济南东部某项目房地产开发可行性研究报告.docx

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济南东部某项目房地产开发可行性研究报告

济南××项目房地产开发可行性研究报告

（公司内部董事会决策版本）

第一部分：

前言1

第二部分：

项目背景分析2

一、项目宏观环境分析2

二、项目现状分析4

第三部分：

市场分析6

一、济南市宏观经济分析6

二、济南市房地产市场分析8

三、济南市房地产细分市场分析9

四、济南市房地产区域市场发展状况15

五、2006－2015年济南房地产市场发展预测16

第四部分：

济南××片区区域规划和房产开发定位研究21

一、初步规划定位及规划的可行性分析21

二、房地产开发定位研究24

第五部分：

项目开发25

一、开发模式25

二、立即开发与作为土地储备优缺点分析25

三、规划总体建议27

四、工程计划：

31

第六部分：

投资收益分析32

一、项目总投资及构成32

二、项目销售收入及构成33

三、项目经济效益分析34

四、主要敏感性分析34

五、项目现金流分析35

第七部分：

综合分析与建议36

一、优势：

36

二、劣势：

36

三、机会：

36

四、威胁36

五、结论和建议36

第一部分：

前言

什么是好地

这其中有个价值观的问题，一个优秀的房地产企业之所以能够成功发展，除了在企业管理、市场营营销等方面的优势外，本质上还是和土地的价值分不开。

怎样超越别人的观点去评判地块的好坏是最大的问题。

一块好地的本质，对于发展商而言，是看它是不是符合我们开发的的那个产品。

一般人会说，我们去好地方弄块地，弄块地后，通过设计把它弄成房子，弄成房子把它买掉。

这么多年来大家开始认识到，我们要首先研究消费者的需要，这个需要我们应该用什么样的产品去满足，然后这个产品形式要以什么样的土地来承载。

打破了产品的观念，纯粹地评价这块地是好是坏，是没有价值的。

土地最主要的就是区位和成本，它的区位和成本要适合我们开发的产品，如果笼统地说这块地的好坏、贵贱，这种评价是没有意义的。

我们以万科——郊区大规模连片开发为例

万科在过去二十年发展的郊区低密度住宅就选择在合适的地块上，正好适合其产品定位，所以挣钱。

比如说，万科希望提供在这个城市住宅均价以上10%这个范围的产品，这时按照常态的分布，在均价的位置上购买力是最强的，最多的人购买那样的产品，那么首先定下来价位。

然后，万科希望它的品质能够和一般市场上这类产品的价格有所不同，这是第二步。

第三步，要让它价格在平均价，还要和大多数这个价位上的产品不同，只有一个选择，得在区位上做一些变化。

简单地说，确定土地价值的程序，是从市场需求到产品，再到土地。

本报告试图运用以上土地价值观，从济南的实际情况出发，从市场需求和产品开发层面来研究济南××项目二级开发的可行性。

第二部分：

项目背景分析

一、项目宏观环境分析

（一）济南市新一轮城市规划为济南××片区发展提供了历史性机遇。

1、济南市城市规划

为适应济南新世纪城市经济社会更快更好发展和城市化进程不断加快的需要，济南市政府于2004年全面启动了《济南市城市总体规划（2005年—2020年）》的修编工作，提出了“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的城市规划建设总体思路，确定城市发展战略为“东拓、西进、南控、北跨、中疏”十字方针，城市空间布局延续原总体规划的布局思路向东西两翼发展，形成“一城（主城区）一区（西部片区）一带（东部产业带）”呈“带状分片组团”式城市格局。

从而拉开城市发展的大框架，为新一轮城市竞争提供空间载体。

济南××片区位于济南市东部产业带的中组团，具备带动周边地区发展，形成整个东部产业带中心区的区位条件。

2、济南××片区将成为济南市东拓战略的重要组成部分

东部产业带作为一个济南市现代化的新城区，不仅为中心城区外延式发展提供足够的空间，而且作为全市高新技术产业和现代制造业基地、研发的创新基地、新兴产业与新经济的发祥地，为城市发展提供更优质的工业产品，促进城市核心竞争力的提高。

