被征收房屋价值评估分户报告房子被征收分户和没有分户.docx

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被征收房屋价值评估分户报告房子被征收分户和没有分户

《被征收房屋价值评估分户报告|房子被征收分户和没有分户》

摘要：

名称重庆市XXX房屋管理局二、房地产估价机构机构名称重庆XX房地产土地估价与产评估有限公司住所重庆市北部新区星光五路8土星商心3栋5楼法定代表人徐阳证名称《房地产估价机构质证》质等级二级证编渝房评准（05）005有效期限05年03月7日至08年03月6日行政许可机关重庆市国土和房屋管理局系电话（03）6357三、估价目房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值补偿提供依据评估被征收房屋价值，估价人员根据估价目遵循独立、客观、公正、合法原则按照国规定技术标准和估价程序选用适宜估价方法对影响估价对象价值因素进行综合分析基础上满足估价假设和限制条件及使用报告说明下确定估价对象房地产价值07年月5日市场价值如下被征收房屋市场价值评估结览表权利人坐落用途结构修建年代土地使用权类型建筑面积（㎡）评估单价（元㎡）评估总价（元）XXXXXXXX703住宅混合986年划拨79575695535评估总价写肆拾伍万叁仟壹佰伍拾壹元整特别提示评估单价建筑面积单...

被征收房屋价值评估分户报告估价报告编XX地产（征）（结）[07]003007估价项目名称重庆市XXX房屋管理局“XXXXXX国有土地上房屋征收”所涉及权利人XXX住宅用房市场价值评估估价委托人重庆市XXX房屋管理局房地产估价机构重庆XX房地产土地估价与产评估有限公司册房地产估价师估价报告出具日期二○七年四月二十六日致估价委托人函重庆市XXX房屋管理局受贵单位委托我公司对其征收位“XXXXXX国有土地上房屋征收”用地红线围被征收房屋（以下简称估价对象）进行了评估根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国院590）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[0]77）、《房地产估价规》（GB50905）等相关规定现将报告要提示如下估价目房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值补偿提供依据评估被征收房屋价值

估价对象根据《重庆市XXX人民政府关XXXXXX国有土地上房屋征收公告》（XX府发[07]7）记征收围XX70（含附）（实际征收围以该项目规划红线准）

报告所评估房屋以上公告所征收围权利人XXX坐落XXXXX703房屋用途住宅房屋建筑面积7957平方米房屋结构混合土地使用权类型划拨

价值07年月5日价值类型市场价值估价方法比较法估价结估价人员根据估价目遵循独立、客观、公正、合法原则按照国规定技术标准和估价程序选用适宜估价方法对影响估价对象价值因素进行综合分析基础上满足估价假设和限制条件及使用报告说明下确定估价对象房地产价值07年月5日市场价值如下被征收房屋市场价值评估结览表权利人坐落用途结构修建年代土地使用权类型建筑面积（㎡）评估单价（元㎡）评估总价（元）XXXXXXXX703住宅混合986年划拨79575695535评估总价写肆拾伍万叁仟壹佰伍拾壹元整特别提示评估单价建筑面积单价评估总价取整至元位币种人民币；次评估报告价值不包含室装修价值评估结清水房价值

特别提示次估价结系满足报告所列全部假设和估价师声明条件下做出请报告使用者使用报告前认真报告“估价师声明”和“估价假设和限制条件”

特致函法定代表人重庆XX房地产土地估价与产评估有限公司二○七年四月二十六日目录部分估价师声明二部分估价假设和限制条件6、估价假设条件6（）般假设6

（二）定事项假设7（三）背离事实假设7（四）不相致假设7（五）依据不足假设7二、报告使用限制条件7三部分估价结报告9、估价委托人9二、房地产估价机构9三、估价目9四、估价对象9五、价值0六、价值类型七、估价原则八、估价依据3（）有关法律法规、政策件和技术规3

