四季度房地产行业分析报告fangdichan.doc
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中国房地产行业季度分析报告
2004年四季度房地产行业分析报告
要点提示:
★2004年,我国宏观经济形势继续保持良好态势,国内生产总值增长9.5%,固定资产投资增长率为25.8%,城镇居民可支配收入增加7.7%,城镇化速度进一步加快。
在拉动国民经济快速高效增长的行业中,房地产业全年完成投资13158亿元,同比增长28.1%。
★2004年初以来国家陆续出台的上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施,对房地产行业的资金来源产生了较大影响。
2004年,开发企业到位资金17169亿元,比2003年增长29.9%,在全国房地产开发企业资金来源中,国内贷款比重明显下降,而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的比重大幅增长,成为房地产开发企业的重要资金来源。
★土地政策参与宏观调控是2004年我国土地管理最突出的特点。
国家以前所未有的力度大力整顿土地市场,主要通过杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度等三方面措施对房地产市场进行监管,在此背景下,土地市场供应量急速下降,总体地价水平稳中有升。
★由于房地产开发投资、土地购置面积增速的持续回落,导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期,使市场需求较为旺盛,商品房空置面积增幅继续下降,全国商品房平均销售价格继续呈上涨趋势。
★预计2005年房地产开发投资、施工及竣工增速总体上将呈下降态势,全年房地产开发投资增长约20%,房地产竣工面积增长幅度略低于2004年。
在当年新增供给和需求大体平衡的情况下,2005年房地产总体价格水平将继续上涨,但涨幅将较2004年小幅回落,其中住宅价格的涨幅回落的幅度更为明显,整个行业将延续目前的缓慢调整走势。
目录
Ⅰ房地产宏观调控政策综述 3
一、扩张性政策阶段(1997-2002年) 4
二、收缩性政策阶段(2003-2004年) 5
三、2005年政策趋向 9
Ⅱ宏观调控下房地产市场运行情况 10
一、房地产开发投资情况 11
(一)开发投资增势放缓,投资结构向商品住宅倾斜 11
(二)影响房地产投资波动的主要因素 13
(三)从房地产开发投资波动中得出两个结论 15
二、开发企业资金来源情况 16
(一)资金链是房地产开发企业的命脉 16
(二)2004年开发企业到位资金保持增长 17
(三)房地产业开发资金来源结构分析 18
(四)对目前房地产融资方式的简要分析 23
三、土地资源供应情况 25
(一)宏观调控成果显现,土地供应总量急速下降 25
(二)地价总体水平保持平稳增长态势 26
(三)影响地价的主要因素分析 28
(四)地价与房价的关系 29
(五)2005年城市地价变化情况预测 30
四、商品房空置情况 31
(一)2004年商品房空置面积继续呈下降趋势 31
(二)商品房空置率及其变动趋势分析 32
五、商品房价格变动情况 35
(一)市场供求基本平衡,个人消费成为需求主体 35
(二)2004年全国商品房价格整体水平呈上升趋势 37
(三)引起当前房价上涨的主要因素分析 39
(四)对房价是否过高,是否存在“泡沫”的判断 42
Ⅲ宏观调控下房地产趋势预测 49
一、房地产需求快速增长的格局2005年内不会改变 49
二、房地产投资增幅将继续回落,供给增幅将低于上年 50
三、房地产价格上涨的不确定性因素增加 51
四、企业利润平均化是大趋势 52
五、海外资金将进入房地产业 53
Ⅰ房地产宏观调控政策综述
房地产作为第三产业的一个细分产业,其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。
房地产业发展有强烈的“波及效应”,它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展提供重要基础。
相反,如果房地产业发生重大波动,其对国民经济系统的平稳发展所带来的危害也是巨大而深刻的,这为政府利用一切可行手段调控房地产市场提供了理论依据。
因此,在国民经济发展的周期性波动中,每一轮经济发展的启动,首先由启动房地产业开始;但当经济发展到一定程度出现过热时,国家调控经济的政策也从房地产业入手。
1993年5月以后,我国经济发展步入调整期。
为刺激经济尽快复苏,1996年4月1日人民银行取消了3年期储蓄存款的保值贴补,并多次降低银行存贷款利率,但GDP、投资、消费等经济指标的增长速度一直未能出现期望的反弹。
1998年我国开始实施比较猛烈的启动内需的政策,其主要内容之一就是央行出台居民住房按揭贷款的相关政策,并连续数次降低利率,我国城市居民住房消费需求迅速增长,房地产业开始进入新一轮上升周期,并随着经济周期的波动经历了一个从扩张到收缩的过程。
一、扩张性政策阶段(1997-2002年)
从1997年开始,我国经济出现通货紧缩,总需求持续疲软,国家为了启动投资需求,首先从房地产业入手,采取了一系列的调控措施。
这些措施主要是启动房地产的消费需求。
首先,国务院决定,从1998年下半年开始,停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。
货币化分房推进了商品房交易的市场化进程,普通居民的潜在购房需求被释放出来。
另外,为配合居民购房,政府又推出了一系列鼓励购房的配套措施,包括推行抵押贷款、搞活房地产二级市场、减少税费、银行降息、公房出售等诸多政策措施,对促进房地产投资和发展房地产业起到了很大的作用。
在强大的购房需求的推动下,从1998年开始,投向房地产业的资金一直以两位数的速度递增。
如,2000年全国房地产投资完成额为4901.73亿元,较1999年增长19.5%,2001年投资又较上一年增长29.8%,2002年房地产投资增长接近30%,2003年则高达34.9%。
房地产业的快速增长对国民经济的发展起到了很大的促进作用。
从房地产对全国GDP增长的贡献率来看,2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点,2003年是2.5个百分点,2004年达到3个百分点。
房地产业是拉动国民经济增长最大的一个行业。
在房地产业的带动下,国民经济在经历了2001年的拐点以后,快速发展。
二、收缩性政策阶段(2003-2004年)
