某小区物业管理招投标书范本.docx
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某小区物业管理招投标书范本.docx
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某小区物业管理招投标书范本
第一部分投标方案
公司简介
二、荣誉清单
XXXXX物业公司所获荣誉清单
第二章拟采取的管理方式、工作计划和物资装备
第一节拟采取的管理方式
现代化的商务办公楼不仅提高了住户的生活质量、办公环境。
同时也改变了人们的生活观念和生活方式,这必将给物业管理带来革命性的变化,导致管理观念、管理机构、管理方式、管理手段和管理人员素质的现代化。
我们的基本思路是:
严格资质管理,确保各类人员的专业素质和综合素质,提供全方位专业酒店式服务;严格法规和标准;制约规组织和个人的管理服务行为,运用现代管理手段,实现办公自动化。
致力精神文明建设,实施品牌和形象战略。
我们的管理方式分管理机制、信息反馈机制、激励机制、监督与自我约束机制四部分阐述。
一、管理机制
管理处完善的组织结构设计和合理工作目标:
人得其事,人尽其才,事尽其功。
1、组织架构建立说明
(1)机构设置遵循:
精简高效的原则,采用直线职能制和扁平式结构,尽量减少管理的中间环节,以提高工作效率和保证信息传输渠道的畅通;
(2)合理设置岗位,以岗定人,人员一专多能,择优派用,双向选择,实行管理处主任负责制;
(3)管理组织高效化,管理人员专业化,管理方式化。
(4)保卫部负责小区治安,交通与消防管理,工程部负责设备维修、养护与便民服务,环境管理部负责环保管理与卫生绿化服务,综合部负责后勤、人事、财务等事务。
2、组织架构图:
二、信息反馈机制
1、信息是我们重要的经营资源,信息源要全面。
汇聚与XXXXX物业管理有关的所有信息,使反馈具有一定的围和频度。
信息采集真实、科学。
2、保证信息反馈通道畅通,信息处理集中,所有信息汇聚到办公室,经过分析整理,并由办公室发出指令,跟踪检查。
3、保持指令权、检查权和处理权的高度统一,避免责权分离所导致的管理失控。
4、充分利用现代化管理手段获得处理和利用信息。
5、在检查控制的方式中,我们采用行政检查、专项检查、交叉检查、外部检查、外部监督等方式。
控制的措施有预先控制、现场控制、反馈控制等方式。
6、质量控制上,对不合格的服务制订了纠正偏差的处理措施。
三、激励系统
1、激励是我们人性化管理的主要方式。
尊重个体权利,保持团队希望。
服务业主和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。
2、思想工作机制重在激发潜能,形成共享的价值观,充分发挥群众效能和工作积极性。
引导员工动机,尊重个人情感。
并且针对个性心理做适时的思想工作。
3、奖惩机制的实际工作中以奖为主,以惩为辅,坚持优胜劣汰,奖惩分明。
通过奖励“引”着员工往前走,通过惩罚“打”着员工朝前走。
做到人人有动力,个个有压力。
奖励的类型有物质奖励和精神奖励等。
4、培养提升机制在实际工作中极具价值。
我们将培训放在集体和个人发展的重要位置,培养的目标是使员工忠于企业,一专多能,精益求精。
在提升上不拘一格,能者上,平者让,庸者下,为人才的脱颖而出创造良好环境。
方式有培养、提升、培训、进修等。
5、工资福利系统重在考核,依据贡献大小进行工资决策。
既考虑群体效能,更重视个人利益。
充分肯定努力工作所应得的优厚报酬,吸引人才,激励员工取得更好的工作成绩。
福利措施如调动户口等。
四、监督与自我约束机制
XXXXX管理处在开展物业管理活动的过程中,定期向XXXXX公司、XXXXX业主委员会报告工作,检讨物业管理工作事务,制订出日常工作计划,分解量化到部门与每个岗位,实行目标管理责任制,每年对管理目标进行考核。
