房地产行业市场分析报告.docx

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房地产行业市场分析报告

2017年房地产行业市场分析报告

目录

1、变化——三四线强势回暖，低估值亟待修复5

2、主题——大风起环京欲动，抢市场龙头扩张8

3、环境——稳发展抓放结合，促去化预期上调16

4、标的——抓主题首都领衔，大发展龙头起舞21

图目录

图1：

三四线城市近期销售增速优于一二线城市5

图2：

三四线城市去化周期持续下行6

图3：

北京区域在校幼儿园和小学生数逐年上涨8

图4：

京津冀地区小学生数量快速增长9

图5：

京津冀地区初中学生数量较快增长10

图6：

首都新机场带动周边经济发展11

图7：

“大七环”打通北京周边城市群11

图8：

大型房企销售面积市占率呈上升趋势13

图9：

大型房企销售额市占率呈上升趋势13

图10：

大型房企有着更强的盈利能力14

图11：

大型房企有着更强的成本管控能力15

图12：

房地产开发投资增速小幅回升18

图13：

预测2017年新开工同增5%以内19

图14：

土地成交规划建面（万平）呈下降趋势19

图15：

城市住宅去化时间持续下行19

图16：

销售面积同比增速国庆节后有所下滑20

图17：

销售金额同比增速高位回落21

图18：

环北京开发商于河北拥有丰富土地储备22

表目录

表1：

三四线城市一直处于去库存的宽松政策环境中5

表2：

中部大市及沿海区域的三四线城市表现更佳6

表3：

产业逐渐由一线城市向周边三四线城市转移7

表4：

2010年-2015年京津冀地区人口净增687万8

表5：

环京区域限购加码政策12

表6：

政府对房地产开发商的融资进一步趋严16

表7：

2017年政策基调16

表8：

2017年调控手段17

表9：

2017年投资增速测算18

表10：

2016年龙头销售情况21

1、变化——三四线强势回暖，低估值亟待修复

政策红利：

去库存仍为重头戏

三四线迎来政策红利，去库存仍为2017年主基调

三四线城市迎来政策黄金期，2017年政府工作报告中提出：

因城施策去库存成为重点工作。

2017年，三四线城市仍将以去库存为主基调，在一二线城市调控趋紧的情形下，部分需求的外溢使得三四线城市近期呈现持续回暖的态势。

我们预计2017年政策对一二线楼市态度以“抓”为主，三四线城市以“放”为主，三四线楼市迎来较好的发展时期。

表1：

三四线城市一直处于去库存的宽松政策环境中

数据来源：

政府网站、相关新闻网站、北京欧立信咨询中心

市场回暖：

销售强势超出预期

三四线销量持续回暖，预计趋势仍将持续

平均存销比接近2010年的低值。

尽管三四线城市整体库存仍处于高位，但是库存去化周期已经下降至2010年底的水平，平均在12个月附近，处于较稳定的区间，三四线供需结构已经好转。

三四线楼市近期销售明显优于一二线楼市。

受本轮调控政策影响，大部分一二线楼市销售出现了明显的下滑，而三四线楼市仍然保持较为强劲的销售态势。

2017年1-2月，主要布局在三四线城市的碧桂园累计销售达到872.6亿元，同比去年236.5亿元大增269%。

图1：

三四线城市近期销售增速优于一二线城市

数据来源：

WIND、北京欧立信咨询中心

图2：

三四线城市去化周期持续下行

数据来源：

易居研究院、北京欧立信咨询中心

区域分化：

中部大市及沿海区域回暖明显

表2：

中部大市及沿海区域的三四线城市表现更佳

数据来源：

WIND、易居研究院、北京欧立信咨询中心

多元驱动：

三线回暖或将持续

短期看，三四线楼市火热受益于一二线楼市资金的外溢以及返乡置业需求的释放。

1）2016年，不同能级的城市的房价差距进一步拉大，大部分三四线城市房价仍然波澜不惊。

在一二线较为严厉的限购政策下，部分三四线城市出现房价上行的预期，吸引了部分资金；2）随着一二线城市生活成本的升高，返乡置业需求有所回升，也是短期三四线楼市火热的重要推动因素。