（二）估价委托人提供有关3（三）受托房地产估价机构掌握有关九、估价方法（）估价方法选用

（二）估价方法计算公式及操作步骤6十、估价结6十、册房地产估价师7十二、实地勘期7十三、估价作业期7四部分附件8附件《告知》；8附件二《国有土地上房屋征收确定估价机构结公告》复印件；8附件三《重庆市XXX人民政府关XXXXXX国有土地上房屋征收定》（XX府发[07]6）；8附件四《重庆市XXX人民政府关XXXXXX国有土地上房屋征收公告》（XX府发[07]7）；8附件五《XXXXXXXXX国有土地上房屋征收项目调登记明细表》复印件；8附件六《重庆市国土房管局关公布06年国有土地上房屋征收评估机构名单通知》（渝国土房管发（06）96）；8附件七房地产估价机构《营业执照》；8附件八房地产估价机构《质证》；8附件九册房地产估价师《格证》

8部分估价师声明我们郑重声明、册房地产估价师估价报告陈述事实是真实和准确没有虚假记、误导性陈述和重遗漏

二、估价报告分析、见和结论是册房地产估价师独立、客观、公正专业分析、见和结论但受到估价报告已说明估价假设和限制条件限制

三、册房地产估价师与估价报告估价对象没有现实或潜利益与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见

四、册房地产估价师依照《房地产估价规》（GB50905）、《房地产估价基术语标准》（国标准GB5089903）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔0〕77）、《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规（试行）》（渝国土房管发〔0〕7）等相关件以及房地产估价专项标准规定进行估价工作撰写估价报告

五、根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔0〕77）、《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》（渝办发〔0〕3）、《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规（试行）》（渝国土房管发〔0〕7）有关规定我公司估价人员对估价对象进行了实地勘、并作了拍照等相关勘记录

六、公司估价人员对估价对象进行了实地勘并对估价对象实地勘客观性、真实性、公正性承担责任

但估价人员对估价对象勘限其外观和使用状况

除非另有协议估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调责任也不承担对被遮盖、暴露及难接触到部分进行检视责任

七、没有人对估价报告提供重要专业助

二部分估价假设和限制条件、估价假设条件（）般假设估价报告得出结论定程上是建立对估价委托人提供相关进行综合分析基础上估价委托人对所提供真实性、合法性及完整性责估价人员收集并核了估价对象相关复印件公司对仅作般性辨别

次估价假设估价委托人提供客观、真实、合法及完整估价报告不对因该全部或部分容产生或因依赖该测算估价结而引致失误承担责任

3估价对象房屋坐落、权利人、产权性质、土地使用权类型、建筑结构、建筑面积、用途等由估价委托人责核实和提供公司是估价委托人提供房屋坐落、权利人、产权性质、土地使用权类型、建筑结构、建筑面积、用途等基础上得出估价结论

次估价是以估价对象系权利人合法取得已按国和地方法律、法规规定缴纳完毕各种税费具有完整房屋所有权和土地使用权权利人对估价对象拥有合法占有权、使用权、收益权和处置权估价假设前提

5估价人员对估价对象实地勘仅限估价对象勘日外观和使用状况估价人员无法对被遮盖、暴露及难以接触到部分进行专业检测

报告假设估价对象合国有关技术、质量、验收规合国有关安全使用标准

6鉴估价师专业围限制我们观察到估价对象存有害物质我们假设估价对象不存任何可能影响房地产价值有害物质

7鉴估价师专业围限制我们对估价对象所地块水地质状况进行研究我们假设地块水及地质状况该地区般状况

（二）定事项假设估价对象无定事项故次估价无定事项假设

（三）背离事实假设次估价采用价值类型市场价值是指正常交易情况下由熟悉情况交易双方以公平交易方式房屋征收定公告日愿进行交易金额次估价假定被征收房屋没有租赁、抵押、封等情况

次估价对被征收房屋价值进行评估不包含室装修价值故假定被征收房屋清水状况

（四）不相致假设估价对象无不相致事项假设

（五）依据不足假设估价对象依据充分故次估价无依据不足假设

二、报告使用限制条件报告估价结论只对估价报告估价目（即房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值补偿提供依据评估被征收房屋价值）适用其他用途使用属无效

