郊区(新城)大盘开发模式研究.ppt
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CentralChinaRealEstateLimited1郊区(新城)大盘概念解读2郊区(新城)大盘开发模式全览3郊区(新城)大盘开发模式结构提纲Page2CentralChinaRealEstateLimited1郊区(新城)大盘概念解读从环球美食城项目属性来看,对项目开发模式的研究涉及“区域开发”、“新城开发”、“郊区大盘”、“卫星城”、“复合地产”等多个范畴,研究角度也有政府与企业之分。
所以,本报告开篇需要说明:
报告中“郊区(新城)大盘”的概念主要是基于项目区位、体量这两个客观的宗地属性而提出的,主要站在企业的立场,分析的目标也仅是相应属性下的房地产项目。
另外,需要说明的是,这里提出的“大盘”与通常意义的“住宅大盘”(占地10万平方米,建筑面积30万平方米以上)概念不同,它的规模更大,外延更广。
区位区位城市郊区城市郊区/新城区新城区/开发区开发区规模规模至少至少20002000亩以上亩以上性质性质房地产开发项目房地产开发项目郊区(新城)大盘外延外延包括但不局限于住宅大盘包括但不局限于住宅大盘Page3CentralChinaRealEstateLimited2001年之前大盘数量较少,增长速度不快。
城市化进程加快,城市外延迅速扩大,住宅大盘发展迅速;一批民营大型房地产企业成长起来,催生了很多大盘(如万科、碧桂园);国企改革进一步深化,大量政府背景房企出现,也催生了很多大盘(如上实、华侨城、张江高科)。
时期时期大盘大盘发展发展2001年2005年2008年2009年国家对土地利用控制趋严,出台一系列宏观调控政策,控制地产商大规模圈地,一定程度上抑制了大盘的产生。
房地产业一路高歌猛进,土地市场也非常红火,地产商大规模圈地,大盘在与政府的博弈中震荡增长。
地产冬天到来,土地成为负担,土地出现流拍,大盘产生速度明显下降。
为应对宏观经济的下行压力,国家级各级政府鼓励投资,原本沉寂的大盘项目又开始出现。
1.房地产大盘发展历程Page4CentralChinaRealEstateLimited二.郊区(新城)大盘开发模式全览开发模式典型项目单纯住宅模式碧桂园凤凰城、万科东丽湖、金地荔湖城主题驱动模式奥林匹克花园(体育)、桃源居(教育)、绿地21城尊老社区(养老)、成都世纪城(会展)旅游地产模式华侨城、杭州宋城、星耀五洲、三亚海棠湾传统工业地产模式北京星网工业园、普洛斯物流园总部基地(商务花园)模式北京总部基地产业整合模式长春汽车新城绿地盘龙谷文化城Page5CentralChinaRealEstateLimited单纯住宅模式主题驱动模式旅游地产模式传统工业地产模式总部基地(商务花园)模式产业整合模式三.郊区(新城)大盘开发模式解构11、模式概述:
、模式概述:
单纯住宅大盘,指由多种物业组合,但整体以住宅物业为主的项目,单纯住宅大盘的赢利模式与一般住宅开发一样,即通过开发的效率与土地升值赢利。
单纯住宅模式作为早期大盘开发的代表,目前已逐步向复合型、主题化发展。
22、成功因素:
、成功因素:
功能配比多元化、合理化功能配比多元化、合理化以碧桂园凤凰城为例,碧桂园凤凰城为例,项目设立独立交通中心,每天发车300多班次,方便项目与外界联系。
发展战略与定位前后一致,协同促进发展战略与定位前后一致,协同促进大盘由于开发周期长,其价值的体现、上升也是逐步发展的,这就要求项目注重发展战略、定位前后一致。
合理的开发周期与分区计划合理的开发周期与分区计划由于大盘开发周期长、潜在不确定因素多,资金投入大,因此合理的开发周期与分区启动计划显得十分重要。
土地政策环境宽松土地政策环境宽松虽然地处城市外围,但交通相对便利虽然地处城市外围,但交通相对便利Page6CentralChinaRealEstateLimited单纯住宅模式22、典型案例(、典型案例(11):
