦358003.2甲级佳境天成650002.8商住鹿港写字楼50000规划嘉美风尚37000规划人济大厦56000规划从统计数据来看，望京地区写字楼面积（含未来规划）整体供应量超过61万平方米（此数据不包含外资企业自建物业面积）。

单从现有物业面积来看，此体量的办公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。

也不足够支撑未来望京地区高科技产业基地的办公面积需求。

单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较少，对区域消费支撑有限。

从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于发展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符合望京区域内企业需求情况。

4.2望京写字楼物业分布状况望京写字楼物业分布状况从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业的支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。

而望京当地一些SOHO族及小公司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际、LOFTEL等分布于人口密集区且交通便捷的商住公寓。

望京地区写字楼及跨国企业总部分布图4.3望京写字楼物业市场发展趋势望京写字楼物业市场发展趋势从望京区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主要集中于高科技产业园区，且未形成一定的商务气候。

但随着望京区域产业发展，人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。

区域未来写字楼物业供应体量的逐步增大、物业档次也将稳步提升。

这些利好因素也将进一步提升望京区域的商务环境，并促进望京地区的高新科技产业的稳步发展。

在这种变化过程中，未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型消费互补的方向发展。

4.4周边写字楼对本项目影响周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。

基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目定位上也需考虑一定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。

5、望京地区交通状况总体分析、望京地区交通状况总体分析5.1区域公共交通状况分析区域公共交通状况分析5.1.1地面公交客运系统地面公交客运系统在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通的主要工具之一。

而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运系统可相应增加消费辐射半径。

因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区的消费环境。

对望京地面公交客运系统作如下分析：

望京地区现有公交线路一览城铁临5路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路望京西站望京西站城铁临6路望京科技园望京花园东区广顺北大街望京西站广顺北大街小5路望京科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村望京科技园小6路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店望京小区望京小区小71路望京小区望京西园望京购物中心芍药居上地桥望京小区小73路望京小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄望京小区运通101线南湖渠望京购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙望京购物中心运通104线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站望京新城望京新城运通107线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店望京新城望京新城运通110线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街望京新城望京新城运通111线安宁里南站立水桥望京花园朝阳公园定福庄东柳望京花园运通113线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街运通201线南湖渠南湖东园望京购物中心人民大学六里桥长途站望京购物中心361望京科技园广顺北大街中国科技馆北太平庄巴沟村广顺北大街402四惠站大北窑农展馆酒仙桥望京公园南皋望京公园404东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街405路联大北窑农展馆亮马桥三元庵丽都饭店广顺北大街广顺北大街409来广营广顺北大街中日医院中国科技馆阜成门广顺北大街416来广营南湖东园湖广中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街418金盏郁金香花园蟹岛度假村望京公园酒仙桥东直门望京公园420望京科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站望京科技园421大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路422三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地606雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街614东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路望京科技园宏昌路623望京科技创业园广顺北大街望京购物中心东直门外广顺北大街627三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广顺北大街629环行铁道阜通西大街望京花园立水东北旺中路阜通西大街630来广营望京花园北营门门头村北京植物园香山东路望京花园701大西洋新城南门花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里707嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大街农艺园广顺北大街710善各庄广顺北大街酒仙桥商场朝阳公园西直河广顺北大街735锦绣大地市场玉海园中关村四元桥望京公园金盏望京公园737孙河东站阜通西大街亚运村中关村颐和园香山阜通西大街752西北旺村北苑家园广顺北大街珠江帝景京南交易中心广顺北大街827北京西站北辰路望京购物中心广顺北大街善各庄广顺北大街840外南湖渠亚运村中关村青塔朝阳路南湖渠南湖渠852老君堂南站朝阳公园阜通西大街北苑家园都市芳园阜通西大街909前苇沟望京花园燕莎友谊商城安定门西北旺市场望京花园921大峪苹果园地铁定慧寺国家图书馆广顺北大街东湖广顺北大街939北京南站大观园儿童医院西直门广顺北大街奶子房广顺北大街944菜户营盛唐饭店学院路芍药居广顺北大街奶子房广顺北大街951东北旺中路圆明园五道口亚运村花家地南十里居花家地952东湖望京花园朝阳公园小武基北大地岳各庄北桥望京花园952支望京路宏昌路丽都饭店朝阳路劲松十八里店北桥站宏昌路966东直门长途站览中心广顺北大街朝来家园平西府广顺北大街975东直门阜通东大街广播学院北七家桃峪山庄桃峪口阜通东大街976北湖渠大西洋新城酒仙桥商场大望路潘家园亦庄大西洋新城976支北湖渠东口广顺北大街四惠站北苑群芳园大地站广顺北大街983王佐汽车站五棵松营慧寺广顺北大街北湖渠广顺北大街望京地区交通站点分布图如图所示，望京区域公交站点呈区域性集中的特点，多分布于城市主干道附近，处于望京边缘地带的住宅及商业项目地面公交客运系统相对匮乏，尤其是在城铁望京西站附近没有直接延伸到望京中心区的公交线路，且现有线路车次少、拥挤不堪，造成地面公交客运系统与轨道交通系统的脱节，由此也滋生了诸多交通及安全隐患问题。