报告估价结包含建筑物所有权价值和占用围土地使用权价值不包含室装修价值

3估价委托人提供和陈述情况直接影响我们估价结论因估价委托人应对提供和陈述情况合法性、真实性、完整性及其引起责

房地产估价机构对估价结公正性、准确性责

因估价委托人提供和陈述情况失实造成估价结有误房地产估价机构和估价人员不承担相应责任

报告估价结论系根据估价目、估价原则、估价依据、估价方法、估价程序得出其估价结论只有上述目、原则、依据存条件下成立

5次估价活动是满足全部估价假设与限制条件前提下进行

这些假设条件是根据估价对象实际情况提出具有客观性和合理性

6报告有效期年（07年月6日至08年月5日）

报告有效期若国政策、济环境及物业身物理状况等因素和报告假设前提条件发生重变动且这些变动会对估价结产生重影响估价结无效应重新委托估价

7我公司报告全部或部分容不得向估价委托人和估价报告审部门外单位和人提供也不得发表任何公开媒体

8报告由“致估价委托人函”、“估价师声明”、“估价假设和限制条件”、“估价结报告”和“附件”构成完整估价报告

报告使用者应严格按照估价报告全部完整地应用我们不对任何割裂使用行责

否则由引起与公司和估价人员无关

报告法定代表人签至少两名专职册房地产估价师签房地产估价机构盖并作整体有效

9报告所容或数如存表述不清、因校印、打印或其它原因出现误差请报告使用人及通知我公司予以澄清或更正不得恶使用否则误差部分及受影响部分无效

三部分估价结报告、估价委托人名称重庆市XXX房屋管理局二、房地产估价机构机构名称重庆XX房地产土地估价与产评估有限公司住所重庆市北部新区星光五路8土星商心3栋5楼法定代表人徐阳证名称《房地产估价机构质证》质等级二级证编渝房评准（05）005有效期限05年03月7日至08年03月6日行政许可机关重庆市国土和房屋管理局系电话（03）6357三、估价目房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值补偿提供依据评估被征收房屋价值

四、估价对象报告估价对象《重庆市XXX人民政府关XXXXXX国有土地上房屋征收公告》（XX府发[07]7）征收围房屋权利人XXX具体坐落XXXXX703房屋用途住宅建筑面积7957平方米建筑结构混合建成986年

估价结包含建筑物所有权价值和占用围土地使用权价值不包含室装修价值

估价对象实物状况（）土地实物状况坐落XXXXX703；使用权类型划拨；地形、地势形状较规则地形较平坦地势起伏较；地质、土壤见不良地质现象见明显土壤污染；开发程宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通路、通讯）宗地“六通平”（通上水、通下水、通电、通气、通路、通讯及场地平整）

（）建筑物实物状况估价对象位XXXXX703权利人XXX属《重庆市XXX人民政府关XXXXXX国有土地上房屋征收公告》（XX府发[07]7）征收围房屋

《XXXXXXXXX国有土地上房屋征收项目调登记明细表》记房屋用途住宅建成986年房屋结构混合

总楼层共8层估价对象位层建筑面积7957平方米

估价对象室装修维护保养情况般实际作住宅使用

估价对象权益状况根据估价委托人提供《XXXXXXXXX国有土地上房屋征收项目调登记明细表》估价对象权利人XXX根据估价目次估价不考虑租赁、抵押、封等情况对估价对象价值影响

3估价对象区位状况五、价值根据《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规（试行）》（渝国土房管发〔0〕7）相关规定《重庆市XXX人民政府关XXXXXX国有土地上房屋征收公告》（XX府发[07]7）公告日07年月5日故确定次价值07年月5日

六、价值类型（）价值定义次估价采用价值类型市场价值是指正常交易情况下由熟悉情况交易双方以公平交易方式房屋征收定公告日愿进行交易金额但不考虑被征收房屋租赁、抵押、封等因素影响