济南××片区正处于东部产业带的核心区域，对济南市“东拓”战略实施的重要性不言而喻。

3、济南××片区将成为服务于整个东部地区的地区中心

根据《济南市东部产业带空间布局规划研究》确定的功能定位是：

济南东部产业带将逐步建成为全国重要的软件产业基地，环渤海湾地区的高新技术产业和高附加值制造业走廊，山东省的新型工业化基地、技术创新基地和高科技成果产业化基地，济南市生态环境良好、配套设施完备、可持续发展的现代化新城区。

其中，孙村片区、张锦片区以及郭店片区等片区将以发展工业为主，而在济南××片区规划一定规模居住、交通、物流、商务等配套设施，使济南××片区与周边各片区形成功能互补，使济南××片区发展成为服务于整个东部地区的地区中心

（二）中美可持续城镇发展示范项目的确立为济南××片区发展确立了崭新理论和方向。

用“科学的发展观”指导城市规划，追求生产、生活和生态的和谐发展是济南市和历城区政府的追求。

济南××片区如何顺应可持续发展的历史发展要求，用可持续发展的理论指导片区的规划和建设，构建一个可持续发展的新城镇成了历城区政府首要思考和解决的问题之一

“中美可持续城镇发展示范项目”是中美可持续发展中心在中国推进世界范围内先进的可持续发展理论、方法和技术的重要示范、实践项目，为济南××片区的可持续发展带来了历史性的发展机遇。

2004年2月，在中国住宅产业商会和中美可持续发展中心的推动下，委托美国威廉麦克唐纳及合伙人有限公司按照可持续发展的理念对济南××片区进行总体概念性规划。

截至到目前为止山东（济南）济南××片区项目、北京市密云县新区项目等六个项目通过了由中国科技部和中美可持续发展中心组织的专家评审，被列为“中美可持续城镇发展示范项目”。

（三）济南市和历城区对济南××片区开发建设的重视和战略性部署为该片区发展提供了现实可能。

1、济南市委、市政府提出“站在新起点，实现新发展”，对济南××片区寄予厚望，将从土地政策、金融政策等各方面对片区建设给以重点扶持，

2、历城区委、区政府根据济南市“东拓”城市发展战略经周密严谨的分析论证后，确定了建设济南××片区的发展战略。

3、历城区委、区政府确定了关键项目拉动的开发策略。

历城区政务中心、全运会体育场馆项目等项目建设将成为济南××片区开发建设的关键拉动项目；济南市高新技术产业开发区、对外出口加工区、孙村片区、奥体中心等，将为济南××片区建设提供坚实有力的产业支撑，并使济南××片区形成产业、人口的集聚。

4、历城区委、区政府确定了从现在起全面启动济南××片区建设，力争用三至五年时间将济南××片区建成功能齐全、设施配套、生态环境良好的现代化新城区。

（四）济南××片区开发建设启动时机已经成熟

1、山东省成功申办第十一届全运会，济南××片区将承办部分项目。

山东省申办2009年第十一届全运会喜获成功，全运会主会场设在济南，这是全市人民的一件大事。

历城区政府积极向济南市政府提交了关于申办第十一届全运会竞赛项目的申请，得到济南市政府的大力支持，现原则同意历城区政府承办第十一届全运会篮球、游泳两个比赛项目，历城区决定在济南××片区启动建设历城区体育中心工程，建设标准的体育馆、游泳池和服务中心。

2、孙村等产业片区的开发建设工作已经全面展开，济南××片区开发建设被提上了日程。

济南高新技术产业开发区已经于2005年3月份启动了孙村片区的开发建设工作，主要建设电子信息产业园，以浪潮产业园为起步项目；环保科技产业园、生物医药产业园和机电汽车产业组团项目；以及在港西路以西、力诺工业园以东，落户建设瑞典沃尔沃发动机项目和20多家海内外配套企业。