但是,随着房地产投资的快速增加,自2002年下半年以来,部分地区已经出现了房地产过热倾向。
房地产投资过热的出现,也导致钢铁、水泥等中间产品的价格上涨和投资快速增长。
房地产开发过热,积累了大量的金融风险和市场风险。
由于房地产业对金融的依赖度太大,导致金融机构对单一产业发展的贷款过于集中,金融风险凸现;另外,由于房地产市场运行监控体系还不完善,导致该行业的无序竞争,房地产价格也呈节节攀升的势头,一些地方的房地产业发展的规模与速度,已经超过了当地居民可支配收入平均水平及平均增长速度。
因此,为了促进房地产市场持续健康发展,必须对房地产市场加强宏观调控,改善政府对房地产市场的监督管理。
从2002年下半年开始,中央政府便开始多次对房地产过热现象提出警告。
2003年6月13日,央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件),该通知意在抬高房贷“门槛”,抑制房地产投资过热现象,防范金融风险。
进入2004年,不少地方投资欲望仍然较强,城镇建设投资增幅依然偏高,商品房供应结构不合理的问题仍然突出,加上原材料涨价,土地价格上涨,消费者过高的心理预期以及一些投机炒作行为因素,商品房平均价格上涨的压力较大。
为了遏制房地产开发投资增长过快的势头,平衡房地产的投资结构,从国务院、人行到各地方政府都高度重视。
政策重点主要集中在土地与金融政策两个方面。
(一)土地政策及其影响
土地政策参与宏观调控是2004年我国土地管理最突出的特点。
年初国务院把土地定位为国家最重要的宏观经济管理手段,把国土资源部门定位为宏观管理部门,温家宝总理等中央领导一再提出要严把土地和信贷两道“闸门”。
4月29日,在公开处理“铁本事件”后,国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》,明确提出“三个暂停”;为落实国务院关于实行最严格的耕地保护制度的要求,国土资源部还先后出台了基本农田“五个不准”,建设占用耕地“六个一律不批”等政策,与有关部门一起,继续开展土地市场治理整顿,与农业部门一起,开展了全国基本农田大检查。
10月28日,国务院又召开全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议,印发了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,国土资源部和相关部门出台了7个配套文件,采取切实措施进一步严格土地管理。
表1-1:
2004年土地宏观调控主要政策及其影响
日期
部门
主要内容及其影响
2月10日
北京市政府
下发《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》即4号令,规定从2004年1月9日起,停止所有经营性项目的土地协议出让,全部采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地市场公开交易。
3月31日
国土资源部、
监察部
联合下发了《关于继续开发经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,重点纠正查处违规操作问题和违法违纪行为,要求各地对历史遗留问题必须在8月31日前处理完毕。
4月21日
国务院
下发《国务院关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知》,实行最严格的土地管理制度。
4月29日
国务院办公厅
《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》,规定半年内暂停农用地转为非农建设用地。
10月21日
国务院
印发《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,这是落实最严格的土地管理制度,进一步推进土地管理事业改革和发展的纲领性文件。
10月28日
国务院
召开全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议,温家宝作重要讲话。
国土资源部和相关部门出台了7个配套文件,全面贯彻落实国务院《决定》,采取切实措施进一步严格土地管理。
12月1日
国土资源部
在北京举行的国务院七部委土地市场治理整顿抽查验收汇报会上强调,用地指标不得以任何形式、任何理由突破;往年结余的用地指标今年不能使用;违法用地不能补办手续;不属于分期用地的项目不得拆分用地指标等。
12月2日
国土资源部
《关于开展全国城镇存量建设用地情况专项调查工作的紧急通知》下发。
《通知》规定了专项调查的时间、范围、内容等情况,并于2005年4月底汇总上报国务院。
12月6日
财政部、国土资源部、人民银行
联合发出《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》要求:
凡不按国家规定的标准足额缴纳土地有偿使用费的,一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。
12月14日
国务院
召开全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议,主要任务是贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,进一步统一思想认识,加强和改进土地管理,巩固宏观调控成果,确保经济社会全面协调可持续发展。
2004年国家颁布的土地政策具有连续性与整体性,通过对土地市场的监管,从源头上进一步规范了房地产市场的供给,防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。
一年多的治理整顿行动,使一些地区盲目设立开发区、乱占滥用土地的热潮逐渐降温。
截至2004年6月17日,除内蒙古自治区以外,全国30个省(区、市)共清理出各类开发区6741个,规划用地面积3.75万平方公里,超过了全国现有城镇建设用地3.15万平方公里的总面积;核减开发区规划用地面积2.41万平方公里,占原有规划面积的64.4%;目前已退出开发区土地2617平方公里,复耕1324平方公里。
由于土地是企业扩张投资的首要因素,企业没有土地,就没法上项目。
所以这次调控,从清理土地开始,对抑制投资扩张起到了很大作用,新增投资项目的下降与项目清理也有很大的关系。
而土地政策对房地产影响具有双重性:
一方面对于开发商来说,取得土地变得越来越困难,在土地供应逐渐收紧的情况下,相当一部分
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