严格按ISO9001质量体系运作,对每个项目的管理服务过程建立原始记录,通过现场检查、部门自查、公司、外部质量审核,确保管理工作的监督机制有效运作。
具体作法是:
1公开监督制:
公布管理处监督投诉,设立管理处主任信箱,24小时受理投诉。
所有员工佩带工作牌上岗,以便于公开监督。
2业主评议制:
管理处对各项管理活动实行监督和跟踪、反馈,对业主或其它资源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈。
实行闭环管理,使业主的合法权利得到保障。
3巡视检查制:
由管理处对各部门员工进行定期或不定期检查,发现问题与时整改。
对重大质量问题或多次重复出现的问题,由相关管理层检讨并制定纠正和预防措施。
自我约束机制:
管理处建立决策实施过程中的自我约束机制,以便各项物业管理工作得以顺利进行。
1经济利益引导自我约束机制,充分使用经济措施去诱发管理对象对利益的敏感的动机,由这种动机去对行为作自我约束。
2目标结构与责任相联系的机制,将管理目标层层分解到个人后由分层次的子目标之间相互联系而进行的自我约束机制。
3权力链条相互制约机制,建立管理对象之间相互制约的权力链条,造成相关机构,相关员工相互制约的自我约束机制。
第二节工作计划
依据管理方式和管理工作流程结合XXXXX的实际情况,按照轻重有序、科学有效的原则,拟定以下管理计划:
略
第三节物资装备
物质装备按照必需、实用、节俭的原则,经严密测算,前期开办费做以下配备:
略
第三章人员的配备、培训与管理
第一节管理处各类人员配备
我们对管理人员的配备以有经验、有知识、有技能、懂管理和具有高度服务意识为准绳,在此基础上建立一支高素质的物业管理队伍,在人员配备中,遵循以下原则:
1、具有良好的职业道德观念、爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务社区、
奉献社会。
2、在尊重人才的基础上,即注重专业技能,又注重思想道德,德才兼备,管
理人员在学历上要求大专毕业。
3、所有管理人员需已参加物业管理专业上岗培训并取得合格证书,保证100%
持证上岗。
4、保安队员采取招用复员或退伍军人且要求年龄不超过30岁,身体健康,
形象良好。
根据XXXXX的实际情况,参考市物业管理有关文件中管理人员管理面积的指导标准,与类似写字楼的经验,确定各类人员。
1、XXXXX管理处员工总数定编为人,管理处主任人,综合部人,财务部人,保卫部人,工程部人。
2、管理处主任任职条件与简历。
物业管理有了较为全面的了解和认识,积累了丰富的管理经验。
3、各部门负责人任职条件
监督施工。
同年通过市人社局专家评定取得机电中级工程师职称。
人员配备与素质要求
第二节人员培训
(一)培训目的:
培训是对员工最好的奖励和福利。
不断地对各级员工进行不同阶段的在职培训,将是管理处能否圆满完成合同期委托管理目标的重要保证。
培训所要达到的目的,是在态度、知识、技能三个方面改变、加强或改进员工的行为或表现,最终培养出一批优秀的、既有专业知识技能、又有现代管理水平的职业管理人员,在一线员工中培养出一大批有能力、综合素质高、有现代意识的操作骨干,以优秀的人才为业主提供优质的服务。
(二)培训计划
1.公司年度培训计划:
公司品质培训部根据各管理处实际需要编制公司年度培训计划,并负责检查,管理处将根据公司年度计划安排好部培训工作,保证按时进行培训。
保质、保量完成教学任务。
2.管理处年度培训计划:
在公司计划之外,管理处可根据本部门工作性质、人员结构等自行组织、实施培训。
3.培训计划制订:
公司年度培训计划由品质培训部培训主管负责制订,报品质培训部经理审核后,由管理者代表批准实施;管理处年度培训计划由管理处综合管理部长负责制订,报管理处主任审核后,由公司品质培训部经理批准实施。