根据孙村产业片区建设计划，将利用三到五年时间，把孙村片区一期工程范围迅速建设成为规模化新型工业的聚集区；同时把出口加工区建设成为集公路口岸、海关通关口岸和出口加工贸易于一体的外向型产业聚集区。

济南××片区作为孙村片区的有机组成部分和服务于整个东部地区的地区中心，随着孙村片区、出口加工区以及空港区域等产业区建设发展成一定规模，需要有相应的居住及交通、物流、商务等配套设施来满足其发展需要，济南××片区开发建设已经提上了日程。

（五）政府主导、市场化运作的开发模式为济南××片区发展带来生机与活力。

1、济南××片区的建设、运营、管理和服务将借鉴可持续发展新城镇的成功经验，坚持政府主导、市场化运作模式，通过引进国内外有大型项目开发经验的城市运营商共同进行土地整理、开发及基础设施投入等。

2、2004年4月，由济南市历城区政府与济南舜华园建设发展有限公司共同出资注册成立了”济南济南××策划有限公司”，即政府和企业联手共同负责济南××项目的前期规划、策划以及招商引资等工作。

3、2005年8月历城区人民政府、上海上实（集团）公司和济南舜华园公司签署了《济南××新城合作开发框架性协议》，项目开发开始进入了实质运转轨道。

二、项目现状分析

（一）现状概况

1、区位概况

济南××片区位于济南市东部产业带确定的带状组团式布局的中组团，处于济南市东西城市发展主轴上，距中心城区14公里，二环东路9公里，道路交通联系便捷。

片区西连凤凰山片区，东邻孙村片区，北靠郭店片区，东南和西南分别为围子山片区和章锦片区。

从地理位置看，该地区具备带动周围地区发展，形成东部产业带中心区的区位条件。

2、规划范围

东至围子山，西到绕城高速公路东环线，南临济王公路，北靠胶济铁路，总规划用地约19平方公里。

本期开发区域位于1号路以南，南北长约2.1公里，东西宽约3.3公里，规划总用地面积6.9平方公里。

3、辖区与人口

片区现属历城区郭店镇和港沟镇所辖，计有村庄12个，人口1.2万人。

本期开发区域共包括7个村庄（含部分村庄），现状村民人口约为4480人。

4、土地利用

基地内散布有邢村、大官庄等5个自然村落，村庄的村民住宅多为平房。

基地内有两条110KV电力线穿过。

基本为农田、果园、山林、排洪沟等用地。

1号路以南总用地10341亩，其中可出让经营性用地约4500亩（居住用地3450亩，商业金融用地1050亩）。

（二）自然条件

1、气象、水文

济南××片区属暖温带半温润大陆性季风气候区，四季分明，季风特征明显，春季干旱少雨，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。

年平均气温14.2℃，年平均降水量为644.60毫米，年降水多集中在6-9月份，最大暴雨量俩334毫米。

风向随季节而变化，常年主导风向为南风（S）和静风（C）次主导风向为东北风（NE）。

2、地形、地貌

济南××片区地形为南高北低，山水资源十分丰富。

外围10公里半径范围内有华山风景区、龙洞风景区、蟠龙山风景区等为该地区的建设提供了优越的周边环境条件。

基地周围被山林环绕，主要有凤凰山（海拔高度221.74米）、龙骨山（海拔高度149.8米）、西山坡（海拔高度132.9米）、围子山（海拔高度260.1米），自然景观环境较好。