（二）价值涵市场价值是满足“估价假设前提和限制条件”前提下包含建筑物所有权价值和占用围土地使用权价值不包含室装修价值；并价值交易双方各依法承担应缴纳税费以人民币计价单位

七、估价原则次估价遵循以下估价原则独立、客观、公正原则要立立场上实事是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人是公平合理价值或价格原则

“独立”册房地产估价师和房地产估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系估价不受包括估价委托人任何单位和人影响凭己专业知识、实践验和职业道德进行估价；“客观”册房地产估价师和房地产估价机构估价不带着己情感、恶和偏见按照事物面目、实事是地进行估价；“公正”册房地产估价师和房地产估价机构估价不偏袒估价利害关系人任何方坚持原则、公平正直地进行估价

合法原则要估价结是依法判定估价对象状况下价值或价格原则

房地产估价应依据有关法律、行政法规、高人民法院和高人民检察院发布有关司法释、估价对象所地有关地方性法规、国院所属部门颁发有关部门规和政策、估价对象所地人民政府颁发有关地方政府规和政策以及估价对象不动产登记薄、权属证、有关批和合等

3价值原则要估价结是根据估价目确定某特定价值或价格原则

房地产估价实际上是取估价对象其上价值或价格所以评估宗房地产必须假定市场情况停止价值上估价对象房地产状况通常也是以其该状况准

替代原则要估价结与估价对象类似房地产等条件下价值或价格偏差合理围原则

根据济学理论市场具有相使用价值和质量物品交易双方具有等市场信息基础上应具有相似价格以房地产市场价格导向利用实际发生、市场“检验”类似房地产成交价格进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整得房地产价值或价格

5高佳使用原则房地产法律上允许、技术上可能、财上可行并使价值合理、可能利用包括佳用途、规模、档次等

现实房地产利用每房地产拥有者都试图采取高佳利用方式充分发挥其房地产潜力以获取济利益

这原则也是房地产利用竞争与优选结

因房地产估价要遵循高佳利用原则

总估价程以国有关法律、法规依据坚持真实性、科学性、公平性和可行性原则做到估价程合理估价方法科学估价结准确严格保守估价程知悉估价委托人商业密

八、估价依据（）有关法律法规、政策件和技术规《华人民共和国物权法》（007年3月6日十届全国人民代表会五次会议通）；《华人民共和国城市房地产管理法》（华人民共和国主席令9）；3《华人民共和国产评估法》（06年7月日十二届全国人民代表会常委员会二十次会议通,06年月日起实施）；《国有土地上房屋征收与补偿条例》（华人民共和国国院令590）；5《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔0〕77）；6《重庆市城镇房地产交易管理条例》（重庆人常委会9公告）；7《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》（渝办发〔0〕3）；8《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规（试行）》（渝国土房管发〔0〕7）；9《重庆市国有土地上房屋征收评估管理办法（试行）》（渝国土房管发（0）73）；0《房地产估价规》（GB50905）；《房地产估价基术语标准》（国标准GB5089903）；《重庆市国土房管局关公布06年国有土地上房屋征收评估机构推荐名单通知》（渝国土房管〔06〕96）；3次估价涉及其他相关法律、法规

（二）估价委托人提供有关《国有土地上房屋征收确定估价机构结公告》复印件；估价委托人提供《重庆市XXX人民政府关XXXXXX国有土地上房屋征收定》（XX府发[07]6）（复印件）；3估价委托人提供《重庆市XXX人民政府关XXXXXX国有土地上房屋征收公告》（XX府发[07]7）（复印件）；估价委托人提供《XXXXXXXXX国有土地上房屋征收项目调登记明细表》；5估价委托人提供除基础外其他

（三）受托房地产估价机构掌握有关重庆市城市总体规划；近期重庆市房地产市场交易；3估价对象所区域区位条件；估价人员实地勘及实地调；5估价人员收集技术、参数和国及重庆有关部门发布统计和技术指标

