购物中心楼层商业布局方案.ppt

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2010.08.26Page1目录目录壹壹建筑规模特征建筑规模特征贰贰楼层空间布局楼层空间布局叁叁业态配比情况业态配比情况肆肆商家组合特征商家组合特征伍伍租金分配策略租金分配策略2010.08.26Page1壹、建筑规模特征壹、建筑规模特征12010.08.26Page1图图1.各类型购物中心分布模型（金字塔结构各类型购物中心分布模型（金字塔结构-微笑曲线）微笑曲线）1单主力店多主力店专业店+混合区楼层数楼层数面积（万）面积（万）都市核心区都市核心区新城或郊区新城或郊区社区型购物社区型购物中心中心百货型购物中心百货型购物中心主题型购物主题型购物中心中心综合体型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心区域型购物中心2010.08.26Page1图图2.各类型购物中心建筑面积与楼层分布各类型购物中心建筑面积与楼层分布1单主力店多主力店专业店+混合区楼层数楼层数面积（万）面积（万）都市核心区都市核心区新城或郊区新城或郊区社区型购物中心百货型购物中心主题型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心规模：

规模：

3-5万万层数：

层数：

2-4层层主力店：

超市主力店：

超市/卖场卖场规模：

规模：

5-8万万层数：

层数：

6-8层层主力店：

百货主力店：

百货规模：

规模：

15-30万万层数：

层数：

3-5层层主力店：

百货主力店：

百货+超市超市+家电家居家电家居规模：

规模：

8-12万万层数：

层数：

8-12层层主力店：

专业店主力店：

专业店+餐饮娱乐餐饮娱乐规模：

规模：

12-18万万层数：

层数：

6-8层层主力店：

百货主力店：

百货+超市超市+专业店专业店2010.08.26Page1事项事项/城市城市常熟常熟郑州郑州杭州杭州苏州苏州合肥合肥开业日期开业日期2008-6-52009-3-282009-4-282009-6-282009-8-28地理位置地理位置海虞南路民主路西湖区工业园庐阳区距离市中心距离市中心0.50.510.03.54.5周边人口（万人）周边人口（万人）40250506025公交线路（条）公交线路（条）1634201515出租面积出租面积（）（）46,00043,00029,00070,00040,000超市（沃尔玛）超市（沃尔玛）（）17,00020,00014,00020,00015,000商铺面积商铺面积（）29,00023,00015,00050,00025,000店铺比例（店铺比例（%）63.0%53.5%51.7%71.4%62.5%商铺数量（个）商铺数量（个）150100100180100平均商铺面积平均商铺面积（）（）193230150278250表表1-1.西蒙集团西蒙集团-印象城系列（社区型购物中心）印象城系列（社区型购物中心）印象城以沃尔玛为主力店，单店可出租面积集中在印象城以沃尔玛为主力店，单店可出租面积集中在4.0-4.64.0-4.6万万，可出租店铺占总，可出租店铺占总面积的比例集中在面积的比例集中在52%-63%52%-63%；单个出租店铺面积平均值在；单个出租店铺面积平均值在150-278150-278。

12010.08.26Page11表表1-2.南京金鹰系列（百货型购物中心）南京金鹰系列（百货型购物中心）连锁店连锁店建筑面积（）建筑面积（）楼层总数楼层总数楼层详况楼层详况单层建筑面积单层建筑面积（）南京新街口3344761F-6F5575南京珠江店3357851F-5F6716南京汉中店12462-扬州店410127B1-6F5859扬州二店3000031F-3F10000南通店879551F-5F1759苏州店1496031F-3F4987徐州店5126661F-6F8544泰州店5834751F-5F11669淮安店496895B1-5F9938盐城店620008B1-7F7750西安国贸店100295B1-4F2006西安高新店2728741F-4F6822昆明店3370251F-5F6740上海店2130691F-9F2367其他:

银泰百货系列百联系列2010.08.26Page11表表1-3.部分主题型购物中心概况部分主题型购物中心概况编号编号项目名称项目名称商业面积（）商业面积（）经营楼层经营楼层楼层概况楼层概况单层面积单层面积（）备注备注1南京水游城南京水游城10.0万6层B1-F516,600地下负三层2西单大悦城西单大悦城12.5万13层B2-F119,600地下负四层3百联又一城百联又一城12.6万10层B1-F912,600地下负三层4香港朗豪坊香港朗豪坊5.5万15层B2-F133,600地下负四层1）1）规模：

规模：

集中在集中在1010万左右，即可以形成规模效应，又不易过大；万左右，即可以形成规模效应，又不易过大；2）2）层数：

层数：

主题型购物中心主题型购物中心,由于低层区以专业店为主，延长了零售楼层的分布范围；由于低层区以专业店为主，延长了零售楼层的分布范围；同时，高层区增加了餐饮、娱乐等业态的比重，也近一步延长了经营层数；在控制同时，高层区增加了餐饮、娱乐等业态的比重，也近一步延长了经营层数；在控制总规模的前提下，可适当降低单层面积。

总规模的前提下，可适当降低单层面积。

2010.08.26Page11表表1-4.部分综合体型购物中心部分综合体型购物中心编号编号项目名称项目名称建筑面积（）建筑面积（）经营楼层经营楼层楼层概况楼层概况单层建筑面积单层建筑面积（）备注备注1上海港汇广场上海港汇广场13.0万7层B1-F618,500地下负三层2北京新光天地北京新光天地12.0万8层B2-F615,000地下负四层3天津大悦城天津大悦城12.5万6层B1-F520,800地下负三层4龙之梦购物中心龙之梦购物中心22.0万13层B2-F1116,900地下负四层11）规模：

）规模：

以港汇广场为典型代表，面积集中在以港汇广场为典型代表，面积集中在12-1512-15万万；22）楼层：

）楼层：

一般在一般在6-86-8个经营楼层，单层面积在个经营楼层，单层面积在15,000-20,00015,000-20,000之间；但是，由之间；但是，由于中心区域用地紧张，也呈现为高层化的趋势。

于中心区域用地紧张，也呈现为高层化的趋势。

2010.08.26Page11表表1-5.万达集团购物中心规模情况（区域型购物中心）万达集团购物中心规模情况（区域型购物中心）城市位置购物中心面积（）福州新海峡金融商务区9.5武汉江汉区菱角湖10.0兰州兰州万达11.0无锡滨湖区11.5宜昌伍家岗区14.5长春朝阳区红旗街12号15.2襄樊樊城区长虹北路15.4宁波江北区15.9大庆东城区东风路16.0济南市中区魏家庄片区16.1沈阳铁西区兴华南街16.4淮安水渡口16.4银川金凤区16.5呼和浩特赛罕区新华东街路16.8镇江黄山西路16.9包头青山区银河广场东侧17.2广州白云新城17.3绍兴绍兴柯桥柯北新城区17.4厦门湖里区17.4合肥芜湖路与马鞍山路17.7天津河东区津滨大道18.3太原杏花岭区19.0石家庄裕华区20.0上海嘉定区（江桥）21.0唐山唐山市路南区21.3万达购物中万达购物中心的规模集心的规模集中在中在16-1816-18万万平方米之间。

平方米之间。

2010.08.26Page11表表1-6.部分区域型购物中心部分区域型购物中心编号编号项目名称项目名称建筑面积（）建筑面积（）经营楼层经营楼层楼层概况楼层概况单层建筑面积单层建筑面积（）备注备注1莘庄仲盛莘庄仲盛28.5万6层B3-F535,625地上16万，地下12万2杭州万象城杭州万象城24.0万7层B3-F626,666-3深圳万象城深圳万象城18.8万6层B3-F523,500-4正大广场正大广场24.1万13层B2-F1116,000地下负四层5朝阳大悦城朝阳大悦城23.0万12层B1-F1119,000地下负三层部分区域型购物中心规模达到部分区域型购物中心规模达到18-2818-28万平方米。