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碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城项目区位项目区位凤凰城位处广州市增城区新塘镇,到广州天河中央商务区仅30分钟车程,独立交通中心每天发车300多班次,强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市。
项目规模项目规模项目总占地面积8000余亩。
项目定位项目定位以“森林、湖泊、新城市”定位的凤凰城,拉开了广州都市山水新城人居新模式序幕。
开发进度开发进度整个项目自2002年启动,首期开发1146亩,目前已累计开发7年。
Page7CentralChinaRealEstateLimited单纯住宅模式典型案例(典型案例(22):
):
万科东丽湖万科东丽湖项目区位项目区位天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区,距离天津市区中心约28公里。
项目规模项目规模项目总占地面积4095亩,是万科地产迄今规模最大的地产开发项目。
项目定位项目定位项目定位于超大型生态新市镇的经典之作,是集居住、商业、教育、度假等功能于一体的大型综合新城。
产品组合产品组合建筑形式多样化的北欧风情产品,别墅、板式小高层、踏式高层、底层住宅、街坊多层等多种产品同存。
开发进度开发进度整个项目分8期开发,1-2期于2005年开盘,主要是独栋别墅及小高层,其他6期将在未来9年陆续开发。
Page8CentralChinaRealEstateLimited单纯住宅模式22、典型案例(、典型案例(33):
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金地荔湖城金地荔湖城项目区位项目区位项目西距广州市区约38公里,北距增城市区约40公里,南距东莞约20公里,至深圳约108公里。
项目规模项目规模项目总占地面积4800余亩,是金地集团全国性发展中现有规模最大的项目。
项目定位项目定位金地荔湖城运用“新城市主义”,包括多层、小高层、别墅、公寓、特色花园洋房等,形成以居住为主,集休闲娱乐、工作购物为一体的复合型新城市社区。
Page9CentralChinaRealEstateLimited主题驱动模式11、模式概述、模式概述随着房地产市场竞争的日益激烈,在经历了单纯的郊区住宅大盘开发之后,越来越多的郊区(新城)大盘项目开始引入某一主题,提升项目品质,并实现产品的差异化,增强对客户的吸引力。
纵观全国,目前运用较多的主题主要有“体育运动主题”和“教育主题”;此为,也有的项目采用“养老”、“艺术”、“会展”等主题。
所以“体育地产”、“教育地产”近年来一度成为业内讨论的焦点。
22、成功因素、成功因素适应市场需求及社会发展方向的鲜明主题准确的市场细分体现主题的硬件设施建设先行注重营造符合项目主题的社区文化宣传推广紧密围绕主题展开前期充足的人、财、物力投入单纯住宅模式主题驱动模式旅游地产模式传统工业地产模式总部基地(商务花园)模式产业整合模式Page10CentralChinaRealEstateLimited主题驱动模式33、典型案例、典型案例体育主题体育主题n重庆奥林匹克花园重庆奥林匹克花园区位:
位于重庆市北部新区经开区内的蔡家沟片区,距离市中心半个小时车程。
规模:
项目总用地3373亩,总建筑面积达250万平方米。
定位:
以体育为主题的复合性大型地产项目,集运动娱乐中心、娱乐商业中心、生态休闲区、区域教育中心、国际标准健康住宅区为一体。
运动场馆运动场馆社区活动社区活动建筑小品建筑小品Page11CentralChinaRealEstateLimited33、典型案例、典型案例体育主题体育主题n昆明昆明新亚洲新亚洲体育城体育城区位:
位于昆明东南新城的新昆洛公路和广福路交汇处。
规模:
净用地约2200亩,总建筑面积约200万平方米,其中住宅占地1000亩,办公占地169亩,商业占地约300亩,其余为体育运动场馆及学校。
功能:
体育运动场馆设施区(万人体育馆、国际网球中心、国际标准田径赛场等)、住宅区、低密度花园办公区、商业步行街、体育文化用品批发广场、120亩云大附中星耀学校。