但其现有公交线路基本能够承接多个交通枢纽、密集居住区、商务办公区和旅游景点，这些地方聚集着大量的流动人口、常住人口、商务办公人群和国内外旅游观光人士，而依靠良好的公交线路组织，可以为本地区带来较为充足的人流支持，使其成为本地区潜在的投资及消费群体。

随着北京城市的进一步发展和建设，望京地区吸引着人们越来越多的关注，川流不息的人流、私家车和出租车给区域的地面交通系统带来了沉重的负担。

随着望京地区人口的不断引入，为缓解交通压力，地区地面公交系统完善空间很大。

而公交线路增调，将给区域带来更多的消费人群，同时也便于其疏散。

5.1.2轨道交通系统轨道交通系统由于城市化发展速度越来越快，轨道交通已经发展成为重要的交通工具之一，不再仅仅是原来的辅助交通工具的一种。

从商业方面分析，轨道交通可以很好的扩大辐射半径带来有效消费群体，同时也可以弥补常规交通存在的不足，购物物品运输方式便捷度，交通管制影响都是地面公交系统的存在的问题。

望京区域已知建成并投入运营的轨道线路有地铁13号线，周边规划和在建的轨道交通线路还有L1线、地铁15号线，地铁13号线途经望京西站，地铁15号线是连接东直门-望京-顺义区的规划线路。

L1线则是自东直门至机场线的机场快速轨道线路，但目前L1规划为机场线，通过望京东南侧，望京区域不设站点，未来也存在规划调整的可能。

望京地区现有轨道交通系统较为匮乏，部分地铁线路尚处于规划中，其对望京地区的影响有待观察。

地铁作为辅助交通工具，引流比重越来越大，其对人流疏导作用十分明显。

如未来规划的地铁线路竣工通车后，将大大改善望京地区的现有轨道交通状况，对望京地区的辐射可能形成新的延展。

5.1.3望京地区道路组成状况望京地区道路组成状况5.1.3.1外部公路系统望京地区位于北京城区的东北部，在机场高速与京顺路和京承高速之间，南至北四环，北到京包线，外部交通网络比较完善。

主要交通干线有：

京承高速公路，东北五环路，京顺路，北四环东路。

发达的外部公路系统可为本地区带来充足的人流、车流、物流支持，便于商业项目后期的经营及组织运输。

北四环东路：

道路状况良好，其较宽的双向车道每天承载着较大车流，是望京主要交通干线之一。

东北五环路：

道路状况相对较好，其承载的较大车流、人流，基本上是连接东部地区和北部地区的交通干线，是望京主要交通干线之一。

京承高速公路：

与四环、五环相交，道路状况相对较好，是进出昌平区的主要交通道路，加之连通承德，是本地区西部重要的交通干线。

京顺路以及机场高速路：

是北京东北部最重要的交通干线，与东北四环、五环相交，是望京地区非常重要的交通干线，主要起引导交通的作用。

5.1.3.2内部城市道路系统望京区域内的道路在建设之初为了与社区东南的京顺路、首都机场高速路平行，因此出现了一些非经纬向的道路。

但是望京北部等新型区域内的道路，却是经纬向，于是望京内部的道路走向便变得错综复杂。

总体来说，望京的主要道路大体可归结为两纵一环线。

两纵指的是广顺大街和南湖北路-花家地大街（中环南路）：

广顺大街是整个望京地区的中轴线，大体将望京分为东西两半；利泽西路、南湖北路、南湖南路与花家地大街的连接道路，与广顺大街平行，是连接望京西部和花家地建成区的重要干线。