管理处除年度培训计划外,每月底还需根据管理服务中的实际运作情况与工作需要安排下月培训。
(三)培训方式
在培训方式上,管理处将以讲授、演示、实习等方式为主,具体的方式因培训容的不同而有所区别。
1.新员工入职培训(授课形式)
在试用期,为使员工尽快熟悉环境和开展工作,新员工须参加管理处定期组织的入职培训,以了解公司和管理处概况、企业理念、管理模式、物业人应有的职业道德和社会责任感,以与管理处的培训制度、“积分考评”、激励机制等容。
只有经过入职培训并考核合格者,员工才能到部门上岗。
2.轮训(各岗位骨干人员讲述+岗位实习)
管理人员还需先到公司各部门、管理处进行为期15-30天的轮训,以全面了解和熟悉公司和管理处的情况。
3.上岗培训(实习为主,讲授为辅)
根据员工所在岗位的性质与职责,由员工所在部门对员工进行上岗培训,只有经过上岗培训考核合格后,员工方能获得转正的机会。
4.在职培训(讲授+现场演示)
各部门根据部门与岗位性质、特点与专业发展和变化情况,不定期地对员工进行在职的各类培训,主要由各部门根据当年部门培训计划进行。
5.外送培训(参加课程培训和考试,取得证书)
管理处根据发展和需要,每年将选送部分人员到外面去进行专业资格培训和专题培训,持证上岗是管理处对员工最基本的要求。
6.安全教育培训(理论讲授与案例分析为主,辅之与现场实习)
管理处把安全教育作为员工培训的一个必不可少的容,除新员工入职培训中需接受安全知识教育外,管理处还将不定期举办安全知识讲座和安全必修课教育,努力提高员工对安全知识和安全技能的掌握,以增强员工的自我安全防意识和防能力。
(四)培训容
序号
培训容
培训对象
培训目标
1
公司各项管理规章制度
全体员工
熟悉公司情况,规员工行为
2
《员工手册》
全体员工
强调工作纪律,明确考核标准
3
物业管理条例
管理人员
熟悉、掌握《条例》与其实施细节
4
物业管理方案
全体员工
明确各组分工和工作要求
5
体系文件作业标准
全体员工
熟悉岗位职责和作业标准
6
消防安全基本知识
全体员工
掌握义务消防员的消防安全知识
7
服务人员礼仪形象规
全体员工
提高管理服务形象
8
房地产基础知识
管理人员
了解物业结构
9
客户投诉处理
全体员工
提高管理服务技巧
10
人际沟通技巧
全体员工
提高人际沟通技能水平
11
房屋修缮和设备管理
管理人员
熟悉房屋修缮和设备管理的基本容
12
机电设备管理
管理人员
熟悉机电设备管理的基本容
13
物业管理案例分析
全体员工
指导现实工作,提高管理服务水平
14
物业管理相关法规
全体员工
提高法制意识,规作业行为
15
务管理和班组团结
管理人员
规务管理,增强团队凝聚力
16
物业管理基础业务知识
全体员工
丰富物业管理基础业务知识
17
突发事件处理与急救常识
全体员工
增强应变能力和自救能力
18
接管验收专项培训
相关人员
熟悉大楼基本情况针对下一步的接管验收工作提前准备
19
智能化设备的使用、维护
设备工、安防员
了解并熟悉各类设备的操作和维护常识
(五)培训考核
培训结束后将进行现场考核和评核工作。
现场考核分为实操和书面考核两种形式,根据考核成绩评分。
每位员工必须在规定时间取得月度、季度、年度的足够“学分”(积分),所有的“必修课”必须通过考核。
评核工作是在员工工作一段时间以后,由培训组织者检查和比较员工受训前与受训后的工作状况,并做好记录,以便管理处主任与时了解和掌握员工的工作或思想情况,并作为评核培训成绩和员工晋级晋职、业绩考评的依据。
管理处培训考核实行“培训积分制”,管理处根据年度培训计划提出员工当年培训积分的应达目标。
每个员工培训考核的结果直接影响该员工的浮动工资、季度奖、年终奖与晋级。
第三节人员管理
管理创新是XXXXX公司快速发展的原动力之一,人的管理是其核心部分。