主题驱动模式Page12CentralChinaRealEstateLimited33、典型案例、典型案例教育主题教育主题n深圳桃源居深圳桃源居区位:
区位:
位于深圳市宝安区西乡镇,广深高速与107国道之间,深圳国际机场东侧。
规模:
规模:
占地近2000亩,规划建筑面积180万平方米,规划人口5万人。
项目亮点项目亮点:
建设“终身教育体系”,包括以清华实验学校为代表的学历教育,以女子学校为代表的妇女素质培训教育,以老年大学、老人颐养园为代表的老年教育,还包括了以家长学校、家长开放日为代表的教育,它涵盖了从小到老各阶段的各种教育形式,将社区变成了一所“大学校”。
主题驱动模式Page13CentralChinaRealEstateLimited旅游地产模式单纯住宅模式主题驱动模式旅游地产模式传统工业地产模式总部基地(商务花园)模式产业整合模式1、模式概述:
、模式概述:
旅游地产模式,即通过利用、改造项目自身较强的自然景观优势,或人为打造良好的景观、娱乐氛围,形成区域旅游、娱乐热点。
通过旅游、娱乐热点的形成,带动区域土地升值,进而在项目周边开发住宅等物业,促成客户购买。
与单纯住宅模式的不同在于,旅游地产模式的核心是旅游或是主题娱乐,住宅是配套,而单纯住宅模式中的景观等更多作为住宅的配套。
旅游地产旅游地产人气增加知名度提高品质升级功能完善资金保证Page14CentralChinaRealEstateLimited2、成功因素:
、成功因素:
旅游、主题乐园助推拿地旅游、主题乐园助推拿地鉴于旅游、主题乐园项目对当地形象的提升,就业、税收的长期支持,因此对于项目选址拿地(成本控制)均有加分作用。
旅游、主题乐园提升区域土地价值旅游、主题乐园提升区域土地价值旅游、主题乐园建成运营,可快速带动区域人气、知名提升,从而实现区域土地价值上升。
地产开发快速实现价值地产开发快速实现价值旅游、主题乐园项目周边地产开发,可实现开发商开发价值。
地产开发完善旅游、主题乐园功能地产开发完善旅游、主题乐园功能地产开发赢利再次投入旅游、主题乐园,进一步升级、完善其功能,促进区域人气、经济进一步发展。
旅游项目稳步发展,多方共赢旅游项目稳步发展,多方共赢旅游项目稳步发展,成为开发商一项长期稳定收益;旅游带动区域就业、保证地方税收,地方政府长期收益;周边居民生活品质提升,安居乐业。
旅游地产模式Page15CentralChinaRealEstateLimited旅游地产模式22、典型案例(、典型案例(11):
北京):
北京华侨城(欢乐谷)华侨城(欢乐谷)项目区位项目区位项目地处东四环四方桥东南角,距天安门20分钟车程,距CBD中央商务区仅10分钟车程。
项目规模项目规模项目总占地1.5平方公里(2250亩),其中主题公园占地100万平方米、主题居住区建筑面积83万平方米,主题商业区建筑面积5万平方米。
开发模式开发模式项目采用先卖房,再利用卖房利润投资主题乐园,主题公园的建成又带动房地产项目,进而提升了华侨城楼盘品质。
旅游及地产的开发互为裨益,形成华侨城独特的旅游地产开发模式。
项目近状项目近状在2006年中才开始运营的北京欢乐谷,2007年的收入约为2.7亿元,净利将近1500万元。
华侨城地处四方桥,原本偏僻,但目前的楼盘均价高于周围楼盘价格3000元以上,成为了该地块的地标性建筑。
Page16CentralChinaRealEstateLimited旅游地产模式22、典型案例(、典型案例(22):
杭州世界休闲博览园):
杭州世界休闲博览园杭州宋城集团杭州宋城集团项目区位项目区位休博园位于中国杭州,钱塘江南岸,临江近海,距机场和西湖分别只有15分钟车程。
项目规模项目规模杭州世界休闲博览园,占地3700亩。
整个休博园分为海滩区、游乐区、生态园区、水城区、湖畔区、地中海别墅区、苏黎士区、奥兰多区等八个区域。
项目亮点项目亮点1)杭州乐园杭州乐园目前是华东地区最大的游乐主题公园,占地20万平方米,主要分为狂欢嘉年华区、水公园
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