一环线指阜通西大街和阜通东大街：

二者与北四环东路构成了一个环线，将望京的核心区于京顺路、北四环紧密地联系在一起。

广顺大街：

城市主干道，双向六车道，红线宽度60米。

广顺大街（广顺北大街和广顺南大街）是望京地区的中轴路，它北接北五环的广顺桥，东南与京顺路相交，从而将望京分割为东西两半。

阜通东大街：

与京顺路平行，南起三元西桥，北至四元桥北，与望京地区内部路网相接，全长约2470米，红线宽度为45米，为城市主干道。

阜通西大街：

与阜通东大街、京顺路平行，为城市主干道。

沿大西洋新城走到末端，路面逐渐变窄为双向单车道，并与望京西路相交。

宏昌路：

位于望京新城（A05区）的西北部的一条斜街，与广顺北大街、宏泰西路构成了一个三角形区域，并且宏昌路两端的十字路口都是不规则的十字路口。

望京地区内部城市道路系统完善，规划合理，道路互相连通，且基本上没有交通管制，有力地支撑了望京内部日常地交通组织。

合理的交通布局，不但缓解了望京地区的人流、车流疏导问题，有序的消费环境也便于吸引更多的消费人流来此消费。

5.1.3.3立交桥立交桥为疏导缓解交通阻塞问题、提高道路通行能力、保障行人安全起到至关重要的作用。

望京地区现有立交桥11座，分别为：

来广营桥、广顺桥、广泽桥、五元北桥、五元桥、大山桥、南湖渠桥、四元桥、望京桥、望和桥、北湖渠桥，以及将于今年完工的湖光中街立交桥。

上述立交桥分别设置于望京周边地区，绝大部分是进出望京地区的主要出入口，主要承担了连接外部公路系统与内部城市道路系统的纽带作用，是望京地区保持交通顺畅的有力保障。

望京地区原规划出入口可达15个，但仅4个可用，所以造成外部公路系统与内部城市道路系统脱节，上下班高峰期间进出望京的交通系统全面瘫痪。

从目前现状看，随着政府市政投入力度的加大，望京地区的交通问题已得到初步缓解，立交桥在望京地区起到了很好的连结作用，是望京地区高速运转的关键所在。

5.2区域交通未来规划及道路改造分析区域交通未来规划及道路改造分析望京地区内部交通路网较为密集，地区的道路状况较好，路幅普遍较宽，基本上是城市次干道，但是道路缺乏复合化规划，随着入住人口的增多，望京区域私家车数量迅速上涨，私家车数量巨大对道路交通状况提出了较大考验，以往交通规划不完善的方面开始显现，外部公路系统与内部城市道路系统脱节，交通拥堵较为严重，特别是上下班高峰期间进出望京的道路易堵。

另外，区内的交通监控系统还不很健全，道路交通指示牌明显不足。

针对以上问题，政府对交通规划进行了调整，并投入较大资金进行改造，同时加大交通监控力度，设立了更多指示牌，可以预见，望京地区未来的交通将更加顺畅。

按照规划，望京地区将完成六个主要出入口和五个次要出入口的建设，建立一个以快速轨道交通和公共交通为主，多种客运方式相结合的综合交通体系。

今年已完成阜通大街西延线建设，实现进出城区的快速连接，完成了花家地南街、花家地街、望京街与京顺路进出望京地区出入口的改造，预计2008年前全部实现望京地区道路网络规划。

6.人口状况分析人口状况分析商业项目开发最重要的因素之一就是人口消费支持，人口消费特性与消费结构、层次等相关问题是直接制约商业市场发展，因此，在分析区域人口现有状况之前，先对住宅项目发展做深入分析，从而提供依据和支持。