公司在员工录用、考核淘汰机制等部管理上形成了一套有特色的完整体系。
一、录用与考核
1、录用
我们将以公司抽调和对外招聘相结合的方式配备XXXXX管理处管理人员,其人员选聘流程图。
录用原则:
公开、平等、竞争、择优
2、考核
对小区的管理人员,除必需的入职培训外,公司还将按岗位工作目标对其进行跟踪考核,验证其是否满足所在岗位的条件,包括:
思想品德、敬业精神、服务意识、业务技能、协调能力等方面,按月度、年度进行考核,并做好考核记录,对不能满足要求的,则予以淘汰。
a、考核目的
保证高质量完成工作,使分配机制更趋合理,使人事任用更趋客观;增进沟通、充分调动员工的积极性。
b、考核容
员工品行、工作表现、工作能力、工作业绩。
c、考核标准
企业理念、岗位指导书是对员工品行、工作态度的衡量标准;
月(年)度工作计划、临时任务与目标是对员工工作能力、工作业绩的考核标准。
d、考核的种类
从工作对象来分:
有试用员工的考核、员工年度的考核、月度的考核以与干部年度的评议。
从结果的运用来分:
有转正的考核、晋升淘汰的考核、季(年)度奖金的考核等。
二、淘汰机制
我们将在XXXXX管理处推行“末位淘汰制”,真正体现XXXXX“能者上,平者让,庸者下”的用人思想,具体做法是每年年底对全体员工分普通员工和部长级以上干部两组进行综合评议,凡每组分数排位于最后的1-3%的员工,实行强制性淘汰——包括辞退或职位、工资、其它的相应待遇的同步降级。
为充分地体现“共同进步“的原则,被淘汰员工将会经过待岗培训、限期改进、辞退等阶段。
这种机制使员工工作既有约束也有激励,使干部实实在在地感到工作的压力。
三、协调关系
协调关系是一种求团结、外求发展的经营管理要求。
我们将通过有计划且持久的努力,协调和改善组织机构的外关系,使本公司的各项政策和活动符合广大业主的需求,在业主中树立起良好的形象,其主要容有以下几个方面:
1、告诫员工,注意将工作做细,与业主(住户)保持良好的关系。
2、引导协调企业与员工之间的关系,创造一个上下左右关系融洽,个人能力得以充分发挥的工作环境。
3、引导员工注意与时排解纠纷,妥善处理业主(住户)投诉,维护企业声誉。
四、服务意识
管理就是服务,把业主的利益等同于员工的利益,坚持善待员工“就是”善待业主的主导思想,是提高员工服务意识的根本前提。
服务意识,必须在员工的职业培训中作为重点来抓,一是作为常年培训主题容进行;二是结合工作中的安全,开展经常性的服务意识专题讨论活动。
五、量化管理与标准动作
物业管理同酒店管理一样,在服务容上有些工种(技术性较强,固定模式较突出的)完全可以实行标准化;操作性工种(尤其是管理员)却难以完全标准化。
因此,坚持被动式目标量化管理与自主式目标量化管理相结合,是非常重要的。
鼓励员工积极、主动地参与小区的建设和发展,自主地、创造性地干好每一项工作,是量化管理的标准提升的必然要求。
员工工作年度考核表
:
部门:
填表须知:
根据客观实际情况,在相应的考评分值栏中填入得分(10-0分)
考核容
考核要素
考核标准
最高分会
考评分值
自我考评
班(组)主管考评
部门经理考评
工作态度(20分)
敬业精神
热爱公司,热爱岗位本职工作
5
积极性
主动承担工作,不断争取进步
5
责任性
责任意识较强,善如善终完成本职工作
5
服从性
遵守公司规章制度,服从上级的领导和安排
5
工作能力(30分)
协作力
能与同事较好地共事,完成部门工作任务
10
理解力
能迅速、准确地领会上级的命令和意图
5
业务(技术)能力
能充分利用自己的专业知识出色地完成工作任务
10
创新力
有开拓创新精神,能不断地改进、改善工作
5
工作绩效(50分)
年工作量
年度工作量超额完成,无任何拖欠现象
10
年工作质
完成的工作量其质量全达标,且优秀较多
10
工作效率
能在规定时间按期或提前完成,速度快