基地内刘公河和土河自南向北穿过，冲沟发育，最深可达10米，沟内除汛期外，常年基本无水。

刘公河河道宽度从60米—260米不等，是该区域内主要排洪河道，土河河道宽度从40米—300米不等，为该区域内自然冲沟，河道占地占总用地的10%左右。

这些山水资源一方面为该片区提供了很好的环境，另一方面也成为用地布局的制约因素。

基地内山间谷地和沟系两侧，地势较为平坦，一般标高为50—100米，地面自然坡降为1.1%。

3、地质构造

济南××片区在区域地质构造中，处于泰山山脉北麓，总体上是一个以古生代地层为主体的北倾单斜构造。

区内出露地层有奥陶系石灰岩、第四系层、岩浆岩层等。

港沟断裂带在基地内斜穿而过，走向为NE。

4、水文地质

基地属于白泉泉域的补给迳流区内，主要位于岩溶地下水中等富水区和一般富水区。

在基地内无济南泉域岩溶地下水强渗漏带。

5、地质灾害

根据山东省地矿工程建设集团提供的《地质灾害危险性评估项目设计书》中指出，济南市东部产业带二期工程建设用地中地质灾害主要为开采铁矿形成的地下采空区、被填埋的露天矿坑和采空塌陷，还有采石造成的高陡边坡、小范围崩塌等。

在济南××一邢村处曾发生地面塌陷，造成一定损失。

济南××---邢村铁矿采空区靠近基地的东南部，面积约为148.7公顷。

，在邢村北已形成了一个巨大的不规则采坑，南北长约700米，宽约150米，深度可达30米。

开采以小矿井为主，矿体埋藏标高距离地表35-110米。

（三）用地条件分析

1、区位

·位于东部产业带的中组团，是东区的公共服务中心

·地处济南市东西城市发展主轴上

·符合“济南市东部产业带空间布局规划研究”中提出的“带状组团式”的整体空间结构，是城市向东发展方向的核心地段。

2、交通

济南××片区西临绕城高速公路东环线，对外交通联系便利，南临经十东路城市快速路，是城市东西向主要交通走廊。

规划范围内有炼油厂南路自中部穿过，规划道路红线宽60米，现正在建设改造中。

济南××片区与主城区的客运交通便捷，115路公共汽车由市区发车经经十路与经十东路至东部产业带内，每15分钟一班，30分钟即可到达。

3、自然环境

基地内地面海拔高度从50米到90米不等；坡度从5%到15%不等。

4、环境质量

从总体上看，该基地内工矿企业较少，周围山清水秀，环境优美

（1）环境空气质量

由于基地北靠胶济铁路，西临绕城高速公路东环线，南为经十东路，机动车尾气污染严重，造成对基地环境的一定影响，主要污染物为NOX，规划建设时要设置隔离带，以减少汽车尾气及噪声的污染。

（2）声环境现状

按照《城市区域环境噪声标准》（GB3096/930）该基地符合1类标准，适于作为行政、商业、文化、居住等项用途。

（3）生态环境

基地内部分为自然地形、山体、河道沟系进行不同深度的人工改造，造成了一定的水土流失和对自然水系的破坏，规划建设时应加强对山林绿化植被的保护及生态环境的保护。

济南××片区长期以来由于对森林、土地资源等的过度利用，已经对土壤、水和生态系统造成了不同程度的破坏，例如土壤质量下降、水土流失严重、干旱、泥沙淤积、夏季河水泛滥等，因此需要对济南××片区进行系统规划，以重新构建一个生产、生活和生态和谐的新片区。

第三部分：

市场分析

一、济南市宏观经济分析

1、经济实力进一步增强

济南GDP在15个副省级城市里位居十二位,与上年持平;广州、深圳两市居第一、二位，南京居第九位;青岛以2163.8亿元,居第五位;济南增幅15.6%,居第六位，前移三位;南京、深圳增幅并列第一为17.3%；青岛增幅为16.8%,位居第三。

2、固定资产投资规模继续扩大

济南固定资产投资额在15个副省级城市里居第十一位，与上年持平;广州,杭州居第一、二位，分别为1322.0亿元、1205.2亿元；南京居第三位;青岛居第七位;增幅29.0%,居第六位,前移二位;青岛38.7%居第三位。

3、消费品市场繁荣活跃

济南社会消费品零售总额在15个副省级城市里居第十位，持平，比居第九位的大连少24.2亿元，比居第十一位的青岛多15.5亿元，南京居第六位;增幅15.6%，居第三位,位次前移一位;青岛15.8%,位于我市之前;南京18.5%,位居首位。