6.1住宅项目发展及人口状况分析住宅项目发展及人口状况分析望京区域自1994年规划为北京市“城市居住副中心”至今十多年时间，其土地开发过程划分为四个阶段：

第1阶段94-98花家地、南湖渠路区域以福利分房和最早先购置商品房的购房人，区域开发早期以普通板楼为主，95年开始有高密度楼盘项目第2阶段98-01以望京新城为中心向外辐射大型住宅项目启动，以高密度纯居住项目居多，投资购房者多为工薪阶层，另有韩籍人为主的外籍人士第3阶段01至04北部科技园区、望京整个地块都有产业研发基地，品质型住宅（公寓）项目、商务办公楼、底商等第4阶段05年至今望京东部新区、西南区大型商业、配套型物业项目开发、商务办公楼、高品质住宅、公寓项目；大型企业或集团购买从上面的表中数据分析，目前，望京区域开发已在处于第四阶段，土地开发速成度较快，区域内已没有太多空置地块，除望京新城B30地块、北京香颂二期、融科橄榄城、宝星国际二期、国风北京二期项目还未动工外，其他均在建设过程中，但从区域整体状况来看，住宅项目开发基本完成，但综合类商业项目相对较少，配套商业缺乏，整个区域商业发展仍不成熟，但大型商业已经在建设过程中，未来将有明显的改变。

从调研资料显示，望京区域内部分楼盘项目主要有：

1望京花园东区173247218334831934494望京西园2035505望京花园213651622利泽西园375272338538243954925405510CLASS2641561127425712望京西园四区284358132944591430456015望京新城3146611647624863望京地区总占地面积860公顷，其中建设用地510公顷，区域内住宅项目还有一部分没有进行建设，街建设完成后，区域内住宅总体量将近1000万平米，按照千人指标计算，区域内固定居民约为25-30万人左右，目前望京常住人口约15万人左右。

望京区域住宅项目分布图6.2望京人口结构及未来人口放量望京人口结构及未来人口放量从区域不同物业类型放量情况分析，除固定居民外，商务办公人群数量近期有所增加。

就不同类型人口结构和未来人口增长比例情况做如下分析。

6.2.1住宅人口数量住宅人口数量根据统计资料统计，由于区域规划以高科技产业园区、城市副中心区等定位，区域自开发以来，人口数量不断递增，03年望京地区的常住人口数量在10万人左右，04年已超过15万，其中固定居住户数达7万户，截止到05年5月，统计指标已接近20万，根据北京市总体规划，2010年预计望京地区人口总数将超过35万人，而在未来的10-15年内，望京地区人口数量预计达到创记录的60万人。

近几年人口递增数量约为3.5-4万人/年。

6.2.2写字楼人口数量写字楼人口数量随着望京区域在2002年5月被国家科技部正式批准为中关村电子城科技园（西区）后，产业发展速度加快，研发基地、留学人员创业园区在较短时间里建成并投入使用。

在望京的整个北部区域占地四公顷，总建筑面积70000平方米已全部投入使用，是集科研、生产、办公为一体的智能化、多功能、花园式的高新技术企业孵化基地和留学人员回国创业基地。

从望京产业园区得到的数据显示，望京电子城西区累计引进各型企业660家，其中高科技企业438家，注册资本金33.9亿元，产业方向涉及微电子、现代通讯、光机电、生物技术和新医药、新材料等领域。

入园企业就业人员超过1.18万人，加上望京新区规划为大型公建用地，未来以大型公共建筑，包括金融、贸易、商业、旅游等设施为配套服务物业，短期内商务建筑有大幅增加，待望京区域整体开发完成后，区域内可投入使用的商务型物业项目总量将达到67万平米。

按写字楼物业每百平米12人计算，望京区域未来商务人士总数将超过8万人，大量高等消费人群聚集，影响区域消费特性，同时现有消费习性也有明显改变。

6.2.3外来人口数量外来人口数量截止2004年年底的统计数据，望京区域已有约5万韩籍人口居住在此，占在京韩国人总数的90%，到去年年底，望京地区已成为韩国人及朝鲜族人相对集中的区域，目前常住韩籍人口已达到7万人，占目前全区固定居民人口总数量的30%，支持韩籍居民的消费商品种类也相对完善，望京区域已成为北京市韩国商品最集中、种类最多的区域。

除韩国之外，望京区域还有几千其他国籍人士在此居住，型成了一个以高端消费和特色消费为主的消费群体，也是本区