中期看，部分产业向三四线城市转移的趋势已经开始，回暖或可持续。

一二线城市的扩张明显放缓，加上核心城市高昂的置业成本，迫使部分产业和置业需求向三四线周边转移，一线城市周边的三四线城市受益最大，如京津冀、珠三角周围的三四线城市。

表3：

产业逐渐由一线城市向周边三四线城市转移

数据来源：

各门户网站、北京欧立信咨询中心

2、主题——大风起环京欲动，抢市场龙头扩张

环京人口快速增长，人口外溢需求提升

随着京津冀一体化的推进，产业和人口的外移是必然趋势

•北京市区设定人口红线，常住人口规模控制在2300万人以内。

2010年以后，随着京津冀一体化的逐步实施和发展，首都经济圈人口吸引力大大增强。

从全国范围看，京津冀地区的人口增长速度处于较快水平，同时北京市人口逐步接近饱和，产业和人口外移是大势所趋。

•随着二胎政策的放开，北京地区的人口压力进一步加大。

首都功能向周围城市的疏解迫在眉睫，预计交通设施、人口规划、产业转移、资源配置等将有实质性的进展。

图3：

北京区域在校幼儿园和小学生数逐年上涨

数据来源：

WIND、北京欧立信咨询中心

表4：

2010年-2015年京津冀地区人口净增687万

数据来源：

WIND、北京欧立信咨询中心

环京地区中小学生数量增长，从另一角度反映了人口的变化

2010年到2015年京津冀地区中小学生数量快速增长

•中小学在校生人数由于失真程度较小，往往被用作分析各省份人口变化的重要指标。

在计划生育政策的影响下，中国的中小学生数量在过去的6年中显著的下降，但京津冀地区到的中小学生人数处于较高的增长水平，反映了该地区总人口的增加，考虑到京津冀地区相对较高的生活成本，很多人不会带孩子过来，因此实际的增加人数会超过中小学生人数增加比例。