上年末后退二位,位居第十一;南京增幅居第八位，为27.2%;青岛位居第七位,为33.1%。

4、城乡居民收入增长相对平缓

济南城市居民人均可支配收入在15个副省级城市里位居第六，与上年末持平；南京居第七位,青岛居第八位；增幅9.0%,退至第十三位,后移两位；青岛10.1%，居我市之前；南京增幅13.8%，居第二位。

5、综述

2004年，济南市主要总量指标位次平稳，在综合经济实力居全国第13位，作为全国GDP第二大省的省会城市，济南的宏观经济预计在未来十年内保持相当的速度，主要经济指标将会位居前列。

二、济南市房地产市场分析

1、房地产投资占固定资产比例逐步提高

济南的房地产业在国家拉动内需大环境的影响下，积蓄多年的存量需求爆发，02年的投资额占固定资产投资比重已上升至24.1%，成为推动固定资产投资增长的主要力量。

2、房地产建设面积全面增长

随着02年政策的放开和需求的唤起，至03年各项指标全面快速增长；03年随着老项目的竣工和新项目的开工，使得04年竣工面积减少。

3、销售面积略有下降，空置面积平稳

销售面积与市场总体状况相符合，03年有较大幅度上涨，随着存量需求的逐步消化，04年销售面积有所下降，当然从侧面也反映出供应的结构问题；空置比例基本维持在较为固定的水平上。

4、房地产企业资金状况优化

从上图来看：

济南房地产开发投资总额在04年基本受到抑制。

国内贷款占总额的比重在逐步降低说明开发资金对银行贷款的依赖程度逐步降低，金融风险受到一定控制；利用外资情况波动较大，总体还有待实质性的突破与发展；企业自筹资金发展较快，特别是04年宏观政策从紧之后，企业自筹资金的比率大幅增加；资金其他来源主要是定金和预付款，这说明需求正有力的支撑着房地产的发展，但从另一方面看，由于供需缺口的不断加大，买卖双方在交易过程的不对等更加明显。

三、济南市房地产细分市场分析

（一）住宅市场

2004年是住宅市场较为平淡的一年，新增供应较去年有一定幅度的减少，广告投放也不如去年。

房价一直保持稳中有升的上涨趋势，各个区域发展相对平稳，原因之一是由于新增供应的减少.

1、市场总体走势

济南一年房价上涨幅度14.4%，价格达到4197元/平米。

上涨幅度较去年有所回落。

从整个环比价格涨幅来看：

年初的房价涨幅较高，1、2月份保持了近2%的上涨百分点，主要是上年各种利好因素对于房价的支撑作用；从3——7月份，房价基本是稳步小幅上扬；8月份价格出现一个较大幅度上涨，环比上月为1.63%，主要是一些大盘的品质较高，小区现房对于后期销售较好正面影响作用；9、10月份房价开始回落，11、12月份又出现小幅的攀升。

2、区域分析

济南人的居住习惯以东、南部为居住的首选区域，但随着城市新规划的影响及经一路、经十路和济洛路等道路的改造对于时间、距离的进一步缩短，区域之间的差别也在逐步的缩小，人们的居住理念和居住习惯也在不断的变化中.

1）供应分析

从新增供应来看，目前在售的还是以东部的供应量为最大，估计有200万平米，其次是南部和西部，供应最少的是中部区域。

2）价格走势分析

济南市各个区域的房价一直保持着较好的上升趋势。

价格以南部的为最高；其次是东部区域；排在第三位的是西部区域；位于最低端的是北部区域；中部由于今年在售楼盘较少，所以就不再描述其价格走势。

从价格涨幅来看，以西部房价的涨幅为最高，同比上升了25%，原因在于经十路的道路建设从根本上改变了西部的面貌和通勤时间。

价格涨幅位居第二的是北部，达到18%，虽然北部并不是人们喜欢的理想居住地，随着济洛路、纬六路高架桥的改造贯通，都给北部的发展带来了更大的潜力；再者由于北部均价的起点低，相对于其他区域，涨幅要偏高一些。