万平方米。

2010.08.26Page1类型类型指标指标/年份年份1995年年2000年年2005年年区域型中心区域型中心Mall总数113168171可租面积（百万平方米）8.7914.7615.46平均平均单店单店可租面积（万平方米）可租面积（万平方米）7.788.789.04年总销售额（百万美元）281856099674880平均每个Mall总销售额（百万美元）249.42363.07437.89年总底租收入（百万美元）1955.904496.905739.10平均每个Mall总底租收入（百万美元）17.3126.7733.56出租率85.0%92.0%93.0%社区型中心社区型中心总数657371可租面积（百万平方米）1.411.681.80平均单店可租面积（万平方米）平均单店可租面积（万平方米）2.172.302.54年总销售额（百万美元）2831.634104268年底租收入（百万美元）115.84168.9221.4出租率91.60%91.50%91.60%表表1-7.美国西蒙集团旗下购物中心情况美国西蒙集团旗下购物中心情况美国西蒙集团旗下区域型购物中心的平均单店规模在美国西蒙集团旗下区域型购物中心的平均单店规模在8.0-9.08.0-9.0万；社区型购物中心万；社区型购物中心的平均单店规模在的平均单店规模在2.0-2.52.0-2.5万。

万。

12010.08.26Page1类型类型指标指标数据数据总体规模总体规模总数（个）2759总建筑面积（）44,919,370总营业面积（）36,538,400总销售额（亿日元）268,306单店平均单店平均平均单店建筑面积（）平均单店建筑面积（）16,281平均单店营业面积（）平均单店营业面积（）13,243平均单店销售额（亿日元）97.25平均单店租户数（个）平均单店租户数（个）48单店铺单店铺平均单个店铺建筑面积（）平均单个店铺建筑面积（）339平均单个店铺营业面积（）平均单个店铺营业面积（）276平均每坪销售额（千日元）2506表表1-8.日本购物中心情况（日本购物中心情况（2006年）年）日本购物中心的规模普遍偏小，平均单店规模在日本购物中心的规模普遍偏小，平均单店规模在1.61.6万，租户万，租户4848家；单个店铺家；单个店铺339339。

12010.08.26Page1贰、楼层空间布局贰、楼层空间布局22010.08.26Page12楼层楼层/项目项目西单大悦城西单大悦城朝阳大悦城朝阳大悦城正大广场正大广场百联又一城百联又一城香港朗豪坊香港朗豪坊L13餐饮餐饮+娱乐娱乐L12零售零售（8层）层）L11娱乐娱乐娱乐娱乐L10餐饮餐饮L9娱乐娱乐+餐饮餐饮娱乐娱乐+餐饮餐饮娱乐娱乐L8娱乐娱乐+餐饮餐饮L7餐饮餐饮餐饮餐饮L6餐饮餐饮餐饮餐饮零售零售+餐饮餐饮L5零售零售（7层）层）零售零售（6层）层）零售零售（6层）层）L4零售零售（6层）层）餐饮餐饮L3零售零售（4层）层）L2L1B1B2停车库停车库停车库停车库B3停车库停车库停车库停车库停车库停车库B411）地下）地下3-43-4层，地上集中在层，地上集中在9-119-11层，合计层，合计12-1512-15个楼层；个楼层；22）零售业态约占）零售业态约占6-76-7个楼层，集中分布于个楼层，集中分布于B2-L5B2-L5层；餐饮、娱乐约占层；餐饮、娱乐约占4-64-6个楼层。

个楼层。

表表2-1.参考购物中心楼层业态布局情况参考购物中心楼层业态布局情况2010.08.26Page1222）香港朗豪）香港朗豪坊坊L5-L13L5-L13也也为半层结构；为半层结构；以主题性百以主题性百货零售为主。

货零售为主。

11）西单大）西单大悦城悦城F6-F11F6-F11为半层结构；为半层结构；以餐饮、娱以餐饮、娱乐业态为主。

乐业态为主。

2）低层区采取全层满铺，中高层区半层结构，与酒店、写字楼形成错落格局。

）低层区采取全层满铺，中高层区半层结构，与酒店、写字楼形成错落格局。

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