•大量的中小学生增加预示着京津冀地区未来改善性住房和学区房的需求会有进一步的增加。

图4：

京津冀地区小学生数量快速增长

数据来源：

WIND、北京欧立信咨询中心

图5：

京津冀地区初中学生数量较快增长

数据来源：

WIND、北京欧立信咨询中心

环京交通建设提速，实际进度超出预期

交通先行，产业布局政策可期。

1）轨道交通已于16年全面开工，预计产业的布局规划也将提上日程，将会是京津冀协同发展的最实质性的一步。

2）首都二机场的施工进度也预计超出市场预期，而国家领导近期视察二机场也体现了高层对推动京津冀区域交通发展的关注。

3）在京津冀交通圈逐步区域完善的环境下，产业和人口的转移也预计将有实质性的动作。

京津冀区域是中国城市圈中发展潜力最大的区域。

相比于长三角、珠三角区域，京津冀整体起步较晚，周边尚未形成规模化城市集群，发展空间最大。

2017年是京津冀协同发展的近期目标，时间较近，压力较大。

预计2017年北京的功能疏解要有实质性进展，因此后续政策进一步落的可能性较大。

图6：

首都新机场带动周边经济发展

数据来源：

新浪财经

图7：

“大七环”打通北京周边城市群

数据来源：

网易财经

环京区域限购加码，京津冀区域热度提升

2016年4月至今，环京地区各个县市相继发布楼市限购政策。

截至目前，环京地区已有9个县市出台限购政策，京津冀区域楼市热度呈现持续升温态势，随着产业和人口转移的逐步落地，京津冀区域价值将进一步提升。

表5：

环京区域限购加码政策

房企分化加剧，龙头持续领跑

行业集中持续提升，龙头房企空间仍大

从销售额来说，过去5年前十大房企的市占率呈逐年上升的趋势。

其中，2016年，恒大超越万科成为销售额最

大的开发商，市占率达到3.17%，2016年前十大开发商的市占率达到18.68%，市占率进一步提升。

以销售面

积衡量的市占率相对于销售额较小，但也呈现出逐年递增的趋势。

参考美国房企十强30%左右的市场占有率，可以预期未来，行业仍存有大量大企业兼并重组小企业不断发展壮

大的机会—所谓强者恒强。

2016年全国销售额为11.8万亿元，稳定情形每年超10万亿的销售额测算，在假设

大房企占得30%的市场份额下，将会产生超3万亿的销售额，空间十分巨大。

图8：

大型房企销售面积市占率呈上升趋势

数据来源：

WIND、克尔瑞、北京欧立信咨询中心

图9：

大型房企销售额市占率呈上升趋势

数据来源：

WIND、克尔瑞、北京欧立信咨询中心

行业壁垒逐步建立，龙头房企脱颖而出

随着行业进入成熟期，龙头房企将在竞争中脱颖而出

竞争对于房企实力的要求更为多样。

除了资源优势，龙头房企在资金、品牌和管理方面都具有明显的优势，而这些竞争优势又会反过来帮助龙头房企获取更加优质的资源，从而迅速形成集聚效应，强者恒强。

随着行业壁垒的建立，地产行业将迎来稳健发展的春天。

随着行业近几年整体利润增速的下滑，房企业务类型和布局的调整也逐渐完成。

龙头开发商由于其竞争优势和市占率的不断提升，业绩仍有很大的增长空间，而且随着城镇化和人口迁移的趋势越发明显，大型房企和区域龙头仍有较大的机会。

图10：

大型房企有着更强的盈利能力

数据来源：

WIND、北京欧立信咨询中心

图11：

大型房企有着更强的成本管控能力

数据来源：

WIND、北京欧立信咨询中心

政策收紧，房企迎来并购新机遇

政策趋紧，龙头迎来扩张新机遇

政策趋紧的环境下，龙头开发商更显优势。

随着政府对房地产开发商的融资进一步趋严，小型开发商由于资金和能力有限，需要与大型开发商共同合作开发，因此大型开发商迎来并购的黄金时期，市占率有望加速提升。

根据万科的介绍，2017年1-2月，前三大开发商的市占率达到30%以上，行业集中度提升明显。

龙头开发商向优质三四线城市扩张更为容易。

龙头开发商其本身就是品质和信誉的保证，相比而言将享受更高的溢价，尤其是对于三四线城市，对住宅品质的需求也在逐步提高，龙头开发商向优质三四线城市的扩张将更为容易。

表6：

政府对房地产开发商的融资进一步趋严

数据来源：

北京欧立信咨询中心

3、环境——稳发展抓放结合，促去化预期上调

表7：

2017年政策基调

数据来源：

北京欧立信咨询中心

政策与市场的博弈更加复杂

2017年政策对于一二线城市整体仍较为严厉。

高层已经多次表态并强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，尤其是对于此前过热的一线城市及核心二线城市，政策层面出现松动的可能性很小，住房将逐渐回归商品属性。