10
失误度
承担的工作任务基本上没什么失误
10
失职度
承担的工作职责,从未有过失职行为
10
综合得分(各项合计)
100
考评等级
100-91分为A等;90-80分为B等;79-71分为C等;70-60分为D等;60分以下为E等。
等
等
等
管理处主任审核意见:
签署:
人事部门核查意见:
签署:
部门主管签署:
第四章管理指标的承诺与措施
参照《全国城市物业管理安全文明大厦考核标准》,结合本公司管理目标与质量方针,特制定如下管理指标与措施:
序号
指标名称
达标
投标指标
测算依据
管理主要措施
1
房屋完好率
98%
100%
(完好房建筑面积+基本完好房建筑面积)/总建筑面积*100%
1、建立经常性检查制度;
2、每半年进行一次全面分项检修;
3、每三年对房屋外观进行一次粉刷、修整;
4、严格装修管理和日常管理,无人为损坏事件。
2
房屋零修、急修与时率
98%
100%
与时维修次数/应计报维修次数*100%
1、人力配备充足;
2、岗位培训、服务意识培训到位;
3、技术人员有过硬的技术水平;
4、强化回访制度、考核制度和奖罚制度。
3
维修工程质量合格率
100%
100%
维修合格工程项次/维修工程项次*100%
1、建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度;
2、拥有一批有较高技术水准的维修队伍。
4
绿化完好率
95%
98%
完好绿地/总绿化面积*100%
1、绿化制度、工作计划行之有效且有执行力度;
2、治安管理员负责环境保护、日常监督工作,经常提示住户爱护环境;
3、发动业主热爱绿地,主动保护绿地,提合理建议,并参与管理。
5
清洁保洁率
99%
100%
以工作计算,记录与监督抽查合格率与纠正合格记录为依据
1、保洁员责任区明确,工作质量要求具体、严格,有考核、有奖罚;
2、治安管理员经常提示住户热爱环境卫生;
3、保洁监督机制健全。
6
道路完好率与使用率
95%
100%
完好道路总面积/规划道路总面积*100%
1、严格公共设施管理养护制度,治安管理员加强巡查和疏导;
2、向(业主)住户宣传有关法规,培养热爱家园意识,合理使用道路;
3、与时整改修补损坏路面。
7
化粪池、雨水井、污水井、完好率
95%
100%
完好化粪池、雨水井、污水井数量/化粪池、雨水井、污水井总数量*100%
1、每日记录检查情况,发现问题,立即疏通处理;
2、化粪池每半年清理一次;
3、雨水井、污水井每一年全面检修一次。
8
排水管、明暗沟完好率
95%
100%
完好排水管、明暗沟长度/排水管、明暗沟总长度*100%
1、每日记录检查情况,发现问题立即设计施工方案,疏通处理;
2、每半年进行一次全面检修。
9
照明灯与疏散灯完好率
95%
99%
完好照明灯疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量*100%
1、每日记录检查情况与时更换检修;
2、每月全面检查检修一次;
3、保洁员保持照明洁净。
10
小区治安案件发生率
1%以下
0
以辖区公安部门记录为依据(除业主办公区部原因造成外)
实行二十四小时保安巡查制度,分快速、中速与慢速巡查,设立二十四小时报警中心,落实保安岗位职责,明确责任区域,并在小区重点部位,安装闭路监控系统与红外线报警装置,以确保人身财产安全。
11
消防设施设备完好率
100%
100%
完好的消防设备/小区管理处负责的消防设备总数*100%
指定机电设备与公用设施管理员维护,实行巡查制度,建档记录,并由维修主管监督执行,以确保消防设施、设备完好无损、正常使用。
12
大型与重要机电设备完好率
99%
完好的大型与重要机电设备/大型与重要机电设备总计*100%
1、建立严格的设备管理与日常运行操作规程;