东部的房价在四个区域中，排在第三位，上涨了11%，幅度不大，分析原因：

一是东部房价相对较高，二是今年新增楼盘以二环以外的居多，对于价格的拉动相对较小一些。

南部房价同比涨幅最低，不到10%，究其原因：

新增供应很少，由新盘带动的价格上升就不是很明显；另外南部基本上都是高档楼盘，价格上升的空间相对要小一些；再说南部也是由于稀缺带来的价格上涨，但任何稀缺产品都回产生相应的替代品，其他区域的高档楼盘会对此形成一定的冲击。

从各个区域的价格走势可以看出，房价的涨幅与房价的高低呈现一定的负相关关系。

3、典型项目分析

1）项目信息列表

项目名称

建筑形式

建筑面积（万㎡）

价格（元/㎡）

推出时间

中润世纪城一期

多层、小高层、高层

12.5

5500

2002

新东方花园

多层、小高层

16

3850

2004

阳光舜城一期

多层、小高层

100

5500

2002

伟东新都一、二期

小高层

50

4600

2003

新世界阳光花园

多层、小高层、高层

14

4400

2001

阳光100国际新城

小高层、高层

87

4000

2002

2）综合分析

当前市场供应的有代表性的大型项目，其建筑形式基本为小高层和高层，容积率高（基本上大于2），建筑密度大，舒适度差，与居民对居住所追求的舒适、健康不相吻合。

当前市场产品无论建筑面积大小，其规划设计都是纯居住区设计，功能单一，设施缺乏，居民满足生活需求均需依靠项目周边的市政配套等设施。

当前市场项目其地价较高，为追求高额利润而连锁反应导致其建安等成本上升。

因此，市场呼唤低密度、健康、舒适的居住产品。

4、未来展望

明年济南住宅供应量会较上年有所上升，东部、南部仍将会是热点区域，而西部、北部也将会有所突破。

中高档住宅依旧是开发的热点，不同档次的产品定位将更加清晰；住宅市场价格下降没有空间，房价仍将保持小幅上涨趋势；土地市场交易的逐步透明化和公开化，外地开发商进军济南将成为一个热点。

.5、物业估价

基于目标区域的特点,从供需两个方面分别采用物业比较法和心理价位法对目标项目当前市场售价进行估计.

1）当前项目估价

目标区域前期规划普通住宅的建筑类型分三种：

七层住宅、六层住宅、五层住宅。

根据目前市场状况看,七层住宅较为常见,因此首先对目标项目的七层住宅当前售价进行估价.

●物业比较法：

参照项目名称

上海花园

伟东新都

参照项目当前均价

4000

4700

建筑结构

0

-500——700

位置

-500——700

-1200——1400

周边配套

-400——600

-300——400

周边环境

+200——400

+600——800

项目估价

2900——3600

2800——3500

结论：

济南××项目内，普通7层住宅的当前均价范围=2900——3500元。

●心理价位法：

●

特区项目客户

通过与客户交谈了解到：

客户认为目标区域处于城市边缘地带，周边配套设施缺乏，日常通勤成本较高，价格应在2900元左右。

业内人士

了解地产中介机构相关人士：

认为普通住宅价格应为3100元。

结论：

售价范围=2900——3100元。

●【普通住宅售价估价结果一览表】

估价方式

A比较

B心理

估价结果

3000-3500

2900-3100

置信度高低

中度可信

高度可信

偏离方向

范围稍大，因目标区域位于城市边缘未开发地段

适中，因为客户及业内人士具有丰富的经验

●综合以上结论，济南××项目内，普通7层住宅的当前均价范围=2900——3100元/平米。

●

2）项目未来售价预测

建筑类别

售价

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

下限

上限

下限

上限

下限

上限

下限

上限

下限

上限

下限

上限

下限

上限

下限

上限

下限

上限

下限

上限

增长率

5.5%

6.5%

5.5%

6.5%

5.5%

6.5%

5.5%

6.5%

5.5%

6.5%

5.5%

6.5%

5.5%

6.5%

5.5%

6.5%

5.5%

6.5%

5.5%

6.5%

七层住宅

3000

3165

3195

3339

3403

3523

3624

3716

3859

392