2017年调控手段将更加灵活和细致。

2017年房地产市场整体的目标更为复杂，随着区域分化趋势的加深，房地产市场目标也将“因城而异”。

整体仍为“控一线、稳二线、盘活三四线”。

表8：

2017年调控手段

数据来源：

北京欧立信咨询中心

投资判断：

预计2017年投资增速在5%左右

2017年投资增速有一定的下行压力

预计2017年投资增速在5%左右。

2016年投资增速达到6.9%，预计2017年的一二线市场仍以稳为主，三四线仍以去库存为主，因此投资增速仍有一定的下行压力。

拿地方面，预计2017年开发商拿地会更加积极，同时预计土地市场热度将有所下降，预计拿地金额整体持平。

图12：

房地产开发投资增速小幅回升

数据来源：

WIND、北京欧立信咨询中心

表9：

2017年投资增速测算

数据来源：

北京欧立信咨询中心

开工判断：

预计2017年新开工同增5%以内，新增供应减少

房地产市场整体仍处于去库存阶段

预测2017年新开工面积增速在5%以内。

2016年新开工面积同增8.1%，受限购政策的影响，2017年新开工增速下行压力较大；预计2017年全年新开工面积增速在5%以内。

预计2017年新增住宅供应减少。

核心城市土地供应大幅削减，预计2017年仍会控制供应。

图13：

预测2017年新开工同增5%以内

数据来源：

WIND、北京欧立信咨询中心

图14：

土地成交规划建面（万平）呈下降趋势

数据来源：

WIND、北京欧立信咨询中心

图15：

城市住宅去化时间持续下行

数据来源：

易居研究院、北京欧立信咨询中心

销售判断：

预计2017年销售面积整体持平

预计2017年销售面积持平

2016年全年的销售额同比增速达到35%。

2016年，全国商品房销售面积同升23%，销售金额同升35%；国庆政策出台后，根据我们监控的数据，三四线城市销售明显回升。

预计2017年全年的销售面积持平。

2017年，货币政策预期依然较为宽松，但从调控政策的周期来看，在上半年放松的概率不大，下半年销售情况还有待观察。

在三四线城市持续回暖的预期下，预计2017年销售面积与同期持平。

图16：

销售面积同比增速国庆节后有所下滑

数据来源：

WIND、北京欧立信咨询中心

图17：

销售金额同比增速高位回落

数据来源：

WIND、北京欧立信咨询中心

4、标的——抓主题首都领衔，大发展龙头起舞

抓主题京城四少，大发展龙头起舞

环北京土地大户最先受益于京津冀加速

京津冀加速直接带动利好相应布局的开发商。

随着北京交通线贯通，产业转移加速，将带动人口持续外溢，直接利好环北京拥有大量土地储备的开发商。

北京仍为中国金融、政治、经济等多个中心，且土地出让逐年减少，布局于首都的开发商土地储备价值较高。

表10：

2016年龙头销售情况

数据来源：

克尔瑞，北京欧立信咨询中心

图18：

环北京开发商于河北拥有丰富土地储备

数据来源：

北京欧立信咨询中心

荣盛发展

（1）业绩大超市场预期，大股东持续增持。

2016年实现营业收入306亿，同增30.64%；实现净利润41亿，同比大增70.04%；基本每股收益0.94元，对应2016年PE不到10px。

基于对公司持续稳定发展的坚定信心和对公司价值的高度认可，大股东持续增持，截至1月29日，荣盛控股累计增持公司股份约5200万股，增持均价7.17元/股。

（2）康旅布局全国，金融加速提升估值。

公司康旅项目标杆野三坡项目赢得了国务院领导高度关注，又陆续布局四川广汉三星堆、西安临潼秦文化等项目，“盛行天下”雏形已现。

参与控股辽宁振兴银行代表金融板块的转型提速，带来业绩和估值的双重提升。

华夏幸福

（1）千亿龙头起航，产业服务飞速发展。

2016年销售额约1200亿，大幅增长66.43%，根据观点地产网的统计，排名全国第八；在产业新城开发建设板块，园区结算收入的增速远大于销售额的增速，而产业园区配套的销售面积增速仅为11%，公司的业务结构正在逐渐向利润更高、发展前景更为广阔的产业发展服务方面转移。

（2）盈利模式清晰可鉴，“由楼向城”全国布局放眼全国，其产业新城模式最为成熟，且受政府认可度较高。

产业新城布局立足京津冀，辐射长江、珠三角经济带，近期在四川、重庆、湖北、安徽、浙江、江苏、广东等均有新拓展，提前占领价值洼地，享受政策红利。