2、重要设备责任到人;
3、认真进行日运行记录和检查;
4、每月进行一次小保;
5、每半年进行一次大保;
6、加强技术人员专业技能培训,减少安全隐患。
13
智能化系统完好率
99%
完好智能化系统/智能化系统总计*100%
1、有较强的技术力量和人力资源;
2、管理人员熟悉掌握系统性能,合理使用;
3、深入进行住户培训指引,安全有效使用智能系统,减少人为损坏;
4、定期进行一次全面检修维护,排除不安全因素
14
公共场所、设施保洁率
98%
安排、实践保洁的公共场所、设施/公共场所、设施总计*100%
1、保洁员岗位明确,责任质量要求细致严格;
2、每日保洁、休息日、休息时间为保洁重点区间;
3、管理人员随时引导使用人注意爱护环境卫生,逐渐培训良好情操,形成XXXXX重要特色之一。
15
火灾发生率
1%(年)
0.5%(年)
发生火灾户数/总户数*100%
1、采取多种途径向住户宣传消防安全;
2、培训一批有较好素质和经验的巡查人员,与时发现火灾隐患;
3、管理到位,合理使用土地、设施、设备等;
4、组织部分住户形成义务消防宣传,分区分责任经常性检查消防安全,提示注意防火。
16
违章发生率
1%
0.5%
违章项目/发生项目总计*100%
1、建立巡视制度,跟踪管理,与时发现并加大处理力度;
2、强化宣传教育意识,把有关管理制度贯彻到每个人的行动中,依法管理。
违章处理率
95%
100%
处理违章项目/违章项目总计*100%
17
管理人员专业培训合格率
90%
100%
培训各人员/培训员总计*100%
1、人员培训自学与培训相结合,制度、计划落实;
2、培训考核制度与奖罚相结合,强化培训结果。
18
维修服务回访率
95%
98%
维修回访次数/维修服务次数*100%
1、建立健全回访制度;
2、做好维修、回访记录;
3、加强维修队伍服务意识。
19
业主对物业管理满意率
95%
99%
(对管理满意户数+基本满意户数)/参加业主评议户数*100%
1、高科技管理手段与温馨服务相结合,编识无漏洞的管理网络;
2、以优良的敬业精神不断改善工作,赢得业主的支持。
第五章安全管理
XXXXX接管后安全管理工作方案
一、安全管理的指导原则;
1、三定:
定人、定岗、定责
2、三防:
人防、技防、物防
3、三个机制:
监督机制、奖励机制、竞争机制
4、多方参与原则:
管理处、业主、辖区安全部门参与原则
二、安全服务承诺;
1、确保控制和减少各种事故案件的发生率,把治安、消防、车辆管理等重大案件的发生率减缩为零,为业主营造一个舒适、安全的工作环境。
2、确保XXXXX治安安全案件、违章刑事案件、责任火灾事故的发生率为零。
3、确保大厦部安全设置、消防设置完好率为100%。
三、安全管理方案实施;
(一)岗位设置
1、设置保卫部部长1名,班长3名,安全队员20名,共24名。
其中每班成立快速巡逻应急小分队,队员2名,其它固定岗安全员分三班24小时值班,所有安全管理服务人员,经过培训后,方可上岗,确保服务人员的水平高标准。
2、定岗:
车场岗、负1楼、大堂、控制中心4个固定岗,2个巡逻岗(外围车场、楼上公共区域),巡逻岗与固定岗每二小时进行一次互换,确保安全员的精神饱满。
3、定责:
所有安全员要各负其责,按管理规定岗位工作流程严格认真执勤。
(二)智能化监控系统管理
1、人防①人员监控:
结合安全管理指导原则。
②重点监控:
在各个重点区域、重要通道、重点监控。
③全天候安全管理人员实施24小时治安值班,24小时全天候巡查。
④联合监控:
大厦部、外部实施联合布控。
2、技防:
智能化闭录监控系统,大厦全方位摄像头防控。
3、物防:
防盗围栏、防盗门、拉闸门、电子对
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- 小区 物业管理 投标 范本