九、估价方法（）估价方法选用根据《房地产估价规》（GB50905）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔0〕77）、《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规（试行）》（渝国土房管发〔0〕7）等件房地产估价常用方法有比较法、收益法、假设开发法、成法等次估价根据估价对象区域房地产市场发育情况及价对象具体特结合估价目等选择适宜次估价估价方法

选用估价方法比较法比较法是选取定数量可比实例将它们与估价对象进行比较根据其差异对可比实例成交价格进行处理得到估价对象价值或价格方法

该方法适用类房地产数量较多、常发生交易且具有定可比性房地产

根据估价人员对区域房地产市场调及对交易收集整理估价对象区域住宅房地产市场发育较充分、完善类似住宅房地产交易实例较充足市场依据充分适宜采用比较法进行估价

选用估价方法（）收益法收益法是预测估价对象收益利用报酬率或化率、收益乘数将收益换价值得到估价对象价值或价格方法

该方法适用有租金等济收入收益性房地产

据估价人员调估价对象区域无清水房屋租赁案例且估价对象区域已装修住宅房屋租金收益因房屋户型、面积、装修情况和配套设施设备等因素影响差距较且不易剥离量化故不宜采用收益法进行估价

（）假设开发法假设开发法是取估价对象续开发必要支出及折现率或续开发必要支出及应得利润和开发完成价值将开发完成价值和续开发必要支出折现到价值相减或将开发完成价值减续开发必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格方法

该方法适具有开发或再开发潜力且开发完成价值可以采用比较法、收益法等成法以外方法测算房地产

次评估估价对象已建成房屋故不宜采用假设开发法进行估价

（3）成法成法是测算估价对象价值重置成或重建成和折旧将重置成或重建成减折旧得到估价对象价值或价格方法

无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下可采用成法作主要估价方法

由成法是种积算价格其局限性导致其不能充分反映估价对象市场价值故不宜采用成法进行估价

综上所述次估价根据估价对象区域房地产市场状况及估价对象具体实际采用比较法进行测算

（二）估价方法计算公式及操作步骤计算公式比较价值＝可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数具体操作步骤集交易实例；选取可比实例；建立比较基础；进行交易情况修正；进行市场状况调整；进行房地产状况调整；计算比较价值

十、估价结估价人员根据估价目遵循独立、客观、公正、合法原则按照国规定技术标准和估价程序选用适宜估价方法对影响估价对象价值因素进行综合分析基础上满足估价假设和限制条件及使用报告说明下确定估价对象房地产价值07年月5日市场价值如下被征收房屋市场价值评估结览表权利人坐落用途结构修建年代土地使用权类型建筑面积（㎡）评估单价（元㎡）评估总价（元）XXXXXXXX703住宅混合986年划拨79575695535评估总价写肆拾伍万叁仟壹佰伍拾壹元整特别提示评估单价建筑面积单价评估总价取整至元位币种人民币；次评估报告价值不包含室装修价值评估结清水房价值

十、册房地产估价师姓名册签名签名日期十二、实地勘期报告实地勘期二○五年九月二十八日至二○七年四月五日期估价人员对估价对象进行多次勘

十三、估价作业期报告估价作业期二○五年九月二十八日至二○七年四月二十六日

重庆XX房地产土地估价与产评估有限公司二○七年四月二十六日四部分附件附件《告知》；附件二《国有土地上房屋征收确定估价机构结公告》复印件；附件三《重庆市XXX人民政府关XXXXXX国有土地上房屋征收定》（XX府发[07]6）；附件四《重庆市XXX人民政府关XXXXXX国有土地上房屋征收公告》（XX府发[07]7）；附件五《XXXXXXXXX国有土地上房屋征收项目调登记明细表》复印件；附件六《重庆市国土房管局关公布06年国有土地上房屋征收评估机构名单通知》（渝国土房管发（06）96）；附件七房地产估价机构《营业执照》；附件八房地产估价机构《质证》；附件九册房地产估价师《格证》